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Grundstückswert ermitteln: Was ist mein Grundstück wert?

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
19. Oct 2023 / 17 Min. Lesezeit

Vor dem Verkauf eines Grundstücks sollte man sich als Verkäufer zunächst ein realistisches Bild über den Wert seines Grundstücks machen. Im Falle eines Kaufes oder Verkaufes sollte daher zuallererst der Grundstückswert ermittelt werden. Erfahren Sie in diesem Artikel, wie bei einer Grundstücksbewertung vorgegangen wird, wie Sie einen passenden Verkaufspreis und damit Quadratmeterpreis festlegen, warum der Bodenrichtwert so wichtig für die Berechnung ist und welche entscheidenden Fallstricke es dabei gibt.

Gut zu wissen

Um ein Grundstück zu bewerten, stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung. Die gebräuchlichste Bewertungsmethode, um den Verkehrswert von Grundstücken sowie Immobilien zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren. Bei diesem Vergleichswertverfahren werden Durchschnittswerte und Preise aus jüngsten Verkäufen in der nahen Umgebung von vergleichbaren Objekten als Basis herangezogen.

Zwei weitere Ansätze stellen das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren dar, bei denen Faktoren wie Landkosten, Baugebühren usw. berücksichtigt werden. Daneben gibt es auch hybride Ansätze.

Insofern sollte die Grundstücksbewertung unbedingt von einem echten Experten, also einem Sachverständigen vorgenommen werden. Kurzgutachten zur Orientierung schlagen mit rund 500 € zu Buche – eine Investition, die sich aber absolut lohnt! Alternativ kann man sein Grundstück auch kostenlos online bewerten lassen, um den ungefähren Grundstückswert zu erfahren.

Grundstückswert: verschiedene Grundstücksarten

Die Berechnung des Wertes einer Immobilie oder eines Grundstücks ist in der Regel sehr komplex. Um den Grundstückswert zu ermitteln, sollte man zunächst die Art des Grundstücks kennen. Neben der Lage, Bebaubarkeit und Bodenbeschaffenheit, spielt die Grundstücksart die wichtigste Rolle bei der Ermittlung des Grundstückswerts.

Von einem unbebauten Grundstück spricht man bei:

  • Bauerwartungsland
  • Rohbauland
  • Bauland

Sowohl Bauerwartungsland als auch Rohbauland sind beide nicht bzw. noch nicht erschlossen. Sprich: Hier besteht noch keine Wasserverfügbarkeit, kein Anschluss an Kanalisation, Trinkwasser- sowie Energieversorgung. Dies gilt ebenfalls für eine Verkehrsanbindung. Der Unterschied zwischen beiden ist, dass für das Bauerwartungsland noch keine Bebauung geplant ist.

Im Gegensatz zu Bauerwartungsland und Rohbauland ist das Bauland bereits erschlossen. Daher fällt der Grundstückswert für Bauland in der Regel auch deutlich höher aus.

Die vierte Art von Grundstück ist ein bereits bebautes Areal, beispielsweise ein Stück Land, auf dem ein Wohn- oder Geschäftshaus sowie gegebenenfalls Anbauten errichtet wurden. In diesem Fall ist die Bezeichnung Grundstück also deutlich umfassender.

Definition: Grundstückswert

Ein schönes Eigenheim mit etwas Grün drumherum, das ist für viele Menschen der Inbegriff eines schönen Zuhauses. Doch wer ein Haus bauen möchte, der braucht erst einmal ein geeignetes Grundstück, also eine Fläche, auf der eine Bebauung von der Gemeinde erlaubt ist. Ist dieses gefunden, stellt sich in der Regel auch schnell die Frage, ob es bezahlbar ist. Andererseits muss sich auch der Verkäufer überlegen, wie viel sein Grundstück tatsächlich wert ist, wie hoch also der Marktwert ist. Ansonsten wird es womöglich leider nichts mit dem erfolgreichen Verkauf. Kurzum: Es ist immer gut, den realistischen Wert eines Grundstücks zu kennen. Doch wie genau wird dieser ermittelt?

Ganz sachlich: Was ist ein Grundstück wert?

