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Da meistens nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist, führt der Traum eines Eigenheims oft über eine Baufinanzierung. Nach einer umfassenden Kostenkalkulation stellt sich dann oft als nächstes die Frage, welches Darlehen am besten zu Ihnen und Ihren Voraussetzungen passt. Die beliebteste Finanzierungsform in Deutschland ist mittlerweile das Annuitätendarlehen. Was genau das ist, die Vor- und Nachteile und viele weitere Informationen erfahren Sie in diesem Beitrag.
Das Annuitätendarlehen ist in Deutschland die klassische Form der Immobilienfinanzierung und wird von den meisten Darlehensnehmern genutzt. Dabei entscheiden Sie sich für eine monatliche Rate in einer bestimmten Höhe, die Sie in einem festgelegten Zeitraum, der Zinsbindungsfrist, abbezahlen.
Diese Rate bleibt über den gesamten Tilgungszeitraum konstant. Da Sie die Zinsen nur auf den geschuldeten Restbetrag bezahlen, verschiebt sich dabei mit jeder Rate der Anteil von Zinsen und Tilgung. Die Zinsen sinken und der Tilgungsbetrag steigt, vor allem gegen Ende, stark an.
Das Annuitätendarlehen ist wie das Hypothekendarlehen mit einem Grundpfandrecht gesichert. Zu Beginn wird in der Regel ein anfänglicher Tilgungssatz von einem Prozent festgelegt. Der Zinssatz des Darlehens ist durch eine Sollzinsbindung für mehrere Jahre festgelegt. Endet die Zinsbindung und Sie haben noch einen Restbetrag offen, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.
Der Begriff Annuität wird vom dem lateinischen Wort Annus – Jahr abgeleitet, und bezeichnet den Betrag, der Jahr für Jahr an den Kreditgeber gezahlt wird.
Die Beiträge des Annuitätendarlehens setzen sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Die fälligen Raten werden je nach gewähltem Modell monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich gezahlt.
Dabei gilt: Je länger Sie das Darlehen abbezahlen, desto geringer wird Ihre Restschuld. Dies ist so, weil die Zinsen prozentual zur Restschuld berechnet werden und sich dadurch das Verhältnis Zinsen – Tilgung verschiebt. Das bedeutet, dass Sie immer weniger Geld für die Zinsen bezahlen und immer mehr Geld in die Tilgung Ihres Darlehens fließt.
Bei Abschluss des Baukredits bekommen Sie von der Bank einen Tilgungsplan ausgehändigt, bei dem Sie ablesen können, wie sich die Restschuld mit der Zeit entwickelt.
Anders als bei sonstigen Darlehensformen beginnt die Tilgung beim Annuitätendarlehen sofort. Daher spricht man auch von einer anfänglichen Tilgung.
Es ist möglich, bei einem Annuitätendarlehen eine jährliche Sondertilgung oder einen Tilgungssatzwechsel zu vereinbaren. Ein automatisches Recht darauf gibt es jedoch nicht.
Wenn die Zinsbindungsfrist länger als zehn Jahre läuft, gibt es nach Ablauf dieser Zeit für den Darlehensnehmer die Möglichkeit ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Für das Sonderkündigungsrecht beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Die Zinsbindungsfrist beginnt allerdings erst mit der Vollauszahlung des Kredits. Wird Ihr Annuitätendarlehen in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt, beginnt die Frist erst nach vollständigem Abruf des Kredits.
Wenn Sie also eine Zinsbindung von 13 Jahren haben, können Sie nach zehn Jahren kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Die Ratenhöhe des Annuitätendarlehens wird berechnet aus:
Die Berechnungsformel lautet:
Monatsrate = [Darlehenshöhe * (Zinssatz + Tilgungssatz) / 100 / 12 Monate
Beispielrechnung:
Sie nehmen ein Annuitätendarlehen für Ihr Haus in Höhe von 300.000 € auf. Der Sollzins beträgt 2 % bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren. Die Höhe des Effektivzins hat hier keine Relevanz, da sich die Rate anhand des Sollzinses berechnet. Sie haben sich für eine anfängliche Tilgung in Höhe von 3 % entschieden.
