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Immobilien Exposé: Was muss alles rein?

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
13. Apr 2024 / 18 Min. Lesezeit

Ohne ein Immobilien Exposé geht nichts bei einem Verkauf und inzwischen ebenfalls bei einer Vermietung. Kein Wunder, denn das Exposé ist gewissermaßen die Visitenkarte eine Objekts. Darin sind im besten Fall alle Details enthalten, die für Interessenten wichtig sind und diese von der Immobilie überzeugen.

Aber worauf muss man achten – und was kann draußen bleiben? Wir sagen Ihnen, wie das optimale Exposé aussieht – mit Mustervorlage!

Wer einen zahlungskräftigen Käufer sucht, sollte unbedingt Wert auf die wertige Aufmachung des Exposés legen. Hochwertiges Material, gute Fotos und ein professionelles Layout sind einfach ein Muss nach meinen Erfahrungen! Stefan Sieger Stefan Sieger Geschäftsführer Sieger & Sieger Immobilienexperten

Was ist ein Exposé?

Ein Exposé ist die Objektbeschreibung einer Immobilie, die verkauft oder vermietet werden soll. Es ist das Aushängeschild der Immobilie und bestimmt maßgeblich, wie attraktiv diese auf potenzielle Käufer oder Mieter wirkt. Je ausführlicher ein Exposé geschrieben ist, desto besser. Denn so werden wichtige Fragen im Vorfeld geklärt.

Ein Instagram-Beitrag von @remax.immomaklerservice der erklärt, was ein Immobiloenexposé ist und was es beinhält.

Was gehört in das Exposé?

Ein ausführliches Exposé soll möglichst viele Fragen im Vorfeld klären. Dazu gehören in der Regel aussagekräftigen Fotos von außen und innen, der Grundriss, Informationen zur genauen Lage, Grundstücksgröße und Wohnfläche, Angebots- oder Mietpreis und eine Aufstellung der anfallenden Betriebskosten.

In einem beschreibenden Text, der Ausstattungs- und Objektbeschreibung, stellen Sie die Besonderheiten der Immobilie dar. Das kann eine besondere Ausstattung sein, Informationen zu Verkehrsanbindung, Nähe zu Bildungsstätten oder Kulturangeboten.

Die Struktur eines Exposés

Zwar gibt es keine festgesetzten Regeln wie ein Exposé aussehen muss, allerdings ist es sinnvoll, sich an der üblichen Struktur zu orientieren. Kaufinteressenten sichten eine Vielzahl von Immobilienangeboten, der gleiche Aufbau macht es einfacher, die nötigen Informationen zu finden.

  • Deckblatt mit Titelfoto
  • Lagebeschreibung
  • Objektbeschreibung
  • Ausstattungsbeschreibung
  • Weitere Seiten mit Fotos der Immobilie
  • Grundrisse
  • Weitere tabellarische Daten der Immobilie
  • Kontaktdaten des Anbieters & Informationen zur Besichtigung
Der Grundriss gehört bei einem Immobilien Exposé immer dazu

Bedeutung eines Exposés

Die Bedeutung von einem Exposé sollte nicht unterschätzt werden. Wer sich vom Exposé nicht angesprochen fühlt, scheidet als potenzieller Kaufinteressent aus. Daher sollte man im Vorfeld etwas Mühe und Zeit in ein ansprechendes Exposé investieren.

Seien Sie ehrlich bei der Erstellung des Exposés, gehen Sie auch auf etwaige Nachteile und Mängel ein, dadurch vermeiden Sie, dass sich erst bei einem Besichtigungstermin herausstellt, dass potenzielle Mängel ein Ausschlusskriterium für den Interessenten sind.

Selbst etwaige Nachteile kann man attraktiv wirken lassen, behalten Sie beim Schreiben immer den perfekten Käufer vor Augen. Schließlich ist das Ziel nicht, möglichst viele Anfragen zu bekommen, sondern schnell einen Käufer zu finden.

Exposé für Immobilien richtig erstellen

Gehen Sie beim Erstellen des Exposés strukturiert vor und drücken Sie sich klar und verständlich aus. Verzichten Sie auf Fachjargon, Schachtelsätze, Abkürzungen und lassen Sie Ihre Immobilie attraktiv wirken, ohne reißerisch zu sein.