Der Grundstückswert ist für viele Menschen häufig eine ausgesprochen emotionale Angelegenheit. Dabei gilt oft: Je höher die Rentabilität ist und/oder je glücklicher jemand mit seiner Immobilie bzw. dem Grundstück ist oder je intensiver die damit verknüpften Erinnerungen sind, desto höher muss der Wert sein. Einfach, weil einem dieses Grundstück so lieb und teuer ist. Ein verständlicher Gedankengang, der leider in der Praxis so nicht funktioniert – hier geht es nämlich schlicht und ergreifend um Objektivität – oder in anderen Worten: um harte Fakten.

Wiese mit digitalem Haus-Modell

Grundstückswert = Bodenwert?

Wie auch bei den unterschiedlichen Arten der Grundstücke bereits angedeutet, gibt es ebenfalls bei der Definition des Grundstückswertes unterschiedliche Varianten. Bei noch unbebauten Arealen ist die Grundstückswertermittlung meist recht unkompliziert. Hierbei wird lediglich der aktuelle Bodenwert berechnet.

Anders ist die Sachlage jedoch bei bebauten Grundstücken. Steht hier der Grundstückswert zur Diskussion, sieht § 78 des Bewertungsgesetzes (BewG) vor, dass sowohl der eigentliche Grund und Boden bewertet werden muss sowie zusätzlich die Immobilie (und gegebenenfalls auch vorhandene Anbauten). Der Grundstückswert setzt sich in diesem Fall zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert des Gebäudes sowie der Außenanlagen.

Diese Faktoren sind entscheidend

Der Grundstückswert steht in engem Zusammenhang mit folgenden Faktoren:

  • Mikro- und Makrolage (Infrastruktur und sog. sekundäre Faktoren)
  • Grundstückszuschnitt
  • Erschließungsgrad
  • Bebauungsplan – ja / nein
  • Bodenbeschaffenheit (auch: Sind Altlasten im Boden oder im Grundwasser vorhanden?)

Ohne sie ist alles nichts: Die Infrastruktur

Wir alle lieben vor allem die angenehmen Seiten des Lebens. Wir gehen gerne einmal schick essen, ins Kino und wissen es zu schätzen, wenn Supermarkt und Kindergarten um die Ecke liegen. Bei Bedarf sollte am besten auch die Bushaltestelle nicht allzu weit entfernt sein. Kurzum: Wir mögen es gerne bequem.

Aus diesem Grund steigen die Grundstückswerte meist deutlich, wenn eine vorteilhafte Infrastruktur vorhanden ist. Die meisten wissen instinktiv, dass ein Grundstück in einem Münchner Vorort oder in einem winzigen Dörfchen in der Lüneburger Heide unterschiedlich kostspielig sind. Schon weil die Anbindung und die Möglichkeiten in der Umgebung sich deutlich unterscheiden.

Deshalb spielen vor Ort angebotene Einrichtungen wie Schulen, Krankenhäuser, Einkaufszentren usw. bei der Grundstückswertermittlung eine entscheidende Rolle. Entscheidend für eine hohe Attraktivität von Gegenden sind außerdem:

  • Gasversorgung
  • Wasserverfügbarkeit
  • Bevölkerungsdichte in diesem Gebiet

… und natürlich die Frage, ob ein Grundstück nach den eigenen Vorstellungen bebaut werden darf oder nicht.

Grundstückswert: Die sekundären Faktoren

Abgesehen von diesen grundlegenden Parametern, die wichtig für den Grundstückswert sind, gibt es auch sogenannte sekundäre Indikatoren, die von Bedeutung sind. Dazu gehören zum Beispiel die Migrationsrate in ein Gebiet hinein oder aus einem Gebiet heraus. Aber auch sozioökonomische Bedingungen spielen eine wichtige Rolle bei der Grundstückswertermittlung. Beispielsweise ist der Grundstückswert in prestigeträchtigen Wohngegenden, in denen gut Situierte leben, deutlich höher als z. B. in Regionen mit vorwiegend sozialem Wohnungsbau.

Wiese mit Rabatt-Schild

So ermittelt man den Grundstückswert

Diese zahlreichen Faktoren haben allesamt einen Einfluss darauf, ob ein Grundstück gerade begehrt ist – oder zu einem Mauerblümchen wird. Die maßgebliche Größe, um den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln, ist der Bodenrichtwert. Hierbei handelt es sich um den Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Boden in einer bestimmten Gegend, für die ähnliche Faktoren angesetzt werden können. 

