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Die korrekte Wohnflächenberechnung kann je nach gewählter Methode – DIN 277 oder Wohnflächenverordnung – bei einer Dachgeschosswohnung zu Unterschieden von bis zu 40% führen. Diese erhebliche Differenz hat direkte Auswirkungen auf Mietpreise, Nebenkosten und mögliche Rechtsansprüche.
Welche Berechnungsmethode ist die richtige für Ihre Immobilie? Was zählt nach DIN 277 oder WoFlV zur Wohnfläche und wie werden Balkone, Keller oder Dachschrägen berücksichtigt? Dieser Ratgeber erklärt die verschiedenen Methoden der Wohnflächenberechnung und zeigt Ihnen, wie Sie Ihre Rechte als Mieter oder Vermieter optimal wahren können.
Das Wichtigste vorweg: Wohnfläche ist nicht zwingend gleich der Grundfläche einer Immobilie. Vielmehr ist es die Summe aller anrechenbaren Grundflächen. Und hier ist man auch schon bei der Wohnflächenberechnung. Denn je nachdem, wie man die Wohnfläche berechnet, umso unterschiedlicher kann die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnfläche ausfallen.
Die Wohnfläche gehört ausschließlich zu einer Wohnung. Neben dieser Begrifflichkeit findet man gerade in Immobilieninseraten aber noch weitere Flächenangaben: Grundfläche und Nutzfläche. Das kann zu Verwirrungen führen. Daher ist es wichtig, zu wissen, um was es sich handelt.
Die Grundfläche ist immer die größte Angabe. Sie ist die Fläche, die den Boden berührt bzw. in den oberen Stockwerken die Fläche des Fußbodens. Die Nutzfläche nach DIN 277 ist die Fläche, die neben der eigentlichen Fläche genutzt werden kann. Dazu zählen unter anderem Keller, Balkon und Dachboden.
Zur Nutzfläche im weiteren Sinn gehört auch die Verkehrsfläche. Sie spielt gerade bei Gebäuden, die auch geschäftlich genutzt werden, eine Rolle. Dazu zählen Fahrstühle, Büro-, Produktions-, Lager- und Maschinenräume und Räume, die der Pflege, Heilung und Bildung dienen.
Diese unterschiedlichen Flächenarten haben einen Einfluss auf die Wohnflächenberechnung, da sie mit berücksichtigt werden müssen.
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Wohnflächen lassen sich auf drei verschiedene Arten berechnen und es ist keine Berechnungsmethode bevorzugt gesetzlich vorgeschrieben. Das heißt, der Vermieter oder Verkäufer kann frei wählen. Daher sollte man sich immer informieren, welche Art der Berechnung vorgenommen wurde, damit es keine Streitigkeiten gibt. Der Vermieter kann oder vielmehr sollte dies auch einfach im Mietvertrag aufführen.
Einzig beim öffentlich geförderten Wohnungsbau ist vorgeschrieben, welche Art der Wohnflächenberechnung angewendet wird: Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) von 2004. Daneben gibt es noch die Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV), die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und die Berechnung nach DIN 283.
Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung gilt seit 2004 als Berechnungsgrundlage Nummer eins und ist die heute am häufigsten angewandte Berechnungsmethode. Sie hat die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst.
Die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung unterliegt speziellen Vorgaben, die sich von der reinen Grundfläche unterscheiden. Hier einige Schlüsselelemente im Überblick:
Diese Methode der Wohnflächenberechnung wird als mieterfreundlich bezeichnet. Da häufig Flächen unter Schrägen oder manche Nieschen nicht genutzt werden können, ist die Berechnung nach WoFIV durchaus verständlich.
Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer, Gäste-WC, Esszimmer, Flure, Abstellraum, geschlossene und beheizte Wintergärten und Schwimmbäder. Balkone, Terrassen und Loggien zu 25 bis 50 %, je nach Wertigkeit; Arbeitszimmer in der Wohnung.
Hausflure, Keller, Waschküchen, Garagen und Geschäftsräume; sowie außerhalb der Wohnung gelegene Heizungs-, Abstell- und Trockenräume.
Generell zählen alle Räume, die tatsächlich innerhalb der Wohnung liegen, zur WoFIV. Ebenfalls müssen Räume, die anliegend genutzt sind und Kosten wie z.B. Heizung oder ähnliches verursachen auch dazu gerechnet werden. Liegen Räume außerhalb der Wohnung, werden ggf. gemeinschaftlich genutzt (Waschküchen), dürfen sie nach WoFIV nicht angerechnet werden.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Diese Methode der Berechnung wurde von der Wohnflächenverordnung abgelöst und ist damit veraltet. Sie wurde aber bis zum 31. Dezember 2003 angewendet.
