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Auch wenn die Scheidungsrate in Deutschland weiter sinkt, stellt ein Hausverkauf bei Scheidung viele Paare vor komplexe Herausforderungen. Ohne Ehevertrag greift die gesetzliche Zugewinngemeinschaft, wobei eine einvernehmliche Lösung nicht nur Zeit und Nerven schont, sondern auch hohe Gerichtskosten vermeidet.
Wie können Sie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen? Was sind die Alternativen zur Veräußerung und wie lässt sich eine faire Aufteilung gestalten? Dieser Jacasa-Ratgeberartikel erklärt Ihnen den gesamten Prozess und zeigt Ihnen, wie Sie auch in dieser schwierigen Phase die richtigen Entscheidungen treffen.
Was bei einer Scheidung mit einer oder mehreren Immobilien passiert, wird von diversen Faktoren beeinflusst. Zuerst muss geklärt werden, ob das Haus bereits in die Ehe mit eingebracht wurde. Denn dann verbleibt es im Besitz der Person, der es von Anfang an gehörte.
Ist das Haus in der Ehe gebaut oder erworben worden, wird es in diesem Fall unter der Zugewinngemeinschaft nach § 1373 BGB betrachtet. Über den Zugewinnausgleich ist dann geregelt, was mit gemeinsamen Vermögen, also dem Haus, passiert. Eine Zugewinngemeinschaft besteht immer dann, wenn kein Ehevertrag vor der Hochzeit geschlossen wurde. Dies trifft in den meisten Fällen zu.
Generell gilt, dass eine einvernehmliche Scheidung der schnellste und günstigste Weg ist, um den Besitz einer Immobilie kostengünstig und selbstbestimmt zu regeln. Im Falle einer Scheidung kann es passieren, dass sich die Ehepartner nicht darauf einigen können, was mit dem Haus passieren soll.
Die Entscheidung wird dann an ein Gericht im Rahmen eines Scheidungsurteiles ausgelagert. Eine gerichtliche Einigung bringt zwar eindeutige Klarheit, kann jedoch je nach Komplexität aber auch sehr teuer werden.
Ein Ehevertrag kann die Aufteilung der Besitztümer klar regeln und auch die Ansprüche in Bezug auf ein gemeinsames Haus klären.
Ein Ehevertrag ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen zwei Partnern, die regelt, was mit ihrem Vermögen passiert, wenn die Ehe endet. Er muss von einem Notar beurkundet werden, damit er gültig ist. Im Ehevertrag kann zum Beispiel festgelegt werden, wer was behält oder bekommt, wenn sich die Ehepartner trennen oder einer stirbt.
Darin können Dinge wie Unterhalt, Vermögensteilung und Rentenansprüche geregelt werden, sowie auch Hausbesitz oder Teilung. Wichtig ist, dass der Vertrag fair ist und keine gesetzlichen Regeln verletzt, sonst ist er womöglich nicht gültig.
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Die Zugewinngemeinschaft bezeichnet eine Ehe, die ohne Ehevertrag geführt wird. Sie regelt die Aufteilung des Vermögens, dass durch beide Ehepartner in der Ehe erwirtschaftet wurde. Allerdings legt sie auch klar fest, dass alle Vermögenswerte oder Schulden, die bereits vor der Ehe bei einem jeweiligen Partner bestanden haben, auch während der Ehe oder im Falle einer Scheidung in dessen Besitz bleiben.
Ein weiterer wichtiger Punkt der Zugewinngemeinschaft ist auch, dass der andere Partner auf geerbte oder durch Schenkung erhaltene Immobilien keinen Anspruch hat. Diese Immobilien bleiben vollständig im Besitz jener Person, die als Erbe oder Empfänger eingesetzt wurde.
Wenn eine Ehe kurz- oder mittelfristig nach dem Kauf oder Bau des Hauses geschieden wird, ist dieses oftmals noch nicht abbezahlt. Schnell kommt dann die Frage auf, was mit der belasteten Immobilie passieren soll. In der Haftung ist grundsätzlich der Ehepartner, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat.
Für den Hauskredit spielt eine Scheidung nämlich keine Rolle. Auch hier gilt, dass eine einvernehmliche Lösung für das nicht abbezahlte Haus die sparsamste Variante ist. Für die Bezahlung der fälligen Kreditrate können natürlich auch beide Ehepartner verantwortlich sein.
Kommt es zu einer Scheidung, sind beide Kreditnehmer weiterhin in der Pflicht, ihren Anteil zu bezahlen. Selbst wenn nur noch eine Partei im Haus wohnt, muss auch der andere Ehegatte weiterhin die Kreditleistungen erbringen. Kommt es im Zuge einer Scheidung zu einem Zahlungsausfall, kann die Bank auf einen Finanzierungskredit drängen.
