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Das Bestellerprinzip im Überblick: Das Gesetz zur Maklerprovision

Lisa Ihle Online Redakteurin
2. Okt 2024 / 11 Min. Lesezeit

Das Bestellerprinzip hat seit seiner Einführung im Jahr 2015 den deutschen Immobilienmarkt grundlegend verändert. Ursprünglich eingeführt, um die finanzielle Belastung der Mieter zu reduzieren, hat es zahlreiche Diskussionen ausgelöst und die Dynamik zwischen Mietern, Vermietern und Immobilienmaklern neu definiert. In diesem ausführlichen Artikel erfahren Sie, was das Bestellerprinzip ist, welche rechtlichen Grundlagen es hat, wie es sich auf die verschiedenen Akteure auswirkt und welche möglichen zukünftigen Entwicklungen es geben könnte.

Ein Instagram Beitrag zum Thema Bestellerprinzip

Definition: Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip besagt im Kern, dass derjenige, der einen Immobilienmakler beauftragt, auch die Kosten für dessen Dienstleistung trägt. Dies bedeutet in den meisten Fällen, dass der Vermieter, der einen Makler beauftragt, auch die Maklerprovision zahlen muss. Vor der Einführung dieses Prinzips war es in Deutschland gängige Praxis, dass Mieter die Maklerprovision zahlen mussten, selbst wenn der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Diese Praxis führte oft zu einer erheblichen finanziellen Belastung für Mieter und Käufer, insbesondere in städtischen Gebieten mit hohem Wohnungsbedarf.

Das Bestellerprinzip wurde als Teil des Mietrechtsnovellierungsgesetzes eingeführt. Ziel war es, diese Ungerechtigkeit zu beseitigen und die Kosten für die Wohnungsvermittlung gerechter zu verteilen. Mit der Einführung des Bestellerprinzips wurde sichergestellt, dass Mieter nur dann eine Provision zahlen müssen, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben.

Rechtliche Grundlagen des Bestellerprinzips

Die rechtliche Grundlage für das Bestellerprinzip findet sich im § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG). Diese Bestimmung regelt, dass ein Immobilienmakler nur dann eine Provision von einem Mieter verlangen darf, wenn der Mieter den Makler ausdrücklich beauftragt hat und der Makler ihm eine Wohnung vermittelt, die ihm zuvor nicht bekannt war. Diese Regelung zielt darauf ab, Mieter vor unnötigen Kosten zu schützen. Sie soll außerdem sicherstellen, dass die Beauftragung eines Maklers durch den Vermieter nicht auf den Mieter abgewälzt wird.

Screenshot des Paragraphen 2 über das Bestellerprinzip innerhalb des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung.

Mit der Einführung des Bestellerprinzips wurde eine klare und faire Regelung geschaffen. Sie verschob das Machtverhältnis zwischen Mietern und Vermietern zugunsten der Mieter. Dies war ein bedeutender Schritt zur Verbesserung des Mieterschutzes in Deutschland. Außerdem hat es zu einer erhöhten Transparenz und Fairness auf dem Wohnungsmarkt geführt.

Eine Familie sitzt auf dem Boden ihrer neuen Mietwohnung.

Auswirkungen des Bestellerprinzips auf Mieter und Vermieter

Für Mieter: Das Bestellerprinzip hat für Mieter erhebliche finanzielle Erleichterungen gebracht. Vor der Einführung mussten Mieter oft eine hohe Maklerprovision zahlen. Diese fiel zusätzlich zur Miete an und betrug in vielen Fällen bis zu zwei oder drei Monatskaltmieten. Besonders in Großstädten mit angespannten Wohnungsmärkten war diese Belastung enorm. Mit dem Bestellerprinzip sind diese Kosten für Mieter in den meisten Fällen weggefallen. Mit positiven Folgen: der Zugang zu Wohnraum wurde erleichtert und die Wohnkosten insgesamt gesenkt.

