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Vorkaufsrecht: Was ist das und was gibt es zu beachten?

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
3. Nov 2023 / 15 Min. Lesezeit

Wer eine Immobilie kauft, sollte darauf achten, ob an dieser ein Vorkaufsrecht besteht. Ist dem so, besteht nämlich die Möglichkeit, dass die Immobilie einem sozusagen vor der Nase weggeschnappt werden kann. Wer Anspruch auf ein Vorkaufsrecht hat, was Sie beim erwerben einer Immobilie mit Vorkaufrecht beachten müssen, ob es Sinn macht einen Makler zur Hilfe zu holen und wie dies rechtlich geregelt ist, erfahren Sie hier.

Was ist das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht bezeichnet das Recht, in einem wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag an die Stelle des eigentlichen Käufers zu treten. Die Person, die das Vorkaufsrecht besitzt übernimmt dann den Kaufvertrag und erwirbt das Objekt zu allen bereits niedergeschriebenen Konditionen.

Dies kann in vielen Fällen von Vorteil sein, aber auch sehr frustrierend für den Käufer, der bereits fest mit einer Immobilie gerechnet hat. Bis ein Vorkaufsrecht tatsächlich umgesetzt wird ist also Vorsicht geboten, denn es gibt einige Dinge zu beachten.

Welche Arten von Vorkaufsrecht gibt es?

Das gültige Vorkaufsrecht gliedert sich zunächst in vier Arten auf:

  • Das dingliche Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB) bezieht sich nur auf Grundstücke, jedoch nicht auf die darauf stehenden Immobilien. Dieses Recht wird direkt im Grundbuch vermerkt und gilt somit gleichzeitig als Vormerkung. Daraus resultiert das Recht, das Grundstück sogar dann noch zurückzuverlangen, wenn es bereits veräußert wurde und der Käufer im Grundbuch eingetragen ist.
  • Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463ff. BGB) ist für bewegliche Gegenstände und immobile Sachen gültig. Hier ist ein Grundstück per Definition eine immobile Sache, während Häuser, Teile vom Grundstück oder Wohneinheiten als beweglich angesehen werden. Dieses schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist vertraglich geregelt. Das bedeutet, nach abgeschlossenem Kauf geht der Eigentum auch wirklich an den Käufer über. Der Vorkäufer kann bei Missachtung seines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts höchstens Schadensersatz fordern.
  • Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht tritt für Gemeinden in Kraft. Die Gemeinde selbst hat nach dem Baugesetzbuch (BauGB §§ 24-28) das Recht, unterschiedlichste Flächen vorab zu erwerben. Zum Beispiel, wenn diese für öffentliche Zwecke markiert sind. Dann muss die Gemeinde aber auch einen triftigen Grund für den Vorkauf haben – in etwa das Gemeinwohl. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht gilt aber auch: Bestimmte Flächen können nur dann verkauft werden, wenn die Gemeinde offiziell auf ihr Vorkaufrecht verzichtet. Ausnahme bildet der Verkauf an einen Verwandten des Verkäufers – hier kann die Gemeinde nicht von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Auch politisch kann das Vorkaufsrecht eine wichtige Rolle spielen, nämlich dann, wenn es um städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen geht, festgelegte Sanierungsgebiete oder Erhaltungssatzungen. Diese dienen dem Erhalt des Charakters eines Gebietes oder einer städtebaulichen Umstrukturierung.
  • Das gesetzliche Vorkaufsrecht beschreibt, dass wenn der Eigentümer seine Immobilie in Eigentumswohnungen umwandelt, die Mieter als Erstes die Möglichkeit bekommen, die Wohnung zu kaufen. Durch das gesetzliche Vorkaufsrecht wird der Mieter davor geschützt, dass er bei einem Eigentümerwechsel die Wohnung verliert oder eine Mieterhöhung stattfindet. In der Regel muss der Eigentümer die aktuellen Mieter noch vor dem Abschluss eines Kaufvertrags mit einem anderen Käufer darüber informieren, spätestens jedoch, wenn der Abschluss des Kaufvertrages erfolgt ist.

Gut zu wissen

Das dingliche Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar, außer, wenn die Vererbbarkeit auf Wunsch im Grundbuch festgehalten wurde.

Was bringt ein Vorkaufsrecht?

Wenn bei einem Verkaufsprozess nicht einfach alles mit einer gesetzten Unterschrift unter dem Vertrag getan ist, sondern auch noch aufwändig der Vorkäufer informiert wird und eventuell von seinem Recht Gebrauch macht, die Immobilie einfach zu kaufen, stellt sich für viele die Frage: Was bringt ihm oder ihr das überhaupt? Hierfür gibt es unterschiedliche Antworten. Nicht selten spielt das Vorkaufsrecht in einer Erbengemeinschaft eine wichtige Rolle. Dabei geht es meist um den Erhalt einer Immobilie oder den Eigenbedarf.

