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Die Erbschaft von Immobilien ist ein komplexes und oftmals sensibles Thema, das sowohl rechtliche als auch finanzielle Fragestellungen mit sich bringt. Insbesondere, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und diese verkaufen möchten, sollten Sie sich über die verschiedenen rechtlichen und steuerlichen Aspekte im Klaren sein. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige rund um das Thema „Erbschaft von Immobilien“ und was Sie als Immobilienerbe beachten müssen.
| Begriff | Erklärung |
| Erblasser | Der Erblasser ist diejenige Person, dessen Vermögen nach dem Tod an die Erben verteilt wird. |
| Erbengemeinschaft | Eine Erbengemeinschaft bedeutet, es gibt mehrere Erben, die eine Gemeinschaft bilden. Hierbei kann allerdings keiner der Erben alleine über einzelne Nachlassgegenstände verfügen. |
| Nachlass | Der Nachlass ist das gesamte Vermögen, welches ein Erblasser an einen oder mehrere Erben vererbt. |
| Erbschein | Der Erbschein ist ein formales, gerichtliches Dokument, das die offizielle Bestätigung darstellt, dass die betreffende Person oder Personen als rechtliche Nachfolger des Verstorbenen berechtigt sind, uneingeschränkt über das gesamte Erbgut zu verfügen. |
Der Tod eines geliebten Menschen bringt nicht nur emotionale Herausforderungen mit sich, sondern oft auch komplexe rechtliche Fragen. Wenn ein Erblasser verstirbt, stellt sich für die Hinterbliebenen die Frage, was mit dessen Vermögen geschieht und welche Pflichten und Rechte auf sie übergehen.
Sobald ein Erblasser verstirbt, geht dessen gesamtes Vermögen, zu dem auch Immobilien gehören können, im Wege der Universalsukzession (Gesamtrechtsnachfolge) automatisch auf den oder die Erben über (§ 1922 BGB). Dies geschieht, ohne dass ein gesonderter Übergabeakt erforderlich ist. Als Erbe treten Sie also sofort in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein, einschließlich aller Rechte und Pflichten, die mit dem Nachlass verbunden sind.
Sie sind jedoch nicht verpflichtet, eine Erbschaft anzunehmen. Innerhalb einer Frist von 6 Wochen können Sie die Erbschaft auch ausschlagen (§ 1944 BGB). Dies kann sinnvoll sein, wenn die Verbindlichkeiten des Erblassers die vorhandenen Vermögenswerte übersteigen oder die Immobilie mit zu vielen finanziellen Belastungen verbunden ist. Wenn Sie sich unsicher sind, sollten Sie in diesem Fall unverzüglich eine Nachlassverbindlichkeitsprüfung durchführen lassen.
Die Nachlassverbindlichkeitsprüfung bezieht sich auf die Überprüfung der Verbindlichkeiten oder Schulden, die zum Nachlass eines Verstorbenen gehören. Wenn jemand stirbt, hinterlässt er möglicherweise sowohl Vermögenswerte (wie Geld, Immobilien, Wertgegenstände) als auch Verbindlichkeiten (wie Schulden, laufende Kredite, offene Rechnungen). Diese Schulden müssen aus dem Nachlass beglichen werden, bevor das restliche Erbe an die Erben verteilt werden kann.
Die Nachlassverbindlichkeitsprüfung ist demnach ein wichtiger Schritt, um zu klären, welche finanziellen Verpflichtungen der Verstorbene hinterlassen hat und wie diese abgewickelt werden, bevor das Erbe an die Erben verteilt wird.
Um Ihre Erbenstellung gegenüber Dritten, wie Banken oder dem Grundbuchamt, nachzuweisen, benötigen Sie in vielen Fällen einen Erbschein. Dieser wird beim zuständigen Nachlassgericht beantragt und bestätigt Ihre Berechtigung, den Nachlass in Besitz zu nehmen und darüber zu verfügen.
Für die Beantragung des Erbscheins entstehen Kosten, die sich nach dem Wert des Nachlasses richten.
Der Erbfall wird besonders komplex, wenn Immobilien Teil des Nachlasses sind. Hier stellen sich Fragen zur Aufteilung und Verwaltung, vor allem dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind. Testamentarische Anordnungen wie Teilungsanordnungen oder Vermächtnisse können den Übergang von Immobilien klar regeln. In anderen Fällen, etwa bei einer Erbengemeinschaft, sind alle Erben gemeinsam verantwortlich, was oft Konfliktpotenzial birgt. Im Folgenden erfahren Sie, welche rechtlichen und praktischen Aspekte beim Umgang mit einer Immobilie im Erbfall zu berücksichtigen sind.
Hat der Erblasser ein Testament hinterlassen, so können darin Regelungen zur Verteilung des Nachlasses getroffen sein. Beispielsweise kann der Erblasser im Rahmen einer Teilungsanordnung (§ 2048 BGB) bestimmen, welche Person welche Immobilie oder welchen Anteil am Vermögen erhalten soll. Auch ein Vermächtnis, das einer Person bestimmte Vermögenswerte ohne Erbenstellung zuspricht, ist möglich.
Wenn kein testamentarischer Alleinerbe bestimmt wurde, entsteht in der Regel eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB), in der mehrere Erben gemeinschaftlich über das Erbe verfügen. Dies führt oft zu Konflikten, insbesondere wenn es um die Nutzung oder den Verkauf der Immobilie geht. In einer Erbengemeinschaft können Entscheidungen über den Verkauf nur einstimmig getroffen werden. Daher ist es wichtig, im Vorfeld alle Erben auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen.
