Sie wollen finanzielle Sicherheit im Alter? Sie sind Immobilieneigentümer, aber die gesetzliche Rente reicht nicht für ein sorgenfreies Leben? Sie haben Kinder/Enkelkinder, denen Sie gerne ihr Haus schon vor dem Todesfall übereignen wollen? Sie wollen Ihr Haus verkaufen und trotzdem bis zu Ihrem Lebensende dort wohnen bleiben?
Wenn einer oder mehrere dieser Punkte auf Ihre Lebensumstände zu trifft, dann finden Sie bei Jacasa alle Informationen zum Thema Leibrente. Außerdem informieren wir Sie über Alternativen zur Immobilienleibrente, steuerliche Vorteile und generelle Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Möglichkeiten, die sich Ihnen bieten.
Die Leibrente gibt es schon seit dem Mittelalter. Der erste Vertrag über eine Leibrente wurde im Jahre 1303 abgeschlossen. Entstanden ist sie, weil die Kirche im Mittelalter ein Zinsverbot verhängt hat. Die Gläubiger durften zu dieser Zeit von ihren Schuldnern keine Zinsen beim Verleihen von Geld verlangen. So entstand die Idee, das Verbot durch Erhalt einer Leibrente zu umgehen.
Leibrente oder auch Immobilienleibrente ist eine gleichbleibende, regelmäßige Zahlung auf Lebenszeit, die in der Regel mit einem lebenslangen Wohnrecht gekoppelt ist.
Bei einer Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie gegen ein Rentenversprechen. Deshalb nennt man sie auch Immobilienrente. Die Immobilienrente ist eine gleichbleibende und regelmäßige Zahlung an eine Privatperson oder an ein Ehepaar. Der Eigentümer erhält beim Verkauf seines Hauses keinen Kaufpreis vom Käufer. Der Käufer verpflichtet sich aber, dem Verkäufer eine lebenslange Rente zu zahlen. Außerdem beinhaltet eine Leibrente ein Wohnrecht bzw. sogar ein Nutzungsrecht des Verkäufers.
Der Käufer wird demzufolge Eigentümer. Der Verkäufer erhält ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Rentenzahlung. Die Leibrente ist somit nicht nur eine besondere Form des Immobilienverkaufs, sondern auch eine Form der Privaten Altersvorsorge.
In der Regel wird diese Art des Hausverkaufs überwiegend innerhalb der Familie genutzt. Die Eltern behalten ihr Heim und erhalten ein lebenslanges Wohnrecht. Die Kinder erhalten das Haus / die Wohnung / den Hof bereits vor dem Erbfall und umgehen so hohe Erbschaftssteuern. Es gibt aber auch Anbieter wie Banken, Versicherungen, Stiftungen und Weitere, die einen Hauskauf auf Rentenbasis anbieten.
Holger Schütz
Rechtsanwalt & Notar
Bei dem Vertrag über die Immobilienrente handelt es sich um einen Notariellen Kaufvertrag, d. h. der Vertragsabschluss erfolgt vor einem Notar. Zur Sicherung des Anspruchs des Beziehers der Leibrente gegenüber dem Käufer der Immobilie wird die Immobilienrente im Grundbuch eingetragen. Sollte der neue Eigentümer seinen Verpflichtungen zur Zahlung der Immobilienrente nicht nachkommen, kann der Verkäufer die Immobilie anderweitig veräußern oder verwerten.
Sowohl das an die Immobilienrente gekoppelte Wohnrecht als auch die monatlichen Rentenzahlungen enden mit dem Ableben des Beziehers der Leibrente. Dies gilt nur dann nicht, wenn vertraglich etwas anderes vereinbart ist, wie zum Beispiel die Zeitrente. Dann muss die Leibrente bis zum Ende der vertraglich festgelegten Zeit an die Erben gezahlt werden. Ansonsten geht mit dem Todesfall die Immobilie im vollem Umfang an den Käufer über.
Voraussetzung ist in der Regel das Alter des Verkäufers, welches zwischen 65 und 70 Jahren liegt. Innerhalb dieser Lebensjahre ist der Kauf für den neuen Eigentümer am rentabelsten.
