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Verkehrswert Immobilie: So wird er berechnet

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
19. Oct 2023 / 22 Min. Lesezeit

Um ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, ist eine realistische Einschätzung des jeweiligen Wertes von entscheidender Bedeutung. Anhand des sogenannten Verkehrswertes einer Immobilie kann ein angemessener Kaufpreis ermittelt werden. Erfahren Sie, was hinter dem Begriff Verkehrswert steckt und wie Sie diesen ermitteln.

Was genau ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Mit dem Begriff Verkehrswert – oder auch Marktwert – wird der Preis bezeichnet, der zu einem bestimmten Stichtag für eine Immobilie erzielt werden kann. Verkehrswert meint also den konkreten Wert, wenn die Immobilie „in den Verkehr gebracht“ wird. Es handelt sich um den jeweils erzielbaren Preis für eine Immobilie zu einem bestimmten Termin X.

Um den konkreten Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, müssen zahlreiche Kriterien berücksichtigt werden, was die Berechnung sehr komplex werden lässt. Denn hierbei müssen neben den tatsächlichen Eigenschaften des Hauses oder der Wohnung ebenso der jeweilige Zustand, die Lage der Immobilie, bereits getätigte und zu erwartende Investitionen sowie beispielsweise bestehende Einnahmen von Mieten und sogar Rechte von potenziellen Mietern berücksichtigt werden. Eine wichtige Rolle spielt in Bezug auf den Verkehrswert einer Immobilie ebenfalls die mögliche Nutzung.

Verkehrswert: Die Definition

Die offizielle Definition des Verkehrswertes gemäß § 194 BauGB lautet:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Hier wird deutlich, dass der Verkehrswert nicht nur für Immobilien, sondern auch für Grundstücke natürlich ein wichtiges Kriterium ist. Zumal sich hierüber natürlich ebenso z.B. die Wertsteigerung von Immobilien im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berechnen lässt. Allerdings garantiert selbst der genauestmögliche Verkehrswert nicht, dass die Immobilie letztlich auch zu diesem Preis veräußert werden kann. Es handelt sich dabei nur um eine theoretische Größe, neben der Angebot und Nachfrage eine genauso wichtige Rolle spielen.

Immerhin bewegt man sich hier – laut Gesetz – auf dem freien Markt. Das heißt, es haben nicht nur alle ohne Unterschied Zugang, sondern Käufer und Verkäufer sind letztlich komplett frei in der Preisgestaltung.

Verkehrswert oder Marktwert? Was ist richtig?

Beim Immobilienverkauf werden die Begriffe Verkehrswert sowie Marktwert gleichermaßen verwendet, was durchaus manchmal für Verwirrung sorgt. Viele stellen sich dann die Frage, was genau der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert einer Immobilie ist und wie sich diese jeweils definieren. Hat man es hier womöglich mit kleinen, aber feinen Unterschieden zu tun? Ein Blick in den bereits zitierten § 194 des BauGB reicht zur Aufklärung dieser Verwirrung: Das Recht stellt beide Ausdrücke gleichwertig nebeneinander.  

Darüber hinaus existieren für den Verkehrswert noch zahlreiche weitere Synonyme: So ist teilweise die Rede vom Jedermanns- oder vollen Wert. Aber auch die Ausdrücke Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert kommen zum Einsatz, je nachdem welches Verfahren für die Feststellung des Verkehrswertes verwendet wurde.

Letztlich entscheidet der Markt!

Verkehrswert Immobilie : Hände halten links ein kleines Haus und rechts Münzen

Jedoch kann es durchaus vorkommen, dass beim Verkauf einer Immobilie letztlich nicht der jeweilige Verkehrswert die entscheidende Größe ist. Unter bestimmten Bedingungen ist ein Haus oder eine Wohnung einem Interessenten durchaus einen höheren Preis wert – oder auch einen geringeren. Der jeweils zu erzielende Preis hängt einerseits von der Marktlage ab.

Herrscht gerade eine eher geringe Nachfrage, so wird in der Regel ein geringerer Kaufpreis erzielt. Der Käufer darf sich dann über ein echtes Schnäppchen freuen. Unter solchen Umständen kann es für den Verkäufer sinnvoller sein, noch ein wenig mit dem Verkauf abzuwarten – sofern dies für ihn möglich ist.

