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Wohnflächenberechnung: So geht es richtig

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
11. Apr 2024 / 16 Min. Lesezeit

Sie ist Grundlage für jeden Vertrag einer Immobilie: die Wohnflächenberechnung. Ihre Richtigkeit ist essenziell, denn wurde die Quadratmeterzahl der Wohnfläche falsch berechnet, ist ein Streit vorprogrammiert – egal ob bei Kauf oder Miete. Schließlich ist die Wohnfläche eine zentrale Bewertungsgrundlage für die Höhe einer Miete oder eines Kaufpreises.

Außerdem ist die Wohnflächenberechnung für die Bank eine Vorlage für die Genehmigung des Immobilienkredits. Ebenso benötigen Sie die Wohnflächenberechnung für den Bauantrag eines Hauses, um die Flächen dieser darstellen zu können.

Doch auch für die Gebäude- und Hausratsversicherung benötigen Sie die Wohnflächenberechnung. Hier ist die Quadratmeterzahl für die Versicherungssumme mitentscheidend. Wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet und was hat es mit DIN 277 auf sich? Hier erfahren Sie alles, was Sie zum Thema wissen müssen.

Was gilt als Wohnfläche?

Das Wichtigste vorweg: Wohnfläche ist nicht zwingend gleich der Grundfläche einer Immobilie. Vielmehr ist es die Summe aller anrechenbaren Grundflächen. Und hier ist man auch schon bei der Wohnflächenberechnung. Denn je nachdem, wie man die Wohnfläche berechnet, umso unterschiedlicher kann die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnfläche ausfallen.

Ein Instagram-Beitrag von @immobilienverwaltung_pichl zum Thema Wohnfläche.

Die Wohnfläche gehört ausschließlich zu einer Wohnung. Neben dieser Begrifflichkeit findet man gerade in Immobilieninseraten aber noch weitere Flächenangaben: Grundfläche und Nutzfläche. Das kann zu Verwirrungen führen. Daher ist es wichtig, zu wissen, um was es sich handelt.

Die Grundfläche ist immer die größte Angabe. Sie ist die Fläche, die den Boden berührt bzw. in den oberen Stockwerken die Fläche des Fußbodens. Die Nutzfläche nach DIN 277 ist die Fläche, die neben der eigentlichen Fläche genutzt werden kann. Dazu zählen unter anderem Keller, Balkon und Dachboden.

Zur Nutzfläche im weiteren Sinn gehört auch die Verkehrsfläche. Sie spielt gerade bei Gebäuden, die auch geschäftlich genutzt werden, eine Rolle. Dazu zählen Fahrstühle, Büro-, Produktions-, Lager- und Maschinenräume und Räume, die der Pflege, Heilung und Bildung dienen.

Diese unterschiedlichen Flächenarten haben einen Einfluss auf die Wohnflächenberechnung, da sie mit berücksichtigt werden müssen.

Welche Arten der Wohnflächenberechnung gibt es?

Wohnflächen lassen sich auf drei verschiedene Arten berechnen und es ist keine Berechnungsmethode bevorzugt gesetzlich vorgeschrieben. Das heißt, der Vermieter oder Verkäufer kann frei wählen. Daher sollte man sich immer informieren, welche Art der Berechnung vorgenommen wurde, damit es keine Streitigkeiten gibt. Der Vermieter kann oder vielmehr sollte dies auch einfach im Mietvertrag aufführen.

Einzig beim öffentlich geförderten Wohnungsbau ist vorgeschrieben, welche Art der Wohnflächenberechnung angewendet wird: Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) von 2004. Daneben gibt es noch die Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV), die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und die Berechnung nach DIN 283.

Gelbes Messband auf Holzboden

Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung gilt seit 2004 als Berechnungsgrundlage Nummer eins und ist die heute am häufigsten angewandte Berechnungsmethode. Sie hat die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst.

Unterscheidung von Wohn- und Grundfläche nach der WoFlV

Die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung unterliegt speziellen Vorgaben, die sich von der reinen Grundfläche unterscheiden. Hier einige Schlüsselelemente im Überblick:

  • Dachschrägen & Raumhöhe: Voll angerechnet werden nur die Bereiche, in denen die Raumhöhe über 2 Meter liegt. Bei Raumhöhen zwischen 1,5 und 1 Meter zählt die Fläche zur Hälfte. Räumlichkeiten unter 1 Meter Höhe fließen nicht in die Berechnung ein.
  • Treppen: Treppenflächen mit bis zu drei Stufen zählen voll zur Wohnfläche.
  • Nischen: Die kleinen Aussparungen zählen zur Wohnfläche, sofern sie mindestens 13 cm tief sind und bis zum Boden reichen.
  • Bauliche Elemente: Schornsteine, Pfeiler oder Säulen mit einer Höhe bis zu 1,50 Meter und einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter werden mit in die Wohnfläche einberechnet.

