Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.
Mit dem Verkauf ihrer Immobilie oder der Suche nach einer Immobilie zum Erwerb beauftragen Eigentümer und Kaufinteressenten häufig einen Makler. Dieser tritt stellvertretend und vermittelnd für die Interessen seiner Kunden auf. Für diese Tätigkeit fallen die Maklerkosten an.
Dabei hat der Makler nicht nur eine vermittelnde Funktion, sondern viele weitere Aufgaben wie zum Beispiel das Erstellen von Exposés und die beratende Begleitung während des gesamten Verkaufs- bzw. Kaufprozesses. Wie hoch sind die Maklerkosten für diese Tätigkeiten? Wer muss sie wann bezahlen? Antworten auf alle diese Fragen bekommen sie im Ratgeber von Jacasa.
In der Regel gilt für die Übernahme der Maklerkosten das Bestellerprinzip: Es bezahlt, wer den Makler beauftragt. In den meisten Fällen ist dies der Verkäufer. In der Vergangenheit konnte dieser allerdings in vielen Bundesländern die gesamten Maklerkosten auf den Käufer übertragen.
Seit aber am 23.12.2020 das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (§§ 656a – 656d BGB) in Kraft getreten ist, muss der Verkäufer in der Regel mindestens die Hälfte der Maklergebühren selbst übernehmen. Ziel ist die Entlastung des Käufers. In der Praxis teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten seitdem meist hälftig. Für die Verteilung der Kosten gibt es vier verschiedene Modelle:
Bei diesem Modell vertritt der Makler sowohl Käufer als auch Verkäufer. Hierbei muss er mit beiden Parteien die gleiche Provisionshöhe vereinbaren. Verkäufer und Käufer teilen sich also die Kosten paritätisch. Erlässt der Makler die Kosten zugunsten der einen Partei, muss dieser Erlass auch für die andere Partei gelten. Ebenso kann er Makler keine Provision verlangen, wenn er mit einer der Vertragsparteien eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbart hat
Nur der Verkäufer vereinbart mit dem Immobilienmakler die Höhe der Maklerkosten und beauftragt ihn mit einer einseitigen Interessenvertretung zu seinen eigenen Gunsten. Dem Verkäufer bleibt allerdings die Möglichkeit der Abwälzung der Kosten auf den Käufer.
Seit Inkrafttreten des neuen Gesetzes kann aber nur noch maximal die Hälfte der Maklerkosten auf die andere Partei übertragen werden. Letztendlich teilen sich auch hier Verkäufer und Käufer in der Regel die Maklerkosten paritätisch. Der Käufer muss die Kosten allerdings erst verrichten, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bereits bezahlt hat.
Auch hier beauftragt der Verkäufer den Immobilienmakler mit der Vermittlung. Der Makler tritt in der Folge allein für die Interessen seines Auftraggebers ein. Der Verkäufer verpflichtet sich zur vollen Zahlung der Maklerkosten, kann diese also nicht im Kaufvertrag anteilig auf den Käufer abwälzen.
Ein Käufer beauftragt einen Immobilienmakler mit der Suche einer passenden Immobilie. Dieser vertritt also allein die Interessen des Käufers. Ist der Makler in seiner Tätigkeit erfolgreich und vermittelt seinem Auftraggeber einen Kaufvertrag, kann er von diesem die Zahlung der Maklerkosten verlangen.
Voraussetzung dafür ist allerdings, dass dem Makler die gekaufte Immobilie erst nach Abschluss des Maklervertrags mit dem Käufer an die Hand gereicht wurde. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, muss der Käufer auch nicht die Maklerkosten bezahlen.
In der Praxis am häufigsten sind die Modelle, bei denen sich Verkäufer und Käufer die Maklerkosten paritätisch teilen.
Diese neue Regelung gilt, sofern Verkäufer und Käufer Verbraucher (§ 13 BGB) sind und es sich bei dem Kaufobjekt um Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus handelt. Bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken, Gewerbe-Immobilien und gemischt genutzten Immobilien kann die Aufteilung der Kosten weiterhin frei verhandelt werden.
Daneben regelt das Gesetz die Form des Maklervertrages. Seit 2020 gilt hierfür das Textformerfordernis, wobei eine einfache Email genügt. Mündlich geschlossene, mit Handschlag besiegelte Verträge sind damit nicht mehr wirksam.
