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Annuitätendarlehen: Das müssen Sie wissen

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
22. Feb 2024 / 16 Min. Lesezeit

Da meistens nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist, führt der Traum eines Eigenheims oft über eine Baufinanzierung. Nach einer umfassenden Kostenkalkulation stellt sich dann oft als nächstes die Frage, welches Darlehen am besten zu Ihnen und Ihren Voraussetzungen passt. Die beliebteste Finanzierungsform in Deutschland ist mittlerweile das Annuitätendarlehen. Was genau das ist, die Vor- und Nachteile und viele weitere Informationen erfahren Sie in diesem Beitrag.  

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist in Deutschland die klassische Form der Immobilienfinanzierung und wird von den meisten Darlehensnehmern genutzt. Dabei entscheiden Sie sich für eine monatliche Rate in einer bestimmten Höhe, die Sie in einem festgelegten Zeitraum, der Zinsbindungsfrist, abbezahlen.

Diese Rate bleibt über den gesamten Tilgungszeitraum konstant. Da Sie die Zinsen nur auf den geschuldeten Restbetrag bezahlen, verschiebt sich dabei mit jeder Rate der Anteil von Zinsen und Tilgung. Die Zinsen sinken und der Tilgungsbetrag steigt, vor allem gegen Ende, stark an.  

Das Annuitätendarlehen ist wie das Hypothekendarlehen mit einem Grundpfandrecht gesichert. Zu Beginn wird in der Regel ein anfänglicher Tilgungssatz von einem Prozent festgelegt. Der Zinssatz des Darlehens ist durch eine Sollzinsbindung für mehrere Jahre festgelegt. Endet die Zinsbindung und Sie haben noch einen Restbetrag offen, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.

Gut zu wissen

Der Begriff Annuität wird vom dem lateinischen Wort Annus – Jahr abgeleitet, und bezeichnet den Betrag, der Jahr für Jahr an den Kreditgeber gezahlt wird.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Die Beiträge des Annuitätendarlehens setzen sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Die fälligen Raten werden je nach gewähltem Modell monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich gezahlt.

Dabei gilt: Je länger Sie das Darlehen abbezahlen, desto geringer wird Ihre Restschuld. Dies ist so, weil die Zinsen prozentual zur Restschuld berechnet werden und sich dadurch das Verhältnis Zinsen – Tilgung verschiebt. Das bedeutet, dass Sie immer weniger Geld für die Zinsen bezahlen und immer mehr Geld in die Tilgung Ihres Darlehens fließt.

Bei Abschluss des Baukredits bekommen Sie von der Bank einen Tilgungsplan ausgehändigt, bei dem Sie ablesen können, wie sich die Restschuld mit der Zeit entwickelt.
Anders als bei sonstigen Darlehensformen beginnt die Tilgung beim Annuitätendarlehen sofort. Daher spricht man auch von einer anfänglichen Tilgung

Es ist möglich, bei einem Annuitätendarlehen eine jährliche Sondertilgung oder einen Tilgungssatzwechsel zu vereinbaren. Ein automatisches Recht darauf gibt es jedoch nicht.

Sonderkündigungsrecht

Wenn die Zinsbindungsfrist länger als zehn Jahre läuft, gibt es nach Ablauf dieser Zeit für den Darlehensnehmer die Möglichkeit ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Für das Sonderkündigungsrecht beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Die Zinsbindungsfrist beginnt allerdings erst mit der Vollauszahlung des Kredits. Wird Ihr Annuitätendarlehen in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt, beginnt die Frist erst nach vollständigem Abruf des Kredits.

Wenn Sie also eine Zinsbindung von 13 Jahren haben, können Sie nach zehn Jahren kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Mann stapelt Münzen

Wie wird die monatliche Rate des Annuitätendarlehens berechnet?

Die Ratenhöhe des Annuitätendarlehens wird berechnet aus:

  • Darlehensbetrag
  • Kreditlaufzeit
  • Sollzins
  • Tilgungssatz

Die Berechnungsformel lautet:
Monatsrate = [Darlehenshöhe * (Zinssatz + Tilgungssatz] / 100 / 12 Monate

Beispielrechnung:

Sie nehmen ein Annuitätendarlehen für Ihr Haus in Höhe von 300.000 € auf. Der Sollzins beträgt 2 % bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren. Die Höhe des Effektivzins hat hier keine Relevanz, da sich die Rate anhand des Sollzinses berechnet. Sie haben sich für eine anfängliche Tilgung in Höhe von 3 % entschieden.

