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Die Immobilienbewertung berücksichtigt u.a. vergleichbare Objekte in Kombination mit aktuellen Verkaufsdaten. Unser Algorithmus berechnet eine präzise Marktpreisschätzung.
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Falls Sie darüber nachdenken, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen, ist die wohl wichtigste Frage, die Sie sich stellen müssen: Wie viel ist meine Immobilie eigentlich wert? Um einen möglichst realistischen Wert einer Immobilie zu schätzen, ist eine umfassende Immobilienbewertung unumgänglich.
Jede Immobilie wird hierfür genau aufs Korn genommen: mit geschultem Auge werden ihre individuellen Merkmale, sowie allgemeine Faktoren wie Lage, Ausstattung und Zustand, betrachtet und bewertet. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über die Wertermittlung von Immobilien wissen müssen.
Viele Eigentümer wissen gar nicht, was Ihre Immobilie wert ist. Oft orientiert sich der geschätzte Wert an Vergleichsobjekten in der Gegend oder dem früheren Kaufpreis. Doch hier ist das “Bauchgefühl” leider nicht unbedingt ein verlässlicher Ratgeber. Eine Immobilienbewertung schätzt den Verkehrswert anhand empirischer Faktoren. Ein realistischer Angebotspreis erhöht die Chancen, Ihr Haus zügig und erfolgreich zu einem guten Preis zu verkaufen. Denn ein zu hoher Angebotspreis schreckt leicht potenzielle Interessenten ab: bei einem zu niedrigen Angebot verschenken Sie womöglich bares Geld.
Immobiliengutachten spielen daher beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie eine wichtige Rolle. Mit geschultem Blick begutachtet ein Fachmann den Zustand einer Immobilie und ermittelt den Immobilienwert. Außerdem stärkt eine Immobilienbewertung nicht nur die Verhandlungsbasis bei einem Immobilienverkauf – auch Gerichte, Versicherungen und Behörden beziehen sich für ihre Entscheidungen auf Immobiliengutachten.
Ein Immobilienkauf ist eine wichtige Entscheidung. Schließlich ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung oft der wertvollste Besitz. Mitunter verschulden Sie sich für viele Jahre, um die Immobilie erwerben zu können. Kein Wunder, dass man in so einem Fall sicher sein möchte, dass man das Eigenheim zu einem angemessenen Preis wieder verkauft. Falls seitens des Verkäufers kein Gutachten durchgeführt wurde, können auch Käufer ein unabhängiges Gutachten veranlassen, um sowohl den Wert als auch ein genaues Bild von der Immobilie zu bekommen. Das verschafft nämlich ebenfalls direkt Klarheit über eventuell vorhandene Baumängel.
Um den realistischen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, muss diese gründlich auf den Prüfstand gesetzt werden. Mit anderen Worten: für eine Immobilienbewertung werden ausschlaggebende Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung einer Immobilie betrachtet und umfassend bewertet.
Eine Online Immobilienbewertung bietet vor allem jenen einen Vorteil, die eine schnelle und unkomplizierte Werteinschätzung ihrer Immobilie wünschen. Denn im Gegensatz zu einem professionellen Gutachter ist die Online Immobilienbewertung kostenlos und außerdem jederzeit verfügbar.
Der Immobilienwert Rechner greift für eine zuverlässige und schnelle Bewertung auf eine große Datenbank zurück. Mittels dieser wird ein aussagekräftiger Vergleich zu ähnlichen Immobilien getroffen. Die ermittelten Ergebnisse eines Online Immobilienwert Rechners sind daher nicht nur schnell verfügbar und unkompliziert abzufragen, sie haben ebenfalls eine hohe Aussagekraft.
Grundsätzlich eignet sich die Online Immobilienbewertung für jede Art von Wohnimmobilien:
Besonders gut funktioniert der Online Immobilienrechner übrigens, wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um eine normal große, durchschnittlich ausgestattete Immobilie handelt. Denn es gilt: je mehr vergleichbare Objekte der Online Immobilienrechner finden kann, desto genauer der Vergleich. Je genauer der Vergleich, desto höher die Aussagekraft des ermittelten Immobilienwerts.
Wie der Name schon sagt, wird beim Vergleichswertverfahren anhand von ähnlichen Objekten ein Durchschnittspreis errechnet. Bei diesem Verfahren spielen vor allem die Immobiliengröße, die Bausubstanz und die Immobilienlage eine große Rolle. Es gilt allgemein als genaustes Verfahren zur Immobilienbewertung. Das Verfahren ist dazu auch noch vergleichsweise schnell abgewickelt.