Kostenlose Vorlage Exposé

Wir haben für Sie eine kostenlose Vorlage für ein Exposé erstellt. Sie können diese einfach downloaden und mit Bildern und Informationen Ihrer Immobilie füllen. So sparen Sie sich viel Arbeit bei der Erstellung. Mit dieser kostenlosen Exposé-Vorlage und unseren Tipps erstellen Sie ein ansprechendes Exposé, das die richtigen Interessenten anspricht.

Zur kostenlosen Vorlage

Das Deckblatt eines Exposés

Verwenden Sie ein ansprechendes Foto Ihrer Immobilie. Vor allem bei Einfamilienhäusern ist eine Außenansicht äußerst beliebt, bei Wohnungen bietet sich ein Foto der Innenräume an. Wählen Sie einen ansprechenden und informativen Titel. Außerdem sollte die Adresse der Immobilie, Angebotspreis, grobe Eckdaten und wichtige Kontaktdaten angegeben sein.

Ansprechender Titeltext

Der Titeltext ist wie in einer Zeitung das erste, was der Interessent sieht. Spricht es ihn nicht an, wird einfach weiter gesucht. Im Titel sollten die wichtigsten Merkmale einer Immobilie kurz und prägnant zusammengefasst werden.

Das kann sich auf die Anzahl der Zimmer, den Immobilientyp oder auf die besondere Umgebung der Immobilie beziehen. Gute Titeltexte folgen in der Regel einem zweigliedrigen Aufbau:

Top-Headline + Sub-Headline

Die Top-Headline beschriebt den stärksten Vorteil der Immobilie, die Sub-Headline bringt eine wichtige Besonderheit der Immobilie ins Spiel. Hier gibt es ein paar Beispiele für gute Titeltexte:

  • Moderne 4-Zimmerwohnung mit Blick auf den Kölner Dom
  • Ruhig gelegenes Einfamilienhaus mit großem Garten
  • Solide vermietetes Mehrfamilienhaus in beliebter Wohnlage
  • Renovierungsbedürftiges Fachwerkhaus an Handwerker günstig abzugeben

In einem Exposé sollten sie auch immer die Stadt nennen, in der die Immobilie liegt. Bei Online-Inseraten verzichten Sie besser darauf, da sie nur begrenzt Platz zur Verfügung haben und die Portale die Stadt ohnehin schon in der Ergebnisliste anzeigen.

Titelfoto

Versuchen Sie, ein ansprechendes Titelfoto zu wählen, dass das Lebensgefühl der Immobilie widerspiegelt. Bei Einfamilienhäusern mit ansprechendem Äußeren bietet sich ein Foto von der Außenansicht an. Verkaufen Sie eine Wohnung, verwenden Sie besser ein Innenfoto. Hat die Wohnung eine Dachterrasse mit toller Aussicht, können Sie diese einfangen.

Ist Nähe zum Meer oder See vorhanden, können Sie sogar ein Luftbild wählen. Luftbildaufnahmen stechen meist sehr unter anderen Immobilien hervor und sind eine tolle Möglichkeit im Gedächtnis zu bleiben. Setzen Sie eine solche Aufnahme aber nicht unbedarft ein, sondern nur, wenn das Bild tatsächlich aussagekräftig ist.

Haus am Seeufer.

Lagebeschreibung im Exposé

Die Lage ist ein entscheidendes Auswahlkriterium bei der Suche nach einer Immobilie. Beschreiben Sie deswegen auch die nähere Umgebung der Immobilie. Stellen Sie sich vor, Sie stehen vor dem Hauseingang und beschreiben, was Sie sehen. Gibt es ausreichend kostenlose Parkplätze in der Umgebung? Ist der nächste Spielplatz oder die nächste Bushaltestelle gleich in der Nähe? Wohnen vorwiegend Familien mit Kindern in der Nachbarschaft?

Gehen Sie auf die Vorteile der direkten Umgebung ein! Machen Sie es Ihren Interessenten leicht und fügen Sie Angaben zu den nahe liegenden Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und kulturellen Angeboten hinzu.

Danach betrachten sie die Immobilie in einem weiteren Umfeld. Beschreiben Sie, was an der Stadt, in der die Immobilie liegt, besonders ist. Lassen Sie das Umfeld in einem spannenden und positiven Licht erstrahlen. Hierzu gehört die Verkehrsanbindung zum Fernverkehr und zum ÖPNV.