Dies ergibt eine Annuität von:
[300.000 * (2 + 3) / 100] / 12 Monate = 1.250 € monatlich

Das Tilgungsparadoxon

Der niedrige Zinssatz führt dazu, dass die Laufzeit des Darlehens bis zur endgültigen Tilgung umso länger ist, je niedriger das Darlehen verzinst wird. Der Grund dafür ist, dass der Tilgungsanteil der Darlehensrate langsamer steigt, je niedriger der Zinssatz ist und dadurch sinkt auch die Restschuld langsamer.

Wie lange dauert es, bis ein Annuitätendarlehen abbezahlt ist?

Wie lange es dauert, bis ein Annuitätendarlehen abbezahlt ist, hängt von der Höhe der Zinsen und der Anfangstilgung ab.

Hohe Zinsen bedeuten, dass der Zinsanteil der frühen Raten zwar sehr hoch ist, er sinkt aber auch mit fortschreitender Tilgung schneller. Bei niedrigen Zinsen für ein Annuitätendarlehen ist zwar auch die Monatsrate geringer, aber bei einer geringeren Tilgung gibt es auch eine längere Laufzeit als bei höheren Zinsen.

Wie hoch sollte die Tilgungsrate des Annuitätendarlehens sein?

Die anfängliche Tilgungsrate, die festgesetzt wird, entscheidet darüber, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Je höher diese liegt, desto schneller erfolgt die Rückzahlung und desto weniger Zinskosten fallen dementsprechend für Sie an. Gerade Niedrigzinsphasen sollten Sie mit der Tilgungsrate ausgleichen.

Die Tilgungsrate beträgt in der Regel mindestens ein Prozent pro Jahr. Natürlich können Sie diese auch höher ansetzen, zum Beispiel bei zwei oder drei Prozent pro Jahr. Dadurch erhöhen sich aber auch die Annuitäten, weswegen Sie vorher genau kalkulieren sollten, ob Sie dies finanziell stemmen können.

Kleiner Tipp: Orientieren Sie sich an Ihrer bisher gezahlten Miete, wenn Sie die Tilgungsrate für Ihr Eigenheim berechnen wollen. Dadurch können Sie die mögliche Rate realistisch einschätzen.

Annuitätendarlehen_Grafik

Eine hohe Tilgungsrate verhindert, dass am Ende der Zinsbindung noch eine erhebliche Restschuld übrig bleibt. Für diese Restschuld muss eine Anschlussfinanzierung festgelegt werden, bei der die Zinsen deutlich höher sein können, wodurch die fällige Monatsrate ebenfalls deutlich höher wird. Bei einer höheren Tilgung ist nach Ablauf der Zinsbindung bereits ein beachtlicher Teil des Darlehens getilgt, weshalb dann höhere Zinsen nicht mehr so stark ins Gewicht fallen würden.

Warum hängt beim Annuitätendarlehen die Zinshöhe vom Eigenkapital ab?

Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst die Höhe des Annuitätendarlehens ebenfalls, denn bei wenig Eigenkapital trägt die Bank ein höheres Risiko, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungspflichten nicht nachkommen kann. Deswegen berechnet die Bank für das Annuitätendarlehen höhere Zinsen, wenn Sie wenig Eigenkapital einbringen können.

Mann und Frau in Businesskleidung geben sich ein High Five und lachen

Warum ist das Annuitätendarlehen die meistgewählte Darlehensart?

Dass das Annuitätendarlehen in Deutschland die beliebteste Darlehensart ist, liegt daran, dass die festgelegte Rate für den gesamten Zeitraum konstant bleibt und somit die Fixkosten während des Tilgungszeitraums gut zu planen sind.

Auch die sinkende Zinsbelastung im Laufe der Zeit sorgt dafür, dass das Annuitätendarlehen oft gewählt wird.

Volltilgerdarlehen

Wenn Sie sich für ein Volltilgerdarlehen entscheiden, wissen Sie bis zum letzten Rückzahlungstag genau, welche Rate fällig wird. Bei dem Volltilgerdarlehen wählen Sie die Zinsfestschreibung so, dass das Darlehen innerhalb der Laufzeit komplett zurückgezahlt wird.

Wie unterscheiden sich Annuitätendarlehen und Festdarlehen?

Beim Festdarlehen gibt es keine Tilgung. Sie bezahlen monatlich also nur die Zinsen und müssen am Ende der Laufzeit das komplette Darlehen auf einmal zurückzahlen (endfälliges Darlehen).