Andererseits kann der Wert durch Besonderheiten der Immobilie steigen oder sinken. Verbinden den Interessen etwa persönliche Erinnerungen mit einem Haus, so wird ihm das Objekt durch diese emotionale Verbindung mehr Wert sein, als es das rein objektiv ist. Zu einer Wertsteigerung führt auch, wenn beispielsweise berühmte Menschen dort gelebt haben. Derartiges schlägt sich dann unter Umständen im Preis nieder. Aber auch Negatives kann Auswirkungen auf den Kaufpreis einer Immobilie haben. Typischerweise sind Häuser, in denen es zu Unglücksfällen kam, deutlich schwerer zu vermarkten.

Insofern besteht in der konkreten Nutzung der Begriffe Verkehrswert und Marktwert in letzter Konsequenz durchaus ein Unterschied. Denn der reine Verkehrswert einer Immobilie muss nicht zwingend immer deckungsgleich mit dem Preis sein, der dafür am Markt zu erzielen ist. Dies kann besonders bei Zwangsversteigerungen zum Beispiel eine wesentliche Rolle spielen.

Wann ist die Wertermittlung einer Immobilie wichtig?

Wer glücklich und zufrieden in seinem Eigenheim oder in seiner Wohnung lebt, für den ist die Feststellung des Wertes einer Immobilie natürlich kein Thema. Doch darüber hinaus gibt es mehrere Situationen, in denen dies eine große Rolle spielen kann. Typischerweise wird die Wertermittlung wichtig bei:

  • Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks
  • Scheidungen
  • Auseinandersetzungen bei einer Erbschaft
  • Forderungen von Versicherung oder Bank (bei Krediten, Insolvenzen, Zwangsversteigerungen)
  • Veränderten Wertermittlungsfaktoren seit dem letzten Gutachten
  • Streitigkeiten über die Miethöhe
  • Anfechtungen von Steuerbescheiden

Gerade, wenn offizielle Stellen den Grundstückswert oder Immobilienwert wünschen, um den konkreten Wert besser einschätzen zu können, sollten Sie sich professionelle Unterstützung holen. Ein versierter Makler gewährleistet eine sowohl neutrale als auch professionelle Ermittlung des jeweiligen Verkehrswertes. Dieser wird auch das jeweils geeignete Verfahren zur Feststellung des Wertes anwenden.

Eine weitere gute, zuverlässige Option sind staatlich anerkannte oder öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter, von denen Sie ebenfalls eine objektive Einschätzung erhalten. Ein solches Verkehrswertgutachten lässt sich gut als Basis für den anzusetzenden Verkaufspreis der Immobilie oder der Liegenschaft verwenden.

Den Verkehrswert der Immobilie ermitteln: Wie funktioniert das?

Hand hält Lupe über eine Reihe kleiner Holzhäuser

Wie bereits erwähnt, ist es durchaus eine komplexe Angelegenheit, den Verkehrswert zu ermitteln. Immerhin hängt dieser von zahlreichen Variablen ab, die hierfür miteinander in Beziehung gesetzt werden müssen. So spielt einerseits der jeweilige Bodenrichtwert eine Rolle, der von Städten und Landkreisen festgesetzt wird und aussagt, wie attraktiv die Lage einer Liegenschaft oder einer Immobilie ist.

Andererseits spielen auch die Faktoren Angebot und Nachfrage hinein. Werden zum Zeitpunkt der Ermittlung des Wertes gerade zahlreiche vergleichbare Objekte angeboten, so fällt der mögliche zu erzielende Verkaufspreis geringer aus. Im umgekehrten Fall, wenn zwar eine enorme Nachfrage vorhanden ist, aber nur wenige passende Immobilien auf dem Markt sind, ist das Objekt begehrter und der Preis steigt.