Wenn Gemeinden bestimmte Vorstellungen und Pläne bezüglich der Bebauung der Stadt haben, sichern sie sich oft ein Vorkaufrecht, um gegebenenfalls einschreiten zu können und die Flächen für sich zu beanspruchen.

Schließlich spielt das Vorkaufsrecht für Mieter eine entscheidende Rolle. Möchte der Vermieter die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln, haben die Mieter an dieser Stelle ein Anspruch auf das Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

Mehrfamilienhäuser mit Balkonen

Wer ist wann vorkaufsberechtigt?

Unterschieden wird hier erneut zwischen gesetzlichem Vorkaufsrecht und solchem, das man aktiv eintragen muss. Ein Mieter kann ein Objekt vorab kaufen, wenn dieses im Rahmen einer Umwandlung zum Beispiel zu Eigentumswohnungen wird. Nicht selten ist der Verkauf einzelner Wohnungen in einem Haus lukrativer, als die gesamte Immobilie zu verkaufen. Um Mieter zu schützen, haben sie ein gesetzlich gesichertes Vorkaufsrecht. Einzige Ausnahme davon ist, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen verkauft.

In einer Erbengemeinschaft haben alle anderen Miterben gemeinschaftlich ein Vorkaufsrecht, sollte ein Erbe seine Anteile verkaufen wollen. Das funktioniert allerdings nur, wenn alle anderen Miterben zu gleichen Teilen kaufen. Kann oder will einer nicht mitzahlen, verfällt das Vorkaufsrecht.

Schließlich können noch Gemeinden über das Vorkaufsrecht verfügen, wenn die Voraussetzungen des § 25 BauGB (Baugesetzbuch) erfüllt sind.

Wie wird ein Vorkaufsrecht vertraglich vereinbart?

Eigentümer können mit einem speziellen Vertrag zum Vorkaufsrecht eine beliebig gewählte Person aus frei wählbaren Gründen als Person mit Vorkaufsrecht bestimmen. In dem Vertrag sollten die folgenden Punkte in jedem Fall genannt werden:

  • Name und Anschrift des Vorkaufsberechtigten
  • Genaue Informationen zur Immobilie
  • Zeitraum oder Beginn sowie Art des Vorkaufsrechtes
  • Vererbbarkeitsklausel
  • Jedwede alternative Fristen, Vertragsstrafen oder spezifische Vereinbarungen
  • Erklärung über die Information des Vorkaufsberechtigten durch den Vorkaufsverpflichteten im Vorkaufsfall

Wichtig

Ein solcher Vertrag ist eine ernsthafte Angelegenheit und muss von einem Notar notariell beurkundet werden. Damit wird auch der Schadensersatz für den Vorkaufsberechtigten gesichert, sollte dieser beim Verkauf der Immobilie übergangen werden. Ein weiterer Tipp: Wer ganz sicher gehen will, beharrt auf ein dingliches Vorkaufsrecht, da dieses beim Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen wird.

Wann tritt ein Vorkaufsrecht in Kraft und wie ist der Ablauf?

Wenn ein sogenannter Vorkaufsfall eintritt, sind auch die Voraussetzungen für das Inkrafttreten des Vorkaufsrechtes gegeben. Der Vorkaufsfall tritt ein, wenn zwischen dem Verkäufer und einem Erstkäufer ein rechtswirksamer Kaufvertrag geschlossen wurde. Hierüber muss dann der Vorkaufsberechtigte laut § 469 Abs. 1 BGB schnellstmöglich informiert werden. Dieser muss dann schnell entscheiden. Meist innerhalb einer Frist von zwei Monaten (§ 469 Abs. 2 BGB) gilt es mitzuteilen, ob er von der Ausübung seines Vorkaufsrechts Gebrauch machen will oder nicht. Eine Frist von nur einer Woche gilt hingegen bei anderen Gegenständen.

Ein Vorkaufsrecht kann auch auf eine ganze Gruppe übertragen werden. Diese muss das Recht dann auch als Gemeinschaft ausüben, was bedeutet, dass die entsprechenden Fristen erst dann gesetzt werden können, wenn wirklich alle Beteiligten informiert sind. Mit dieser Regelung ist das sogenannte Bruchteilseigentum am Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Falls jedoch einer aus der Gruppe auf sein Recht verzichtet oder es erlischt, können die Übrigen das Vorkaufsrecht weiterhin als Ganzes ausüben.

Gut zu wissen

Da das Vorkaufsrecht unter das Vertragsrecht fällt, müssen alle Teilnehmer des Vertrags volljährig sein. Ebenso lässt sich ein Vorkaufsrecht nicht auf Dritte übertragen und erlischt, wenn der Vorkaufsberechtigte stirbt.

Wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird

Möchte der Vorkaufsberechtigte von der Ausübung seines Rechts kein Gebrauch machen, bedarf es einer Erklärung und gegebenenfalls einen Antrag auf Löschung des Vorkaufsrechtes. Dieser Antrag muss laut Grundbuchordnung sowohl vom Verkäufer als auch vom Vorkaufsberechtigten unterschrieben werden.

Gut zu wissen

Auch diese Papiere müssen von einem Notar notariell beglaubigt werden oder die Unterschrift muss vor Ort bei einem Amtsgericht geleistet werden.

Für den Fall, dass eine ganze Gemeinde vorkaufsberechtigt ist, reicht es an sich, die offizielle Frist vergehen zu lassen. Allein diese Tatsache gilt dann als offizieller Rücktritt vom Vorkaufsrecht. Allerdings muss eigentlich ein sogenanntes Negativzeugnis erstellt werden.

Gut zu wissen

Tritt ein Vorkaufsberechtigter von seinem Recht zurück, muss die Löschung erfolgen. Dies ist mit Gebühren verbunden, die sich aus dem Eintragungswert und einem festgelegten Satz aus einer Gebührentabelle errechnen.

Was ist eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung?

Diese Erklärung, auch bekannt als Negativattest, kommt ins Spiel, wenn Gemeinden vorkaufsberechtigt sind. Mit einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung wird festgehalten, dass die Gemeinde gegenüber einem Grundbuchamt bestätigt, auf ein bestehendes öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht für ein Grundstück zu verzichten. Eine solche Erklärung ist Voraussetzung dafür, dass eine Immobilie überhaupt verkauft und die neuen Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden können.  

Wenn vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht wird

Falls der Vorkaufsberechtigte tatsächlich in die Kaufabwicklung einschreiten und von seinem Recht Gebrauch machen will, muss er ebenfalls eine Erklärung darüber abgeben, sodass jeder zuvor eingegangene Vertrag zwischen Verkäufer und Erstkäufer hinfällig ist.

Gut zu wissen

Die vom Vorkäufer abgegebene Erklärung muss zwar keine bestimmte Form haben, sie ist jedoch unwiderruflich. Das heißt, der Erstkäufer fällt aus dem Vertrag heraus und der Vorkäufer nimmt unvermeidbar seinen Platz ein.

Unter bestimmten Umständen kann diese Erklärung jedoch unwirksam sein:

  • Der Vorkaufsberechtigte hat vorab seinen Verzicht versprochen
  • Der Vorkaufsberechtigte verweigert die Zahlung
  • Der Vorkaufsberechtigte ist zahlungsunfähig

Zur eigenen Absicherung integrieren Verkäufer gerne ein vertragliches Rücktrittsrecht im Kaufvertrag. Damit werden Schadensersatzansprüche seitens des Erstkäufers vermieden und der Vertrag wird ohne zusätzliche Kosten aufgelöst. Ohne eine derartige Klausel stehen die Chancen auf Schadensersatz für den Erstkäufer nämlich gut.

Mann unterschreibt schwungvoll einen Vertrag

Schadensersatz durch Umgehen des Vorkaufsrechtes

In manchen Fällen kann etwas schief gehen oder bestimmte Regeln wurden nicht eingehalten. Unter Umständen muss dann Schadensersatz gezahlt werden. In einigen Fällen muss der Verkäufer, wie oben beschrieben, an den Erstkäufer zahlen. Meistens geht es aber darum, dass der Vorkäufer übergangen wurde und er deshalb einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer hat.

Das kann passieren, wenn das Vorkaufsrecht nicht durch einen Eintrag ins Grundbuch gesichert ist. Wurde ein Grundstück oder eine Immobilie dann schon verkauft, geht der Vorkäufer leer aus. Das ist auch im Nachhinein nicht mehr zu ändern. Allerdings steht dem Vorkäufer nun Schadensersatz zu. Dieser errechnet sich meist aus der Höhe des möglichen Gewinns, der dem Vorkaufberechtigten entgangen ist.

Gut zu wissen

Der Gewinn berechnet sich in diesem Fall aus der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis der Immobilie.

Weitere Kosten, die mit dem Vorkaufsrecht verbunden sind

Wer ein dingliches Vorkaufsrecht eintragen möchte, muss ebenfalls mit Kosten rechnen. Denn für die Eintragung ins Grundbuch beim Grundbuchamt fallen Gebühren an. Diese richten sich nach dem Wert der Immobilie. Kostet ein Haus beispielsweise um die 300.000 €, sollte man Gebühren in Höhe von ca. 600 € für die Eintragung des Vorkaufsrechtes einkalkulieren.

