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Schon der Verkauf eines Einfamilienhauses kann eine Herausforderung sein; ein Mehrfamilienhaus verkaufen ist demgegenüber gewissermaßen die „Königsdisziplin“ des Immobilienverkaufs. Allein die Wertermittlung bei einer solchen Immobilie ist meist ein sehr komplexes Thema.
Aber auch in Bezug auf die potenziellen Ziel-Käufer und die Möglichkeit eines Teilverkaufs gibt es einiges zu beachten. Wir verraten Ihnen, wie Sie Ihr Mehrfamilienhaus sowohl erfolgreich als auch profitabel verkaufen.
Manchmal ist es Zeit sich zu trennen: Auch für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses gibt es zahlreiche gute Gründe für einen Hausverkauf. Nur sollte man dabei auf keinen Fall überstürzt handeln, denn ansonsten sind schnell Probleme oder gar ein großer Wertverlust vorprogrammiert.
Der beste Schutz gegen unliebsame Überraschungen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist daher, sich vorab gründlich zu informieren. Denn viele unterschätzen unglücklicherweise die Komplexität der Angelegenheit.
So müssen hier zumeist mehrere Einzelwohnungen bzw. Mitparteien bei den Überlegungen berücksichtigt werden. Je nachdem wie der Zustand der Wohneinheiten und des Grundstücks ist, findet dies wiederum seinen Niederschlag beim Wert der Gesamtimmobilie, was die Wertermittlung zu einer anspruchsvollen Angelegenheit macht.
Häufig werden auch die anfallenden Steuern unterschätzt bzw. komplett außer Acht gelassen. Insofern macht es durchaus Sinn, vorab alle Optionen durchzuspielen, um die jeweils vorteilhafteste zu ermitteln.
Gut beraten ist, wer sich als Verkäufer einen persönlichen Fahrplan zurechtlegt – dieser leistet auch gute Dienste bei Gesprächen und Verhandlungen mit Interessenten. Oft genug wird nämlich unterschätzt, dass man es hier eben nicht immer mit Menschen zu tun hat, die ihren persönlichen Traum vom Haus erfüllen wollen.
Professionelle Vermarktung ist das A und O, wenn es darum geht, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Oft genug bewegt man sich hier bereits im Bereich der professionellen Immobilienspekulation. Im Klartext: Man hat es vielfach mit Kapitalanlegern zu tun. Nur wirklich handfestes Know-How garantiert, dass der Verkauf des Mehrfamilienhauses zu einer vorteilhaften Angelegenheit wird.
In unserem Ratgeber haben wir Ihnen deshalb die Antworten auf die sieben wichtigsten Fragen zusammengestellt.
Häufig besteht eine gewisse Unsicherheit in Bezug auf diese „Grundsatzentscheidung“. Viele Eigentümer zögern aus der Angst heraus, womöglich nicht den richtigen Zeitpunkt für den Immobilienverkauf zu erwischen – und stellen dann fest, dass sie ihn dadurch verpasst haben.
Tatsache ist: Es gibt leider keine pauschale Antwort, wann der perfekte Zeitpunkt für eine Veräußerung ist. Vielmehr ergibt sich dieser immer durch ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren.
Ganz entscheidend ist dabei allerdings die jeweilige Situation des Eigentümers einer Immobilie. So können gute persönliche oder berufliche Gründe vorliegen, die es sinnvoll machen, nun das Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Auch die Fälligkeit von Steuern kann ein möglicher Grund sein.
Ein weiterer Indikator für einen Hausverkauf ist für viele der Verkehrswert einer Immobilie. Je nach aktueller Marktlage, also der jeweiligen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, kann der Wert steigen oder manchmal sogar sinken. Bei diesem spekulativen Element des Verkaufs ist stets ein gewisses Fingerspitzengefühl erforderlich.