Beispiel Zinnslast:

Endfälliges DarlehenAnnuitätendarlehen
Betrag100.000 €100.000 €
Sollzins1 %1 %
Tilgungssatz/5 %
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Zinnslast9.999,60 €  7.473,58 €

Bei einem Annuitätendarlehen liegt die Zinslast bei diesem Beispiel also 2.526,02 € niedriger, als bei einem endfälligen Darlehen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Tilgungs- und einem Annuitätendarlehen?

Ein häufiger Irrtum ist, dass Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen das gleiche sind, da beide Darlehensarten schrittweise abbezahlt werden. Tatsächlich gibt es aber einen deutlichen Unterschied zwischen den beiden Darlehen:

Die Tilgungsrate bleibt beim Tilgungsdarlehen über den gesamten Zeitraum gleich, die Zinsbelastung wird jedoch immer geringer.

Beim Annuitätendarlehen ändert sich die Rate, die aus Tilgung und Zins besteht, nicht, sondern die Anteile innerhalb der Rate: Die Tilgung erhöht sich und die Zinsen werden immer geringer.

Tilgungsdarlehen Grafik

Lohnt sich eine Restschuldversicherung?

Zusammen mit dem Darlehen bieten viele Banken auch direkt eine Restschuldversicherung an. Diese soll einspringen, wenn der Hauptverdiener zum Beispiel arbeitslos wird oder stirbt.

Bei der Restschuldversicherung handelt es sich also quasi um eine Art der Risiko-Lebensversicherung. Die Versicherungssumme richtet sich in der Regel nach dem geplanten Darlehensverlauf.

Restschuldversicherungen stehen allerdings seit Jahren in der Kritik, da der Kreditnehmer unter anderem, die Versicherungsprämie samt Vermittlungskosten als Einmalbetrag bereits zu Vertragsbeginn zahlen muss. Die Banken erhöhen die Kreditsumme um die Kosten der Restschuldversicherung. Hierdurch steigen auch die Zinsen, die Sie an die Bank zurückzahlen müssen.

Da Anbieter dieser Versicherung häufig umfangreiche Ausschlussklauseln in ihren Vertragsbedingungen haben, ist es sehr fraglich, ob die Restschuldversicherung bei Zahlungsunfähigkeit überhaupt einspringt.

Einige Restschuldversicherungen zahlen zum Beispiel nur:

  • Nach Ablauf einer Wartezeit
  • Für begrenzte Zeiträume
  • Bis zu einer gewissen Obergrenze (dies muss aber nicht identisch mit dem Zeitpunkt der Genesung oder neuen Anstellung sein)
  • Im Falle einer Arbeitslosigkeit bei unbefristeten Arbeitsverträgen
  • Bei nicht vorher bekannten Erkrankungen
  • Im Todesfall (nicht aber immer auch bei Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit)

Wenn Sie sich dennoch absichern wollen, ist eine Risikolebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitversicherung meistens die bessere Wahl.

Annuitätendarlehen: Darauf sollten Darlehensnehmer achten

  • Wählen Sie in Hochzinsphasen eine eher kurze Sollzinsbindung. Wenn die Zinsen wieder niedriger werden und Ihre Zinsbindung endet, können Sie ggf. zu besseren Konditionen eine neue Finanzierung beginnen.
  • In Niedrigzinsphasen sind dagegen lange Zinsbindungen trotz Zinsaufschlag empfehlenswert. Mittlerweile werden sogar für langlaufende Darlehen meistens weniger als 2 % Zinsen fällig, so dass eine lange Zinsfestschreibung zusätzliche Sicherheit bietet und eine höhere Tilgung ermöglicht.
  • Vereinbaren Sie eine Sondertilgungsoption mit Ihrer Bank. Selbst wenn Sie diese am Ende doch nicht nutzen, haben Sie wenigstens die Option dafür. Die jährliche mögliche Sondertilgung beläuft sich meistens auf fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme.
  • Achten Sie darauf, dass die Höhe der Tilgung in einem sinnvollen Verhältnis zu Ihrem Lebensalter bzw. zu Ihrem Renteneintritt steht. Wenn Sie jung sind, können Sie eine niedrigere Tilgung wählen und sich dadurch auch eine entsprechend teurere Immobilie leisten. Sind Sie allerdings schon in der Mitte Ihres Lebens, müssen Sie darauf achten, dass Sie bis zum Renteneintritt schuldenfrei sind.
Zwei Personen sitzen vor einem vollgeschriebenen Blatt Papier und bearbeiten dieses

Wie findet man den besten Anbieter für das Annuitätendarlehen?