In der Regel sorgt die Bank bereits beim Abschluss eines Hauskredites dafür, dass beide Ehepartner unterschreiben. Denn so kann ein möglicher Zahlungsausfall verhindert und die Sicherheit verdoppelt werden.
Bei einer Scheidung kommt der Hausverkauf schnell in den Sinn, wenn es um die weitere Vorgehensweise mit einer Immobilie geht. Damit das Haus nach einer Scheidung verkauft werden kann, müssen beide Eheleute dem Verkauf ausdrücklich zustimmen.
Selbst wenn ein Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie ist, darf diese im Zuge der Scheidung nicht veräußert werden, wenn der Gegenüber nicht zustimmt. Prallen zwei verschiedene Meinungen bezüglich des Hausverkaufes aufeinander, kann das Recht auf den Verkauf erst nach Ablauf der Trennungszeit eingeklagt werden.
Holger Schütz
Rechtsanwalt & Notar
Im bestmöglichen Fall einigen sich beide Parteien jedoch auf den Verkauf des Hauses im Zuge der Scheidung, um einen maximalen finanziellen Gewinn zu erzielen. Berücksichtigt werden sollten dabei natürlich immer die Marktlage und der Zeitdruck. Drängen die Ehegatten auf einen schnellen Verkauf, kann dies zu einem niedrigeren Verkaufswert führen.
Auch eine aktuell schlechte Marktlage kann finanzielle Verluste herbeiführen. Deshalb empfiehlt es sich, auch im Falle einer Scheidung geduldig zu bleiben, um die Immobilie zu einem Bestpreis veräußern zu können. Steht der Verkauf der Immobilie nicht zur Debatte, eröffnen sich folgende Möglichkeiten, um die Immobilie während einer Scheidung zu verwalten.
Besteht eine Partei auf dem weiteren Verbleib im gemeinsamen Haus, lässt sich der andere Ehepartner bei einer Scheidung aus dem Haus auszahlen. Auch hierfür ist jedoch die ausdrückliche Zustimmung beider Personen notwendig. Wird das Haus noch abbezahlt, muss die Bank in eine Auszahlung mit eingebunden werden, um die Mithaftung auszuschließen.
Natürlich hat die Bank das Recht, ihre Zustimmung zu verweigern. Dies passiert vor allem dann, wenn die Bank Zweifel daran hat, dass die Finanzierung nicht sichergestellt werden kann.
Die im Haus verbleibende Partei muss natürlich alle Nebenkosten tragen, sobald das Haus in deren Besitz ist. Strom, Wasser, Energieversorgung und Versicherungen müssen künftig alleine gestemmt werden. Zudem hat jener Partner, der nicht im Haus wohnt, ein Recht auf Nutzungsentschädigung für Unterhaltskosten am Haus im Verlauf der Trennungszeit. Kommt es zu einer Auszahlung, sollte auch schnellstmöglich ein Vermerk im Grundbuch erfolgen und die ausgezahlte Partei als Eigentümer gestrichen werden.
Die Überschreibung einer Immobilie sollte, wenn möglich, bereits vor der Scheidung erfolgen. Eheleute sparen sich dann nämlich die Grunderwerbssteuer. Kommt es erst nach der Scheidung zur Übertragung, muss die Steuer in Höhe von immerhin 3,5 % bezahlt werden.
Mustervorlage Scheidungsfolgenvereinbarung
Die Schenkung eines Hauses an ein Kind ist in vielen Scheidungsfällen ein üblicher Prozess geworden, um die Immobilie zu verwalten. Wird das Haus auf ein Kind übertragen, muss das Vormundschaftsgericht zustimmen, wenn es sich um einen Minderjährigen handelt. Bei erwachsenen Nachkommen reicht die Zustimmung beider Ehepartner und des künftigen Besitzer.
Die Schenkung ist vor allem dann in Betracht zu ziehen, wenn bei der Scheidung der Hausverkauf mit Verlusten einhergehen würde. Diese Lösung könnte im Zuge einer Scheidung als besonders harmonisch betrachtet werden. Nichtsdestotrotz sollte eine Schenkung genau überlegt sein. Denn dadurch werden zwar sämtliche Rechte, aber auch alle Pflichten auf das Kind übertragen.
Sind beide Ehegatten am Haus beteiligt, kann der Verkauf ohne die hohe Wahrscheinlichkeit eines finanziellen Verlustes nicht realisiert werden. Selbst gerichtlich gibt es während oder nach der Scheidung keine Möglichkeit, um einen Hausverkauf einzuklagen. Daher können sich in Scheidung lebende Ehepaare bereits frühzeitig auf eine Vermietung des Hauses einigen.
