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Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist der Grundbuchauszug das wichtigste rechtliche Dokument – dennoch unterschätzen viele Eigentümer und Kaufinteressenten seine Bedeutung. Als amtliches Verzeichnis dokumentiert er nicht nur die Eigentumsverhältnisse, sondern offenbart auch versteckte Belastungen und Rechte Dritter, die den Immobilienwert erheblich beeinflussen können.
Was genau steht in einem Grundbuchauszug? Wer darf ihn einsehen und wie beantragt man ihn? Diese Fragen beschäftigen viele Immobilienbesitzer und potenzielle Käufer. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie den Grundbuchauszug richtig interpretieren und für Ihre Immobilientransaktion optimal nutzen können – vom Antrag bis zur erfolgreichen Eigentumsübertragung.
Das Grundbuch einer Gemeinde ist ein öffentliches Verzeichnis, das rechtliche Informationen zu allen Grundstücken und Immobilien dieser Gemeinde beinhaltet. Der Grundbuchauszug ist die Abschrift eines Grundbuchblattes. Auf diesen werden alle Eigentums- und Rechtsverhältnisse eines konkreten Grundstücks und der sich darauf befindenden Immobilien festgehalten.
Für Eigentumswohnungen existieren gesonderte Wohnungsgrundbücher, die aber die gleichen Informationen enthalten. Die folgenden Informationen lassen sich aus einem Grundbuchauszug ablesen:
Der Grundbuchauszug bietet also wichtige Informationen bezüglich aller Verbindlichkeiten, die bei einem Grundstück bestehen. Darüber in Kenntnis zu sein ist gerade im Voraus eines Immobilienerwerbs wichtig. Und auch Banken benötigen die Auskunft über Eigentums- und Rechtsverhältnisse eines Grundstücks, bevor sie ein Darlehen für den Erwerb gewähren.
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Der Grundbuchauszug spielt besonders beim Immobilienverkauf eine wichtige Rolle: Verkäufer, Kaufinteressenten und Banken beziehen daraus Informationen, die ihnen bei wichtigen Entscheidungen helfen. Aber auch im Erbfall kann der Grundbuchauszug hilfreich sein.
Für Eigentümer ist das Vorliegen des Auszuges eine wichtige Voraussetzung für den Verkauf. Denn damit können sie gegenüber Kaufinteressenten verifizieren, dass sie rechtmäßiger Eigentümer sind und folglich auch zum Verkauf berechtigt sind.
Auch Käufer benötigen vor Abschluss des Immobilienkaufs eine Abschrift des Grundbuchblattes. Vor allem, wenn der Kauf mithilfe einer Bank erfolgen soll. Die Überprüfung des Grundbuchauszugs lohnt sich aber auch für diejenigen, die den Kauf selbst finanzieren.
Denn der Auszug gibt Auskunft über mögliche Verbindlichkeiten, die mit dem Grundstück zusammenhängen und gegen einen Kauf sprechen könnten. Beispiel für eine solche Verbindlichkeit sind Vorkaufs- oder Nießbrauchrechte von Dritten.
Im Rahmen der Beleihungsprüfung spielt der Grundbuchauszug für Banken eine entscheidende Rolle. Denn der Wert der Sicherheit – also der Immobilie – muss mindestens dem Wert des Darlehens entsprechen. Bestimmte Rechtsverhältnisse oder Belastungen auf dem Grundstück können sich aber wertmindernd auswirken.
Außerdem verlangen Banken in der Regel eine Eintragung in erster Reihe im Grundbuch, damit sie im Falle einer Zwangsversteigerung als erster Gläubiger kompensiert werden.
Entscheiden sich Verkäufer und Käufer dazu, einen Kaufvertrag abzuschließen, wird der Grundbuchauszug nochmal wichtig beim Notar. Denn auch dieser wirft einen Blick auf den Auszug, um sicher zugehen, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer ist. Die Einsicht des Notars wird im Kaufvertrag protokolliert.
Nach Beurkundung des Vertrages informiert der Notar das zuständige Finanzamt über den erfolgreichen Vertragsabschluss. Das Finanzamt wiederum fordert den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbssteuer auf. Bis diese vollständige gezahlt wurde, erfolgt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Erst nach Eingang der Zahlung kann der Notar den Eigentümerwechsel beantragen und die Grundbuchänderung erfolgen.
Schließlich kann der Grundbuchauszug auch im Erbfall hilfreiche Informationen liefern. Denn der Erbe erlangt bei Antritt des Erbes nicht nur das Eigentum an der Immobilie, sondern erbt auch alle Verbindlichkeiten und Belastungen, die im Zusammenhang mit der Immobilie bestehen. Für die Entscheidung, ob das Erbe angetreten oder ausgeschlagen werden soll, können die Angaben aus dem Grundbuchauszug deshalb sehr hilfreich sein.