Leibrente ist in gewissem Sinne eine Spekulation mit dem Tod des Beziehers der Leibrente. Je früher der Verkäufer nach dem Verkauf seiner Immobilie verstirbt, umso lukrativer ist der Kauf für den neuen Eigentümer.
Das Wohnrecht beim Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis erhält der Verkäufer. Dieses im Grundbuch eingetragene Wohnrecht ist nicht:
Es besteht allerdings die Möglichkeit, dieses Wohnrecht in ein Nießbrauchrecht umzuwandeln. So kann die Immobilie z.B. vermietet werden. Dieser Änderung vom Wohnrecht in Nießbrauchrecht muss der Käufer der Immobilie zustimmen. Auch das Nießbrauchrecht wird dann im Grundbuch eingetragen. Außerdem können die Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer) eine Auszahlung des Wohnrechts vereinbaren. In diesem Fall verzichten die Begünstigten auf ihr Wohnrecht und dieses wird aus dem Grundbuch gelöscht. Einen rechtlichen Anspruch auf die Auszahlung eines Wohnrechts haben die Bewohner der Immobilie aber nicht!
Oft sind die Einkünfte im Alter (z. B. die Gesetzliche Rente) nicht hoch genug, um ein sorgenfreies Leben zu führen. Daher bietet sich Immobilienbesitzern die Möglichkeit ihre finanzielle Situation durch die Immobilienverrentung zu verbessern.
Die besonderen Vorteile bei der Immobilienverrentung sind:
Natürlich hat auch der Käufer Vorteile beim Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis. Der größte ist mit Sicherheit, dass der Kaufpreis für die entsprechende Immobilie nicht sofort bezahlt werden muss. Da nicht der gesamte Kaufpreis aufgebracht werden muss, entfällt die Aufnahme eines Kredites bei der Bank. Der Kaufpreis wird durch monatliche Ratenzahlung, das was “einfach” gesagt die Leibrente ist, aufgebracht. So fallen nicht noch zusätzliche Zinsen wie bei einer Finanzierung an.
Eine Leibrente hat allerdings nicht nur Vorteile, sondern birgt auch das ein oder andere Risiko. Einer der größten Nachteile ist wohl, dass der Verkäufer seine Eigentumsrechte komplett abgibt und damit zum Beispiel auch nichts mehr vererben kann. Auch ist der Verkäufer nicht mehr so flexibel, darf zwar in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben, darf sie aber nicht an andere Privatpersonen oder Gewerbe vermieten. Neben Zahlungsausfall bei Insolvenz oder, dass der Verkäufer nicht von einer Wertsteigerung der Immobilie profitiert, nimmt der Verkäufer auch den Großteil des Risikos auf sich, wenn er zum Beispiel vorzeitig verstirbt und damit nur einen kleinen Anteil des Immobilienwertes erhält.
Eine Umkehrhypothek ist eine besondere Form der Hypothek. Sie ist sowohl eine Art der Finanzierung des Kaufs für den Käufer als auch eine Altersversorgung für den Verkäufer. Diese Art einer Immobilienfinanzierung kann allerdings erst im Rentenalter des Eigentümers zum Tragen kommen. Die Immobilie sollte definitiv schuldenfrei sein.
Beim Verkauf seines Haus erhält der Verkäufer in der Regel eine Einmalzahlung oder eine Auszahlung in Raten. Diese Raten entsprechen einer Rentenzahlung. Bei einer Immobilienrente handelt es sich aber hingegen immer um wiederkehrende Zahlungen (Raten).
Bei einer Umkehrhypothek sind nach dem Ableben des Eigentümers zwei Vorgehensweisen möglich:
Bei einer Immobilienrente kommt es im Moment des Verkauf zu einem Eigentümerwechsel. Bei der Umkehrhypothek erfolgt der Eigentümer-Wechsel erst nach dem Ableben des Eigentümers.
Diese Möglichkeit eines Hausverkaufs inkl. Wohnrecht und Privater Rente ist in den USA und in Großbritannien sehr beliebt. In Deutschland finden sich dagegen nur noch wenige örtliche Banken oder Sparkassen, die dieses Finanzierungsmodell anbieten.
Und das Modell der Umkehrhypothek hat auch einen etwas “unschönen” Beigeschmack: Die Sparkassen, Banken oder Versicherungen “spekulieren” mit dem schnellen Ableben des Eigentümers der Immobilie!