Aufgrund der zahlreichen Kriterien, die bei der Feststellung des Wertes eine wichtige Rolle spielen, gibt es nicht ein einziges, sondern drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren. Dabei wird die Wahl letztlich meist von der Art der zu bewertenden Immobilie bzw. des Grundstücks bedingt. Teilweise kann es übrigens vorkommen, dass zur Ermittlung des Verkehrswertes gleich alle drei Verfahren herangezogen werden. Es handelt sich um:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren: So funktioniert es

Der Begriff verrät eigentlich bereits, wie dieses Wertermittlungsverfahren funktioniert. Hierbei werden zur Bestimmung eines möglichen Preises für eine Immobilie oder ein Grundstück die aktuell erzielten Verkaufserlöse vergleichbarer Objekte herangezogen. Basis hierfür ist die Liste mit den Verkaufserlösen, die der ansässige Gutachterausschuss führt. Diese kann eingesehen werden. Dabei gilt natürlich, dass der Wert umso passender ist, je mehr vergleichbare Immobilien oder Liegenschaften (bezogen auf Alter, Gebäudezustand, Ausstattungsstandard) es gibt.

Aus diesem Grund funktioniert das Vergleichswertverfahren dann besonders gut und zuverlässig, wenn eine genügend große Zahl sehr ähnlicher Objekte vorhanden ist. Dies ist häufig bei Eigentumswohnungen in großen Wohnanlagen der Fall. Aber auch Reihenhäuser in entsprechenden Siedlungen kommen hierfür infrage. Allen ist zudem gemein, dass sie in der Regel vom Eigentümer selbst bewohnt werden.

Ungeeignet ist dieses Verfahren allerdings, wenn es um den Preis für bebaute Baugrundstücke geht. Gerade die klassischen Einfamilienhäuser unterscheiden sich doch meist sehr stark im Hinblick auf Bauweise, Größe, Baujahr, Zustand sowie Innenausbau und Ausstattung. Bei unbebauten Grundstücken hingegen funktioniert das Vergleichswertverfahren bestens.

Das Sachwertverfahren: So wird der Sachwert ermittelt

Beim Sachwertverfahren werden der Wert einer vom Eigentümer selbst genutzten Immobilie sowie des eventuell dazugehörenden Grundstücks gesondert ermittelt. Damit kommt diese Berechnungsform vorwiegend zum Einsatz, wenn es um eine Eigentumswohnung oder aber ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus geht.

Dazu wird einerseits der Wert des Bodens anhand des aktuell geltenden Quadratmeterpreises errechnet; hierfür werden die Bodenrichtwertkarten zugrunde gelegt. Der zweite wichtige Faktor ist der derzeitige Marktwert der Immobilie, d.h. es werden die ursprünglichen Baukosten bzw. Herstellungskosten genommen und die vorhandenen Abnutzungserscheinungen gegengerechnet. Im nächsten Schritt werden Bodenwert und Wert des Gebäudes addiert, wodurch sich der vorläufige Sachwert ergibt:

Sachwert des Gebäudes + Bodenwert = vorläufiger Sachwert

Der vorläufige Sachwert des Objektes wird dann noch in Bezug zum jeweiligen Marktgeschehen gesetzt, dafür wird der sogenannte Sachwertfaktor genutzt:

Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor = Verkehrswert

Übrigens: Ab 2023 wird die Feststellung des Gebäudesachwerts auf Grundlage des Sachwertverfahrens und des Ertragswertverfahrens geändert bzw. angepasst. Zwei weitere Faktoren sollen demnach zur Feststellung des Gebäudesachwerts mit aufgenommen werden: der Alterswertminderungsfaktor und der Regionalfoktor. Die Konsequenz ist, dass Immobilien und Liegenschaften auf dieser Grundlage um einiges höher bewertet werden können und Schnäppchen immer mehr eine Seltenheit werden.

Gut zu wissen

Da das Sachwertverfahren sehr anspruchsvoll in der Anwendung ist, sollte man sich hier unbedingt professionelle Unterstützung suchen. So gehen Sie sicher, dass der jeweilige Wert von Immobilie und Grundstück korrekt ermittelt wird und der Verkehrswert am Ende stimmt.

Das Ertragswertverfahren: Nonplusultra bei vermieteten Objekten

Sind die Immobilien, die verkauft werden sollen, allerdings vermietet, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Handelt es sich also um vermietete Wohnungen oder Häuser beziehungsweise um gewerblich genutzte Objekte, ist dieses Verfahren am geeignetsten zur Feststellung des Wertes.