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Beim Erben von Immobilien spielen steuerliche Fragen eine zentrale Rolle. Die Erbschaftsteuer kann je nach Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser erheblich ausfallen, wobei verschiedene Freibeträge zu beachten sind. Neben den allgemeinen Regelungen zur Besteuerung von Erbschaften gibt es auch spezielle Steuerbefreiungen, insbesondere bei Familienimmobilien. Diese Sonderregelungen können es ermöglichen, eine Immobilie steuerfrei zu übernehmen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Im Folgenden werden die wichtigsten steuerlichen Aspekte und Ausnahmen im Zusammenhang mit der Immobilienerbschaft näher erläutert.
Die Erbschaft von Immobilien unterliegt in Deutschland der Erbschaftsteuer. Die Höhe dieser Steuer richtet sich nach dem Wert der geerbten Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Dabei gelten unterschiedliche Freibeträge (§ 16 ErbStG):
Beispiel: Sie erben als Kind eine Immobilie im Wert von 350.000 €. Da der Freibetrag für Kinder bei 400.000 € liegt, bleibt diese Erbschaft steuerfrei.
Wird der Freibetrag jedoch überschritten, unterliegt der darüber hinausgehende Betrag der Erbschaftsteuer. Diese wird je nach Steuerklasse und Höhe des Erbes mit unterschiedlichen Steuersätzen belegt, die zwischen 7 % und 50 % liegen können.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Zur besseren Übersicht finden Sie nachfolgend eine Tabelle mit den unterschiedlichen Freibeträgen:
| Erbempfänger | Freibetrag |
| Ehepartner bzw. eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder, elternlose Enkel | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Urenkel, Eltern, Großeltern | 100.000 € |
| Geschwister, Neffen und Nichten, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner bzw. Lebenspartner, Eltern und Großeltern bei Schenkung | 20.000 € |
| Alle anderen Empfänger eines Erbes / einer Schenkung | 20.000 € |
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Immobilie auch steuerfrei vererbt werden, wenn es sich um eine Familienimmobilie handelt. Dazu müssen jedoch strikte Bedingungen erfüllt sein:
Diese Regelungen sollen verhindern, dass Immobilienerben gezwungen sind, das elterliche Heim zur Begleichung der Erbschaftsteuer zu verkaufen.
Der Verkauf einer geerbten Immobilie erfordert einige rechtliche und steuerliche Schritte, die gut vorbereitet sein sollten. Bevor ein Verkauf möglich ist, muss die Immobilie im Grundbuch auf den Erben umgeschrieben werden. Zudem können steuerliche Regelungen, wie die Spekulationssteuer, den Verkauf beeinflussen. Eine fundierte Immobilienbewertung ist ebenfalls entscheidend, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. In diesem Abschnitt erfahren Sie, welche Schritte notwendig sind, um eine geerbte Immobilie erfolgreich zu veräußern und worauf Sie dabei besonders achten sollten.
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und diese verkaufen möchten, ist eine Grundbucheintragung erforderlich. Hierfür müssen Sie sich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Dies geschieht nach Vorlage des Erbscheins oder eines notariell beglaubigten Testaments.
Die Umschreibung im Grundbuch ist eine zwingende Voraussetzung, um die Immobilie rechtlich verkaufen zu können. Ohne diese Änderung kann der Verkauf nicht vollzogen werden. Die Kosten für die Grundbuchumschreibung tragen Sie als Erbe.
Eine wichtige steuerliche Frage beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist die sogenannte Spekulationssteuer. Diese fällt an, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde (§ 23 EStG). Da Sie die Immobilie als Erbe jedoch nicht durch einen Kauf, sondern im Rahmen einer Erbschaft erworben haben, beginnt die Spekulationsfrist mit dem ursprünglichen Erwerb des Erblassers.
Bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, sollten Sie deren Marktwert ermitteln lassen. Hierbei kann ein Immobiliensachverständiger helfen, der den Verkehrswert der Immobilie bestimmt. Dies ist besonders wichtig, um den Verkaufspreis realistisch zu gestalten und potenzielle Käufer nicht abzuschrecken. Zudem dient der ermittelte Wert als Basis für die Verhandlungen mit Interessenten.
Die Erbschaft einer Immobilie kann sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringen. Es ist wichtig, die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen genau zu kennen, um keine unüberlegten Entscheidungen zu treffen. Insbesondere wenn Sie planen, die Immobilie zu verkaufen, sollten Sie sich frühzeitig über den Wert, die steuerlichen Auswirkungen und die notwendigen rechtlichen Schritte informieren.
Ja, innerhalb einer Frist von sechs Wochen können Sie die Erbschaft ausschlagen, wenn der Nachlass überschuldet ist oder Sie die Verpflichtungen nicht übernehmen möchten. Eine Ausschlagung muss beim Nachlassgericht erklärt werden.
Spekulationssteuer fällt nur an, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Für Erben gilt der Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs durch den Erblasser.
Eine Immobilienbewertung durch einen Immobiliensachverständigen hilft, den realen Marktwert festzustellen. Dies ist wichtig für den Verkaufsprozess und die Berechnung der Erbschaftsteuer.