Die Höhe der Kosten für den Immobilienmakler berechnen sich prozentual auf den im notariellen Kaufvertrag festgesetzten Kaufpreis der Immobilie. Der bundesweit häufigste Prozentsatz beläuft sich auf 3,57 % für jeweils Verkäufer und Käufer. Wird zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 400.000 € veräußert, belaufen sich die Kosten für den Makler auf je 14.280 €.
| Bundesland | Maklerkosten gesamt | Maklerkosten gesamt |
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bremen | 5,95 % | 2,975 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,975 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,975 % |
| Niedersachsen (nach Region) | 4,76 % – 7,14 % | 2,38 % – 3,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % |
Der Makler kann die Zahlung seines Honorars erst nach erfolgreichem Abschluss des Verkaufs verlangen, dies regelt der § 652 BGB. Demnach kostet die bloße Beauftragung des Maklers noch nichts. Bezahlt werden müssen die Maklerkosten, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, müssen die Maklerkosten nicht entrichtet werden oder können zurückverlangt werden, sollten sie schon bezahlt worden sein.
Die konkrete Frist zur Zahlung der Maklergebühren ist häufig in den AGB des Maklers und somit auch im Maklervertrag festgelegt. Standard ist hierbei eine Zahlungsfrist von zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags.
In seltenen Fällen kann es auch sein, dass der Makler trotz Nichterfolg einen Anteil seiner Kosten erstattet bekommt. Das muss allerdings ausdrücklich so im Maklervertrag festgehalten sein. Makler sichern sich auf diese Weise ab, wenn es sich um eine Immobilie handelt, die schwer zu verkaufen ist.
In diesem Fall erhält der Makler aber keinen tatsächlichen Lohn für seine Arbeit, sondern einen Aufwendungsersatz. Zum Beispiel für einen Teil Vermarkungskosten, die unter anderem Telefon- & Fahrtkosten enthalten können.
Da die Maklerkosten prozentual auf Kaufpreis berechnen sind sie häufig im ein- oder zweistelligen Tausenderbereich. Eine nicht geringe Summe, die sich bei der Steuerabsetzung deutlich zeigen würde. Deshalb fragen sich viele Immobilienkäufer & -verkäufer, ob genau dies möglich ist – die Maklerkosten von der Steuer abzusetzen. Allerdings ist dies nur in einigen wenigen Ausnahmen möglich, da der Staat den Immobilienerwerb & -verkauf grundsätzlich steuerlich nicht unterstützt.
Als Verkäufer können Sie die Maklerkosten nur von der Steuer absetzen, wenn Sie ein vermietetes Objekt verkaufen und von dem Erlös direkt danach eine neue Immobilie zum Zweck der Vermietung erwerben. Hierbei können die Maklerkosten als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. In diesen Fällen prüft das Finanzamt sehr genau den Zweck von Verkauf und Kauf. Deshalb ist es besonders wichtig, alle relevanten Unterlagen einzureichen.
Käufer können die Maklerkosten nur steuerlich absetzten, wenn sie die Immobilie zum Zweck der Kapitalanlage erworben haben. Das Objekt nach dem Kauf also vermietet werden soll. Dann zählen die Maklerkosten zu den Anschaffungskosten und können von der Steuer abgesetzt werden.
Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Verteilung der Maklerkosten am 23.12.2020 zahlen in der Praxis meistens Käufer und Verkäufer die Maklerkosten jeweils zur Hälfte. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt kann er im Kaufvertrag nur noch maximal die Hälfte der Kosten auf den Käufer abwälzen.
Die Höhe der Maklerkosten variiert ja nach Region und Marktlage. Deutschlandweit liegt der Durchschnitt bei 7,14 % insgesamt, das heißt je 3,57 % für Verkäufer und Käufer.
Die Maklerkosten werden prozentual auf den notariell beglaubigten Kaufpreis angerechnet. Liegt dieser zum Beispiel bei 400.000 €, zahlen Käufer und Verkäufer bei einem Prozentsatz von 3,57 % jeweils Maklerkosten in Höhe von 14.280 €.
Verkäufer können Maklerkosten als “Werbungskosten” steuerlich absetzten, wenn sie ein vermietetes Objekt verkaufen und von dem Gewinn erneut eine Immobilie zur Vermietung erwerben.
Wird die Immobilie als Kapitalanlage erworben, kann auch der Käufer die Maklerkosten von der Steuer absetzen.