Gut zu wissen – Beschreibung der Lage

Die Lage macht den Unterschied – in Ihrem Immobilienexposé sollten die Vorzüge der Umgebung und die Verkehrsanbindung präzise und positiv dargestellt werden, um die Attraktivität zu unterstreichen.

Ausstattungsbeschreibung

Das Erste, was ein Interessent liest, ist die Ausstattungsbeschreibung. Diese kann in einem Fließtext oder in Stichpunkten geschehen. Sortieren Sie dabei die gewichtigsten Argumente nach oben.

Eine Veranda mit hellblauem Holzboden, auf der Veranda steht eine Gartencouch und eine kleine Pflanze

Beschreibung vom Zustand der Immobilie

Ist eine Immobilie frisch renoviert und einzugsbereit, sollten sie dies keinesfalls verschweigen, sondern herausstellen. Gehen Sie außerdem auf den Zustand der Fenster und Heizung ein.

Gibt es einen Keller oder ein Dachgeschoss, dass ausgebaut werden kann? Hat die Immobilie Extras wie besondere Holzböden, Einbauschränke oder ein luxuriöses Bad? Mit solchen Besonderheiten bleibt die Immobilie im Kopf der Interessenten.

Anzahl der Zimmer und Nutzungsmöglichkeiten

Den meisten Haushalten ist die Raumaufteilung wichtiger als die reine Grundfläche. Eine Familie mit zwei Kindern möchte lieber vier Zimmer haben, damit jedes Kind sein eigenes Schlafzimmer bekommen kann, und nimmt notfalls auch in Kauf, wenn die Kinderzimmer dafür kleiner ausfallen.

Bei Paaren, von denen ein Partner im Homeoffice arbeitet, ist zum Beispiel ein Arbeitszimmer wichtig. Adressieren Sie im Beschreibungstext immer auch die Lebensumstände der Interessenten.

Verwenden Sie zum Beispiel solche Sätze:

  • 4-Zimmerwohnung mit Platz für die Kinder
  • 4-Zimmerwohnung in Uni-Nähe: WG-geeignet
  • 2-Zimmerwohnung mit offenem Konzept: ideal für Singles und Paare

Vermeiden sie überzogene Erwartungshaltungen

Ein Exposé muss wahrheitsgetreu geschrieben werden. Sprechen Sie auch ruhig eventuelle Mängel an. So kann sich der Kaufinteressent darauf einstellen und es entstehen keine überzogenen Erwartungen. Ansonsten laufen sie Gefahr, dass der Interessent einen Besichtigungstermin enttäuscht verlässt. Der Interessent wird womöglich sogar skeptisch, unnötig kritisch und sucht nach weiteren verschwiegenen Mängeln.

Objektbeschreibung

Die Objektbeschreibung soll als ansprechender Fließtext geschrieben werden und baut auf die Ausstattungsbeschreibung auf. Es macht nichts, wenn hier Doppelungen auftreten. Halten Sie die Beschreibung kurz und gehen Sie nicht wie in der Ausstattungsbeschreibung auf jedes einzelne Detail ein. Verwenden Sie in der Beschreibung Adjektive, die die Emotionen der Interessenten ansprechen.

Im Einleitungssatz fassen sie die wichtigsten Merkmale der Immobilie noch einmal zusammen: Lage, Stil der Immobilie, Objektart, ausgewählte Informationen zum Grundstück oder zur Ausstattung.

Ein Wohnzimmer mit weißer Möblierung, im Hintergrund sieht man eine schöne Aussicht auf die Skyline einer Stadt

Heben Sie die charakteristischen Merkmale der Wohnräume hervor. Beschreiben Sie zum Beispiel die tolle Aussicht vom Schlafzimmer aus oder heben Sie die offene Raumgestaltung von Wohn- und Essbereich hervor.

Im Weiteren kann die Beschreibung Teile einer imaginären Führung enthalten, zum Beispiel: „Über die Wendeltreppe gelangen sie ins Obergeschoss zu den zwei lichtdurchfluteten Schlafzimmern“ – die Beschreibung sollte aber nicht ausschließlich daraus bestehen.

Auch die direkte Ansprache „Hier können Sie…“ ist sparsam eingesetzt ein wirksames Stilmittel. Gehen Sie auf die Lebensrealität der Interessenten ein und gliedern Sie den Text in sinnvolle Abschnitte.