Dies ergibt eine Annuität von:
[300.000 * (2 + 3) / 100] / 12 Monate = 1.250 € monatlich
Der niedrige Zinssatz führt dazu, dass die Laufzeit des Darlehens bis zur endgültigen Tilgung umso länger ist, je niedriger das Darlehen verzinst wird. Der Grund dafür ist, dass der Tilgungsanteil der Darlehensrate langsamer steigt, je niedriger der Zinssatz ist und dadurch sinkt auch die Restschuld langsamer.
Wie lange es dauert, bis ein Annuitätendarlehen abbezahlt ist, hängt von der Höhe der Zinsen und der Anfangstilgung ab.
Hohe Zinsen bedeuten, dass der Zinsanteil der frühen Raten zwar sehr hoch ist, er sinkt aber auch mit fortschreitender Tilgung schneller. Bei niedrigen Zinsen für ein Annuitätendarlehen ist zwar auch die Monatsrate geringer, aber bei einer geringeren Tilgung gibt es auch eine längere Laufzeit als bei höheren Zinsen.
Die anfängliche Tilgungsrate, die festgesetzt wird, entscheidet darüber, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Je höher diese liegt, desto schneller erfolgt die Rückzahlung und desto weniger Zinskosten fallen dementsprechend für Sie an. Gerade Niedrigzinsphasen sollten Sie mit der Tilgungsrate ausgleichen.
Die Tilgungsrate beträgt in der Regel mindestens ein Prozent pro Jahr. Natürlich können Sie diese auch höher ansetzen, zum Beispiel bei zwei oder drei Prozent pro Jahr. Dadurch erhöhen sich aber auch die Annuitäten, weswegen Sie vorher genau kalkulieren sollten, ob Sie dies finanziell stemmen können.
Kleiner Tipp: Orientieren Sie sich an Ihrer bisher gezahlten Miete, wenn Sie die Tilgungsrate für Ihr Eigenheim berechnen wollen. Dadurch können Sie die mögliche Rate realistisch einschätzen.
Eine hohe Tilgungsrate verhindert, dass am Ende der Zinsbindung noch eine erhebliche Restschuld übrig bleibt. Für diese Restschuld muss eine Anschlussfinanzierung festgelegt werden, bei der die Zinsen deutlich höher sein können, wodurch die fällige Monatsrate ebenfalls deutlich höher wird. Bei einer höheren Tilgung ist nach Ablauf der Zinsbindung bereits ein beachtlicher Teil des Darlehens getilgt, weshalb dann höhere Zinsen nicht mehr so stark ins Gewicht fallen würden.
Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst die Höhe des Annuitätendarlehens ebenfalls, denn bei wenig Eigenkapital trägt die Bank ein höheres Risiko, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungspflichten nicht nachkommen kann. Deswegen berechnet die Bank für das Annuitätendarlehen höhere Zinsen, wenn Sie wenig Eigenkapital einbringen können.
Dass das Annuitätendarlehen in Deutschland die beliebteste Darlehensart ist, liegt daran, dass die festgelegte Rate für den gesamten Zeitraum konstant bleibt und somit die Fixkosten während des Tilgungszeitraums gut zu planen sind.
Auch die sinkende Zinsbelastung im Laufe der Zeit sorgt dafür, dass das Annuitätendarlehen oft gewählt wird.
Wenn Sie sich für ein Volltilgerdarlehen entscheiden, wissen Sie bis zum letzten Rückzahlungstag genau, welche Rate fällig wird. Bei dem Volltilgerdarlehen wählen Sie die Zinsfestschreibung so, dass das Darlehen innerhalb der Laufzeit komplett zurückgezahlt wird.
Beim Festdarlehen gibt es keine Tilgung. Sie bezahlen monatlich also nur die Zinsen und müssen am Ende der Laufzeit das komplette Darlehen auf einmal zurückzahlen (endfälliges Darlehen).
| Endfälliges Darlehen | Annuitätendarlehen | |
| Betrag | 100.000 € | 100.000 € |
| Sollzins | 1 % | 1 % |
| Tilgungssatz | / | 5 % |
| Zinsbindung | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Zinnslast | 9.999,60 € | 7.473,58 € |
Bei einem Annuitätendarlehen liegt die Zinslast bei diesem Beispiel also 2.526,02 € niedriger, als bei einem endfälligen Darlehen.
Ein häufiger Irrtum ist, dass Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen das gleiche sind, da beide Darlehensarten schrittweise abbezahlt werden. Tatsächlich gibt es aber einen deutlichen Unterschied zwischen den beiden Darlehen:
Die Tilgungsrate bleibt beim Tilgungsdarlehen über den gesamten Zeitraum gleich, die Zinsbelastung wird jedoch immer geringer.