Die Aussagekraft des Vergleichswertverfahrens richtet sich nach der Datengrundlage, die zum Vergleich herangezogen werden kann. Je ähnlicher sich vergleichbare Objekte sind, desto genauer fällt der ermittelte Vergleichswert aus. Vorausgesetzt natürlich, dass es ausreichend ähnliche Immobilien gibt, die zum Vergleich herangezogen werden können.
Vorteile:
Der Marktwert wird aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen abgeleitet und spiegelt die Marktsituation oftmals sehr gut wider. Wenn gute Vergleichsobjekte vorhanden sind, ist der Aufwand zur Wertermittlung relativ gering.
Nachteil:
Der tatsächliche Sachwert, insbesondere von einzigartigen Immobilien, kann unterschätzt werden.
Anders als bei den beiden vorigen Verfahren orientiert sich der Ertragswert nicht an dem Sachwert der Immobilie. Stattdessen bezieht er sich auf den Ertrag, den der Eigentümer in der Gesamtnutzungsdauer an Miete oder Pacht erwirtschaften kann. Dieses Verfahren ist bei vermieteten Immobilien das Mittel der Wahl.
Das Ertragswertverfahren kommt vor allem dann infrage, wenn eine bereits vermietete Immobilie als Kapitalanlage dienen soll. Eine Wohnung in einer beliebten Großstadt, wird dabei immer höher bewertet werden als eine vergleichbare Wohnung auf dem Dorf, wo es nur wenige Mietinteressenten gibt.
Die Jahresmiete ohne Betriebskosten bildet den Rohertrag. Grundlage der Berechnung ist nicht die aktuelle Miete, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Miete lässt sich über den Mietspiegel in Erfahrung bringen. Unter die Betriebskosten fallen nur Kosten, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlagern darf, wie zum Beispiel Verwaltungs- und Instandsetzungskosten oder das Mietausfallwagnis.
Der Bodenwert spiegelt den Wert des Grundstücks ohne Immobilie wider (Siehe dazu Sachwertverfahren Schritt 1). Der Liegenschaftszins wird von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) als der Zinssatz definiert, mit dem der Verkehrswert eines Grundstücks üblicherweise verzinst wird. Mit anderen Worten drückt der Liegenschaftszins aus, was Sie erhalten würden, wenn Sie das Grundstück verkaufen und den Erlös verzinsen lassen würden. Der Liegenschaftszinssatz hilft bei der Bewertung des Investitionsrisikos und der potenziellen Rendite des Grundstücks.
Für die vorläufige Berechnung des Liegenschaftszins kann diese vereinfachte Formel genutzt werden:
Im nächsten Schritt lässt sich dann die Bodenwertverzinsung ermitteln:
Der Gebäudereinertrag ist der Ertrag der Immobilie ohne Grundstück. Dazu zieht man die Bodenverzinsung von dem im ersten Schritt berechneten Reinertrag ab.
Zur Bestimmung des Gebäudeertragswertes muss der Vervielfältiger ermittelt werden. Dieser drückt aus, inwieweit sich der Reinertrag auf die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes vergrößert. Ermittelt wird er auf Basis der Werte für die voraussichtliche Restnutzungsdauer sowie für den Liegenschaftszins.
Wertstabile Immobilien haben einen niedrigeren Liegenschaftszins und einen höheren Vervielfältiger. Eine hohe Restnutzungsdauer wird ebenfalls berücksichtigt und erhöht den Wert des Vervielfältigers. Des Weiteren signalisiert sie, dass ein potenzieller Investor viele Jahre von Ertrag profitieren kann.
Im vorläufigen Ertragswert sind noch keine wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren miteinbezogen. Wertmindernde Faktoren sind zum Beispiel Bauschäden oder Mietpreisbindungen, wertsteigernde Faktoren sind zum Beispiel umfassende energetische Renovierungen.
Vorteile:
Käufer erhalten eine fundierte Schätzung des Ertrags, der mit einer Immobilie erwirtschaftet werden kann.
Dank Berücksichtigung der ortsüblichen Mieten und des Bodenwerts ist die Schätzung praxisnah. Die Schätzung ist einfach durchzuführen, breit anerkannt und marktnah.
Nachteil:
Veränderungen im Mietpreis werden nicht berücksichtigt. Außerdem ist der Liegenschaftszins nicht immer fundiert berechnet.
