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Die Grundsteuer wird ab dem 1. Januar 2025 neu berechnet. Die Grundsteuerreform soll bislang bemängelte Ungleichheiten ausbügeln und für eine faire und verfassungsfeste Regelung sorgen. Was die Grundsteuerreform mit sich bringt und was Sie als Eigentümer jetzt beachten müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Die Grundsteuer wird auf das Eigentum von Grundstücken erhoben und ist eine der wichtigsten Einnahmequellen von Kommunen. Zahlungspflichtig ist im Grunde jeder Grundstückseigentümer.
Wie oft die Grundsteuer entrichtet werden muss, hängt von der Regelung der jeweiligen Gemeinde ab. Häufig wird sie alle 3 Monate fällig, es sind aber auch Steuerzahlungen pro Quartal üblich. Mit der Reform wird bei der Grundsteuer nicht nur zwischen zwei, sondern drei Typen unterschieden:
Mit der Einführung der Grundsteuer C soll der Spekulation mit Wohnraum entgegengewirkt werden.
Zur Berechnung der Grundsteuer werden seit der Umsetzung der Grundsteuerreform am 1. Januar 2025 neue Faktoren herangezogen. Das bisherige System mit dem veralteten Einheitswert wurde abgelöst. Hier ein Blick auf die aktuelle Berechnungsmethode im Vergleich zur früheren:
Die Grundsteuer wird jetzt nach folgendem dreistufigen Verfahren berechnet:
Die aktuelle Formel lautet also:
Die Steuermesszahl ist weiterhin gesetzlich festgelegt und variiert je nach Bundesland und Grundstücksart. Mit der Reform wurden die Steuermesszahlen allerdings angepasst, um eine aufkommensneutrale Umstellung zu gewährleisten.
Der Hebesatz wird nach wie vor von den Gemeinden individuell festgesetzt und liegt typischerweise zwischen 250% und 500%. Einige Kommunen haben im Zuge der Reform ihre Hebesätze angepasst – wie beispielsweise Berlin, das zuvor einen Hebesatz von 810% hatte.
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Zur Berechnung der Grundsteuer vor der Reform benötigte man ebenfalls 3 Faktoren:
Dementsprechend lautete die Formel, die bis 2025 zur Berechnung der Grundsteuer angewendet wird:
Die frühere Berechnung der Grundsteuer basierte auf stark veralteten Einheitswerten aus den Jahren 1935 (neue Bundesländer) bzw. 1964 (alte Bundesländer). Diese Werte spiegelten nicht die tatsächliche Wertentwicklung der Immobilien wider und führten zu massiven Wertverzerrungen und Ungleichbehandlungen.
Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis im April 2018 für verfassungswidrig, was zur Verabschiedung der Grundsteuerreform im November 2019 führte. Seit dem 1. Januar 2025 ist die Reform vollständig in Kraft getreten.
Im Zuge der Grundsteuerreform müssen das Bundesfinanzministerium und die Länderbehörden für ca. 36 Millionen Immobilien des gesamten Bundesgebiets neue Werte festsetzen. Bei der sogenannten Hauptfeststellung, die die neuen Grundstückswerte festlegen soll, wird ein Ertragswert ermittelt, der sich an dem möglichen Mietertrag einer Immobilie orientiert.
Die Bewertung baut auf den Bodenrichtwerten und einer ermittelten Nettokaltmiete der Grundstücke auf. Die neu festgestellten Grundstückswerte bilden im Zuge der Grundsteuerreform ab dem 1. Januar 2025 die neue Basis zur Berechnung der Grundsteuer.
Dann wird von den Finanzämtern zur Berechnung der Grundsteuer nicht mehr der herkömmliche Einheitswert genutzt, sondern der sogenannte Grundsteuerwert.
Die Grundsteuerreform sieht neben Grundsteuer A und Grundsteuer B zudem eine neue Art der Grundsteuer vor: Grundsteuer C. Damit wird es Kommunen ermöglicht, einen höheren Hebesatz für unbebaute Grundstücke festzulegen.
Da viele Grundstücke trotz Wohnraummangels unbebaut bleiben, soll dies der Spekulation mit Wohnraum entgegenwirken. Die Grundsteuer C ermöglicht Kommunen über längere Zeit unbebaute Grundstücke als eine eigene Grundstücksart zu definieren und einen abweichenden, höheren Grundsteuerhebesatz festzulegen.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Die Grundsteuerreform lässt es durch die sogenannte Länderöffnungsklausel den Bundesländern offen, ob sie ihre Grundsteuer nach dem sogenannten “Bundesmodell” berechnen möchten. Somit steht es jedem Bundesland frei, ein eigenes Modell zur Berechnung der Grundsteuer entwickeln.
