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Neben einer Kündigung kann der Widerruf eine weitere Option sein, den Maklervertrag frühzeitig zu beenden. Seit der Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie vom 13. Juni 2014 ist eindeutig geregelt, wie Maklerverträge gekündigt werden können. Wo zuvor keine klaren gesetzlichen Regelungen galten, existieren nun genau Voraussetzungen, deren Vorliegen einen Widerruf ermöglichen. Um welche Voraussetzungen es hierbei handelt und wie der Widerruf erfolgt, erfahren Sie in unserem Jacasa Ratgeber-Artikel.
Das Widerrufsrecht wurde in Folge der Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie vom 13. Juni 2014 eingeführt. Demnach besteht das Recht nur, wenn der Maklervertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer geschlossen wurde.
Makler verfolgen in aller Regel mit dem Vertragsabschluss hauptsächlich gewerbliche Zwecke und sind somit Unternehmer nach § 14 BGB. Allerdings ist der Auftraggeber dann nicht automatisch Verbraucher. Denn Voraussetzung dafür ist, dass er mit dem Vertragsabschluss überwiegend private Zwecke verfolgt (§ 13 BGB).
Eine eindeutige Differenzierung ist besonders dann schwierig, wenn der Auftraggeber eine Immobilie zum Zwecke der Vermietung erwerben möchte. Es ist aber nicht von vornherein ausgeschlossen, dass auch solche Auftraggeber als Verbraucher auftreten. Es muss allerdings eine genaue Überprüfung der Kaufs- oder Verkaufsintention erfolgen.
Für die Bezeichnung als Verbraucher ist es irrelevant, ob der Auftraggeber Verkäufer oder Käufer ist.
Ein Widerrufsrecht besteht nicht bei allen Maklerverträgen. Eine weitere Voraussetzung ist die Art des Maklervertrages – wie und wo dieser geschlossen wurde. Denn das Widerrufsrecht besteht nur bei Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB) und Haustürgeschäften (§ 312b BGB).
Ein Fernabsatzvertrag wurde dann geschlossen, wenn die Vertragsverhandlungen und der Vertragsabschluss ausschließlich über Fernkommunikationsmittel erfolgt ist. Derartige Kommunikationsmittel sind Telefon, E-Mail, Brief oder auch das Ausfüllen eines Kontaktformulars im Internet. Der Vertrag darf also nicht in den Geschäftsräumen des Maklers geschlossen worden sein.
Beachten Sie, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Verteilung der Maklerkosten für Verträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser ein schriftlicher Vertrag gesetzlich vorgeschrieben ist. Zur Erfüllung dieses Schriftformerfordernisses genügt eine einfache E-Mail oder SMS.
Ein Haustürgeschäfte wird dann geschlossen,
Wird der Vertrag zum Beispiel während einer Wohnungsbesichtigung oder bei dem Kunden zu Hause geschlossen, handelt es sich um ein Haustürgeschäft.
Der Makler ist dazu verpflichtet, seinen Kunden vor Vertragsabschluss schriftlich über dessen Widerrufsrecht ausdrücklich und ausführlich zu belehren. Er muss darauf hinweisen, dass der Auftraggeber den Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss grundlos widerrufen kann. Erfolgt die Belehrung erst nach Vertragsabschluss, beginnt die Frist erst mit dem Zeitpunkt der Belehrung.
Besteht für den Vertrag keine Formerfordernis, kann es schwierig sein, den genauen Zeitpunkt des Vertragsschlusses – mit dem zugleich die Widerrufsfrist beginnt – genau zu benennen. Ein Maklervertrag gilt als abgeschlossen, wenn der Makler beauftragt wurde und der Makler diesen Auftrag auch angenommen hat. Beispielsweise dann, wenn ein Interessent auf ein Angebot im Internet hin, den Makler um einen Besichtigungstermin oder weitere Informationen bittet, die der Makler ihm daraufhin zusendet.
Fehlt diese Belehrung oder ist sie fehlerhaft wird die Widerrufsfrist um ein Jahr verlängert (§ 356 III BGB). Der Widerruf kann dann also innerhalb von einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss erklärt werden.