Das Sachwertverfahren verfolgt ein zweistufiges Bewertungsprinzip und ist das anspruchsvollste unter den drei Verfahren zur Wertermittlung. Dieses Verfahren kommt vor allem bei alleinstehenden Häusern und Immobilien, Gewerbeimmobilien sowie denkmalgeschützten Immobilien zum Einsatz.
Der Bodenwert drückt aus, wie viel das Grundstück ohne Immobilie wert ist. Dazu zieht man den Bodenrichtwert der jeweiligen Gemeinde heran und multipliziert ihn mit der Grundstücksgröße, daraus ergibt sich der Bodenwert. Dieser bezieht sich auf einen Durchschnittswert der Grundstücke im jeweiligen Gebiet und ist frei einsehbar.
Ein Sachverständiger ermittelt zunächst die Regelherstellungskosten. Das sind nicht die Kosten, die tatsächlich beim Bau angefallen sind, sondern beziehen sich auf einen durchschnittlichen, marktüblichen Preis. Die Bruttogrundfläche ist die Summe aller nutzbaren Grundflächen einer Immobilie. Bei mehrstöckigen Immobilien hat jede Ebene eine eigene Grundfläche, Dachboden und Keller werden ebenfalls mit einbezogen. Außerdem werden Garagen oder Anbauten mit berücksichtigt.
Um zu ermitteln, wie viel die Bausubstanz tatsächlich wert ist, wird die Wertminderung durch Verschleiß und Alterungsvorgänge berücksichtigt. Wie hoch diese Alterswertminderung ausfällt, hängt von der Restnutzungsdauer, also der Dauer, wie lange die Immobilie noch genutzt werden kann, ab. Wurden aufwendige Renovierungsarbeiten am Haus durchgeführt, so werden diese mitberücksichtigt und beeinflussen den Sachwert positiv.
Der Gebäudesachwert wird mit dem Bodenwert addiert und man erhält den vorläufigen Sachwert. Um den endgültigen Sachwert zu bestimmen, muss der Preis an die aktuelle Marktlage angepasst werden. So etwas berücksichtigen Sachverständige mit dem Marktanpassungsfaktor, der durch Gutachterausschüsse auf Basis aufwendiger Auswertungen für die jeweilige Region ermittelt wird.
Vorteile:
Diese Methode eignet sich besonders gut für außergewöhnliche Immobilien oder Industrie-Immobilien, bei denen Vergleichsobjekte fehlen oder selten sind, da der Wert anhand der eigentlichen Bausubstanz ermittelt wird.
Aufwendige Renovierungsarbeiten werden mitberücksichtigt und steigern den Wert der Immobilie.
Das Verfahren orientiert sich an aktuellen Herstellungspreisen, wodurch sich der Immobilienpreis an die aktuelle Marktsituation anpasst.
Nachteile:
Das Verfahren ist sehr aufwendig und verlangt nach fundierter Marktkenntnis.
Während der Substanzwert der Immobilie besonders berücksichtigt wird, fällt der Einfluss des Marktgeschehens vergleichsweise gering aus.
| Vergleichswertverfahren | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren |
| Vergleich des Verkaufspreises von kürzlich verkauften, ähnlichen Immobilien | Berechnung erfolgt durch Kombination von zu erwartendem Ertrag und dem Immobilienwert. | Ermittlung von Bodenrichtwert, addiert mit den Baukosten von Gebäude und Außenanlage |
Wer über die nötige Expertise und Datengrundlage verfügt, kann seine Immobilie durchaus selbst bewerten. Die Gefahr einer Selbsteinschätzung besteht allerdings darin, dass sich Eigentümer nicht selten dazu verleiten lassen, nicht objektiv genug vorzugehen. Demzufolge wird der Immobilienwert häufig zu hoch eingeschätzt.
Dennoch kann eine vorherige Selbsteinschätzung nicht schaden. Wer sich lediglich für den aktuellen Marktwert seiner Immobilie interessiert, kann durch das Vergleichen von zum Verkauf angebotenen, ähnlichen Immobilien eine Schätzung des Immobilienwerts durchführen.
Für eine genauere Immobilienbewertung, etwa im Falle eines anstehenden Verkaufs, hat der Eigentümer die Wahl. Er kann seine Immobilie kostenlos online bewerten lassen, oder eine aufwendigere, professionelle Immobilienbewertung durch einen Gutachter in Auftrag geben.
In einigen Fällen ist es sogar nicht nur ratsam, sondern Pflicht, eine professionelle Immobilienbewertung von einem staatlich anerkannten Immobiliengutachter durchführen zu lassen. In der Regel handelt es sich bei diesen Fällen um gerichtliche Beschlüsse, oder Steuererhebungen durch das Finanzamt.