Gut zu wissen

Was wenig bekannt ist: Die Angaben in einem Exposé sind rechtlich bindend, d.h. man kann nicht einfach irgendwas hineinschreiben und dies hinterher nach Lust und Laune auslegen. Laut Bundesgerichtshof (BGH) zählt auch ein Exposé zu den sogenannten öffentlichen Äußerungen eines Immobilienverkäufers, die wiederum verbindlich sind.

Die rechtliche Grundlage dafür, dass Käufer sich auf Angaben im Exposé verlassen können, ist § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB im deutschen Recht. Demnach gehören Eigenschaften, die ein Käufer aufgrund öffentlicher Aussagen des Verkäufers erwartet, zur vereinbarten Beschaffenheit.

Wenn Mängel wie Feuchtigkeit im Keller arglistig verschwiegen werden, kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten, trotz eines Haftungsausschlusses.

Behalten Sie den Umfang im Blick

Gehen Sie bei der Beschreibung der Immobilie so neutral wie möglich vor. Sie müssen nicht über jedes einzelne Detail einer Immobilie informieren. Verschweigen Sie wichtige Mängel nicht, aber seien Sie auch nicht zu kritisch.

Einen Studenten wird ein reges Nachtleben vermutlich sehr viel weniger stören als ein älteres Ehepaar. Was auf den ersten Blick wie ein Nachteil wirkt, kann sich für jemand anderen schnell als Vorteil erweisen.

Individuelle Fragen können immer noch im persönlichen Gespräch geklärt werden. Hier hat der Verkäufer oder der Makler die Chance, auf die individuellen Bedürfnisse des Kaufinteressenten einzugehen und kann in diesem Zuge bestimmte Merkmale und Vorteile der Immobilie hervorheben.

Vermeiden Sie es, banale Dinge zu sehr hervorzuheben. Zum Beispiel ist eine Sauna oder ein Whirlpool zwar ein zusätzlicher Luxus, aber häufig nicht kaufentscheidend.

Fassen wir noch einmal zusammen, worauf Sie sich bei der Ausstattungsbeschreibung Ihrer Immobilie konzentrieren sollten:

  • Ausstattung & Zustand
  • Klare und ehrliche Beschreibung von Ausstattungsmerkmalen, Zustand der Immobilie und Renovierungsstatus; Besonderheiten und Ausbaupotenzial hervorheben.
  • Zielgruppenorientierte Raumbeschreibung
  • Fokus auf die Anzahl und Nutzung der Zimmer, abgestimmt auf potenzielle Käufergruppen, z.B. Familien oder Homeoffice-Nutzer.
  • Ehrliche und emotionale Präsentation
  • Wahrheitsgetreue Darstellung mit emotional ansprechenden Details; lichte und einladende Beschreibung der Wohnräume und Besonderheiten.
  • Konzentration auf Kernpunkte
  • Beschränkung auf relevante Details, sachliche Erwähnung von Mängeln, Vermeidung von Übertreibungen und Banalitäten.

Grundriss im Exposé

Der Grundriss gibt auf einen Blick Auskunft und Übersicht über die Raumaufteilung. Wer noch nie eine Immobilie betreten hat, versucht, mithilfe des Grundrisses nachzuvollziehen, wie viele Zimmer die Immobilie hat und wie diese genutzt werden können.

Stellen Sie den Grundriss möglichst groß dar, korrigieren Sie ihn, falls nötig und überarbeiten Sie unübersichtliche Zeichnungen. Informationen über das Stockwerk, Türen, Treppen, Balkon und Garten dürfen ebenfalls nicht fehlen.

Ansicht einer modernen Küche.

Weitere Fotos für das Exposé

Bilder sagen mehr als 1000 Worte, also investieren sie etwas Zeit und Mühe in ansprechende Fotos. Ordnen Sie die Bilder in folgende Reihenfolge:

  1. Außenbilder: Außenansicht Immobilie und Garten
  2. Innenbilder: Wohnzimmer, Küche, Badezimmer, Schlaf- & Gästezimmer
  3. Nutzflächen: Speicher, Keller oder Garage

Achten Sie auf eine gute Belichtung und eine korrekte Perspektive. Bei den Innenraumfotos sollten Sie die Räume entweder unbewohnt ablichten oder bei noch bewohnten Räumen auf ein ordentliches Bild achten. Herumfliegende Kleidung, Staubsauger in der Ecke oder gestapelte Umzugskisten lassen einen Raum unordentlich und unattraktiv wirken.