Dieser Zwischenweg kann für eine Übereinkunft in der Streitfrage des Verkaufens oder Behaltens sorgen. Durch die monatlichen Mieteinnahmen dient die Immobilie als Einnahmequelle.
Zudem wird das Haus von keiner der beiden Parteien aktiv bewohnt. Dies führt zu einer gewissen Distanzierung und kann emotionale Entscheidungen abfedern. Für die Vermietung kann bei Bedarf zudem ein externes Unternehmen zur Verwaltung herangezogen werden. So entsteht für keine der Parteien zusätzliche Arbeit und das strittige Objekt kann rein als monatliche Einnahmequelle betrachtet werden.
Eine Teilungsversteigerung kann beantragt werden, wenn sich beide Partner nicht über die Vermögensaufteilung des Hauses einig werden. Die Versteigerung muss bei Gericht beantragt werden. Sobald alle benötigten Unterlagen vorliegen, wird der andere Ehepartner über die Versteigerung informiert und der Vermerk der Zwangsversteigerung im Grundbuch hinterlegt.
Hier besteht für den Ehepartner das Recht auf Einspruch. Kommt es beispielsweise zu einer erheblich verminderten Lebensqualität, wird das Verfahren um sechs Monate verschoben und erneut geprüft. Spricht nichts gegen eine Teilungsversteigerung, wird vom Gericht ein Termin festgelegt.
Natürlich können auch beide Ehepartner um den Zuschlag mitbieten. Eine Versteigerung bedeutet in den meisten Fällen jedoch ein Verlustgeschäft, da der Verkehrswert des Hauses oft deutlich unterschritten wird. Zusätzlich werden die Verfahrenskosten vom Erlös der Versteigerung abgezogen. Der übrig bleibende Betrag wird dann unter den Eheleuten aufgeteilt.
Nur in seltenen Fällen kommt es während der Scheidung zu einer Realteilung. Dabei wird eine große Immobilie in gleichwertige Teile getrennt, um beispielsweise aus einem Mehrfamilienhaus zwei Einfamilienhäuser zu gewinnen. Im Falle einer Realteilung erhalten beide Ehepartner dann Anspruch auf einen gleichwertigen Wohnraumanteil.
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Während einer Trennung gilt nach wie vor das Wohnrecht. Auch wenn das Haus allein einem Ehegatten gehört, verliert der andere nicht das Wohnrecht. Dieses Recht ist jedoch auf die Dauer der Trennungszeit begrenzt. Wie lange die Trennungszeit ist, hängt von der Art der Scheidung ab. Eine einvernehmliche Scheidung inkludiert ein Trennungsjahr. Bei einer strittigen Scheidung müssen drei Jahre als Trennungszeit berücksichtigt werden.
Ein gemeinsamer Verbleib im Haus ist während der Trennungszeit nicht üblich und muss gerichtlich anerkannt werden. Das Betreten des Hauses ist für eine Partei ab dem Zeitpunkt nicht mehr erlaubt, zu dem der Auszug als endgültig kommuniziert wurde.
Dieser Fall tritt spätestens nach sechs Monaten ein. Ein vorschnelles Verlassen des Hauses sollte also gut überlegt sein. Denn im Zweifelsfall gibt es keine Möglichkeit, während der Trennungszeit wieder zurückzukehren – außer der Ehepartner stimmt dem zu. In Zeiten einer Scheidung kommt dies in der Praxis jedoch nur relativ selten vor.
Wer bei einer Scheidung was erhält, ist entweder durch einen Ehevertrag oder die Zugewinngemeinschaft geregelt. Kommt es zu einer einvernehmlichen Scheidung und es besteht kein Ehevertrag, können die Ehepartner sich vorab auf eine Scheidungsfolgenvereinbarung einigen. Diese kann rechtskräftig aufgesetzt werden und klärt die genaue Vermögensaufteilung bereits vor der offiziellen Scheidung.
So lässt sich während des Scheidungsverfahrens nicht nur Zeit, sondern auch Geld sparen. Generell gilt, dass so viele offene Punkte wie möglich vor der offiziellen Scheidung geklärt werden sollten.
Ehepartner müssen sich in vielen Fällen zwar bemühen, um weiterhin miteinander kommunizieren zu können und vor allem um die wichtigsten Fragen rund um materiellen Besitz zu klären, doch diese Fragen müssen ohnehin geklärt werden und je mehr davon noch offen sind, desto aufwendiger wird der Gerichtsprozess.
Je nach Eintrag im Grundbuch kann bei einer Scheidung geklärt werden, welche Ansprüche die Ehepartner auf das gemeinsame Haus haben. Steht nur eine Person im Grundbuch, ist diese in der Regel auch der Alleineigentümer nach der Scheidung.