Ein cleverer und durchaus profitabler Mittelweg kann hier die Umwandlung der Wohneinheiten in Eigentumswohnungen sein. So verbleiben das Gebäude an sich sowie das Grundstück im Besitz des Hauseigentümers, der lediglich den Wohnraum verkauft.
Immobilieneigentümer sollten generell den Markt gründlich beobachten und auch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung im Blick behalten, falls sie damit liebäugeln, ihr Mehrfamilienhaus zu verkaufen. So gelingt es am besten, den optimalen Zeitpunkt zu finden.
Es ist längst ein offenes Geheimnis: Mehrfamilienhäuser werden nicht nur als Kapitalanlage erworben, sondern sind auch bei Investoren sehr beliebte Objekte. Während es bei der Kapitalanlage vor allem darum geht, aus den Mieteinnahmen langfristige Gewinne zu erzielen, geht es bei den Investoren dagegen darum, den höchsten Ertrag aus der Immobilie herauszuholen – mittels Wiederverkauf so schnell wie möglich.
Aus diesem Grund ist die typische Vorgehensweise von Investoren, Mehrfamilienhäuser umfassend zu sanieren und dann die Wohneinheiten einzeln als hochwertige, moderne Eigentumswohnungen zu verkaufen.
Wer als Eigentümer den Aufwand nicht scheut, kann diesen Weg natürlich auch selbst gehen und so die Rendite deutlich steigern. Aufwand meint in diesem Fall nicht nur eine eventuelle Modernisierung der Apartments, es muss zunächst offiziell eine Aufteilung beantragt werden.
Hierfür ist ein entsprechender Antrag auf Aufteilung beim Grundbuchamt erforderlich. Dafür benötigt der Immobilienbesitzer folgende Unterlagen:
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist gewissermaßen ein Nachweis dafür, dass die jeweilige Wohnung wirklich eine baulich abgetrennte Einheit darstellt. Des Weiteren belegt sie, dass darüber hinaus ebenfalls ein geeigneter Wärme- und Schallschutz vorhanden ist. Dies kann extra Baumaßnahmen erforderlich machen. Kosten, die man einkalkulieren muss.
Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist gebührenpflichtig, wobei die Gebühren von Bauamt zu Bauamt variieren können und bei der Antragstellung fällig sind. Die ebenso benötigte Teilungserklärung vonseiten des bisherigen Eigentümers des Mehrfamilienhauses, stellt ein Notar aus.
Etwas, was Privatleute, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, oft nicht bedenken, ist das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 Abs. 1 BGB). Dies kann sich zu einer echten Stolperfalle entwickeln, denn falls Sie einzelne Wohnungen verkaufen, hat der darin wohnende Mieter das Recht, diese vor anderen zu erwerben. Verkaufen Sie jedoch das Mehrfamilienhaus komplett, greift diese Sonderregelung nicht.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Außerdem sollten sich Eigentümer stets vorab informieren, ob eventuell ein Vorkaufsrecht der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde besteht. Vermieteter Wohnraum ist gerade in Ballungsgebieten sehr teuer und heiß begehrt, sodass einige Städte ein festgeschriebenes Vorkaufsrecht haben, wenn Mehrfamilienhäuser verkauft werden sollen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass dringend benötigter Wohnraum weiter bestehen bleibt.
Wichtig zu bedenken ist auch der Kündigungsschutz, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten. Demnach können Mieter nicht sofort nach dem Verkauf gekündigt werden, denn es gibt eine sogenannte Kündigungssperrfrist. Diese Kündigungssperrfrist kommt vor allem dann zum Gebrauch, wenn Sie einzelne Wohnungen in Ihrem Mehrfamilienhaus verkaufen und beläuft sich auf drei Jahre.
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses spielt die Anzahl der Parteien in der Immobilie eine wesentliche Rolle. Dieser Aspekt beeinflusst nicht nur die Verwaltung und den Wert der Immobilie, sondern auch die Attraktivität für unterschiedliche Käufertypen. Schauen wir uns nun die verschiedenen Einheiten genauer an.