Denn im Gegensatz zu den anderen Optionen, bei denen der konkrete Sachwert des Objektes im Zentrum steht, liegt der Fokus hierbei auf dem Kapitalertrag, den eine Immobilie hat. Was nehme ich ein mit einer Immobilie und was muss ich investieren? Im Klartext: Punkte wie Mieteinnahmen, das Mietausfallwagnis, Bewirtschaftungskosten und Zinsen auf die Liegenschaft sowie der sogenannte Vervielfältiger (Restnutzungsdauer in Bezug zum Zinsfaktor) spielen eine zentrale Rolle.

Ein häufig vorkommender Fehler beim Ertragswertverfahren ist, die Einnahmen der Miete beispielsweise zu hoch anzusetzen, wodurch sich wiederum ein zu hoher Verkehrswert ergibt. Typischerweise werden potenzielle Mietausfälle (etwa durch Leerstände oder nicht zahlende Mieter) nicht berücksichtigt, was den gesamten Wert verfälschen kann. Insofern sollte man sich am besten professionelle Unterstützung suchen, wenn das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt.

Die Formel für das Ertragswertverfahren

Kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz, um den Verkehrswert zu ermitteln, muss in vier Schritten vorgegangen werden. Die jeweils zur Anwendung kommenden Formeln sind:

  • Schritt 1: Berechnung des Bodenwertes

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro qm = Bodenwert

  • Schritt 2: Berechnung des Gebäudeertragswerts

Rohertrag (ortsübliche Jahreskaltmiete) – Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag Boden

Reinertrag Boden – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (Restnutzungsdauer) = Gebäudeertragswert

  • Schritt 3: Berechnung des vorläufigen Ertragswertes

Bodenwert + Gebäudereinertrag = vorläufiger Ertragswert

  • Schritt 4: Berechnung des Verkehrswertes

Vorübergehender Ertragswert – Wertminderung = Verkehrswert

Gut zu wissen

Wer Wert legt auf einen wirklich verlässlichen Verkehrswert für die zu verkaufende Immobilie, sollte idealerweise alle drei Verfahren zur Wertermittlung nutzen.

Verkehrswert durch das Finanzamt festlegen lassen

Der Verkehrswert einer Immobilie wird bei Schenkung oder Erbschaft durch das Finanzamt festgestellt. Dies wird jedoch häufig kritisch gesehen, denn Häuser, die gleichwertig sind, werden gruppiert und einheitlich bewertet. Das liegt hauptsächlich daran, dass die Nähe zum Markt fehlt, sodass als Konsequenz die Bemessungsgrundlage oft erhöht wird und Immobilien zu hoch bewertet werden. Dies gilt aber nicht zwangsläufig für jedes Finanzamt.

Verkehrswert einer Immobilie ermitteln: Welche Faktoren sind zu berücksichtigen?

Wie bereits erwähnt, spielen zahlreiche zusätzliche Faktoren eine Rolle, wenn der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie gesucht wird. Diese sollte man auf keinen Fall aus den Augen verlieren, da sich ansonsten das Ergebnis deutlich verschieben kann. Was wiederum gravierende Auswirkungen auf die Verkaufschancen hat. Berücksichtigen Sie in jedem Fall bei Ihren Überlegungen diese Punkte:

  • Lage des Objektes
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Nutzfläche
  • Ausstattung und deren aktueller Zustand
  • Gebäudezustand
  • Aktuelle Marktsituation
  • Höhe der potenziellen Mieteinnahmen

Viele lassen beispielsweise bei baufälligen Gebäuden außer Acht, dass hier letztlich nur der reine Grundstückswert von Bedeutung ist. Hier ist es sinnvoll, eine möglichst objektive und realistische Bestandsaufnahme vorzunehmen, die nicht von persönlichen Emotionen oder von Wunschvorstellungen beeinflusst wird.

Die Verkehrswertermittlung: Wie ist der Ablauf?

Je nachdem, aus welchem Grund Sie sich für den Wert Ihrer Immobilie interessieren, unterscheidet sich auch der Ablauf der Verkehrswertermittlung. Wenn Sie beispielsweise einen Überblick über die Wertsteigerung Ihrer Immobilie wünschen oder einen Verkauf beabsichtigen, werden an die Genauigkeit des ermittelten Wertes andere Kriterien angelegt, als wenn der Wert von offiziellen Stellen wie einem Gericht angefragt wird.

Kann man den Verkehrswert ohne Makler ermitteln?