Gleichen Sie die Widerrufsbelehrung Ihres Maklers mit der Musterbelehrung des Bundesjustizministeriums ab. In der Praxis sind Belehrungen häufig fehlerhaft oder erfolgen überhaupt nicht. Abweichungen von der Musterbelehrung können ein Anzeichen für Fehlerhaftigkeit sein.
Außerdem muss der Kunde bestätigen, dass der Makler ihn über sein Widerrufsrecht aufgeklärt hat. Da die Bestätigung auch eine Absicherung für den Makler ist, wollen diese die Bestätigung generell möglichst bald erhalten – unter Umständen bereits bei der Anforderung eines Exposés. Bei Formularen im Internet erfolgt die Bestätigung regelmäßig durch Anklicken oder das Setzen eines Haken.
Besteht ein Recht zum Widerruf und ist dieser fristgerecht eingegangen, wird der Vertrag automatisch aufgehoben. Er ist unwirksam. Da Makler auf reiner Erfolgsbasis arbeiten, entstehen durch den Widerruf in der Regel keine Kosten für den Verbraucher.
Ein ausdrücklicher Verzicht auf das Widerrufsrecht ist nicht möglich. Es kann aber unter Umständen erlöschen – zum Beispiel durch Vertragserfüllung. Neben der Erfüllung des Vertrages müssen bei einem Maklervertrag noch folgende Voraussetzungen vorliegen, damit das Widerrufsrecht des Auftraggebers erlischt (§ 356 IV BGB):
Besonders wichtig ist, dass der Verbraucher explizit den Makler schon vor Ablauf der Widerrufsfrist dazu auffordert, seine Tätigkeit aufzunehmen und er ausdrücklich bestätigt, dass bei Erfolg des Maklers sein Widerrufsrecht erlischt.
Grundvoraussetzung für das Erlöschen des Widerrufsrechts ist eine wirksame Widerrufsbelehrung des Maklers vor Abschluss des Vertrages.
Erfüllt der Makler den Vertrag, aber der Auftraggeber hat fristgerecht und wirksam widerrufen, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers. Stattdessen hat der Makler unter Umständen einen Anspruch auf Wertersatz. Voraussetzung dafür ist, dass der Makler den Verbraucher im Rahmen der Widerrufsbelehrung auch über dessen – unter gegebenen Umständen existierende – Wertersatzpflicht aufgeklärt hat.
Zur eigenen Absicherung bestehen einige Makler darauf, eine “Wertersatz-Klausel bei Widerruf” in den Vertrag aufzunehmen. In dieser Klausel wird der zu ersetzende Wert dann zumeist auf die Höhe der Provision angesetzt. Hat der Makler einen Anspruch auf Wertersatz, ist ihm der “objektive Wert der Leistung” zu ersetzen.
Der Widerruf ist möglich, wenn der Auftraggeber ein Verbraucher ist, also mit der Beauftragung überwiegend private Zwecke verfolgt, und er mit dem Makler einen Fernabsatzvertrag oder ein Haustürgeschäft abgeschlossen hat.
Für das Vorliegen eines Fernabsatzvertrages müssen Vertragsverhandlungen & – abschluss ausschließlich über Fernkommunikationsmittel, wie z.B. Telefon, E-Mail, Brief oder ein Internet-Formular, stattfinden.
Der Makler ist dazu verpflichtet, vor Abschluss des Vertrages seinen Kunden über dessen Widerrufsrecht schriftlich aufzuklären. Diese Belehrung ist außerdem vom Kunden schriftlich zu bestätigen.
Wurde der Auftraggeber über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt, kann er innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss grundlos widerrufen.
Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft oder fehlt sie ganz, ist der Widerruf innerhalb von einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss möglich.
Grundsätzlich fallen für den Verbraucher beim Widerruf keine Kosten an.
Erfolgt der Widerruf aber nach erfolgreicher Vermittlungstätigkeit des Maklers, kann dieser unter strengen Voraussetzungen einen Wertersatzanspruch haben.