Kleinere Mehrfamilienhäuser mit wenigen Wohneinheiten zeichnen sich durch eine persönlichere Mieterstruktur aus. Ein Haus mit zwei bis vier Parteien kann die ideale Größe für private Investoren sein, die das Objekt selbst bewohnen und durch die Vermietung der anderen Einheiten ihre Wohnkosten optimieren möchten. Diese Konstellation lockt zudem Käufer mit dem Wunsch nach einem überschaubaren Verwaltungsaufwand.
Mehrfamilienhäuser in der mittleren Größenordnung mit fünf bis zwölf Parteien bieten einen Kompromiss zwischen persönlicher Atmosphäre und der Wirtschaftlichkeit professioneller Verwaltung. Sie sind attraktiv für Investoren, die bereits Erfahrung in der Immobilienverwaltung haben oder diese über professionelle Hausverwaltungen abwickeln lassen möchten. Zudem bietet diese Größe genügend Diversität in der Mieterstruktur, um Risiken zu streuen.
Große Mehrfamilienhäuser mit 13 oder mehr Parteien gelten typischerweise als reine Kapitalanlagen. Sie richten sich an Investoren, die auf der Suche nach einer hohen und relativ sicheren Rendite sind. Der Verkauf solcher Immobilien bedarf eines tiefgreifenden Verständnisses für Markttrends, da die Mieteinnahmen wesentlich sind und bereits kleine Änderungen in der Mietauslastung deutliche Auswirkungen auf die Investitionsrendite haben können.
Beim Mehrfamilienhaus-Verkauf ist die Anzahl der Parteien ausschlaggebend: Kleinere Einheiten locken Selbstnutzer, mittlere überzeugen flexible Investoren, und größere sind renditeorientierten Anlegern vorbehalten.
Vor dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses sollten Sie die Parteienstruktur und das Potential jeder einzelnen Einheit sorgfältig analysieren. Käufer interessieren sich stark für Faktoren wie Mietstabilität, Steigerungspotential der Mieteinnahmen und die Gemeinschaft unter den Mietern, denn diese Punkte können wesentlichen Einfluss auf den Erfolg ihrer Investition haben.
Es ist entscheidend, dass Sie als Verkäufer die Besonderheiten Ihrer Immobilie verstehen und entsprechend aufbereiten, um die Stärken hervorzuheben und potentielle Schwachstellen zu adressieren. Mit einer fundierten Preisstrategie und einer transparenten Kommunikation der Immobiliendetails können Sie Kaufinteressenten effektiv ansprechen und letztlich den größtmöglichen Erfolg beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses erzielen.
Beim Verkauf einer Immobilie ist die Ermittlung des Wertes natürlich stets das zentrale Thema. Wie viel ist mein Objekt wert, bzw. welchen Verkaufspreis kann ich dafür zum aktuellen Zeitpunkt verlangen? Das ist in der Tat ein hochkomplexes Thema, mit dem man sich insofern auch eingehend befassen sollte.
Der allererste Schritt ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie. Je nachdem, um welche Immobilie es sich handelt, kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz (Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren).
Da Mehrfamilienhäuser zumeist von Kapitalanlegern erworben werden, wird für die Wertermittlung zumeist das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt. Für Kapitalanleger sind schließlich vor allem zu erwartende Erträge oder Renditen ausschlaggebende Punkte bei der Entscheidung für oder gegen ein Objekt.
Im Klartext: Sie interessieren sich zuallererst für die Mieteinnahmen der einzelnen vermieteten Wohnungen in der Immobilie. Dies ist für den Käufer die Basis für eine Prognose, mit welchen Mieteinnahmen er künftig rechnen kann. Dabei spielt durchaus auch eine Rolle, ob alle Wohnungen bereits vermietet sind oder ob es Leerstand gibt.