Ja, das ist möglich. Allerdings sollten Privatleute davon Abstand nehmen, den Immobilienwert auf eigene Faust ermitteln zu wollen. Für eine Immobilienbewertung ist nicht nur beachtliches Fachwissen erforderlich, es braucht auch Kenntnis über die Marktsituation, damit am Ende ein belastbarer Wert herauskommt. Privatpersonen lassen sich bei einer Immobilienbewertung allzu oft von Emotionen und Wünschen leiten, wobei die „harten Fakten“ leicht aus dem Blick geraten.

Tatsächlich aber kommt es durchaus häufig vor, dass für die Verkehrswertermittlung ein staatlich zugelassener Gutachter bzw. Immobiliengutachter herangezogen wird. Ein derartiges Verkehrswertgutachten wird meist extra angefordert, etwa wenn Behörden, Gerichte oder Banken im Spiel sind. Diese wünschen ein absolut unabhängiges, objektives Gutachten, das ohne jegliche Gewinnerzielungsabsicht und mit dem erforderlichen Sachverstand erstellt wird. Natürlich können auch Sie einen solchen Gutachter beauftragen, wenn Sie „nur“ einen Verkauf Ihrer Immobilie beabsichtigen. Allerdings sollten Sie vorher die anfallenden Kosten abstimmen.

So läuft die Verkehrswertermittlung ab

Egal, ob Sie sich für die Unterstützung durch einen Sachverständigen oder einen kompetenten Makler entscheiden, zu Beginn der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie steht immer eine gründliche Abstimmung. Nehmen Sie sich dafür unbedingt ausreichend Zeit.

Zunächst wird der Immobiliengutachter nachfragen, wofür Sie den Verkehrswert genau benötigen. Je nachdem, wird er bei der Ermittlung unterschiedlich vorgehen. Brauchen Sie ihn lediglich für einen Verkauf, reicht meist schon eine kurze Einschätzung aus, die natürlich auch deutlich geringere Kosten verursacht. Geht es dagegen um Streitigkeiten unter Erben oder steht womöglich eine Scheidung im Raum, ist meistens ein schriftliches Gutachten erforderlich, das hieb- und stichfest ist. Entsprechend gründlicher wird dann der Gutachter an die Arbeit gehen und mehr Zeit benötigen.

Im nächsten Schritt erfolgt meist eine Besichtigung der Immobilie. Dabei wird der Gutachter nichts auslassen und ganz genau hinschauen. Ihn interessieren alle Faktoren, die sowohl den Wert steigern als auch mindern. Im Zweifelsfall wird er deshalb nochmal nachhaken, ob womöglich ein Wegerecht Dritter an dem Grundstück besteht, ob jemand ein Wohnrecht hat oder Renovierungs- bzw. Sanierungsbedarf besteht.

Benötigte Unterlagen für die Feststellung des Wertes

Zusätzlich zur persönlichen Begehung wird der Gutachter Sie auch um die Vorlage einiger Dokumente bitten, die er für das Errechnen des Immobilienwertes heranzieht. Wer nicht unnötig Zeit verschwenden will, sollte diese idealerweise direkt parat haben und dem Gutachter die Unterlagen aushändigen. Das spart viel Zeit, denn manche Dokumente müssen bei staatlichen Stellen angefordert werden.

Perfekt vorbereitet sind Sie, wenn Sie bei einem Haus diese Unterlagen zur Hand haben:

  • Grundbuchauszug
  • Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • Lageplan
  • Flurkarte
  • Baubeschreibung
  • Nachweis über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (falls vorhanden)

Kontaktieren Sie am besten rechtzeitig vor dem Gespräch mit dem Gutachter Bauamt, Katasteramt und Grundbuchamt. Das sind die Anlaufstellen, wenn Sie die Unterlagen anfordern wollen.

Geht es dagegen um die Ermittlung des Verkehrswertes einer Wohnung, sieht die Liste der erforderlichen Dokumente naturgemäß etwas anders aus. Hier brauchen Sie folgende Dokumente für die Wertermittlung:

  • Teilungserklärung
  • Wohngeldabrechnung
  • Wirtschaftsplan
  • Eigentümerversammlungs-Protokolle
  • Mietverträge für die Wohnung (falls vermietet)
  • Aufstellung der Mieteinnahmen
  • Beleg für die Instandhaltungsrücklage
  • Letzte Nebenkostenabrechnung

So vorbereitet wird der Gutachter meist problemlos und ohne Verzögerungen den Verkehrswert der Immobilie ermitteln können.