Diese Methode der Wohnflächenberechnung wird als mieterfreundlich bezeichnet. Da häufig Flächen unter Schrägen oder manche Nieschen nicht genutzt werden können, ist die Berechnung nach WoFIV durchaus verständlich.

Welche Räume gehören zur Wohnflächenberechnung nach WoFIV?

Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer, Gäste-WC, Esszimmer, Flure, Abstellraum, geschlossene und beheizte Wintergärten und Schwimmbäder. Balkone, Terrassen und Loggien zu 25 bis 50 %, je nach Wertigkeit; Arbeitszimmer in der Wohnung.

Welche Räume gehören nicht zur Wohnflächenberechnung nach WoFIV?

Hausflure, Keller, Waschküchen, Garagen und Geschäftsräume; sowie außerhalb der Wohnung gelegene Heizungs-, Abstell- und Trockenräume.

Generell zählen alle Räume, die tatsächlich innerhalb der Wohnung liegen, zur WoFIV. Ebenfalls müssen Räume, die anliegend genutzt sind und Kosten wie z.B. Heizung oder ähnliches verursachen auch dazu gerechnet werden. Liegen Räume außerhalb der Wohnung, werden ggf. gemeinschaftlich genutzt (Waschküchen), dürfen sie nach WoFIV nicht angerechnet werden.

Bei der Wohnflächenberechnung nach WoFIV gelten nur die Wohnräume und anliegenden Nutzflächen innerhalb der Wohnung. Nicht einbezogen werden Hausflure, Keller und Gemeinschaftsräume. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)

Diese Methode der Berechnung wurde von der Wohnflächenverordnung abgelöst und ist damit veraltet. Sie wurde aber bis zum 31. Dezember 2003 angewendet.
Bei dieser Wohnflächenberechnung zählt die komplette Grundfläche, die zur Wohnung gehört als Wohnfläche. Loggien und Balkone werden aber nur zu 50 % dazu gerechnet. Schornsteine, Pfeiler und Säulen, die mehr als 0,1 Quadratmeter haben, werden abgezogen.

Gut zu wissen – Anwendung II. BV

Wurde die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 vermessen, ist sie gültig, sofern seitdem keine Umbauarbeiten stattgefunden haben.

Flächenberechnung nach DIN 277

Wie anfangs erwähnt kommen durch diese DIN-Berechnung Begrifflichkeiten wie Wohnfläche, Nutzfläche und Verkehrsfläche ins Spiel, was hin und wieder für Verwirrungen sorgt. Die Wohnfläche ist dabei ein Teil der Nutzfläche. Sie sind nicht gleichzusetzen.

So kann bei dieser Wohnflächenberechnung zwar die Grundfläche von Dachboden, Keller und Balkonen vollständig einbezogen werden. Auch Schwimmbäder und Wintergärten, beheizt oder nicht beheizt, zählen zur Wohnfläche. Dachschrägen werden allerdings nicht berücksichtigt. Bei der Grundfläche werden die Fußleisten und Tür- bzw. Fensterrahmen abgezogen.

Zu sehen ist ein großer, staubiger und alter Dachboden.

Gut zu wissen – Wohnfläche Dachgeschoss

Wendet der Vermieter oder Verkäufer die DIN 277 an, statt die WoFlV, können Abweichungen bis zu 40 % bei der Berechnung entstehen, insbesondere bei Dachgeschosswohnungen. Hier wird die Raumhöhe nicht berücksichtigt. DIN 277 ist vermieter- und WoFlV mieterfreundlich.

Wohnflächenberechnung nach DIN 283

Diese Art der Berechnung gibt es eigentlich seit 1989 nicht mehr. Einigen sich jedoch beide Vertragsparteien auf die Anwendung dieser, hat sie Gültigkeit. Sie hat keinerlei Regelungen zu Garagen, Balkone, Terrassen oder Heizungsräumen.

Vergleich der Wohnflächenberechnungen

Im Folgenden werden die Wohnflächenverordnung und DIN 277 verglichen. Beide werden häufig angewendet und führen hin und wieder auch zu Konflikten, denn Wohnfläche ist nicht gleich Wohnfläche bei diesen beiden Berechnungsarten. Hinweis: Gerichte bevorzugen die Regelungen der Wohnflächenverordnung.

In diesem Vergleich geht es um eine Dachgeschosswohnung mit einem einfachen Balkon und Kellerraum, denn hier entstehen die größten Unterschiede. Die Schräge liegt unter 1 Meter.