Die Grundlage für die eigentliche Formel zur Ermittlung des Bodenwertes ist relativ simpel. Sie lautet:

  • Bodenwert = Bodenrichtwert (pro Quadratmeter) x vorhandene Fläche

Allerdings ist das Ergebnis dann noch nicht gleich der Verkehrswert des Grundstücks. Dieser weicht in der Praxis häufig vom Bodenwert ab, um 10-20 % nach oben oder nach unten. Dies ist meist der aktuellen Marktsituation oder den bereits genannten Faktoren geschuldet. Um den Verkehrswert eines Grundstücks also verlässlich zu beurteilen, sind nicht nur jede Menge Marktkenntnisse erforderlich, sondern ebenfalls eine gehörige Portion Gespür. Aus diesem Grund sollte eine Grundstücksbewertung am besten immer von einem Fachmann, einem sachverständigen Gutachter, ermittelt werden.

Für viele Leute ist der Bodenwert das Maß der Dinge. Sie unterschätzen aber, wie wichtig Angebot und Nachfrage sind, wenn es um den tatsächlich erzielbaren Wert eines Grundstücks geht. Stefan Sieger Stefan Sieger Geschäftsführer Sieger & Sieger Immobilienexperten

Die Verfahren zur Grundstücksbewertung

Im Allgemeinen kommen bei der Grundstücksbewertung diese vier Bewertungsmethoden zur Anwendung:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertrags- und Sachwertverfahren
  • Residualwertverfahren
  • Wertermittlung mittels Bodenrichtwerten

Vergleichswertverfahren und Ertrags- und Sachwertverfahren: die Klassiker, wenn es um den Verkehrswert geht

Auf die Wertermittlung mittels Vergleichswertverfahren wird vor allem bei unbebauten Grundstücken gerne zurückgegriffen. Bei dieser Methode werden Verkäufe von vergleichbaren Grundstücken betrachtet und hieraus der Grundstückswert abgeleitet.

Das Ertrags- und das Sachwertverfahren kommen vor allem dann zum Einsatz, wenn es um die Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten Grundstücken als Ganzes (Grundstück + Immobilie) geht. Auch wenn es hierbei um ein “Komplettpaket” geht , so werden dennoch die einzelnen Bestandteile gesondert betrachtet. Beim Ertragswertverfahren liegt das Hauptaugenmerk dagegen auf den Einnahmen, die mit einem Grundstück bzw. einer Immobilie erwirtschaftet werden können. Es wird vor allem zur Bewertung von Mietimmobilien verwendet. Als Grundstückswert wird der reine Bodenwert angesetzt. Beim Sachwertverfahren geht man ähnlich vor. Allerdings wird der Wert der Immobilie aus dem reinen Sachwert des Gebäudes abgeleitet.

Das Residualwertverfahren

Beim Residualwertverfahren (oder auch Bauträgerkalkulation) ist der Blick dagegen in die Zukunft gerichtet. Denn in diesem Fall wird der Wert eines Grundstücks damit gleichgesetzt, welchen Gewinn man mit ihm erzielen könnte. Ein ganz entscheidender Faktor ist bei diesem Verfahren daher der Bebauungsplan für das Grundstück. Er gibt an, welche bauliche Nutzung hier möglich ist – privat, gewerblich, welche Geschossflächenzahl etc. Aus den voraussichtlichen Baukosten sowie dem erzielbaren Gewinn ergibt sich dann wiederum der Grundstückswert.

  • Zuerst wird die maximal bebaubare Grundstücksfläche berechnet: Maximal bebaubare Wohnfläche x Geschossflächenzahl
  • Dann wird die erwartete Quadratmeterzahl anhand des Prozentsatzes der begründbaren Wohnfläche bestimmt
  • Und zuletzt wird der Verkauferlös bestimmt: Begründbare Wohnfläche (qm) x Verkaufspreis Neubauwohnung (€/qm)

Mit dem Bodenrichtwert zum Bodenwert

Ein ganz entscheidender Faktor bei der Grundstücksbewertung ist der sogenannte „Bodenrichtwert“, welcher den durchschnittlichen Lagewert des Bodens eines bestimmten Gebietes bestimmt. Erst mit Hilfe dieses Wertes kann der eigentliche Bodenwert berechnet werden. Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen Durchschnittswert von Grund und Boden aus tatsächlichen Kaufpreisen in einer bestimmten Bodenrichtwertzone, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und veröffentlicht. Die sogenannte Bodenrichtwertzone kann ein Stadtteil, ein Stadtviertel oder ein Landkreis sein.