Im Gegensatz zu den anderen Verfahren zur Berechnung des Wertes einer Immobilie fokussiert sich die Ermittlung des Ertragswertes vor allem auf die zu erwartenden Einnahmen. Der reine Sachwert spielt lediglich eine untergeordnete Rolle – im Gegensatz zu Grund und Boden. Dies hat seine Ursache darin, weil ein Gebäude nur eine begrenzte „Lebenszeit“ hat. So wird der Ertragswert ermittelt:
(qn -1) / (qn * i) = Vervielfältiger
(q ist der Liegenschaftszins i + 1, n ist die Nutzungsdauer; den Wert findet man auch auf der Internetseite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz)
Dabei gilt: Je länger die zu erwartende Nutzungsdauer der Immobilie, desto vorteilhafter. Ein Mehrfamilienhaus, das gut in Schuss ist, wird nicht nur länger Bestand haben und somit langfristiger nutz- und vermietbar sein, sondern auch höchstwahrscheinlich geringere Instandhaltungskosten in den nächsten Jahren verursachen.
Würden allerdings die Kosten schnell den Wert der Immobilie übersteigen, so könnte es sinnvoller sein, ein komplett neues Haus zu bauen – was unter dem Strich die aktuell bestehende Immobilie deutlich verteuert. Sie amortisiert sich schlicht und ergreifend nicht.
Im vierten und letzten Schritt erfolgt die eigentliche Berechnung des Ertragswertes auf Basis der folgenden Formel:
(Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger
Soweit die Theorie, denn in der Praxis muss meist der Wert jeder einzelnen Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus gesondert und für sich ermittelt werden. Nicht immer sind sämtliche Wohnungen gleich ausgestattet und auf dem gleichen Modernisierungsstand. Dies macht die Berechnung des Wertes bei einem Mehrfamilienhaus meist zu einer ausgesprochen komplexen Angelegenheit.
Aus dieser Berechnungsweise ergibt sich allerdings auch, welche Unterlagen Sie noch zusätzlich benötigen, um ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen. Neben den üblichen Verkaufsunterlagen sind für den potenziellen Käufer auch Belege von sämtlichen Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen interessant sowie Mietverträge und eventuell darüber hinaus noch bestehende Rechte der Mieter.
Etwas, was man bei aller Vorfreude über einen angemessenen Verkaufspreis nicht vergessen sollte, sind die diversen Kosten, die auf einen Hausbesitzer zukommen. Dies gilt sowohl für Einfamilien- als auch für Mehrfamilienhäuser. Kalkulieren Sie unbedingt diese Kosten mit ein:
Aber auch der Fiskus hat ein Wörtchen mitzureden, wenn es um den Verkauf eines Mehrfamilienhauses geht. Der Veräußerungsgewinn zählt als Einnahme, die in der Steuererklärung aufgeführt werden muss. War das Mehrfamilienhaus weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz, wird auch noch obendrauf die Spekulationssteuer fällig.
Verkaufen Sie das Haus erst nach den zehn Jahren, fällt dementsprechend auch keine Spekulationssteuer an. Übrigens werden Sie als Eigentümer gewerbesteuerpflichtig, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen („Drei-Objekt-Grenze“).
Vergleichsweise vorteilhaft kommt der Käufer des Mehrfamilienhauses weg, denn dieser zahlt lediglich die Notarkosten für das Aufsetzen des Vertrages, den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbssteuer.
Die gute Vorbereitung ist das A und O, wenn es darum geht, eine Immobilie zu verkaufen – ganz besonders natürlich, wenn es um ein Mehrfamilienhaus geht. Die Abwicklung des Kaufs lässt sich deutlich schneller bewerkstelligen, wenn Sie direkt die entscheidenden Unterlagen vorliegen haben.