ZimmerWohnfläche DIN 277Wohnfläche WoFlV
Flur10 m² (Verkehrsfläche)10 m² (Wohnfläche)
Küche mit Schräge11 m² (Nutzfläche)6,5 m² (Wohnfläche)
Wohnzimmer mit Schräge18 m² (Nutzfläche)11 m² (Wohnfläche)
Schlafzimmer12 m² (Nutzfläche)12 m² (Wohnfläche)
Bad7 m² (Nutzfläche)7 m² (Wohnfläche)
Esszimmer mit Schräge8 m² (Nutzfläche)5 m² (Wohnfläche)
Balkon9 m² (Nutzfläche)5,5 m² (25 bis 50 % Wohnfläche)
Kellerraum5 m² (Nutzfläche)nicht zu berechnen
Gesamt80 m²57 m²
Wohnflächenberechnung Beispiel nach DIN 277 und WoFlV bei Dachgeschosswohnung

Der Vergleich zeigt sehr deutlich, wie stark diese beiden Berechnungsarten voneinander abweichen, immerhin sind hier 23 Quadratmeter Unterschied. Da Verkäufer und Vermieter die freie Wahl haben, wie sie die Wohnfläche der Wohnung oder des Hauses berechnen, sollten sie die Art schriftlich in Kauf- oder Mietvertrag mitteilen.

Wohnflächenberechnung – Wie wird gemessen?

Zwei männliche Hände halten ein Tablet, auf dem ein Grundriss zu sehen ist, darüber eine Hand die mit einem Stift auf das Tablet zeigt, im Hintergrund sieht man verschwommen Büromaterialien und Grundrisse auf einem Tisch

Es steht dem Vermieter oder Verkäufer frei, die Wohnflächenberechnung selbst zu erstellen und die Wohnung oder das Haus selbst zu vermessen. Winkel, Fußleisten, ja sogar die Badewanne bremsen beim Messen aus. Da stößt man gern mal an seine Grenzen.

Hier können Sachverständig wie Immobilienmakler oder Immobiliengutachter helfen. Sie wissen welcher Raum wie nach welcher Weise berechnet wird und wie ausgemessen werden sollte.

Die Erstellungskosten liegen je nach Immobilie zwischen 200 und 500 €. Solch eine professionelle Unterstützung bei der Berechnung ist gerade im Streitfall nützlich. Hier kann natürlich auch der Mieter oder Käufer auf den Profi zurückgreifen, gerade im Voraus beim Kauf. Denn im Nachhinein vom Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zurückzutreten und Schadensersatz zu verlangen ist schwierig.

Wollen Sie jedoch selbst messen und berechnen, beachten Sie unsere Tipps:

  • Welche Räume gehören zur Wohnfläche?
  • Welche Art der Wohnflächenberechnung wird bevorzugt?
  • Die genauste Messung gelingt mit einem Laserentfernungsmesser, gerade wenn Nieschen und Dachschrägen beachtet werden müssen.
  • Bei Verwinkelungen: den Raum in Abschnitten messen und am Ende addieren; dabei genau festlegen, von wo bis wo welcher Raumteil verläuft, optische Hilfsmittel sind dabei wichtig.
  • Vorzeichnen eines groben Grundrisses, Messergebnisse dort notieren und bei Bedarf addieren.
  • Wer nach Wohnflächenverordnung berechnen möchte, muss unbedingt die Raumhöhen unter den Dachschrägen beachten: ab 2m volle Berechnung, alles zwischen 1m und 1,99m 50 % Berechnung, unter 1m keine Berechnung.

Wohnflächenberechnung falsch – was tun?

Der Vermieter oder der Eigentümer eines Objekts ist dazu verpflichtet eine Angabe über die Wohnfläche in Miet- oder Kaufvertrag zu machen. Bei Falschangaben, wenn die Berechnung und damit die Messergebnisse also nicht stimmt, haben alle Vertragsparteien Rechte. Welche sind das?

Gut zu wissen

Bei mehr als 10% Flächenabweichung können Mieter die Miete mindern und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Vermieter können die Miete nicht rückwirkend erhöhen, aber Nebenkosten anpassen. Käufer sollten auf genaue Flächenangaben achten, um ihre Rechte auf Preisnachlass zu sichern.

Mieter

Wenn die Wohnflächenberechnung um 10 % oder mehr abweicht, wie in unserem Beispiel weiter oben, ist eine Mietminderung um mindestens 10 % möglich. Auch darf er die zu viel Miete der letzten drei Jahre zurückfordern.

Selbiges gilt für die Nebenkosten, die nach Wohnfläche berechnet wurden. Hier müssen aber nicht erst 10 % Abweichung vorliegen. Nebenkostenzahlungen können gemindert und von den letzten drei Jahren zurückgefordert werden.