Sie können durch ein sogenanntes Home Staging, der gezielten Verwendung von Möbeln und Deko-Artikeln, den Räumen ein besonderes Ambiente verpassen, dass sich verkaufsfördernd auswirkt.  

Tabellarische Daten der Immobilie

In einer Tabelle können nochmals die wichtigsten Eckpunkte der Immobilie aufgelistet werden, aber auch alles, was nicht in den Fließtext gepasst hat. So hat ein Interessent noch einmal die Möglichkeit, sich alle Fakten zusammengefasst vor Augen zu führen.

  • Eckdaten: Objektart, Adresse
  • Angebotspreis & Verfügbarkeit: Provision, verfügbar ab, aktuelle Nutzung, Nutzung bei Übergabe
  • Flächen & Zimmer: Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksgröße, Anzahl Zimmer, Badezimmer und Abstellräume, Keller & Speicher
  • Bauweise: Baujahr, Bauweise, Dachform, Deckenhöhe, Anzahl Etagen, Keller, evtl. Wohneinheiten, Stellplätze, Elektronik
  • Heizung: Heizung, Heizungsart, Energieträger
  • Ausstattung: Terrasse, Balkon, Garten, Sauna, Kamin, Gartenhäuschen, Fotovoltaik, Teich, Pool, Rollläden, Wintergarten …
  • Internet/Fernsehen: Internetgeschwindigkeit, Internetanbieter, Kabelanschluss oder Satellit
  • Flurstück & Grundbuch: Flurstück-Nr. und Gemarkung, Grundbuchblatt-Nr., eingetragene Wohn-/Nutz- und Wegerechte, Belastungen, Baulasten, Altlasten
  • Eventuell Informationen zu Teilungserklärung, Erbbaurecht und Mieteinnahmen.

Fazit

Ein Exposé beschreibt eine Immobilie neutral und genau. Scheuen sie nicht davor, auf die Vorzüge der Immobilie und der Umgebung einzugehen. Eklatante Nachteile wie notwendige Renovierungsmaßnahmen dürfen nicht verschwiegen werden.

Halten Sie sich bei der Anfertigung der Beschreibung Ihren Wunschkäufer vor Augen, denn Sie wollen ja nicht nur potenzielle Interessenten überzeugen, sondern vor allem denjenigen, der die Immobilie auch wirklich kaufen bzw. mieten möchte.

Mit dem perfekten Exposé sprechen Sie vor allem die Interessenten an, zu denen die Immobilie wirklich passt. Wer sich dann bei Ihnen meldet, ist hoch qualifiziert und überaus interessiert – und Sie können sich sicher sein, dass Sie bei diesen Terminen schnell einen echten Volltreffer landen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Immobilien Exposé

  • Was ist ein Exposé?

    Ein Exposé ist wie eine umfangreiche Verkaufsbroschüre und enthält im Idealfall alle wichtigen Informationen zum angebotenen Objekt.

  • Wer braucht ein Exposé?

    Verkäufer können mit einem Exposé Interessenten vor einer Besichtigung alle relevanten Informationen zur Immobilie in Vorfeld zukommen lassen. Ein Exposé ist für Kaufinteressenten ein wichtiges Dokument zur Entscheidungsfindung.

  • Welche Bedeutung hat ein Exposé?

    Das Exposé ist das Aushängeschild der Immobilie und bestimmt maßgeblich, ob es zum Besichtigungstermin kommt oder nicht. Je ausführlicher sie die Immobilie darstellen, desto eher bekommen sie qualifizierte Kaufinteressenten.

  • Gibt es eine Vorlage für ein Exposé?

    Jacasa hat für Sie eine kostenlose Vorlage zum herunterladen erstellt.

  • Welche Informationen enthält ein Exposé?

    Alles, was es über die Immobilie zu wissen gibt, gehört in ein Exposé. Dazu zählt: Deckblatt mit Titelfoto, Lagebeschreibung, sowie Objektbeschreibung, Ausstattungsbeschreibung, weitere Seiten mit Fotos der Immobilie, Grundriss, tabellarische Daten der Immobilie, Kontaktdaten des Anbieters & Informationen zur Besichtigung.

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