Welche Kosten fallen für die Ermittlung an?

Wer den Verkehrswert seiner Immobilie gerne von einem Fachmann ermitteln lassen möchte, stellt sich natürlich vorab die Frage, welche Kosten er dafür einplanen muss. Eine genaue Summe dafür anzugeben, ist sehr schwierig, da die Preise für ein Gutachten von Stadt zu Stadt ein wenig unterschiedlich ausfallen können. Außerdem kommt es bei den voraussichtlichen Kosten darauf an, für welche Zwecke das Verkehrswertgutachten benötigt wird. Hat ein Gericht das Gutachten angefordert oder benötigt eine Bank die Unterlage, kommt man meist nicht drumherum, einen zertifizierten Bausachverständigen zu beauftragen. Im Durchschnitt ist dann mit Kosten in Höhe von 300 € bis 500 € zu rechnen.

Soll es lediglich um eine Schätzung des Verkehrswertes gehen, weil die eigene Immobilie verkauft werden soll oder man den Kauf eines Objektes plant und eine unabhängige Einschätzung wünscht, können auch Immobilienfachleute um Rat gefragt werden. Teilweise sind im Internet immer wieder Tools zu finden, mit deren Hilfe zumindest ein gewisser Richtwert ermittelt werden kann. Diese sind teilweise sogar kostenlos nutzbar.

Nachgefragt: Hat der Gutachter Einfluss auf den Verkehrswert?

Diese Frage bereitet gerade Neu-Verkäufern von Immobilien immer ein wenig Bauchschmerzen: Wie objektiv ist ein Gutachter, wenn er den Verkehrswert meines Hauses oder meiner Wohnung berechnet? Gerade weil es dabei in der Regel um sehr hohe Summen geht und in die Berechnung eine Vielzahl von Faktoren einfließen, kann das Ganze für einen Laien schnell unübersichtlich werden – und das schürt natürlich Befürchtungen.

Die Wahrheit ist: Ja, es kann durchaus passieren, dass zwei Gutachter für ein und dasselbe Objekt zu unterschiedlichen Auffassungen kommen. Hier kommt es oft genug auf die vorhandene Erfahrung an, denn es gibt diverse Stellen, an denen ein gewisser Interpretationsspielraum besteht. Nur ein Gutachter, der sich wirklich mit den Gegebenheiten des lokalen Marktes auskennt und weiß, welche Faktoren in diesem konkreten Fall von Bedeutung sind, wird ein verlässliches Ergebnis abliefern.

Ohne ein großes Maß an Fachkenntnis kann es zudem vorkommen, dass womöglich genau das nicht angebrachte Wertermittlungsverfahren genutzt wird – was wiederum das Ergebnis unter Umständen komplett verzerrt. Gerade beim Verkehrswert einer Immobilie ist neben einem gesunden Menschenverstand ebenfalls eine gehörige Portion Sachkenntnis erforderlich. Deshalb macht es durchaus Sinn, erfahrene Immobilienfachleute zu wählen, die über die entsprechenden Qualifikationen verfügen. Achten Sie deshalb auch auf entsprechende offizielle Zertifizierungen.

Denn nichts ist enttäuschender, als wenn einem ein zu hoher Verkehrswert „vorgegaukelt“ wird. Die Bauchlandung danach ist oftmals viel frustrierender, als wenn man bereits von Anfang an von einem wirklich angemessenen Verkehrswert ausgegangen wäre – und diesen auch erzielt hätte.

Verkehrswert der Immobilie = Kaufpreis?

Sie klingen recht ähnlich, meinen aber im Endeffekt etwas anderes: Verkehrswert und Verkaufswert. Beide Begriffe werden deshalb häufig durcheinander geworfen und zu Verwirrungen führt, was jedoch vermieden werden sollte. Immerhin handelt es sich um unterschiedliche Dinge:

Der Verkehrswert (oder auch Marktwert) ist der Wert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie (oder von beidem, wenn sie zusammen veräußert werden sollen) zum Tag X. Es handelt sich um einen Schätzwert, der vor allem der Orientierung dient.