Die Berechnung der Immobilienrente ist sehr individuell, da die verschiedenen Lebensumstände des Eigentümers der Immobilie immer unterschiedlich sind und jeweils berücksichtigt werden müssen. Aber auch der kaufpreis der Immobilie und er damit zusammenhängende Verkehrswert spielen eine Rolle.
Faktoren zur Berechnung der Immobilienrente:
Diese Rechnungen sind nötig, um die Höhe der monatlichen Leibrente zu berechnen:
Verkäufer: Frau, 75 Jahre alt, Wert der Immobilie: 350.000 €, Mietwert: 900 €
Beim Statistischen Bundesamt kann die Sterbetafel eingesehen werden. Aus dieser ergibt sich der Leibrentenfaktor. Da Männer und Frauen eine unterschiedlich hohe Lebenserwartung haben, fällt die Berechnung der Leibrente für jedes Geschlecht anders aus, selbst wenn Mann und Frau gleich alt sind.
Der steuerliche Grundfreibetrag eines Rentners/einer Rentnerin beträgt 10.347€ im Jahr. Bei Ehepaaren verdoppelt sich der Betrag. Erst wenn dieser Grundfreibetrag überschritten wird, ist das Einkommen zu versteuern.
Allerdings gibt es große Unterschiede bei der Versteuerung der Rente – bedingt durch die Rentenreform von 2005. In dieser Reform ist festgelegt, dass die Steuern auf die Rente schrittweise bis zum Jahr 2040 angehoben werden. Ausschlaggebendfür die Höhe des Rentenfreibetrages ist das Renten-Eintritts-Jahr.
Der Rentenbeginn 2023 bedeutet einen Rentenfreibetrag von 17 %. Es müssen also nur 83 % der Rente versteuert werden. Im Jahr 2024 erhöht sich die zu versteuernde Summe auf 84 % und so fortlaufend jedes Jahr. Im Jahr 2040 muss die Rente dann zu 100 % versteuert werden.
Die Höhe des Rentenfreibetrags wird zu Beginn der Rente individuell ermittelt und verändert sich danach nicht mehr.
Steuerrechtlich fällt die Leibrente unter den Begriff “Dauernde Last” und nicht unter den Begriff “Rente”. Bei einer Rente ist eine gleichbleibende, fortlaufende, in der Regel monatliche Zahlung Voraussetzung.
Bei einer dauernden Last können die Zahlungen ungleichmäßig sein. Und vor allem sind die Zahlungen abänderbar. Außerdem sind dauernde Lasten von den wirtschaftlichen Verhältnissen des Empfängers abhängig.
Laut § 22 EStG fällt die Leibrente unter “sonstige Einkünfte” und es gilt der steuerpflichtige Teil, also der Ertragsanteil, der Rente. Auf diesen Ertragsanteil muss Einkommenssteuer gezahlt werden, welcher sich nach dem Alter des Leibrentenempfängers ab Beginn der Zahlung richtet. Der Prozentsatz des steurpflichtigen Ertragsanteils nimmt mit steigendem Alter ab.
Was passiert, wenn der Bezieher einer Leibrente ins Pflegeheim muss? Tritt dieser Fall ein, entspricht dies einem Auszug aus der Immobilie. Bei einem Auszug erlischt das Wohnrecht und auch die Leibrente.
Bei Vertragsabschluss kann aber für einen solchen Fall vorgesorgt werden. Um auch beim Einzug in ein Pflegeheim weiterhin eine Leibrente zu erhalten, wird schon bei Vertragsabschluss festgelegt, dass die Leibrente auch in dieser Situation weiter gezahlt wird. Sollte eine Zeitrente vertraglich vereinbart worden sein, wird diese bei einem Auszug in ein Pflegeheim in der Regel automatisch weiter gezahlt.
Oft erhalten – bei einigen Anbietern – sogar die Erben im vereinbarten Zeitraum die vereinbarte Leibrente.
Die Leibrente ist in Deutschland tatsächlich ein nicht allzu häufig auftretendes Mittel. Manch einer kann sich diese Art von Rente auch nicht vorstellen. Es gibt Alternativen, die man häufiger findet.
Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Teil seines Hauses, meist an einen gewerblichen Anbieter, und erhält dafür einen festen einmaligen Kaufpreis. Zusätzlich wird ihm ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt. Um aber die alleinige und freie Nutzung des Hauses / der Wohnung zu behalten, zahlt der Verkäufer ein Nutzungsentgelt. Dieses Nutzungsentgelt wird für zehn Jahre festgelegt. Das bedeutet eine Sollzinsbindung.
Ausschlaggebend für die Berechnung ist der Referenzzinssatz der Finanzwirtschaft. Dies verhindert eine willkürliche Berechnung des Zinssatzes. Der Referenzzinssatz beträgt 3,95 % des Kaufpreises. Dieser gilt für zehn Jahre. Nach diesen zehn Jahren ist es möglich, dass sich das Nutzungsentgelt verändern kann. Dies ist abhängig vom EURIBOR. Das ist der europäische Referenzzinssatz, an den das Nutzungsentgelt gekoppelt ist.
Diese Möglichkeit als Altersversorgung macht für Hauseigentümer Sinn, die nicht in ihrer Immobilie wohnen bleiben wollen oder können. Bei einem Mietkauf räumt der Vermieter dem Mieter das Recht ein, die Immobilie, in der der Mieter wohnt, innerhalb eines festgelegten Zeitraums, käuflich zu erwerben. Beim Kauf wird die bis zu dem Zeitpunkt gezahlte Miete ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet.
Beim klassischen Mietkauf werden die Gegebenheiten und der Zeitpunkt, an dem die Immobilie in das Eigentum des Mieters übergehen soll, vertraglich festgehalten. In der Regel wird eine monatliche Mietzahlung vereinbart, durch die sich der restliche Kaufpreis verringert. Am Ende – zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt – wird die noch offene Summe (Restschuld) beglichen. Diese Tilgung kann auch durch ein Darlehen erfolgen.
Der vereinbarte Kauf ist bei einem klassischen Mietkauf bindend und auch hier entstehen Kosten für den Vertragsabschluss beim Notar.
Beim Modell des Optionskaufs wird nur die Möglichkeit (Option) eines Verkaufs der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart. Diese Option kann innerhalb eines vorher festgelegten Zeitraums aber auch abgelehnt werden.
Für manche Personen kommt es absolut nicht infrage die eigene Immobilie zu verkaufen oder die Möglichkeit der Leibrente stellt sich nicht, da es keine passenden Käufer dafür gibt. Es gibt eine Option, die hin und wieder gewählt wird, aber auch gut bedacht werden muss: die private Rentenversicherung verkaufen.
Für den Verkauf können nur Private Rentenversicherungen genutzt werden – die Gesetzliche Rentenversicherung ist nicht veräußerbar.
Häufige Gründe für den Verkauf der privaten Rentenversicherung:
Private Rentenversicherungen werden über einen sogenannten Zweitmarkt gehandelt / verkauft. Der Zweitmarkt ist ein Markt für “Produkte”, die auf dem regulären Markt nicht gehandelt werden können. Auf dieser Handelsplattform finden sich Policenhändler – keine Privatpersonen. Die meisten Policenhändler finden Sie im Internet.
Voraussetzungen für den Verkauf der Rentenversicherungs-Police:
Generell können nur Private Rentenversicherungen verkauft werden, die unter der Aufsicht der BaFin stehen. Dies ist die Beaufsichtigung des Bundesamts für Finanzdienstleistungsaufsicht.
Was geschieht mit dem Hinterbliebenenschutz beim Verkauf?
Im Rahmen der Privaten Rentenversicherung besteht normalerweise ein Hinterbliebenenschutz. Dies bedeutet, dass die Erben des Versicherungsnehmers im Todesfall eine mit der Versicherung vereinbarte Todesfallsumme erhalten.
Wird die Rentenversicherung vom Ankäufer weitergeführt, bleibt dieser Hinterbliebenenschutz bestehen und die Hinterbliebenen erhalten beim Ableben des Verkäufers die Todesfallsumme. Abgezogen von dem vereinbarten Betrag werden allerdings die Kosten, die dem Käufer entstanden sind.