Berechnung des Grundstükswertes durch den Bodenrichtwert:

  • Grundstückswert = örtlicher Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte

Meist kennen ihn nur Leute vom Fach: den Gutachterausschuss für Grundstückswerte beziehungsweise den Bewertungsausschuss. Beim Bewertungsausschuss handelt es sich um ein besonderes Gremium, das im Jahr 1960 ins Leben gerufen wurde. Damals wurde das neue Baugesetz verabschiedet. Den Vorsitz führt ein Bediensteter der Behörde, dem der Ausschuss zugeordnet ist. Des Weiteren gehört ein Vertreter des Finanzamtes zur Expertengruppe sowie ehrenamtliche Mitglieder, die als Immobiliensachverständige tätig sind.

Ausschuss berät über Grundstücksbewertung

Aufgaben des Gutachterausschusses

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat zwei wichtige Aufgaben: Einerseits sammelt er gemäß Baugesetzbuch alle erzielten Kaufpreise für Immobilien und Grundstücke und analysiert diese. Außerdem ermittelt und veröffentlicht er die Bodenrichtwerte bzw. Lagewerte in Form von Bodenrichtwertkarten, wichtige Berechnungsfaktoren und erstellt Verkehrswertgutachten sowie Gutachten, wenn Rechte zu entschädigen sind. Der Ausschuss soll sicherstellen, dass sämtliche Grundstücksbewertungen fair und zum korrekten Marktwert vorgenommen werden und Rechtssicherheit herrscht. Die geführten Daten sind wiederum die Basis für die Erstellung von Verkehrswertgutachten durch Immobiliengutachter sowie Kaufpreise.

Neben diesen ausdrücklich festgelegten Aufgaben kommen dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte noch andere Tätigkeiten zu. Er fertigt ebenfalls Gutachten über Mietimmobilien und Pachtwerte an und gibt den Grundstücksmarktbericht bzw. Immobilienmarktbericht heraus – und empfiehlt auf diese Weise den Maklern den richtigen Preis für Grundstücke.

Örtlicher Bodenrichtwert

Wer sich für den örtlichen Bodenrichtwert interessiert, der in seiner Stadt, Gemeinde oder Region für ein bestimmtes Stück Land gilt, kann sich leicht darüber informieren. Das Mittel der Wahl sind hier die öffentlich zugänglichen Bodenrichtwertkarten bzw. Bodenrichtwerttabellen, die vom Gutachterausschuss für jedes Bundesland regelmäßig herausgegeben werden. Über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D kann man schnell grundlegende Informationen für eine realistische Grundstücksbewertung in den verschiedenen Bundesländern abrufen. Einfach den gesuchten Ort angeben, dann das gewünschte Jahr sowie die Nutzungsart – schon bekommt man die Werte angezeigt. Soll es detaillierter sein, macht es durchaus Sinn, die regionale Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu kontaktieren.

Der Grundwert einer Stadt kann übrigens ebenfalls verwendet werden, um ihre Attraktivität als Ort zum Leben, Arbeiten oder Investieren zu bestimmen. Hamburg und Erfurt spielen eine zentrale Rolle für den Immobilienmarkt, ihr Bodenwert wird vielfach als Maßstab genommen.

mehrere Grundstücke mit Grünfläche und einige Häuser aus Vogelperspektive - Grundstückswert

Unterschied Grundstückswert und Grundstückspreis

Im Gegensatz zum Grundstückswert, der vor allem durch den Bodenrichtwert in einer Gegend bestimmt wird, ist der zu erzielende Grundstückspreis deutlich spekulativer. Hier reagieren letztlich vor allem Angebot und Nachfrage. Deshalb ist es auch durchaus möglich, dass der Grundstückspreis deutlich vom eigentlichen Grundstückswert abweicht. Die Frage, was ein Grundstück kostet, kann also letztlich nicht pauschal beantwortet werden.