Der Verkaufswert (oder Kaufpreis) bezeichnet dagegen die konkrete Summe, für die ein Käufer das Objekt letztlich erwirbt. Dieser Kaufpreis kann durch unterschiedliche Gegebenheiten beeinflusst werden und dadurch vom Schätzwert abweichen. Falls gerade eine große Nachfrage nach entsprechenden Objekten besteht, kann ein höherer Verkaufswert erzielt werden als der Schätzwert. Es geht aber auch andersherum: Befindet sich der Verkäufer eines Objektes gerade in einer Notlage und benötigt schnell Geld, ist er vielleicht bereit, die Immobilie „unter Wert“ zu verkaufen. Sprich: Der Käufer macht ein echtes Schnäppchen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Verkehrswert Immobilie

  • Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

    Hierbei handelt es sich um den geschätzten Wert, den ein Haus oder eine Wohnung am Tag X besitzt. Dafür werden nicht nur der aktuelle Zustand sowie die Ausstattung berücksichtigt, sondern darüber hinaus sind auch Faktoren wie Angebot und Nachfrage, Lage und vermietet oder nicht von Belang.

    Insofern ist die Ermittlung des Verkehrswertes eine sehr komplexe Angelegenheit, die am besten von einem sachverständigen Gutachter vorgenommen werden sollte. Dieser entscheidet dann auch, welches Verfahren sich im jeweiligen Fall am besten für die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie eignet.

  • Mit welcher Formel lässt sich der Verkehrswert berechnen?

    Insgesamt werden drei gängige Verfahren zur Wertermittlung genutzt. Neben dem Vergleichswertverfahren sowie dem Sachwertverfahren wird häufig auch auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen. Das Vergleichswertverfahren eignet sich am besten bei Eigentumswohnungen, da hier die Preise vergleichbarer Objekte in Bezug zueinander gesetzt werden. Beim Sachwertverfahren, das vielfach bei bebauten Grundstücken zum Einsatz kommt, werden die Werte sowohl des Bodens als auch der Immobilie ermittelt und addiert. Bei vermieteten Objekten eignet sich am besten das Ertragswertverfahren, um den Verkehrswert zu berechnen. Hier stehen vor allem die Einnahmen im Fokus, die mit einer Immobilie erzielt werden.

  • Wie lässt sich die Wertsteigerung von Immobilien berechnen?

    Um die konkrete Wertsteigerung einer Immobilie zu ermitteln, ist der Verkehrswert eine gute Orientierungshilfe. So lässt sich leicht vergleichen, inwiefern der Wert im Verhältnis zum Bau bzw. einem älteren Marktwertgutachten angestiegen ist.

    Eine Wertsteigerung ergibt sich nicht nur durch eine hochwertige Sanierung einer Immobilie, auch die aktuelle Marktlage hat einen großen Einfluss darauf.

    Allerdings gibt es durchaus Faktoren, die den Wert trotz bester Instandhaltung mindern können. Wird etwa in der Nähe eine Schnellstraße gebaut, sinkt der Wert meist deutlich – aus Angst vor einer potenziellen Lärmbelästigung.

  • Wie hoch sind die Kosten eines Verkehrswertgutachtens?

    Sowohl für Verkäufer als auch für Käufer ist die Frage nach dem aktuellen Verkehrswert einer Immobilie durchaus von Interesse. Beide haben die Möglichkeit, einen Gutachter zu beauftragen, der den konkreten Wert einer Immobilie schätzt. Aber auch wenn ein Gericht oder eine Bank ein solches Gutachten anfordert, stellt sich meist schnell die Frage nach den Kosten dafür. Diese hängen davon ab, welches Gutachten benötigt wird. Ist eine Begutachtung durch einen Bausachverständigen erforderlich, fallen meist Kosten zwischen 300-500 € an.

  • Welche Gültigkeit hat ein Verkehrswertgutachten?

    Die gute Nachricht: Grundsätzlich ist die Gültigkeitsdauer eines Verkehrswertgutachten unbegrenzt. Es gibt allerdings zahlreiche Faktoren, die den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks immer wieder verändern können. Neben Renovierungen, Sanierungen, An- und Umbauten sind dies ebenso Veränderungen der Lage oder schlicht und ergreifend die schwankende Situation von Angebot und Nachfrage.

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