Bei dieser Wohnflächenberechnung zählt die komplette Grundfläche, die zur Wohnung gehört als Wohnfläche. Loggien und Balkone werden aber nur zu 50 % dazu gerechnet. Schornsteine, Pfeiler und Säulen, die mehr als 0,1 Quadratmeter haben, werden abgezogen.
Wurde die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 vermessen, ist sie gültig, sofern seitdem keine Umbauarbeiten stattgefunden haben.
Wie anfangs erwähnt kommen durch diese DIN-Berechnung Begrifflichkeiten wie Wohnfläche, Nutzfläche und Verkehrsfläche ins Spiel, was hin und wieder für Verwirrungen sorgt. Die Wohnfläche ist dabei ein Teil der Nutzfläche. Sie sind nicht gleichzusetzen.
So kann bei dieser Wohnflächenberechnung zwar die Grundfläche von Dachboden, Keller und Balkonen vollständig einbezogen werden. Auch Schwimmbäder und Wintergärten, beheizt oder nicht beheizt, zählen zur Wohnfläche. Dachschrägen werden allerdings nicht berücksichtigt. Bei der Grundfläche werden die Fußleisten und Tür- bzw. Fensterrahmen abgezogen.
Wendet der Vermieter oder Verkäufer die DIN 277 an, statt die WoFlV, können Abweichungen bis zu 40 % bei der Berechnung entstehen, insbesondere bei Dachgeschosswohnungen. Hier wird die Raumhöhe nicht berücksichtigt. DIN 277 ist vermieter- und WoFlV mieterfreundlich.
Diese Art der Berechnung gibt es eigentlich seit 1989 nicht mehr. Einigen sich jedoch beide Vertragsparteien auf die Anwendung dieser, hat sie Gültigkeit. Sie hat keinerlei Regelungen zu Garagen, Balkone, Terrassen oder Heizungsräumen.
Im Folgenden werden die Wohnflächenverordnung und DIN 277 verglichen. Beide werden häufig angewendet und führen hin und wieder auch zu Konflikten, denn Wohnfläche ist nicht gleich Wohnfläche bei diesen beiden Berechnungsarten. Hinweis: Gerichte bevorzugen die Regelungen der Wohnflächenverordnung.
In diesem Vergleich geht es um eine Dachgeschosswohnung mit einem einfachen Balkon und Kellerraum, denn hier entstehen die größten Unterschiede. Die Schräge liegt unter 1 Meter.
| Zimmer | Wohnfläche DIN 277 | Wohnfläche WoFlV |
| Flur | 10 m² (Verkehrsfläche) | 10 m² (Wohnfläche) |
| Küche mit Schräge | 11 m² (Nutzfläche) | 6,5 m² (Wohnfläche) |
| Wohnzimmer mit Schräge | 18 m² (Nutzfläche) | 11 m² (Wohnfläche) |
| Schlafzimmer | 12 m² (Nutzfläche) | 12 m² (Wohnfläche) |
| Bad | 7 m² (Nutzfläche) | 7 m² (Wohnfläche) |
| Esszimmer mit Schräge | 8 m² (Nutzfläche) | 5 m² (Wohnfläche) |
| Balkon | 9 m² (Nutzfläche) | 5,5 m² (25 bis 50 % Wohnfläche) |
| Kellerraum | 5 m² (Nutzfläche) | nicht zu berechnen |
| Gesamt | 80 m² | 57 m² |
Der Vergleich zeigt sehr deutlich, wie stark diese beiden Berechnungsarten voneinander abweichen, immerhin sind hier 23 Quadratmeter Unterschied. Da Verkäufer und Vermieter die freie Wahl haben, wie sie die Wohnfläche der Wohnung oder des Hauses berechnen, sollten sie die Art schriftlich in Kauf- oder Mietvertrag mitteilen.
Es steht dem Vermieter oder Verkäufer frei, die Wohnflächenberechnung selbst zu erstellen und die Wohnung oder das Haus selbst zu vermessen. Winkel, Fußleisten, ja sogar die Badewanne bremsen beim Messen aus. Da stößt man gern mal an seine Grenzen.
Hier können Sachverständig wie Immobilienmakler oder Immobiliengutachter helfen. Sie wissen welcher Raum wie nach welcher Weise berechnet wird und wie ausgemessen werden sollte.
Die Erstellungskosten liegen je nach Immobilie zwischen 200 und 500 €. Solch eine professionelle Unterstützung bei der Berechnung ist gerade im Streitfall nützlich. Hier kann natürlich auch der Mieter oder Käufer auf den Profi zurückgreifen, gerade im Voraus beim Kauf. Denn im Nachhinein vom Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zurückzutreten und Schadensersatz zu verlangen ist schwierig.
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Der Vermieter oder der Eigentümer eines Objekts ist dazu verpflichtet eine Angabe über die Wohnfläche in Miet- oder Kaufvertrag zu machen. Bei Falschangaben, wenn die Berechnung und damit die Messergebnisse also nicht stimmt, haben alle Vertragsparteien Rechte. Welche sind das?
