Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.
Makler unterstützen bei der Immobiliensuche, deren Kauf oder Verkauf. Die dabei fällig werdenden Maklergebühren haben es oft ziemlich in sich. Tausende von Euro sind keine Seltenheit. Da kann schon mal die Frage aufkommen, wofür der Makler eigentlich bezahlt wird.
Erfahren Sie in diesem Beitrag, was es mit der Maklergebühr auf sich hat, wofür sie bezahlt wird und worauf Sie achten müssen, damit Sie nicht mehr bezahlen als nötig.
Der Makler erhält die Maklergebühr nach dem erfolgreichen Abschluss eines Kaufvertrags. Es ist ein erfolgsbasiertes Honorar, dessen Höhe abhängig von verschiedenen Faktoren ist und das prozentual zum Verkaufspreis der Immobilie berechnet wird.
Die Maklergebühr wird gemäß §652 BGB fällig, wenn der vertraglich beauftragte Makler einen Käufer bzw. Mieter für eine bestimmte Immobilie gefunden hat und es zum Vertragsabschluss kommt.
Zusätzliche Kosten müssen Sie dem Makler nur erstatten, wenn dies vorher schriftlich vereinbart wurde. Die Maklergebühr muss meistens zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags gezahlt werden.
Genaueres dazu ist aber auch im Maklervertrag geregelt. Generell gültig ist jedoch, dass zuerst der Käufer seine Zahlung leisten muss und der Verkäufer erst danach.
Damit der Makler Anspruch auf die Maklergebühren hat, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:
Sollte eins dieser Kriterien nicht erfüllt sein, hat der Makler keinen Anspruch auf die Maklergebühren.
Seit 2020 gilt die Textformerfordernis, was bedeutet, dass mündlich geschlossene oder mit Handschlag besiegelte Verträge, keine Gültigkeit mehr haben.
Die Vereinbarung zwischen dem Makler und seinem Kunden muss wenigstens in Form einer einfachen E-Mail schriftlich vorliegen.
Zur Arbeit eines Immobilienmaklers gehören deutlich mehr Aufgaben, als sich die meisten Menschen vorstellen können. Vor allem bei einem Immobilienverkauf nimmt der Makler dem Verkäufer viele Dinge ab – und all diese Aufgaben werden von der Maklergebühr abgedeckt.
Dazu gehören:
Der Zeitaufwand für einen privaten Hausverkauf nimmt rund 80 Stunden in Anspruch. Dabei verbringt der Makler viel Zeit mit dem Beantragen von Unterlagen bei den Behörden, dem Erstellen von Immobilienanzeigen und der Absprache aller involvierter Parteien, also Notare, Hausverwaltung, eventuelle Mieter oder Käufer.
Mit den Maklergebühren sollen auch die laufenden Kosten, wie Fahrtkosten, Ausgaben für Anzeigenschaltung und die Miete für das Büro bezahlt werden.
In Deutschland ist die Höhe der Maklergebühren nicht gesetzlich festgelegt, außer bei der Vermittlung von Mietverträgen. Dort ist die Maklergebühr auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer durch den Gesetzgeber begrenzt.
In allen anderen Fällen kann sie von den Parteien frei verhandelt werden. Durchschnittlich liegt die Maklergebühr bei je 3,57 % für den Verkäufer und den Käufer. Jedoch ist die Gebühr am Ende abhängig von dem lokalen Immobilienmarkt, weswegen sie sich je nach Bundesland stark unterscheidet.
In der folgenden Tabelle haben Sie eine Übersicht über die durchschnittliche Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern.
| Bundesland | Durchschnittliche Verkäufer- bzw. Käuferprovision (inkl. 19 % MwSt.) |
| Baden-Württemberg | 3,29 % |
| Bayern | 3,12 % |
| Berlin | 3,45 % |
| Brandenburg | 3,47 % |
| Bremen | 3,37 % |
| Hamburg | 3,23 % |
| Hessen | 3,24 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,39 % |
| Niedersachsen | 3,33 % |
| Nordrhein-Westfalen | 3,22 % |
| Rheinland-Pfalz | 3,35 % |
| Saarland | 3,44 % |
| Sachsen | 3,47 % |
| Sachsen-Anhalt | 3,44 % |
| Schleswig-Holstein | 3,28 % |
| Thüringen | 3,44 % |
In der Vergangenheit wurde es so geregelt, dass die gesamte Maklergebühr vom Käufer bzw. Mieter der Immobilie gezahlt werden musste. Mittlerweile wurden aber verschiedene Gesetze von der Bundesregierung erlassen, die dieser Praxis entgegenwirken.