Ein Grundbuchauszug wird unterteilt in drei verschiedene Abschnitte: Aufschrift, Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I-III. Jeder Abschnitt enthält konkrete Angaben zu verschiedenen Gegebenheiten des Grundstücks beziehungsweise der Eigentumswohnung.
Die Aufschrift wird geläufig als Deckblatt des Grundbuches bezeichnet. Auf ihr steht die Nummer des Grundbuchblattes, sowie Informationen zum zuständigen Amtsgericht bzw. Grundbuchamt, dem Grundbuchbezirk und das Datum des Auszuges.
Das Bestandsverzeichnis beinhaltet Angaben zu Lage, Größe und Gemarkung des Grundstücks. Ebenfalls werden zum Grundstück zugehörige Flurstücke und deren Größe sowie Bewirtschaftung aufgelistet. Die konkreten Daten, die im Bestandsverzeichnis stehen, werden vom Katasteramt vorgegeben.
Das Katasteramt ist eine kommunale Behörde, die für die öffentlich Vermessung der Gemeinden zuständig ist.
In den Abteilungen des Grundbuchs werden die Eigentums- und Rechtsverhältnisse aller Grundstücke festgehalten. Diese Informationen sind besonders wichtig vor Abschluss des Kaufes. Denn aus ihnen lässt sich ablesen, welche (rechtlichen) Verbindlichkeiten mit dem Erwerb auf einen zukommen.
Hier finden sich die genauen Eigentumsverhältnisse des Grundstücks bzw. der Eigentumswohnung. Liegt das Eigentum in den Händen mehrerer Personen, besteht also ein Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis wird auch die Verteilung des Eigentums dokumentiert (Teilungserklärung).
Außerdem wird vermerkt, wie die Eigentümer das Eigentum erlangt bzw. erworben haben. Möglich sind hier unter anderem Erbe, Schenkung, Kauf oder auch eine Zwangsversteigerung. Die Niederschrift als Eigentümer in Abteilung I gilt als Beweis des rechtmäßigen Eigentums. Wird dieses auf jemand anderen übertragen, muss hier einen Änderung erfolgen.
In diesem Abteil werden alle Rechte und Beschränkungen festgehalten, die an dem Grundstück bestehen. Typische Beispiele hierfür sind unter anderem Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte oder das Erbbaurecht. Abteilung II kann außerdem Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke umfassen.
Grundpfandrechte werden in diesem Abschnitt vermerkt. Etwa Hypotheken einer Bank zur Absicherung eines Immobilienkredits, Rentenschulden oder sonstige Pfandrechte. Dieser Abschnitt ist von besonderem Interesse für Banken, da auch sie bei der Vergabe eines Immobilienkredits hier eingetragen werden. Sind jedoch bereits andere Pfandrechte mit dem Grundstück verbunden, können sie sich nicht sicher sein, bei einer Zwangsversteigerung als erster Gläubiger oder überhaupt bedient zu werden.
Jacasa hat für Sie einen Muster-Grundbuchauszug zusammengestellt, wie sie ihn von einem Grundbuchamt erhalten würden. In dem Dokument werden die einzelnen Abschnitte nochmals detailliert erklärt.
Download: Muster-Grundbuchauszug
Einsicht in das Grundbuch ist nicht jedermann gestattet. Grund dafür ist der Schutz der Persönlichkeitsrechte. Denn das Grundbuch gibt Auskunft über die Vermögens- und Schuldverhältnisse der dort genannten Personen. Diese sehr privaten Informationen sollen nicht für jedermann frei verfügbar sein.
Deswegen ist die Einsicht in das Grundbuch nur einem bestimmten Personenkreis vorenthalten. Dieser wird unterteilt in Personen mit einem “uneingeschränkten berechtigtem Interesse” und solche mit einem “berechtigten Interesse” (§ 12 GBO).
Erstere haben jederzeit die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug anzufordern. Dafür müssen sie keinen konkreten Grund darlegen, denn ihr berechtigtes Interesse ergibt allein schon aus ihrer Rechtsbeziehung zum Grundstück oder ihrer öffentlichen Funktion.
Folgende Personen gehören dieser Gruppe an:
Wer nicht dieser Gruppe angehört, aber trotzdem einen Grundbuchauszug anfordern möchte, der muss gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt sein berechtigtes Interesse darlegen. Dieses kann insbesondere bei den folgenden Personen unter bestimmten Umständen gegeben sein:
Ob der Antrag wegen berechtigtem Interesse gestattet wird, liegt im Ermessen der Behörde, des jeweiligen Sachbearbeiters. Insbesondere bei Kaufinteressenten kann der Antrag abgelehnt werden. Behilflich kann dann eine Zustimmungserklärung des Eigentümers sein.