Viele Verkäufer verlieren unnötig viel Zeit, weil Sie erst auf Anfrage eines Interessenten hin, die Dokumente besorgen. Dies wirkt nicht nur unprofessionell, sondern es sind durch diese Verzögerungen oft genug schon Käufer wieder abgesprungen. Kümmern Sie sich deshalb rechtzeitig um die folgenden Dokumente:
Besonders Dokumente zu Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind von großem Interesse für Käufer. Denn diese signalisieren, dass Sie als Eigentümer sich um den langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilie bemüht haben. Damit ist der Käufer in Bezug auf den Zustand des Mehrfamilienhauses auf der sicheren Seite.
Haben Sie alle Unterlagen und Informationen beisammen, geht es an die eigentliche Vermarktung des Mehrfamilienhauses. Achtung: Auch hier ist Professionalität gefragt! Schon bei der Erstellung des Exposés und des Fotomaterials sollten Sie Wert auf gute Qualität der Bilder sowie Exaktheit und Objektivität in der Darstellung legen.
Lassen Sie keine wichtigen Fragen offen. Außerdem zieht eine vorteilhafte Präsentation mehr und bessere Interessenten an. Verschweigen Sie Negatives nicht, aber heben Sie Pluspunkte deutlich hervor!
Suchen Sie gezielt die zu Ihrem Mehrfamilienhaus passenden Verkaufsplattformen aus. Übrigens sollten Sie ebenfalls Ihr Augenmerk darauf richten, wie lange Sie die Immobilie inserieren. Steht das Mehrfamilienhaus zu lange zum Verkauf auf dem Portal, wird dies Interessenten eher abschrecken. Dann liegt schnell die Vermutung nahe, dass etwas nicht stimmt – was sich meist negativ auf den Preis auswirkt.
Etwas, was leider auch häufig viele Käufer verschreckt, ist mangelnde Erreichbarkeit. Selbst wenn Sie einen Anrufbeantworter haben, ihn regelmäßig abhören und zurückrufen, ist das kein wirklicher Ersatz für eine gute Erreichbarkeit. Stellen Sie also sicher, dass Sie nicht gerade im Urlaub oder auf wichtigen Dienstreisen sind, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus inserieren.
Die allermeisten Hauseigentümer stellen sich bei einem geplanten Immobilienverkauf die Frage, ob sie dies in Eigenregie durchführen oder doch besser auf einen Immobilienmakler zurückgreifen. Ein wichtiger Punkt sind hierbei meist die Extra-Kosten, die durch das Einschalten eines Maklers entstehen.
Was bei einem Einfamilienhaus noch zu managen ist, wird bei einem Mehrfamilienhaus in der Regel schnell zu einer echten Herausforderung. Dies beginnt bei der Ermittlung des Wertes und reicht bis zur Vermarktung. Schon ein Blick auf die potenzielle Käufergruppe zeigt, dass hier eine ordentliche Portion Erfahrung vonnöten ist, wenn der Hausverkauf erfolgreich und profitabel sein soll.
Mehrfamilienhäuser sind vor allem für Kapitalanleger und Immobilienfonds interessant, nur ganz selten gibt es Personen, die all diese Wohnungen rein privat nutzen möchten. Insofern hat man es hier zumeist mit echten Immobilienprofis zu tun, die oft genug zusätzliche Berater an ihrer Seite haben.
Entsprechend gründlich wird die Immobilie sowie das Grundstück vor einem Kauf unter die Lupe genommen. Sowohl die Unterlagen als auch der Gebäudezustand und der zu erwartende Gebäudeertragswert werden geprüft und alles wird genau gegengerechnet.
Hier sollten Sie unbedingt entsprechend professionell auftreten und über genügend Wissen rund um Immobiliendeals verfügen, denn nur so werden Sie als Partner auf Augenhöhe wahrgenommen und sichern sich einen attraktiven Abschluss. Der Vorteil beim Einschalten eines Immobilienmaklers ist, dass diese sich in der Regel in der Branche gut auskennen und teilweise bereits Kontakt mit Anlegergruppen hatten. Oft genug lassen sich Deals so auch beschleunigen.