Im Zeitverlauf bewirken schon kleine Zinsdifferenzen beachtliche Kostenunterschiede, deswegen empfiehlt es sich auch beim Annuitätendarlehen Angebote von mehreren Banken einzuholen bzw. mit den Banken zu verhandeln, damit Sie die bestmöglichen Konditionen für sich aushandeln.

Beispielrechnung: Darlehen von 300.000 €, eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren

Bank ABank B
Tilgung2 %2 %
Zinsen1,9 %1,6 %
Zinszahlung71.500 €60.500 €
Restschuld196.000 €198.400 €

Die 0,3 Prozentpunkte bei Bank B bewirken am Ende also eine Ersparnis von knapp 8.600 € im Vergleich zu Bank A.

Vorteile vom Annuitätendarlehen

  • Konstante Rate während der Zinsbindungsfrist
  • Höhere Zinsen fallen nur auf den Restbetrag an
  • Hohe Planbarkeit und Sicherheit bei den monatlichen Ausgaben
  • Der Tilgungsanteil wächst mit jeder gezahlten Rate
  • Transparenz: Banken sind gemäß Preisangabenverordnung verpflichtet, neben dem Nominalzinssatz (Sollzins) auch den Effektivzins anzugeben
  • Flexibilität durch vereinbarte Sondertilgung möglich

Nachteile vom Annuitätendarlehen

  • Lange Bindung (zwischen 10 und 20 Jahren) an das Darlehen
  • Hohe Vorfälligkeitsenschädigung möglich bei einem Rückzahlungswunsch innerhalb der Zinsbindung
  • Anschlussfinanzierung für die Restschuld benötigt – die Zinsen könnten höher ausfallen als zur aktuellen Marktlage und die neue Rate kann sich erhöhen
  • Zinssatz bleibt über die Laufzeit unverändert (bei fallenden Zinsen von Nachteil)
  • In der Regel keine Ausstiegsoption
  • Sondertilgungen häufig nicht möglich

Fazit

Das Annuitätendarlehen ist nicht ohne Grund die beliebteste Darlehensform Deutschland. Durch die konstante Rate während der Zinsbindungsfrist, der Transparenz und der hohen Planbarkeit und Sicherheit bei den monatlichen Ausgaben, ist das Annuitätendarlehen genau das richtige für Kreditnehmer mit konstanten finanziellen Verhältnissen, die während des Tilgungszeitraums nicht mit einer größeren Menge Kapital rechnen können.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Annuitätendarlehen

  • Für wen ist das Annuitätendarlehen geeignet?

    Das Annuitätendarlehen empfiehlt sich für Kreditnehmer mit konstanten finanziellen Verhältnissen, ohne große Schwankungen nach oben oder unten.

  • Wieso ist das Annuitätendarlehen so beliebt?

    Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate für den gesamten Zeitraum konstant, wodurch es eine gute Planbarkeit der Ausgaben für den Tilgungszeitraums gibt.

    Auch die sinkende Zinsbelastung im Laufe der Zeit sorgt dafür, dass das Annuitätendarlehen die meist gewählte Darlehensform Deutschlands ist.

  • Warum bleibt die Annuität gleich groß?

    Die Annuität besteht aus zwei Teilen: Der Zinsrate und der Tilgungsrate. Zu Beginn wird die Höhe der Annuität für die Zinsbindungsfrist festgelegt.

    Zuerst ist der Zinsanteil der Annuität noch sehr hoch, der Tilgungsanteil niedrig. Da der Betrag, auf den die Zinsen zu entrichten sind, mit der Zeit jedoch immer geringer wird, sinkt auch der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil wird entsprechend größer, sodass der Betrag der Annuität gleichbleibt.

  • Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen?

    Beim Annuitätendarlehen bleibt die Belastung bestehend aus Tilgung und Zins gleich.
    Beim Tilgungsdarlehen hingegen bleibt die Tilgungsrate über die gesamte Laufzeit gleich, die Zinsbelastung fällt jedoch von Monat zu Monat geringer aus. 
  • Kann ich mein Annuitätendarlehen vorzeitig kündigen?

    Wenn die Zinsfestschreibung länger als zehn Jahre läuft, hat der Darlehensnehmer ein einseitiges Sonderkündigungsrecht, das eine Kündigungsfrist von sechs Monaten hat.

    Ansonsten lassen sich Banken nur in Ausnahmefällen auf eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ein. Dann verlangen sie allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung, die ihren entgangenen Gewinn abdecken soll.

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