Liegt ein berechtigtes Interesse vor, ist es relativ einfach, einen Grundbuchauszug anzufordern. Dabei muss man sich immer an das zuständige Amtsgericht bzw. Grundbuchamt wenden. Denn dort werden die Grundbücher der Gemeinden geführt. Ausnahme ist das Land Baden-Württemberg, wo die Führung des Grundbuchs Gemeindesache ist.
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Das für Ihre Gemeinde zuständige Amtsgericht und Grundbuchamt erfahren Sie ganz einfach über das Justizportal des Bundes und der Länder mithilfe Ihrer Postleitzahl. Sofern das zuständige Amt bestimmt wurde, gibt es verschiedene Möglichkeiten, Einsicht in das Grundbuch zu bekommen oder einen Grundbuchauszug zu beantragen.
Sie können entweder persönlich vor Ort erscheinen, wofür Sie Ihren Personalausweis benötigen, oder ganz klassisch einen Brief mit der Beantragung an das zuständige Amt schicken.
Das Schreiben muss neben Name und Anschrift des Antragstellers auch Grundbuchblattnummer, die Nummer der Gemarkung und das Flurstück beinhalten. Sollten Sie diese Daten nicht wissen, genügt auch die genaue Adresse des Grundstücks, vom dem Sie den Grundbuchauszug beantragen. Sie müssen zusätzlich noch angeben, ob sie einen beglaubigten oder unbeglaubigten Auszug benötigen. Besonders wichtig ist, dass Sie Ihr berechtigtes Interesse ausreichend erläutern. Sobald der Antrag datiert und unterschrieben ist, können Sie Ihn abschicken.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Es existieren kostenpflichtige externe Service-Angebote, die für Sie die Antragstellung erledigen und Ihnen dann den Grundbuchauszug zukommen lassen. Dies stellt eine bequeme und weniger aufwendige Alternative zum persönlichen Schreiben dar. Zusätzlich zu den amtlichen Kosten berechnen die Anbieter eine Pauschale für die Erledigung des Antrags.
Da Notare im Rahmen ihrer Arbeit ständig mit Grundbuchangelegenheiten konfrontiert werden und der schnelle, unbürokratische Zugriff auf Grundbuchauszüge für ihre Arbeit essenziell ist, können Notare diese elektronisch erhalten. Das Anfordern des Auszuges über den Notar bietet sich vor allem dann an, wenn ein Notar bereits mit der Sache beschäftigt ist.
Man kann aber auch auf einen Notar zugehen, mit dem man schon ein mal zusammengearbeitet hat. Ungewöhnlich hingegen ist es, ein unbekanntes Notariat mit diesem Anliegen anzusprechen.
Inzwischen besteht in vielen Bundesländern die Möglichkeit, das Grundbuch online einzusehen. Zu diesem Zweck existiert seit längerem das Elektronische Grundbuch (EGB). Der Zugriff darauf erfolgt ebenfalls über das Justizportal des Bundes und der Länder. Dort finden Sie eine Übersicht aller Bundesländer, die ein elektronisches Grundbuch führen und die entsprechenden Grundbuchämter. Auch für die Online-Einsicht muss das berechtigte Interesse zur Genüge dargelegt werden.
In einigen Bundesländern besteht für Makler und Notare die Möglichkeit, Grundbuchauszüge online beim Amt zu beantragen. Privatpersonen ist dies aber nicht gestattet.
Wenn Sie einen Grundbuchauszug beantragen, müssen Sie angeben, ob ein beglaubigter oder unbeglaubigter Grundbuchauszug erstellt werden soll. Ob ein beglaubigter Auszug benötigt wird, hängt ab vom Verwendungszweck.
Bei einem beglaubigten Grundbuchauszug bestätigt das Amt, dass es sich um keine Fälschung handelt. Diese Garantie wollen vor allem Banken haben, um die Beleihungsprüfung durchzuführen. Denn dabei prüfen Banken neben der Kreditwürdigkeit des Kaufinteressenten auch den Verkehrswert der Immobilie. Mithilfe des Grundbuchauszuges und den darauf notierten Belastungen des Grundstücks lassen sich Rückschlüsse auf den Wert der Immobilie machen.
Auch für Immobilienverkäufer kann der beglaubigte Auszug unter Umständen von Vorteil sein, da er den Kaufbeteiligten amtlich garantiert, dass der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer und folglich auch zum Verkauf berechtigt ist.