Allerdings kann der Käufer der Rentenversicherung diese nicht unbedingt bis zum Ende weiterführen wollen und sich vorbehalten die Police vorzeitig zu kündigen. In diesem Fall verlieren die Nachkommen die Todesfallsumme.
Deshalb ist Vorsicht geboten beim Abschluss des Kaufvertrages!
Ablauf des Verkaufs einer Versicherungspolice
Diese Frage sollte ganz klar mit “Nein” beantwortet werden! Sie werden als Begünstigter einer solchen Versicherung immer finanziell schlechter da stehen. Und im schlechtesten Fall verlieren auch noch Ihre Kinder oder Enkelkinder die für sie bestimmte Todesfallsumme.
Tatsächlich ist das Thema der französischen Leibrente in Deutschland ein sehr wichtiges, da es viele deutsche Hauseigentümer in Frankreich gibt. Natürlich gibt es hier ein paar Unterschiede. Der erste ist sicherlich, dass das Rentenalter in Frankreich ein anderes ist als in Deutschland. Hier kann man bereits im Alter zwischen 60 und 62 in Rente gehen.
Der zweite Unterschied ist die mögliche Form der Leibrente:
Die besetzte Leibrente funktioniert folgendermaßen:
Der Hauseigentümer verkauft sein Haus, bleibt aber weiter dort wohnen. Dieses Modell ist besonders geeignet für Rentner, die wenig Einkommen haben, aber im Besitz einer wertvollen Immobilie sind. Die Vorteile beim Immobilienverkauf halten sich aber die Waage, denn der Käufer zahlt zwar einen reduzierten Kaufpreis, kann die Immobilie aber noch nicht gleich nutzen.
Bei der freien Leibrente liegen die Vorteile mehr beim Käufer:
Bei dieser Art des Verkaufes kann der Käufer die Immobilie sofort nutzen, ohne Miete zahlen zu müssen. Oder er kann das Haus/Wohnung anderweitig vermieten. Dies ist vor allem dann von Vorteil, wenn die Immobilie leer steht, vom Verkäufer also nicht genutzt wird. Sollte der Käufer zahlungsunfähig sein, geht das Objekt wieder an den Verkäufer über.
Auch hier ist es wichtig, sich beraten zu lassen und einen Vertrag vor einem Notar abzuschließen. Es gibt sogar in Deutschland Notare, die sich auf diesen Fall der Leibrente spezialisiert haben.
Zusammenfassend betrachtet ist das Modell der lebenslangen Leibrente, besonders im Familienkreis, eine gute Möglichkeit, um im Alter finanziell abgesichert zu sein. Die Vor- und Nachteile halten sich für Käufer und Verkäufer in etwa die Waage. Wobei die Absicherung für den Verkäufer bei dieser Form der Altersversorgung am größten ist.
Auch die Umkehrhypothek ist akzeptabel – allerdings nicht mehr einfach zu verwirklichen.
Der Teilverkauf einer Immobilie bringt Vor‐ und Nachteile, ist aber auch ein akzeptables Modell.
Der Verkauf der Privaten Rentenversicherung sollte nur in Erwägung gezogen werden, wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind.
Entscheidend ist immer die persönliche Situation:
Unsere Empfehlung!
Leibrenten sind regelmäßige (monatliche), gleichbleibende Bezüge nach dem Verkauf einer Immobilie – daher auch der Name Immobilienrente. In der Regel ist die Leibrente mit einem lebenslangen Wohnrecht verbunden.
Das Lebensalter, in dem eine Leibrente sinnvoll ist, ist zwischen 65 und 70 Jahren des Verkäufers einer Immobilie.
Nein! Die Leibrente ist immer personenbezogen. Sie ist weder übertragbar noch vererbbar – es sei denn, es ist vertraglich etwas anderes vereinbart. Die Leibrente erlischt mit dem Tod des Begünstigten.
Ein klares Jein. Finanziell steht der Eigentümer eines Hauses bei einer Leibrente besser da. Allerdings ist das Modell der Leibrente oft nur anzuwenden, wenn es innerhalb der Familie genutzt wird. Sind die Besitzer einer Immobilie kinderlos und es gibt auch sonst keine Erben, kommt eher ein Teilverkauf in Frage.