Vorkaufsrecht und Makler

Wird ein Makler beauftragt, gilt es einiges zu beachten. Für die Bezahlung von Maklern gilt: Sie erhalten ihre Maklerprovision nur, wenn der Verkauf auch erfolgreich über die Bühne ging. Kommt es also zu einem Verkaufsfall, in dem ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, gehen die Makler nicht selten leer aus. Und das, obwohl sie Ihren eigentlichen Auftrag, die Vermittlung eines Käufers, erfüllt haben. Das Vorkaufsrecht macht ihnen dabei aber wortwörtlich einen Strich durch die Rechnung.

Um dieser unangenehmen Situation zu entgehen, hat sich eine Maklerklausel im Kaufvertrag etabliert. Mit dieser Maklerklausel wollen Makler ihr Recht auf Provision im Vorhinein klären und verlangen deshalb meist, dass die Bezahlung vorkaufsfest ist. Vorkaufsfest bedeutet in diesem Fall, dass ein echter Vertrag zugunsten eines Dritten entsteht, also, dass die geschuldete Vertragsleistung auch gegenüber einem Dritten (dem Makler) erfüllt wird. Denn, übt der Vorkaufberechtigte sein Recht aus, übernimmt er den Vertrag zu den zuvor ausgehandelten Bedingungen, die häufig auch die Aufteilung der Maklerprovision enthalten.

Gut zu wissen

Vorsicht bei der Formulierung solcher Klauseln. Ist etwas falsch oder missverständlich beschrieben, kann es sein, dass aus der Provision für den Makler trotz Klausel nichts wird.

Grundsätzlich liegt es immer bei den Vertragsbeteiligten, welchen Klauseln zugestimmt wird und welchen nicht. Allerdings ist gerade bei Maklerklauseln besondere Vorsicht geboten.

Wertminderung durch Vorkaufsrecht?

Oft entsteht die Sorge, dass ein bestehendes Vorkaufsrecht sich negativ auf den Verkaufspreis auswirkt. Ob dem so ist, hängt von den unterschiedlichsten Faktoren ab. Eine Rolle können die aktuelle Marktsituation, der allgemeine Zustand der Immobilie oder auch die Art des Vorkaufsrechtes spielen.

Allgemein kann man aber davon ausgehen, dass sich ein Vorkaufsrecht eher negativ auf den Verkaufsprozess auswirken wird. Fast immer ist damit ein erheblicher Mehraufwand verbunden, sodass der Erwerb eines Hauses meist für den Käufer weniger interessant wird. Das kann sich dann natürlich letztendlich auch auf den Kaufpreis auswirken.

Vorkaufsrechte sind bei jeder kaufvertraglichen Transaktion genau zu prüfen, um einen vollständigen Verlust der Immobilie zu verhindern. Holger Schütz Holger Schütz Rechtsanwalt & Notar

Vorkaufsrecht bei Doppelhaushälften

Nicht nur Wohnungen und ganze Häuser können mit einem vertraglich geregelten Vorkaufrecht belegt sein, auch für Doppelhaushälften kann ein solches Recht eingetragen werden. Daneben besteht auch für Mieter solcher Immobilien ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Wer überlegt, in einem solchen Fall sein Vorkaufsrecht auszuüben, sollte vor einer endgültigen Entscheidung auf jeden Fall nochmal einen Blick auf das gesamte Haus werfen. Energieeffizienz, Größe und Zustand des Grundstücks und Sanierungsbedarf beispielsweise in Kellerräumen sollten in Betracht gezogen werden. Der endgültige Kaufpreis orientiert sich an der Summe, die ein Dritter bereit wäre für das Objekt zu zahlen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

  • Was ist das Vorkaufsrecht?

    Dies ist das Recht bestimmter Personen eine Immobilie oder ggf. andere Sachen vor Anderen zu kaufen. Dabei gelten dieselben Konditionen wie für den ursprünglichen Käufer. Der Vorkäufer nimmt also einfach nur den Platz des ursprünglichen Käufers im Vertrag ein. Hierzu gelten komplexe Regelungen, und das Vorkaufsrecht muss ggf. im Grundbuch eingetragen werden.

  • Gibt es verschiedene Arten des Vorkaufsrechts?

    Ja, es werden drei verschiedene Arten unterschieden. Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich ausschließlich auf Grundstücke und Immobilien und wird zudem im Grundbuch vermerkt. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht regelt den Vorkauf von „beweglichen“ Dingen. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht handelt es sich um das Vorkaufsrecht von Gemeinden.

  • Kann das Vorkaufsrecht erlöschen oder außer Kraft treten?

    Das Vorkaufsrecht erlischt mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten oder, wenn der Vorkaufsberechtigte das Recht aus dem Grundbuch löschen lässt. Außerdem verfällt das Recht, wenn Fristen nicht eingehalten werden oder der Eigentümer die Immobilie verschenkt oder vererbt.

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