Ist die Wohnfläche 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, darf der Mieter fristlos kündigen. Dies sollte er aber sofort tun, nachdem er Kenntnis von der Falschangabe hat, nicht erst Monate später.

Ein weißes Maßband vor einem gelben Hintergrund.

Vermieter

Der Vermieter darf nicht einfach die Miete anpassen, erhöhen oder gar kündigen, auch wenn die Wohnung größer ist als angenommen. Hier können also die Mieter einmal aufatmen und der Vermieter muss das hinnehmen. Was der Vermieter allerdings darf: eine Mieterhöhung innerhalb des rechtlichen Rahmens.
Die Nebenkosten kann er anpassen und eine höhere Nebenkostenvorauszahlung verlangen.

Käufer

Bei Neubau ist die korrekte Wohnflächenberechnung unabdingbar. Andernfalls kann die Bank bei einer möglichen Kreditvergabe die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens anzweifeln und den Kredit verweigern.

Wird eine bereits bestehende Immobilie gekauft und die Wohnfläche stimmt nicht, dann kann der Käufer einen Teil des Kaufpreises zurückverlangen. Hierfür sollte im Kaufvertrag eine Garantie für die Beschaffenheit des Objektes festgehalten sein. Eine komplette Rückabwicklung ist nur selten möglich.

Tipp: Als Käufer sollte man vor dem Kauf eine Berechnung von einem Gutachter durchführen lassen. Dann kann man bereits vor dem Kauf neu verhandeln oder entscheiden, ob man wirklich kaufen möchte. Außerdem hat eine Berechnung von einem Gutachter mehr Gewicht, falls es vor Gericht gehen sollte.

Fazit

Eine genaue Wohnflächenberechnung ist für Miet- und Kaufverträge wesentlich und beeinflusst finanzielle Aspekte wie die Höhe der Miete, den Kaufpreis und Bankkredite. Die Wohnfläche, basierend auf Methoden wie der Wohnflächenverordnung (WoFlV), der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) oder der DIN 277, setzt sich aus anrechenbaren Flächen innerhalb der Immobilie zusammen. Dabei können je nach Methode Balkone, Terrassen oder Dachböden unterschiedlich berücksichtigt werden.

Transparenz in der dokumentierten Berechnungsmethode ist für Vermieter und Verkäufer unerlässlich. Käufer und Mieter sollten sich vergewissern, welche Methode angewandt wurde, da Abweichungen rechtliche Ansprüche wie Mietminderung oder Kaufpreisnachlässe nach sich ziehen können. Ein fundiertes Verständnis der verschiedenen Berechnungsmethoden und ihrer Konsequenzen ist somit für alle Beteiligten von großer Bedeutung.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Wohnflächenberechnung

  • Was gehört zur Wohnfläche?

    Je nachdem, welche Art der Wohnflächenberechnung genutzt wird, zählt jeder Raum, der sich in der Wohnung befindet, zur Wohnfläche. In manchen Berechnungsarten wie DIN 277 gehören hier auch beispielsweise Keller und Dachboden dazu, da hier mehr von Nutzflächen als von Wohnflächen gesprochen wird.

  • Welche Räume zählen zur Wohnfläche bei der Wohnflächenverordnung?

    Hier zählen alle Räume, die sich innerhalb der Wohnung befinden: Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer, Gäste-WC, Esszimmer, Flure, Arbeitszimmer, Abstellraum, geschlossenen und beheizte Wintergärten und Schwimmbäder; Balkone, Terrassen und Loggien anteilig.

  • Welche Art der Wohnflächenberechnung ist rechtlich am ehesten anerkannt?

    Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung wird bei Konflikten immer von Gerichten angewandt.

  • Wie muss der Vermieter oder Verkäufer die Wohnfläche berechnen?

    Der Vermieter oder Verkäufer hat die freie Wahl, welche Art der Wohnflächenberechnung er wählt. Er kann die DIN 277, die II. BV oder die WoWlF wählen. Er sollte nur schriftlich festhalten, wie er die Wohnfläche berechnet hat.

  • Was zählt nach DIN 227 zur Wohnfläche?

    Die Nutzfläche nach DIN 277 beinhaltet alle Bereich eines Gebäudes, die dem direkten Gebrauch gemäß ihrer Zweckbestimmung dienen, wie zum Beispiel Wohn- und Arbeitsräume. Auch Flure, die innerhalb einer Einheit liegen, zählen hinzu. Ausgenommen sind Verkehrsflächen, Betriebsräume für technische Anlagen sowie Tragwerksteile des Gebäudes.

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