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Wohnrecht gem. § 1093 BGB: Ein Überblick

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
11. Apr 2024 / 17 Min. Lesezeit

Das lebenslange Wohnrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 1093 geregelt. Unter dem Wohnrecht versteht der Gesetzgeber eine personenabhängige Dienstbarkeit. Diese ist nicht übertragbar. Sie kann also nicht verkauft, vererbt oder auf andere Art und Weise an Dritte Personen übertragen werden. Deshalb ist auch von einem dinglichem Wohnrecht die Rede.

Hier erfahren Sie als Immobilienbesitzer alles, was beim Einräumen eines lebenslangen Wohnrechts von Bedeutung ist und welche Auswirkungen dieses Recht auf die Handhabung einer Immobilie hat. Und auch für Wohnberechtigte sind alle Rechte und Pflichten sowie Vor- und Nachteile übersichtlich zusammengefasst.

Was ist lebenslanges Wohnrecht und wie funktioniert es?

Das Wohnrecht oder auch Einsitzrecht ist die vertraglich festgesetzte Befugnis, eine Immobilie oder Teile einer Immobilie bis zum Lebensende zu bewohnen. Dabei ist der Bewohner nicht der Eigentümer. Diese Recht endet erst mit dem Tod des Berechtigten.

Ein Mann hält eine Lupe über einem Modellhaus.

Der Wohnberechtigte hat durch das Einräumen eines Wohnrechtes – besonders eines lebenslangen Wohnrechts – die Sicherheit, bis an sein Lebensende in der Immobilie wohnen zu bleiben. Außerdem ergeben sich für ihn finanzielle Vorteile.

In der Regel sind keine Mietzahlungen fällig. Der Wohnberechtigte muss nur für die normal anfallenden Nebenkosten aufkommen und kleine Reparaturen selbst übernehmen.

“Das Wohnrecht sichert einem Nicht-Eigentümer vertraglich das Recht zu, lebenslang in einer Immobilie zu wohnen. Mit der notariellen Verankerung im Grundbuch wird der Wohnberechtigte vor dem Verlust dieses Rechts zu geschützt, beispielsweise nach dem Tod des Eigentümers.” Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Das Wohnrecht wird vertraglich zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und dem Bewohner vereinbart und sollte immer ins Grundbuch eingetragen werden. Der Vertrag sollte mit notarieller Unterstützung vereinbart werden. Bei Nichteintragung ins Grundbuch kann es passieren, dass der Wohnberechtigte in Beweisnot seines Rechtes kommt – z. B. beim Todesfall des Eigentümers.

Welcher Steuer unterliegt das Wohnrecht?

Steuerrechtlich fällt das Wohnrecht nicht unter die Einkommensteuer. Der Berechtigte gilt als Beschenkter. Folglich unterliegt dieses Recht also steuerlich der Schenkungs– und Erbschaftssteuer.

Gut zu wissen

Ein lebenslanges Wohnrecht zählt für den Beschenkten steuerrechtlich zur Schenkungs- und Erbschaftssteuer, nicht zur Einkommensteuer. Dies bietet eine steuerliche Möglichkeit für Eigentümer, die ihr Haus übertragen, aber darin wohnen bleiben möchten.

Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen oder in Form einer Schenkung an Ihre Nachkommen zu übertragen? Wollen gleichzeitig aber sicher sein, bis an Ihr Lebensende in dem Haus weiter wohnen zu können? Dann ist die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts genau die richtige Möglichkeit.

Welche Möglichkeiten gibt es?

Es existieren drei verschiedene Arten des Wohnrechts:

  1. Lebenslanges Wohnrecht – erlischt mit Eintreten des Todesfalls.
  2. Befristetes Wohnrecht – erlischt mit Ablauf der Befristung
  3. Bedingtes Wohnrecht – erlischt mit Eintritt der Bedingung

Lebenslanges Wohnrecht

Die Eltern schenken den Kindern z. B. ihr Haus, vereinbaren aber, bis zum Lebensende in diesem Haus wohnen bleiben zu können. Der Lebenspartner kann ebenfalls ein Wohnrecht erhalten. Damit wird der Partner im Todesfalls abgesichert und kann nicht von erbenden Verwandten aus der Immobilie verdrängt werden.