Zu den häufigsten Anlässen zählen:
Es muss jedoch nicht immer eine Steuererhebung oder ein gerichtlicher Beschluss für eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Gutachter vorliegen. Will man den Wert für eine Immobilie ermitteln, zu der es wenig Vergleichsmöglichkeiten gibt, ist es ebenfalls ratsam, einen Profi zu engagieren.
Denn auch, wenn eine Immobilie frisch renoviert und umfassend modernisiert ist, gilt: je spezieller das zu bewertende Objekt, desto komplizierter die Immobilienbewertung. Kurz gesagt – eine exakte Wertermittlung kann nur durch einen Immobiliengutachter erfolgen.
Im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelt ein Gutachter nach bestem Wissen und Gewissen den aktuellen Wert Ihrer Immobilie. Wie lange es dauert, ein Wertgutachten zu erstellen, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel, Größe und Art der Immobilie und ob Sie im Vorfeld schon notwendige Unterlagen besorgt haben. Im Schnitt sollten Sie drei bis vier Wochen Zeit einplanen, bis das Gutachten vorliegt.
Ein Sachverständiger hält alle Daten zu Ihrer Immobilie fest, dazu gehört nicht nur die Auskunft über den Verkehrswert, sondern auch über die Bausubstanz, Lage und Zustand. Sie bietet potenziellen Interessenten einen guten und unabhängigen Gesamteindruck von Ihrer Immobilie. Das Wertgutachten ist die Grundlage eines ausführlichen Exposés.
Nachdem Sie einen geeigneten Sachverständigen gefunden haben, wird er alle relevanten Unterlagen für eine Immobilienbewertung anfordern. Dazu gehören:
Wer keine unnötigen Verzögerungen wünscht, sollte diese Unterlagen möglichst schon vorab angefordert haben. So kann man es dem Sachverständigen deutlich erleichtern, den Immobilienwert zu berechnen.
Der wesentliche Anhaltspunkt für die Kosten einer professionellen Immobilienbewertung ist der geschätzte Verkehrswert einer Immobilie und die Art des Gutachtens. Zudem kommt es darauf an, wie schwierig es ist, die Immobilie zu bewerten: handelt es sich um eine sehr spezielle Immobilie, fallen die Kosten für einen Immobiliengutachter höher aus.
Während sich ein schnell erstelltes Kurzgutachten in einem preislichen Rahmen von ungefähr 500 € bewegt, liegt ein aufwändiges Vollgutachten bei einem Preis von 0,5 – 1 % des Verkehrswertes einer Immobilie. Kommt man durch die Immobilienbewertung auf einen Verkehrswert von 450.000 €, fällt ein Honorar von 2.250 € bis 4.500 € für den professionellen Immobiliengutachter an. Wer sich diese Kosten lieber sparen möchte, greift am besten auf die kostenlose Online Immobilienbewertung zurück.
Übrigens: Im Gegensatz zum Verkaufswert handelt es sich beim Verkehrswert lediglich um einen Schätzwert, der einen voraussichtlichen Verkaufspreis beschreibt. Der Verkaufspreis hingegen ist ein konkreter Wert, der beim Kauf einer Immobilie tatsächlich gezahlt wird. Mit anderen Worten: Der Verkehrswert gibt Auskunft über den möglichen Verkaufspreis.
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, kann vor einem Verkauf noch einige Maßnahmen ergreifen, um den Wert der eigenen Immobilie zu erhöhen. Denn für einen erfolgreichen Hausverkauf gilt vor allem eins: Der erste Eindruck zählt.
Bekanntlich schmälert eine weniger gute Lage einer Immobilie den Wert deutlich. Wenngleich man diesen Faktor zwar nicht wirklich beeinflussen kann, gibt es nichtsdestotrotz eine ganze Reihe an Maßnahmen, die das Erscheinungsbild einer Immobilie aufpolieren und den Wert steigern können.
Wie immer zählt natürlich der erste Eindruck, daher sollte man als Verkäufer sicherstellen, bereits vorab mit einem gepflegten äußeren Erscheinungsbild zu überzeugen. Mit anderen Worten ausgedrückt, können ein schön angelegter Garten und ein sauberer Eingangsbereich dafür sorgen, dass sich potentielle Käufer bei einer Besichtigung nicht schon vor Betreten des Hauses innerlich verabschieden. Zudem sollte vor Besichtigungen stets gelüftet werden und alle Räume gut ausgeleuchtet sein.