Die meisten Bundesländer haben das Bundesmodell übernommen: Berlin, Brandenburg, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Die Bundesländer Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell mit ein paar Abweichungen, während der Rest der Bundesländer eigene Modelle entwickelt hat:
Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft getreten. Als Immobilieneigentümer sollten Sie sich mit den wichtigsten Änderungen vertraut machen, die jetzt für Sie gelten.
| Neuerung | Wichtige Informationen | Handlungsempfehlungen |
| Neue Grundsteuerwertbescheide | Neuer Grundsteuerwert der Immobilie Angewandte Steuermesszahl Resultierender Grundsteuermessbetrag | Bescheid sorgfältig prüfen Bei Unstimmigkeiten innerhalb eines Monats Einspruch einlegen |
| Auswirkungen auf Ihre Steuerlast | Abhängig vom Berechnungsmodell des Bundeslandes Lage und aktueller Wert der Immobilie Von der Kommune festgelegter Hebesatz | Anpassung der Hebesätze in vielen Gemeinden Ziel: aufkommensneutrale Umstellung |
| Zahlungsmodalitäten | Vierteljährlich (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.) Halbjährlich (15.02., 15.08.) Jährlich (15.02.) | Bei SEPA-Lastschriftmandat erfolgt automatische Abbuchung des neuen Betrags |
| Umlagefähigkeit auf Mieter | Grundsteuer bleibt als Betriebskosten umlagefähig | Betriebskostenabrechnung anpassen Mieter rechtzeitig informieren Bei Erhöhungen ggf. Vorauszahlungen anpassen |
| Digitale Serviceangebote | Grundsteuer-Portal des Bundeslandes ELSTER-Plattform Regionale Informationsangebote | Nutzung für Einsicht in Daten Für eventuelle Änderungsmitteilungen Für weitere lokale Informationen |
Die Grundsteuerreform 2025 bringt grundlegende Änderungen für Immobilienbesitzer mit sich. Mit der Ablösung der veralteten Einheitswerte durch aktuelle Grundstückswerte schafft die Reform eine verfassungskonforme und gerechtere Berechnungsgrundlage, die Wertverzerrungen beseitigt.
Das neue dreistufige Verfahren basiert auf Bodenrichtwerten und möglichen Mieterträgen. Durch die Länderöffnungsklausel haben Bundesländer eigene Berechnungsmodelle entwickeln können, während die neue Grundsteuer C Kommunen ermöglicht, unbebaute Grundstücke höher zu besteuern.
Als Immobilieneigentümer sollten Sie sich mit den Änderungen und dem für Ihr Bundesland geltenden Modell vertraut machen. Die Reform wirkt sich direkt auf Ihre Grundsteuerbelastung aus, stellt aber gleichzeitig sicher, dass die wichtige Einnahmequelle der Kommunen auf einer gerechteren Grundlage erhoben wird.
Die Grundsteuerreform ersetzt die veralteten Einheitswerte durch aktuelle Grundstückswerte. Ab 2025 erfolgt die Berechnung in einem dreistufigen Verfahren: Neubewertung der Grundstücke, Anwendung der Steuermesszahl und Multiplikation mit dem kommunalen Hebesatz.
Einige Bundesländer nutzen das Bundesmodell (z.B. Berlin, NRW), während andere eigene Modelle entwickelt haben: Baden-Württemberg (Bodenwertmodell), Bayern (Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell).
Die Grundsteuer C ist eine Neuerung der Reform und ermöglicht Kommunen, einen höheren Hebesatz für unbebaute Grundstücke festzulegen. Sie soll der Spekulation mit Wohnraum entgegenwirken und die sinnvolle Nutzung ungenutzter Flächen fördern.
Die neue Grundsteuer berechnet sich durch: Grundstückswert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert. Die Bewertung basiert auf Bodenrichtwerten und möglichen Mieterträgen statt auf veralteten Einheitswerten.
Immobilieneigentümer sollten ihre neuen Grundsteuerwertbescheide sorgfältig prüfen und bei Unstimmigkeiten innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Die Grundsteuer bleibt als Betriebskosten umlagefähig, sodass bei Mietobjekten Betriebskostenabrechnungen entsprechend angepasst werden sollten.