Mietzahlungen fallen in der Regel nicht an. Allerdings sind die Nebenkosten und kleinere Reparaturen vom Berechtigten zu übernehmen.

Ein Instagram-Beitrag von @elisabeth_saulich zum Thema Wohnrecht.

Lebenslanges Wohnrecht für Lebenspartner ohne Grundbucheintrag

Das lebenslange Wohnrecht sollte immer nach Vertragsabschluss unbedingt ins Grundbuch eingetragen werden. Ohne grundbuchliche Absicherung birgt das Wohnrecht für einen Lebenspartner das Risiko, bei Eigentümerwechsel oder Erbfällen keinen gesicherten Anspruch auf das Wohnen in der Immobilie geltend machen zu können.

Gut zu wissen – Vorteile für den Eigentümer der Immobilie

Bei einer Schenkung erhält der neue Eigentümer der Immobilie steuerliche Vorteile.

Die Steuerlast bei einer Schenkung fällt geringer aus als die Steuerlast bei einem Erbfall. Dies bedeutet u. a., dass Kinder bei einer Schenkung einen Freibetrag in Höhe von 400.000 € erhalten.

Befristetes Wohnrecht

Hier wird festgelegt, für welchen Zeitraum das Wohnrecht bestehen soll. Es ist also nicht automatisch bis zum Lebensende festgelegt. Danach darf der Eigentümer über die Immobilie bestimmen. Er kann sie selbst nutzen oder auch vermieten. Natürlich steht es ihm auch frei sie zu verkaufen. Diese Wohnrecht erlischt automatisch mit dem festgelegten Endzeitpunkt.

Bedingtes Wohnrecht

Diese Art ist vertraglich an eine Bedingung geknüpft – z.B. den Eigenbedarf. Tritt diese Bedingung ein, erlischt das Wohnrecht und der Bewohner muss die Wohnung verlassen.

Eine weiteres Beispiel für eine Bedingung kann der Gesundheitszustand oder eine mögliche Pflegebedürftigkeit sein. Sollte also der Wohnberechtigte nicht mehr in der Lage sein, das Haus bzw. die Immobilie zu nutzen, weil er in eine Senioren- oder Pflegeeinrichtung zieht, kann schon im Vorfeld vertraglich vereinbart werden, dass in diesem Fall das Wohnrecht erlischt.

Wohnrecht: Ein Überblick

  • Die Vereinbarung eines Wohnrecht sollte immer vertraglich geregelt werden – am besten mit notarieller Unterstützung. Außerdem sollte das Wohnrecht unbedingt im Grundbuch eingetragen werden.
  • Durch ein lebenslanges Wohnrecht verringert sich der Wert einer Immobilie – allerdings entstehen steuerliche Vorteile.
  • Ein vereinbartes Wohnrecht kann nur mit Einwilligung des Wohnberechtigten gelöscht werden.
  • Der Verkauf der Immobilie ändert nichts an den vereinbarten Wohnrecht.
2 weiße Paragraphenmodelle neben einem Holzschreibtisch

Rechte und Pflichten des Wohnberechtigten zusammengefasst

Nutzungsrecht

Die Immobilie oder Teile davon ( z. B. Wohnung ) dürfen genutzt und bewohnt werden. Bei einem Mehrfamilienhaus fallen auch Gemeinschaftsräume wie Keller, Waschküche, Garten usw. unter das Wohnrecht.

Aufnahmerecht

Der Wohnberechtigte darf Personen aus seiner Familie oder einen Lebenspartner in seiner Wohnung aufnehmen. Außerdem dürfen Bedienstete oder Personen, die er für seine Pflege benötigt, mit in der Immobilie wohnen. Untervermietung der Wohnung oder komplette Vermietung ist im Gegensatz zum Nießbrauchrecht nicht erlaubt.

Nebenkosten

Der Wohnberechtigte muss in der Regel keine Miete zahlen. Er übernimmt lediglich die Nebenkosten und kleinere Reparaturen sowie Schönheitsreparaturen

Betretungsrecht

Dem Eigentümer steht es nicht zu, die Wohnung des Wohnberechtigten ohne dessen Einwilligung zu betreten.

Instandhaltung

Alle größere Arbeiten z.B. Ausbesserung des Hausdaches oder der Fassade, Erneuerung der Heizungsanlage u.Ä. werden vom Eigentümer der Immobilie getragen. Ebenso muss dieser für die Grundsteuer und ähnliche Verbindlichkeiten aufkommen.