Infolgedessen, dass sich jede Art von Unsicherheit und jede offen gebliebene Frage negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken kann, ist es ratsam, alle Arten von Unterlagen der Immobilie aufzubewahren. Belege über Instandhaltungen, Wartungsprotokolle und Rechnungen von Schornsteinfegern, oder auch Nebenkostenrechnungen von Strom und Wasser können für einen Interessenten mehr Sicherheit bieten. Einer Wertminderung durch Unsicherheiten wird damit vorgebeugt.
Selbst Immobilien, die bereits gut geschnitten sind und sich in guter Lage befinden, können durch einige Maßnahmen noch weiter in ihrem Wert gesteigert werden. Beispielsweise lässt sich der Immobilienwert durch eine vorherige Sanierung oder Renovierung häufig deutlich erhöhen.
In diesem Fall lohnt es sich, ein Auge auf den Immobilienmarkt zu werfen: wenn in derselben Region erneuerte Objekte bessere Verkaufspreise erzielen, kann eine Renovierung, beziehungsweise Modernisierung durchaus eine lohnenswerte Investition sein. Zu bedenken gilt hier aber auch der zeitliche Aufwand.
Wer keine größeren Investitionen tätigen möchte, kann versuchen, den Immobilienwert durch zusätzliche, öffentliche Genehmigungen zu steigern. Beispielsweise kann ein Bebauungsplan, der die Genehmigung für den Ausbau eines Dachbodens vorsieht, den Wert einer Immobilie deutlich steigern.
Für vermietete Mehrfamilienhäuser lässt sich der Verkaufspreis oft durch die Maximierung des Vermietungsgrads steigern. Wer ein Objekt als voll vermietet zum Verkauf anbietet, hat meist höhere Chancen auf einen guten Verkaufspreis.
Bei Unsicherheiten seitens des Eigentümers, ob und wie der Wert einer Immobilie noch gesteigert werden kann, ist es überdies ratsam, sich von Sachverständigen beraten zu lassen. Außerdem lohnt es sich, nach getroffenen Maßnahmen, eine (erneute) Immobilienbewertung durchführen zu lassen.
Den aktuellen Marktwert einer Immobilie kann man durch einen professionellen Gutachter errechnen lassen, oder den kostenlosen Online Immobilienrechner nutzen. Es gibt unterschiedliche Verfahren zur Berechnung des Immobilienwerts: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Für den Verkauf einer Immobilie, oder nur aus Interesse am Wert der eigenen Immobilie, reicht eine Online Immobilienbewertung völlig aus. Dank großer Datenbanken liefert der Immobilienwertrechner ein schnelles und unkompliziertes Ergebnis. Nichtsdestotrotz wird für gerichtliche Beschlüsse, Versicherungen und Behörden ein Immobiliengutachten eines staatlich anerkannten Fachmanns verlangt.
Die Kosten für eine professionelle Immobilienbewertung hängen von der Art der Immobilie und der Art der Immobilienbewertung ab. Ebenso berücksichtigt wird der geschätzte Verkehrswert. In der Regel sollte man mit Kosten im dreistelligen Bereich rechnen. Für ein aufwendigeres, ausführliches Gutachten können jedoch auch schnell Kosten von 1.000 € – 2.500 € entstehen. Wer sich diese Kosten sparen will, kann meist aber auf die kostenlose Immobilienbewertung zurückgreifen.
Immobiliengutachten spielen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie eine wichtige Rolle. Mit geschultem Blick begutachtet ein Fachmann den Zustand einer Immobilie und ermittelt den Immobilienwert. Eine Immobilienbewertung stärkt nicht nur die Verhandlungsbasis bei einem Immobilienverkauf – auch Gerichte, Versicherungen und Behörden beziehen sich für ihre Entscheidungen auf Immobiliengutachten.
Bei dem Verkehrswert handelt es sich um einen geschätzten, möglichen Wert des Verkaufspreises. Der Verkaufspreis ist ein konkreter Wert, sprich die Summe, die tatsächlich beim Verkauf einer Immobilie bezahlt wird.
Wer über die nötige Expertise und Datengrundlage verfügt, kann seine Immobilie durchaus selbst bewerten. Die Gefahr einer Selbsteinschätzung besteht allerdings darin, dass sich Eigentümer nicht selten dazu verleiten lassen, nicht objektiv genug vorzugehen. Demzufolge wird der Immobilienwert häufig zu hoch eingeschätzt.
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