Für Vermieter: Auf der anderen Seite sehen sich Vermieter nun mit der Notwendigkeit konfrontiert, die Maklerkosten selbst zu tragen, wenn sie einen Makler beauftragen. Dies hat in einigen Fällen dazu geführt, dass Vermieter versuchen, die Kosten durch höhere Mieten oder andere Gebühren zu kompensieren. Es gibt auch Fälle, in denen Vermieter versuchen, die Vermietung eigenständig zu organisieren, um die Maklergebühren zu vermeiden. Dies kann jedoch zeitaufwendig sein und erfordert ein gewisses Maß an Fachwissen, das nicht jeder Vermieter hat.

Ein Immobilienmakler überreicht einem jungen Pärchen den Schlüssel ihrer neuen Mietwohnung.

Auswirkungen des Bestellerprinzips auf Immobilienmakler

Das Bestellerprinzip hat auch erhebliche Auswirkungen auf die Arbeit von Immobilienmaklern. Vor der Einführung des Prinzips waren Makler oft in einer komfortablen Position. Das lag vor allem daran, dass sie die Provision direkt vom Mieter verlangen konnten, unabhängig davon, wer den Auftrag erteilt hatte. Mit der Einführung des Bestellerprinzips mussten viele Makler ihre Geschäftsmodelle überdenken und neue Strategien entwickeln, um Vermieter von ihren Dienstleistungen zu überzeugen.

Einige Makler haben sich auf den Verkauf von Immobilien konzentriert. Der Grund: das Bestellerprinzip ist hier nicht gültig. Die Provisionsregelungen können weiterhin flexibel gehandhabt werden. Andere haben ihre Dienstleistungen diversifiziert, um sich besser an die veränderten Marktbedingungen anzupassen. Das umfasst beispielsweise die Einführung von Beratungsdiensten, detaillierten Marktanalysen oder speziellen Angeboten zur Optimierung von Immobilienpräsentationen.

Ein weiteres Phänomen ist, dass einige Makler ihre Dienste zu günstigeren Konditionen anbieten, um sich einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen. Dies hat zu einem erhöhten Preisdruck in der Branche geführt und die Margen vieler Makler schrumpfen lassen. Langfristig könnte dies dazu führen, dass nur noch größere Maklerbüros mit einer breiteren Dienstleistungspalette am Markt bestehen können.

Ausnahme beim Immobilienkauf

Auch bei einem Immobilienkauf sind die Maklerprovisionen ein bedeutender Kostenfaktor. In den meisten Bundesländern Deutschlands ist es üblich, dass der Käufer die gesamte oder den Großteil der Maklerprovision übernimmt. Also auch dann, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Dies kann die Kaufnebenkosten erheblich erhöhen, was besonders für Erstkäufer eine hohe finanzielle Belastung darstellt.

Verkäufer profitieren oft davon, dass sie die Maklerkosten nicht vollständig tragen müssen. In vielen Fällen können sie den Käufer dazu verpflichten, die Provision zu zahlen, was ihre Verkaufskosten senkt. Allerdings gibt es Diskussionen darüber, ob das Bestellerprinzip auch auf den Verkauf von Immobilien ausgeweitet werden sollte. Denn auch hier wünschen sich Käufer eine fairere Verteilung der Kosten. Einige Experten argumentieren, dass dies zu einer faireren Marktpraxis führen würde, während andere befürchten, dass die Verkaufspreise dadurch steigen könnten.

“Für Vermieter bedeutet das Bestellerprinzip, dass sie sich stärker mit der Wahl eines Maklers auseinandersetzen und dessen Dienstleistungen kritisch prüfen müssen.” Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Herausforderungen und Kritik am Bestellerprinzip

Obwohl das Bestellerprinzip viele positive Auswirkungen hat, gibt es auch Kritik an der Regelung. Kritiker argumentieren, dass das Prinzip in einigen Fällen zu einer indirekten Belastung der Mieter führen könnte. Das liegt daran, dass Vermieter versuchen könnten, die gestiegenen Kosten durch höhere Mieten oder andere Gebühren weiterzugeben. Zudem gibt es Bedenken, dass das Bestellerprinzip in stark nachgefragten Wohngegenden zu einer Verknappung des Angebots führen könnte. Grund sei, dass Vermieter möglicherweise weniger bereit sind, einen Makler zu beauftragen, wenn sie die Kosten selbst tragen müssen.