Bis 2019 war es möglich und auch üblich, dass der Käufer einen Großteil der Maklergebühren getragen hat. Manchmal musste der Käufer sogar die gesamte Maklergebühr bezahlen, wenn der Verkäufer eine provisionsfreie Tätigkeit mit dem Makler vereinbart hatte.
Dies ist seit dem 23. Dezember 2020 nicht mehr möglich, da an diesem Tag das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnung und Einfamilienhäuser“ in Kraft getreten ist.
Durch dieses Gesetz muss derjenige, der den Makler beauftragt hat, nun mindestens die Hälfte der Maklergebühren zahlen. Meistens einigen sich Käufer und Verkäufer auf eine 50-50-Aufteilung. Hat der Verkäufer mit dem Makler eine Gebühr von 3 % des Kaufpreises vereinbart, muss der Käufer auch nur maximal 3 % des Betrags zahlen.
Ausgenommen von diesem Gesetz sind Mehrfamilienhäuser und Grundstücke.
Beim Hauskauf sind die Maklergebühren genauso geregelt wie beim Hausverkauf. Die Gebühren werden meist Hälfte – Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Seit 2015 werden Maklergebühren bei Vermietungen über das Bestellerprinzip geregelt. Das bedeutet, dass derjenige, der den Makler beauftragt, also bestellt, ihn auch bezahlen musst. Durch das Gesetz sollen vor allem Mieter finanziell entlastet werden. Tatsächlich zahlen seitdem 98 % der Vermieter die Maklergebühr.
Es geht aber auch andersherum: Möchte ein Mieter sich die Wohnungssuche sparen, engagiert einen Makler und es kommt zum Abschluss eines Mietvertrages, muss in diesem Fall der Mieter die gesamte Maklergebühr bezahlen.
Das Bestellerprinzip gilt nur bei der Vermittlung von Wohnungen oder Häusern, die zur Miete sind. Es gilt nicht für Kaufimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Ferienwohnungen.
Die Maklergebühren bei einer Vermietung betragen durchschnittlich zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer.
Das Bestellerprinzip wirkt sich nicht auf die Höhe der Maklergebühren aus, sondern nur auf deren Verteilung. Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch.
Es gibt gewisse Umstände, unter denen sich die Maklergebühren von der Steuer absetzen lassen. Ist die erworbene Immobilie als Kapitalanlage geplant, kann der Eigentümer die Maklergebühr als Anschaffungskosten geltend machen. Die Maklergebühr wird zum Kaufpreis der Immobilie addiert und linear über die Jahre abgeschrieben.
Auch Vermieter können die Maklergebühren bei der Steuer angeben, da diese bei einer Neuvermietung als Werbungskosten zählen.
Bei dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie als Privatperson gibt es aber keine steuerlichen Begünstigungen.
Der einfachste Weg, die Maklergebühren zu umgehen, ist es, keinen Makler zu engagieren. Allerdings müssen vor allem Immobilienverkäufer dann einen Mehraufwand an umfangreichen und bürokratischen Aufgaben in Kauf nehmen, bei denen ebenfalls Kosten anfallen. Auch der erforderliche Zeitaufwand sollte nicht unterschätzt werden.
Als Vermieter kann man sich auf Mietgesuche konzentrieren und sich damit die Beauftragung eines Maklers sparen.
Es gibt auch die Möglichkeit eine Immobilie „von privat“ zu kaufen bzw. zu mieten. Dabei haben aber beide Parteien einen höheren bürokratischen Aufwand.