In der folgenden Tabelle sehen Sie die jeweiligen Rechte und Pflichten, mit den dazugehörigen Beschreibungen, noch einmal übersichtlich aufgelistet.

Rechte / PflichtenBeschreibung
NutzungsrechtWohnberechtigter darf die Immobilie oder Teile davon (z.B. Wohnung, Gemeinschaftsräume) nutzen und bewohnen.
AufnahmerechtFamilienmitglieder, Lebenspartner, Bedienstete oder Pflegepersonal dürfen aufgenommen werden. Keine Untervermietung erlaubt.
NebenkostenKeine Mietzahlung, jedoch Übernahme der Nebenkosten und kleinerer/schönheitlicher Reparaturen.
BetretungsrechtEigentümer dürfen die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Wohnberechtigten betreten.
InstandhaltungGrößere Reparaturen und Verbindlichkeiten wie Grundsteuer werden vom Eigentümer getragen.

Unterschied zwischen Nießbrauchrecht und Wohnrecht

Beim Wohnrecht darf der Wohnberechtigte die Immobilie bewohnen. Er darf enge Familienmitglieder aufnehmen und Personen der Pflege. Er darf aber keinen Nutzen aus der Immobilie ziehen. Beim Nießbrauchrecht hat der Berechtigte hingegen die Möglichkeit, Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Er kann diese im Ganzen oder Teile davon, vermieten und darf die Mieteinnahmen für sich behalten.

Allerdings trägt der Inhaber des Nießbrauchrechts auch die wirtschaftliche Verantwortung für die Immobilie. Er muss alle anfallenden Kosten für die Instandhaltung, Reparaturen etc. tragen. Das Recht zum Verkauf bleibt allerdings immer dem Eigentümer vorbehalten.

Ein alter Mann steht auf einem bepflanzten Balkon, lehnt sich an das Geländer und schaut auf die unterliegende Straße.

Aufhebung, Widerruf oder Löschung des Wohnrechts

Auch bei einem vertraglich vereinbarten Wohnrecht – selbst bei einem lebenslangen Wohnrecht – besteht die Möglichkeit der Aufhebung. Diese ist allerdings nur mit Einwilligung des Wohnberechtigten möglich und muss ebenso wie die Vereinbarung vertraglich geregelt werden. In einem solchen Fall kommt es in der Regel zu einer Auszahlung des noch verbleibenden Wohnrechts.

In besonderen Fällen kann auch das nach einer Schenkung vereinbarte Wohnrecht rückgängig gemacht werden:

  • Das beschenkte Kind verstirbt vor den Eltern
  • Verarmung des Schenkenden
  • Grober Undank durch den Beschenkten
  • Zwangsvollstreckung oder Insolvenz des Beschenkten

Gut zu wissen – Frist

Der Widerruf des Wohnrechts ist nur innerhalb von 10 Jahren nach Vereinbarung möglich.

Ein lebenslanges Wohnrecht kann nur im gegenseitigen Einvernehmen gelöscht werden. Selbst wenn die Wohnung/Immobilie leer stehen sollte und nicht genutzt wird, erlischt das Recht nicht. In der Regel gibt es nur einen Fall, bei dem das Wohnrecht des Wohnberechtigten ohne seine Einwilligung erlöschen kann – den Fall der Zwangsversteigerung der Immobilie.

Wohnrecht beim Umzug ins Pflegeheim

Die aktuelle Rechtslage in Bezug auf das lebenslange Wohnrecht und dessen Bestand bei einem Umzug in ein Pflegeheim ist von den Entscheidungen verschiedener Gerichte geprägt. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass das lebenslange Wohnrecht nicht automatisch erlischt, wenn eine Person in ein Pflegeheim umzieht.

Jedoch kann es zu einer Aufhebung des Wohnrechts kommen, wenn nachgewiesen wird, dass der Wohnberechtigte dauerhaft aus der Immobilie ausgezogen ist und keine Absicht hat, zurückzukehren. Ob das Wohnrecht aufrechterhalten bleibt oder erlischt, ist oft eine Einzelfallentscheidung, die von den genauen Umständen und Vereinbarungen des Wohnrechts sowie der Intention des Berechtigten abhängig ist.