Der unbeglaubigte Grundbuchauszug reicht für eher persönliche oder private Angelegenheiten. Zum Beispiel, wenn Vermieter ihren Mietern bestätigen sollen, Eigentümer des Mietobjekts zu sein. Oder wenn Erben sich über die Eigentums- und Rechtsverhältnisse eines geerbten Grundstücks informieren wollen.
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Die bloße Einsicht in das Grundbuch ist kostenlos. Für das Ausstellen eines Grundbuchauszuges aber fallen Kosten an. In der Regel kostet der unbeglaubigte Auszug 10 € und der beglaubigte Auszug 20 €, wenn sie den Grundbuchauszug direkt beim Amtsgericht oder Grundbuchamt anfordern.
Bei der Beantragung über den Notar kann man mit ähnlichen Kosten rechnen. Wird hingegen eine Online-Service mit der Antragstellung beauftragt, berechnet der Dienstleister auf die Amtskosten noch eine eigene Pauschale auf.
In der Regel wird der Grundbuchauszug innerhalb von 14 Tagen nach Antragstellung per Post zugestellt. Wenn Notare oder Makler den Auszug online beantragen, erhalten sie diesen binnen weniger Minuten.
Es ist nicht möglich, einen Grundbuchauszug kostenlos anzufordern. Zumindest nicht beim Grundbuchamt oder über sonstige offizielle Wege. Sollten Sie als Käufer aber einen Auszug benötigen, kann es sein, dass Sie diesen vom Verkäufer übergeben bekommen.
Hat der Verkäufer im Voraus bereits eine neue Immobilie erworben und musste zur Finanzierung der Bank einen Grundbuchauszug seiner aktuellen Immobilie vorlegen, können Sie möglicherweise über den Verkäufer einen kostenlosen Grundbuchauszug erlangen.
Der Grundbuchauszug ist ein unverzichtbares Dokument im Immobiliengeschäft, das Transparenz und Rechtssicherheit für alle Beteiligten schafft. Als amtliches Verzeichnis dokumentiert er nicht nur die Eigentumsverhältnisse, sondern auch sämtliche Belastungen und Rechte, die mit einer Immobilie verbunden sind.
Die Beantragung des Grundbuchauszugs erfolgt beim zuständigen Grundbuchamt, wobei zwischen beglaubigter und unbeglaubigter Version unterschieden wird. Während Banken meist einen beglaubigten Auszug für die Beleihungsprüfung benötigen, reicht für private Zwecke oft die unbeglaubigte Variante.
Mit diesem Wissen können Sie nun fundierte Entscheidungen beim Immobilienkauf oder -verkauf treffen. Der kleine Aufwand von 10 bis 20 € für einen Grundbuchauszug schützt Sie vor bösen Überraschungen und ermöglicht einen reibungslosen Ablauf der Transaktion.
Der Grundbuchauszug ist die Abschrift eines Grundbuchblattes. Darauf enthalten sind Informationen über alle Rechts- und Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung.
Der Grundbuchauszug spielt vor allem beim Immobilienkauf und -verkauf eine wichtige Rolle. Verkäufer beweisen damit, dass sie als rechtmäßiger Eigentümer zum Verkauf berechtigt sind. Käufer erhalten Informationen über Lasten und Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind. Außerdem müssen Käufer den Grundbuchauszug im Rahmen der Beleihungsprüfung für einen Immobilienkredit der Bank vorlegen.
Der Grundbuchauszug ist aufgeteilt in Aufschrift, Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I-III. Dort sind unter anderem genaue Daten zu Lage und Größe des Grundstücks aufgelistet. Außerdem alle Eigentümer, Lasten die auf dem Grundstück liegen und Rechte, die Dritte an dem Grundstück besitzen.
Um einen Grundbuchauszug beantragen zu können, muss ein berechtigtes Interesse am Grundbuchauszug bestehen. Bei bestimmten Personengruppen wie zum Beispiel Eigentümern, Rechteinhabern oder öffentlichen Stellen ist dieses Interesse generell gegeben. Andere Personen, wie zum Beispiel Mieter, Makler oder Kaufinteressenten müssen ihr berechtigtes Interesse ausführlich begründen.
Der Grundbuchauszug kann beim zuständigen Grundbuchamt oder Amtsgericht per Brief angefordert werden. Daneben besteht die Möglichkeit, einen Online-Service zu beauftragen oder über einen Notar Zugriff zu bekommen. Die bloße Einsicht in das Grundbuch ist vor Ort und in einigen Bundesländern auch online möglich.
Wird ein unbeglaubigter Grundbuchauszug beantragt, liegen die Kosten in der Regel bei 10 €. Beglaubigte Auszüge kosten zumeist 20 €. Online Anbieter berechnen zusätzlich zu den Amtskosten eine Service-Pauschale.