Miet- oder Kaufinteressenten kommen manchmal auf die Idee, den Makler zu umgehen, indem sie den Eigentümer direkt kontaktieren. Dabei erlischt der Zahlungsanspruch des Maklers aber nicht. Sollte der Makler nachweisen können, dass er die Interessenten vermittelt hat, muss ihm trotzdem eine Maklergebühr bezahlt werden.
Es gibt verschiedene Gründe, wieso die Maklergebühr von den üblichen Preisen abweicht. Verkäufer und Makler können z. B. statt einer erfolgsabhängigen Vergütung eine Festprovision vereinbart haben. Oder es wurde eine Mehrerlösklausel festgelegt, bei der der Makler eine Zusatzprovision erhält, wenn er einen bestimmten Kaufpreis übertroffen hat. Möglich ist auch, dass der Makler eine höhere Gebühr verlangt, da der Wert der Immobilie so gering ist, dass der Makler ansonsten seine Kosten nicht damit decken kann.
Der Makler darf keine Gebühren nehmen bei öffentlich gefördertem oder preisgebundenem Wohnraum. Wenn der Makler durch wirtschaftliche Verflechtungen, z. B. als Eigentümer der Immobilie, nicht neutral ist, darf er ebenfalls keine Maklergebühren verlangen.
Die Maklergebühr muss von außen nicht immer sichtbar sein für den Käufer. Bei Neubauprojekten war es früher üblich, dass der Käufer zwar keine Maklergebühr bezahlen musste, der Bauträger aber die Kosten der Vermittlungstätigkeit ausgeglichen hat, indem er die Maklergebühr in den Verkaufspreis mit einberechnet hat. Durch die Neuregelung der Maklergebühren ist es möglich, dass Verkäufer ihren Anteil an den Gebühren verringern, indem sie diesen in den Verkaufspreis einpreisen.
Zusätzlich zu den Maklerkosten muss der Käufer auch noch mit Notar- und Gerichtskosten, sowie der Grunderwerbsteuer rechnen. Die Kaufnebenkosten können inklusive Maklergebühren schnell bei 10-12 % des Kaufpreises liegen.
Manchmal wird eine Immobilie von mehreren Maklern angeboten, oder sowohl Käufer als auch Verkäufer haben jeweils einen Makler. In solchen Fällen kann es passieren, dass der Käufer zwei Maklerprovisionen bezahlen soll. Deswegen ist es sehr wichtig, vorher den Vermittlungsanspruch der beiden Parteien zu klären und schriftlich festzuhalten.
Als Interessent können Sie die Maklergebühren nicht vermeiden, indem Sie Ihren Lebenspartner nach den Verhandlungen mit dem Makler den abschließenden Vertrag unterzeichnen lassen. Der Anspruch auf die Gebühren gilt auch, wenn der Partner unterschreibt.
Ist der Kauf- bzw. Mietvertrag durch die Maklertätigkeit wirksam zustande gekommen, behält der Makler seinen Gebührenanspruch, auch wenn es zur Rückabwicklung des Vertrags kommt.
Von den meisten Immobilienmaklern wird die Rechnung mit Abschluss des Kaufvertrags gestellt. Das Zahlungsziel wird üblicherweise mit zwei bis drei Wochen vereinbart. Natürlich ist es trotzdem möglich, längere Zahlungsziele auszuhandeln, z. B. wenn einem als Verkäufer noch der Verkaufserlös fehlt, der für die Begleichung der Maklergebühren benötigt wird.
Wird nachträglich ein Fehler im Maklervertrag festgestellt, wird dieser unwirksam und der Makler hat kein Anrecht mehr auf die Maklergebühren.
Seit Dezember 2020 ist die Verteilung der Maklergebühren in Deutschland gesetzlich geregelt. Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklergebühren nun meistens Hälfte – Hälfte.
In den verschiedenen Regionen Deutschlands haben sich unterschiedliche Gebührensätze etabliert. Dabei ist der Standort der Immobilie ausschlaggebend und nicht der Wohnort von Verkäufer, Käufer oder Makler.
Das Bestellerprinzip wirkt sich nicht auf die Höhe der Maklergebühren aus, sondern nur auf deren Verteilung. Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch.
Für Vermietungen ist die Maklergebühr gesetzlich geregelt. Der Makler darf maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer berechnen.