Allerdings kann der tatsächliche Grundstückswert eine solide Basis darstellen, die eine bessere Einschätzung ermöglicht, wie viel ein Grundstück am Tag X wert ist. Diese Orientierung ist umso verlässlicher, wenn Experten mit umfangreichen Marktkenntnissen, etwa ein Immobiliengutachter, die Berechnungen durchführen. So geht man sicher, keine bösen Überraschungen zu erleben, sondern stattdessen positiv überrascht zu werden. Und wer möchte das nicht lieber?

Wie sind die Zukunftsaussichten?

Steigende Zinsen wirken sich direkt auf den Wert von Immobilien oder Grundstücken und damit auch auf den Verkaufspreis aus. Denn wenn die Zinsen hoch sind, wird es teurer, Geld für den Kauf von Immobilien oder Grundstücken zu leihen. Dennoch bleibt gerade der Grundstückswert im Regelfall recht stabil. Dieser Wirtschaftsbereich erholt sich in der Regel immer schnell von Abschwüngen und zeigt eine Neigung zu beständigem Wachstum.

Wann lohnt sich ein Verkauf?

Eine oft gestellte Frage ist, ob und wann sich der Verkauf eines Grundstücks lohnt. Niemand möchte zu billig verkaufen und womöglich einen Verlust einfahren. Am Anfang jeder Verkaufsüberlegung sollte idealerweise eine neutrale Grundstücksbewertung stehen, um genau diese Gefahr zu minimieren.

Im Allgemeinen werden erschlossene Grundstücke in begehrten Gegenden zu einem höheren Preis verkauft als z.B. Bauerwartungsland in weniger begehrten Gegenden. Echte Wert-Booster sind in der Regel das Grundstück bestmöglich in Schuss zu halten und es geschickt zu inszenieren. Sprich: Ein gutes Marketing in eigener Sache lässt den Wert eines Grundstücks deutlich steigen, sodass sich ein Verkauf auch wirklich lohnt.

Fazit Grundstückswert: Know-how ist unerlässlich

In der Praxis ist die neutrale Grundstückwertermittlung von enormer Bedeutung für Immobilienkäufer und -verkäufer. Es gibt einige Aspekte, die einen Einfluss auf den Grundstücks- und damit Verkaufspreis haben. Dazu zählen die Lage, die mögliche Nutzung (privat, geschäftlich, Geschossflächenzahl), die Marktbedingungen und einige weitere Faktoren. Im Grunde gilt: Je mehr Land für ein Haus zur Verfügung steht, desto geringer die Quadratmeterpreise.

Die Grundstücksbewertung durch einen ausgewiesenen Fachmann lohnt sich, wenn Wert darauf gelegt wird, bei einem Verkauf einen wirklich angemessenen Verkaufspreis zu erzielen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Grundstücksbewertung

  • Was ist der Bodenrichtwert?

    Der örtliche Bodenrichtwert ist ein Durchschnittspreis für einen Quadratmeter unbebauten Boden, den der jeweilige Gutachterausschuss anhand der amtlich registrierten Verkaufspreise berechnet und regelmäßig veröffentlicht.

    In die Berechnung des Bodenrichtwertes fließen noch weitere Faktoren wie Lage des Grundstücks sowie der Erschließungsgrad hinein.

  • Wie erfolgt die Grundstücksbewertung?

    Der Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks oder eines Grundstücks samt Immobilie kann auf unterschiedliche Arten ermittelt werden. Während bei unbebautem Boden meist lediglich der Bodenwert berechnet wird, kommen bei bebauten Grundstücken das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Residualverfahren zur Anwendung.

  • Was ist der Gutachterausschuss für Grundstücksbewertungen?

    Hierbei handelt es sich um Expertengremien in den verschiedenen Regionen, die u.a. den jeweils geltenden örtlichen Bodenrichtwert festlegen. Die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Werte sind maßgeblich für die Ermittlung von Verkehrswerten.

  • Ist der Bodenwert gleich der Grundstückspreis?

    Nein, nicht unbedingt. Der Bodenwert ergibt sich, indem der örtliche Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks multipliziert wird. Allerdings gibt es noch zahlreiche Faktoren, die den tatsächlichen Grundstückspreis mitbestimmen. Befindet sich das Grundstück in einer begehrten Gegend und ist bereits voll erschlossen, so lässt sich damit meist ein deutlich höherer Grundstückspreis erzielen. In der Regel ist ein Spielraum von 10-20 % nach oben oder unten möglich.

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