Ein weiteres Problem ist die praktische Durchsetzung des Bestellerprinzips. Es ist nicht immer einfach nachzuweisen, ob eine Mieterhöhung tatsächlich auf die zusätzlichen Kosten des Vermieters zurückzuführen ist. Daher ist es schwer zu erkennen, ob ein Vermieter zusätzliche Kosten durch die Maklerprovision auf den Mieter abwälzen möchte. Dies kann in manchen Fällen dazu führen, dass einige Mieter weiterhin eine hohe finanzielle Belastung tragen – obwohl das Bestellerprinzip eigentlich dazu gedacht ist, sie zu entlasten.

Ein Kind sitzt mit seiner Mutter und Großmutter auf einer Decke und sieht mit einem Fernglas in die Kamera.

Zukunftsaussichten und mögliche Reformen

Das Bestellerprinzip hat sich seit seiner Einführung im Jahr 2015 als ein wirksames Mittel zur Entlastung von Mietern etabliert. Es bleibt jedoch abzuwarten, wie sich der Markt in Zukunft entwickeln wird. Eine mögliche Weiterentwicklung könnte die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Verkauf von Immobilien sein. Das würde Käufer die Maklerprovisionen ersparen, wenn sie den Makler nicht beauftragt haben.

Eine solche Reform könnte die Kosten für Käufer erheblich senken und den Immobilienmarkt weiter verändern. Allerdings gibt es auch hier Bedenken. Eine solche Regelung könnte zu höheren Immobilienpreisen führen, da Verkäufer versuchen könnten, die Maklerkosten über den Verkaufspreis zu kompensieren.

Fazit

Das Bestellerprinzip hat den deutschen Mietmarkt erheblich verändert. Es hat dazu beigetragen, die Kosten für Mieter zu senken und den Markt transparenter und fairer zu machen. Für Vermieter und Makler hat das Prinzip jedoch neue Herausforderungen mit sich gebracht, die eine Anpassung ihrer Geschäftsmodelle erfordern. Insgesamt hat das Bestellerprinzip dazu beigetragen, die Machtverhältnisse auf dem Mietmarkt zugunsten der Mieter zu verändern. Zudem verteilt es die Kosten für die Wohnungsvermittlung gerechter.

Es bleibt abzuwarten, ob und wie sich das Prinzip in Zukunft weiterentwickeln wird. Insbesondere in Bezug auf eine mögliche Ausweitung auf den Immobilienverkauf und die Anpassung an die digitalen Vermittlungsplattformen bleibt es weiter spannend. Klar ist jedoch, dass das Bestellerprinzip eine der bedeutendsten Reformen im deutschen Mietrecht der letzten Jahrzehnte darstellt und weiterhin einen erheblichen Einfluss auf den Markt haben wird.

Artikel von
Lisa Ihle
Frau Ihle arbeitet schon seit 2022 als Redakteurin bei JACASA. Hier kann sie ihre Leidenschaft fürs Schreiben mit ihrem Interesse für den Immobilienmarkt, aktuelle Immobilentrends und -enwicklungen vereinen.
Lisa Ihle

Häufig gestellte Fragen – Bestellerprinzip

  • Was ist das Bestellerprinzip?

    Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige die Kosten für einen Immobilienmakler trägt, der diesen beauftragt. In den meisten Fällen bedeutet dies, dass der Vermieter die Maklerprovision zahlen muss, wenn er einen Makler zur Vermittlung einer Wohnung beauftragt.

  • Warum wurde das Bestellerprinzip eingeführt?

    Das Bestellerprinzip wurde eingeführt, um die finanzielle Belastung für Mieter zu reduzieren. Vor der Einführung mussten oft Mieter die Maklerprovision zahlen, selbst wenn der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Dies führte zu hohen Zusatzkosten für Mieter, insbesondere in städtischen Gebieten mit knappem Wohnraum.

  • Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf von Immobilien?

    Nein, das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen. Beim Kauf von Immobilien ist es in den meisten Bundesländern weiterhin üblich, dass der Käufer die Maklerprovision zahlt, auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

  • Welche rechtlichen Grundlagen regeln das Bestellerprinzip?

    Die rechtliche Grundlage für das Bestellerprinzip findet sich im § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermRG). Diese Regelung besagt, dass ein Makler nur dann eine Provision vom Mieter verlangen darf, wenn der Mieter den Makler ausdrücklich beauftragt hat.

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