Ein Immobilienmakler berät Sie außerdem in Bezug auf die korrekte Wertermittlung (Bodenwert, Gebäudeertragswert, etc.), was das Risiko von Fehlern und nachfolgenden finanziellen Verlusten deutlich minimiert.
Denn im Gegensatz zu Hausbesitzern, die vielfach Erinnerungen und Emotionen mit ihrer Immobilie verbinden, gehen Makler rein rational und sachlich vor. Darüber hinaus sind sie schon aus eigenem Interesse an einem möglichst profitablen Verkauf interessiert, was sich für den Hausbesitzer natürlich ebenfalls rentiert.
Zusammenfassend ist beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses die präzise und professionelle Präsentation in Exposé und Fotos entscheidend, um die richtigen Interessenten anzuziehen und die Vorzüge der Immobilie hervorzuheben. Die Wahl der passenden Verkaufsplattformen und die Gewährleistung guter Erreichbarkeit sind für den Verkaufserfolg ebenso maßgeblich, wobei eine zu lange Vermarktungsdauer potenzielle Käufer abschrecken kann.
Die Komplexität und Fachkenntnis, die der Verkauf an Kapitalanleger und Immobilienfonds erfordert, macht es oft ratsam, einen Immobilienmakler einzuschalten. Makler bieten nicht nur Expertise in der Wertermittlung und Vermarktung, sondern verfügen häufig über wertvolle Kontakte und agieren sachlich und zielorientiert, was den Verkaufsprozess beschleunigen und die Erzielung eines attraktiven Verkaufspreises fördern kann.
Der Verkäufer muss in jedem Fall seinen Gewinn als Einkommen versteuern. Wird das Mehrfamilienhaus vor dem Ablauf von 10 Jahren weiterverkauft, ist die Spekulationssteuer fällig. Verkauft man innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, wird man gewerbesteuerpflichtig.
Der Käufer einer Immobilie muss lediglich die Grunderwerbssteuer abführen.
Ja, natürlich ist auch ein Verkauf ohne das Einschalten eines Maklers möglich. Allerdings sollte man bedenken, dass nicht nur jede Menge Fachwissen erforderlich ist, um den Wert des Mehrfamilienhauses zu ermitteln, sondern man es im Regelfall auch mit professionellen Käufern wie Kapitalanlegern und Immobilienfonds zu tun hat. Häufig bestehen zwischen Maklern und solchen Kunden sogar bereits Kontakte, was wiederum ein großer Vorteil sein kann.
Wer sich noch unsicher ist, ob der Verkauf der Immobilie zu diesem Zeitpunkt wirklich eine gute Idee ist, sollte unbedingt den Markt beobachten. Herrscht auf dem Immobilienmarkt gerade eine Konjunkturphase oder sind die Preise mangels Nachfrage im Keller? Zu früh zu verkaufen, kann durchaus verlustreich sein.
Eine Alternative bei Zweifeln, ob behalten oder verkaufen richtig ist, kann ein Teilverkauf des Mehrfamilienhauses sein. Hierbei werden die Wohneinheiten komplett oder teilweise in Eigentumswohnungen umgewandelt.
Die Ermittlung des Marktwertes ist bei Mehrfamilienhäusern eine sehr komplexe Angelegenheit, da zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden müssen, z.B. der Zustand jeder einzelnen Wohnung, Mietverträge und -einnahmen, Instandhaltungsmaßnahmen sowie anfallende Nebenkosten und Steuern. Zur Berechnung wird die Ertragswertformel genutzt.
Da schon kleine Fehler bei der Ertragswertermittlung empfindliche finanzielle Einbußen zur Folge haben können, ist es durchaus sinnvoll, sich hierbei von einem erfahrenen Makler beraten zu lassen.
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses lohnt sich die Beauftragung eines Maklers, da dessen Erfahrung und Kontakte zu Investoren den Prozess erleichtern. Makler sorgen für eine objektive Wertermittlung und minimieren das Risiko finanzieller Einbußen.