Dieses Eigentum bedeutet jedoch nicht automatisch das Wohnrecht. Kann eine Partei nachweisen, dass keine bezahlbare Unterkunft für sich und gegebenenfalls die Kinder gefunden werden kann, entscheiden Gerichte bezüglich des Wohnrechts während der Trennungszeit eher für diesen Partner.
Zudem muss beachtet werden, dass die gemeinsame Finanzierung während der Ehe berücksichtigt wird – selbst wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist. Häufig muss diese Person dann einen Auszahlungsbetrag leisten, um alleiniger Besitzer des Hauses zu sein.
Damit die Immobilie im Zuge einer Scheidung verkauft oder in den gesamten Wert der Zugewinngemeinschaft einfließen kann, muss der Wert vorab ermittelt werden. Hierfür wird ein Sachverständiger beauftragt, der den aktuellen Verkehrswert des Hauses bestimmt. So kann verhindert werden, dass man das Haus unter Wert verkaufen muss und keine Vermögenswerte verloren gehen.
Kommt es im Zuge einer Trennung zu einer Auszahlung aus dem Haus, stellt sich natürlich die Frage nach dem Betrag, welcher einem Ehepartner zusteht bzw. bezahlt werden muss. In der Regel wird hierfür der aktuelle Wert des Hauses bestimmt. Von diesem Zeitwert müssen potenzielle Restschulden abgezogen werden. Der reine Immobilienwert ohne Schulden wird dann durch zwei geteilt. Dieser Betrag wird für eine Auszahlung aus der gemeinsamen Immobilie fällig.
Familie Müller hat während der Ehe ein Haus für 350.000 € gebaut. Zum Zeitpunkt der Scheidung ist die Immobilie noch 300.000 € wert und es besteht eine Restschuld bei der Bank in Höhe von 100.000 €.
Zeitwert: 300.000 € – Restschuld: 100.000 € = 200.000 €
200.000 € / 2 = Auszahlungsbetrag: 100.000 €
Die Vermögensaufteilung bei einer Scheidung stellt Hausbesitzer vor komplexe Herausforderungen. Ohne Ehevertrag gilt die gesetzliche Zugewinngemeinschaft, bei der das während der Ehe erworbene Haus Teil der Vermögensaufteilung ist. Eine einvernehmliche Lösung spart dabei nicht nur Zeit und Geld, sondern schont auch die Nerven aller Beteiligten.
Die Handlungsoptionen sind vielfältig: vom gemeinsamen Verkauf über die Auszahlung eines Partners bis zur temporären Vermietung. Entscheidend sind dabei der aktuelle Immobilienwert, bestehende Kredite und die persönliche Situation beider Partner. Bei einer Auszahlung muss der Zeitwert abzüglich der Restschulden fair geteilt werden.
Mit rechtlicher Beratung und einer Scheidungsfolgenvereinbarung können Sie frühzeitig klare Verhältnisse schaffen. Lassen Sie sich dabei Zeit für wohlüberlegte Entscheidungen – eine überstürzte Veräußerung unter Marktwert oder eine kostspielige Teilungsversteigerung sollten möglichst vermieden werden.
Die herkömmlichsten Möglichkeiten sind der Verkauf des Hauses oder das Auszahlen eines Ehegattens. Jedoch bieten sich auch Schenkungen, Vermietungen oder im Härtefall Teilungsversteigerungen an. Eine Immobilie bleibt im Eigentum, wenn das alleinige Eigentum nachgewiesen werden kann, der Besitz im Ehevertrag oder der Scheidungsfolgenvereinbarung entsprechend geregelt wird oder diese im Zuge einer Erbschaft in den Besitz kam.
Prinzipiell muss jene Person ausziehen, die nicht Eigentümer der Immobilie ist. Sind dies beide Ehepartner, kann ein Gericht die Trennungszeit in einem Haus genehmigen. In der Regel zieht aber einer der Ehegatten freiwillig aus. Bei einer Scheidung mit Kindern und Haus bekommt jene Person mit dem Sorgerecht das Wohnrecht in der Trennungszeit zugeschrieben.
Bei der Scheidung muss weiterhin jene Person für die Tilgung der Raten aufkommen, die den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Oftmals sind beide Partner in der Pflicht, der Kredittilgung für das Haus nachzukommen. Dieser Zahlung muss auch nachgekommen werden, wenn eine Person aus dem Haus ausgezogen ist.
Das kommt ganz darauf an, wer im Besitz des Hauses ist. Kam das Haus im Zuge einer Erbschaft in die Ehe oder bestand die Immobilie bereits vorab, ist ein Hausverkauf ohne Zustimmung des Ehepartners möglich. Bei gemeinsamen Vermögenswerten ist dies nicht möglich.