Bei mehr als 10% Flächenabweichung können Mieter die Miete mindern und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Vermieter können die Miete nicht rückwirkend erhöhen, aber Nebenkosten anpassen. Käufer sollten auf genaue Flächenangaben achten, um ihre Rechte auf Preisnachlass zu sichern.
Wenn die Wohnflächenberechnung um 10 % oder mehr abweicht, wie in unserem Beispiel weiter oben, ist eine Mietminderung um mindestens 10 % möglich. Auch darf er die zu viel Miete der letzten drei Jahre zurückfordern.
Selbiges gilt für die Nebenkosten, die nach Wohnfläche berechnet wurden. Hier müssen aber nicht erst 10 % Abweichung vorliegen. Nebenkostenzahlungen können gemindert und von den letzten drei Jahren zurückgefordert werden.
Ist die Wohnfläche 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter fristlos kündigen. Dies sollte er aber sofort tun, nachdem er Kenntnis von der Falschangabe hat, nicht erst Monate später.
Der Vermieter darf nicht einfach die Miete anpassen, erhöhen oder gar kündigen, auch wenn die Wohnung größer ist als angenommen. Hier können also die Mieter einmal aufatmen und der Vermieter muss das hinnehmen. Was der Vermieter allerdings darf: eine Mieterhöhung innerhalb des rechtlichen Rahmens.
Die Nebenkosten kann er anpassen und eine höhere Nebenkostenvorauszahlung verlangen.
Bei Neubau ist die korrekte Wohnflächenberechnung unabdingbar. Andernfalls kann die Bank bei einer möglichen Kreditvergabe die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens anzweifeln und den Kredit verweigern.
Wird eine bereits bestehende Immobilie gekauft und die Wohnfläche stimmt nicht, dann kann der Käufer einen Teil des Kaufpreises zurückverlangen. Hierfür sollte im Kaufvertrag eine Garantie für die Beschaffenheit des Objektes festgehalten sein. Eine komplette Rückabwicklung ist nur selten möglich.
Tipp: Als Käufer sollte man vor dem Kauf eine Berechnung von einem Gutachter durchführen lassen. Dann kann man bereits vor dem Kauf neu verhandeln oder entscheiden, ob man wirklich kaufen möchte. Außerdem hat eine Berechnung von einem Gutachter mehr Gewicht, falls es vor Gericht gehen sollte.
Eine genaue Wohnflächenberechnung ist für Miet- und Kaufverträge wesentlich und beeinflusst finanzielle Aspekte wie die Höhe der Miete, den Kaufpreis und Bankkredite. Die Wohnfläche, basierend auf Methoden wie der Wohnflächenverordnung (WoFlV), der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) oder der DIN 277, setzt sich aus anrechenbaren Flächen innerhalb der Immobilie zusammen. Dabei können je nach Methode Balkone, Terrassen oder Dachböden unterschiedlich berücksichtigt werden.
Transparenz in der dokumentierten Berechnungsmethode ist für Vermieter und Verkäufer unerlässlich. Käufer und Mieter sollten sich vergewissern, welche Methode angewandt wurde, da Abweichungen rechtliche Ansprüche wie Mietminderung oder Kaufpreisnachlässe nach sich ziehen können. Ein fundiertes Verständnis der verschiedenen Berechnungsmethoden und ihrer Konsequenzen ist somit für alle Beteiligten von großer Bedeutung.
Je nachdem, welche Art der Wohnflächenberechnung genutzt wird, zählt jeder Raum, der sich in der Wohnung befindet, zur Wohnfläche. In manchen Berechnungsarten wie DIN 277 gehören hier auch beispielsweise Keller und Dachboden dazu, da hier mehr von Nutzflächen als von Wohnflächen gesprochen wird.
Hier zählen alle Räume, die sich innerhalb der Wohnung befinden: Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer, Gäste-WC, Esszimmer, Flure, Arbeitszimmer, Abstellraum, geschlossenen und beheizte Wintergärten und Schwimmbäder; Balkone, Terrassen und Loggien anteilig.
Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung wird bei Konflikten immer von Gerichten angewandt.
Der Vermieter oder Verkäufer hat die freie Wahl, welche Art der Wohnflächenberechnung er wählt. Er kann die DIN 277, die II. BV oder die WoWlF wählen. Er sollte nur schriftlich festhalten, wie er die Wohnfläche berechnet hat.
Die Nutzfläche nach DIN 277 beinhaltet alle Bereich eines Gebäudes, die dem direkten Gebrauch gemäß ihrer Zweckbestimmung dienen, wie zum Beispiel Wohn- und Arbeitsräume. Auch Flure, die innerhalb einer Einheit liegen, zählen hinzu. Ausgenommen sind Verkehrsflächen, Betriebsräume für technische Anlagen sowie Tragwerksteile des Gebäudes.