Beim Annuitätendarlehen ändert sich die Rate, die aus Tilgung und Zins besteht, nicht, sondern die Anteile innerhalb der Rate: Die Tilgung erhöht sich und die Zinsen werden immer geringer.
Zusammen mit dem Darlehen bieten viele Banken auch direkt eine Restschuldversicherung an. Diese soll einspringen, wenn der Hauptverdiener zum Beispiel arbeitslos wird oder stirbt.
Bei der Restschuldversicherung handelt es sich also quasi um eine Art der Risiko-Lebensversicherung. Die Versicherungssumme richtet sich in der Regel nach dem geplanten Darlehensverlauf.
Restschuldversicherungen stehen allerdings seit Jahren in der Kritik, da der Kreditnehmer unter anderem, die Versicherungsprämie samt Vermittlungskosten als Einmalbetrag bereits zu Vertragsbeginn zahlen muss. Die Banken erhöhen die Kreditsumme um die Kosten der Restschuldversicherung. Hierdurch steigen auch die Zinsen, die Sie an die Bank zurückzahlen müssen.
Da Anbieter dieser Versicherung häufig umfangreiche Ausschlussklauseln in ihren Vertragsbedingungen haben, ist es sehr fraglich, ob die Restschuldversicherung bei Zahlungsunfähigkeit überhaupt einspringt.
Einige Restschuldversicherungen zahlen zum Beispiel nur:
Wenn Sie sich dennoch absichern wollen, ist eine Risikolebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitversicherung meistens die bessere Wahl.
Im Zeitverlauf bewirken schon kleine Zinsdifferenzen beachtliche Kostenunterschiede, deswegen empfiehlt es sich auch beim Annuitätendarlehen Angebote von mehreren Banken einzuholen bzw. mit den Banken zu verhandeln, damit Sie die bestmöglichen Konditionen für sich aushandeln.
Beispielrechnung: Darlehen von 300.000 €, eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren
| Bank A | Bank B | |
| Tilgung | 2 % | 2 % |
| Zinsen | 1,9 % | 1,6 % |
| Zinszahlung | 71.500 € | 60.500 € |
| Restschuld | 196.000 € | 198.400 € |
Die 0,3 Prozentpunkte bei Bank B bewirken am Ende also eine Ersparnis von knapp 8.600 € im Vergleich zu Bank A.
Das Annuitätendarlehen ist nicht ohne Grund die beliebteste Darlehensform Deutschland. Durch die konstante Rate während der Zinsbindungsfrist, der Transparenz und der hohen Planbarkeit und Sicherheit bei den monatlichen Ausgaben, ist das Annuitätendarlehen genau das richtige für Kreditnehmer mit konstanten finanziellen Verhältnissen, die während des Tilgungszeitraums nicht mit einer größeren Menge Kapital rechnen können.
Das Annuitätendarlehen empfiehlt sich für Kreditnehmer mit konstanten finanziellen Verhältnissen, ohne große Schwankungen nach oben oder unten.
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate für den gesamten Zeitraum konstant, wodurch es eine gute Planbarkeit der Ausgaben für den Tilgungszeitraums gibt.
Auch die sinkende Zinsbelastung im Laufe der Zeit sorgt dafür, dass das Annuitätendarlehen die meist gewählte Darlehensform Deutschlands ist.
Die Annuität besteht aus zwei Teilen: Der Zinsrate und der Tilgungsrate. Zu Beginn wird die Höhe der Annuität für die Zinsbindungsfrist festgelegt.
Zuerst ist der Zinsanteil der Annuität noch sehr hoch, der Tilgungsanteil niedrig. Da der Betrag, auf den die Zinsen zu entrichten sind, mit der Zeit jedoch immer geringer wird, sinkt auch der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil wird entsprechend größer, sodass der Betrag der Annuität gleichbleibt.
Wenn die Zinsfestschreibung länger als zehn Jahre läuft, hat der Darlehensnehmer ein einseitiges Sonderkündigungsrecht, das eine Kündigungsfrist von sechs Monaten hat.
Ansonsten lassen sich Banken nur in Ausnahmefällen auf eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ein. Dann verlangen sie allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung, die ihren entgangenen Gewinn abdecken soll.