Zwangsversteigerung

Im Fall der Zwangsversteigerung sind die Interessen der Bank und die der weiteren Gläubiger den Interessen des Wohnberechtigten voran gestellt. Das Wohnrecht kann also durch eine Zwangsversteigerung  ohne Einwilligung des Berechtigten aufgehoben/gelöscht werden.

Gut zu wissen – Absicherung

Um sich für den Fall der Zwangsversteigerung abzusichern, sollten Wohnberechtigte, die Vorbesitzer der Immobilie waren, sich ein Rückforderungsrecht im Grundbuch eintragen lassen. So können sie im Fall der Fälle die Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit des neuen Besitzers selbst erwerben.

Vertrag, auf dem ein Taschenrechner und Geld liegt

Wert des Wohnrechts

Eine allgemeine Tabelle, nach der man den Wert des Wohnrechts berechnen kann, existiert nicht – es gibt jedoch klare Vorgaben, mit denen sich der Wert des Wohnrechts relativ einfach berechnen lässt:

  • Wohnfläche in qm
  • Kaltmiete pro qm nach dem jeweils gültigen Mietspiegel
  • Lebenserwartung des Wohnberechtigten lt. Statistischem Bundesamt anhand der Sterbetafeln für Männer und für Frauen
  • Kapitalwertfaktor lt. Finanzbehörde
    • Der Kapitalwertfaktor berechnet sich aus der zu erwartenden Lebenszeit des Wohnberechtigten und einem festgeschrieben Zinssatz von 5,5 %.
    • Bei den Finanzbehörden ist eine entsprechende Tabelle erhältlich,  in der der Kapitalwertfaktor leicht abzulesen ist.

Formel zum Berechnen des Wohnrechts

Wohnfläche * Kaltmiete * 12 * Kapitalwertfaktor

Mithilfe dieser Formel können Sie als Eigentümer und auch als Wohnberechtigter den Wert Ihres jeweiligen Wohnrechts berechnen.

Verkauf einer Immobilie mit festgelegtem Wohnrecht

Der Eigentümer der Immobilie, für die dem Wohnberechtigten ein lebenslanges Wohnrecht zusteht, hat jederzeit die Möglichkeit diese zu veräußern. Das Wohnrecht bleibt beim Verkauf einer Immobilie weiter bestehen!

Allerdings haben die Wohnberechtigten auch keine Möglichkeit, gegen den Verkauf vorzugehen und müssen sich mit einem neuen Eigentümer abfinden.

Beim Verkauf eines Hauses mit wohnberechtigten Bewohnern auf Lebenszeit verringert sich allerdings der Wert der Immobilie. In der Regel wird der berechnete Wert des Wohnrechts vom Wert der Immobilie abgezogen.

Steuern beim lebenslangen Wohnrecht

Steuerrechtlich gilt derjenige, der in den “Genuss” eines Wohnrechts auf Lebenszeit kommt, als Beschenkter. In diesem Fall zahlt der Berechtigte zwar keine Miete, wird aber zu Steuerzahlungen herangezogen.

Die Höhe dieser Steuern berechnet sich aus der fiktiven Jahresmiete in Verbindung mit dem Kapitalwert. Hierbei sind Alter, Geschlecht,  Wert der Immobilie, der Kapitalzinssatz und besonders die zu erwartende Lebensdauer ausschlaggebend. Eine Berechnung erfolgt durch das Finanzamt.

Gibt es Alternativen zum lebenslangen Wohnrecht?

Kleine Holzhäuschen

Das Wohnrecht kommt für manchen Immobilienbesitzer nicht in Frage. Möchte dieser aber seine Lieben trotzdem abgesichert wissen, gibt es Alternativen.

Lebenslanger Mietvertrag

Dieser Vertag muss in jedem Fall schriftlich geschlossen werden. Letztendlich ist er befristet, endet aber erst mit dem Tod des Mieters. Gekündigt werden kann der Mietvertrag nur durch eine außerordentliche Kündigung. Diese kann nur erfolgen durch nicht gezahlte Mieten – mindestens 2 Monate keine Kaltmiete -, Störung des Hausfriedens oder vertragswidrige Nutzung der gemieteten Immobilie.

Wie hoch die Miete in solch einem Fall sein sollte, steht den Vermieter frei, sollte aber gesetzliche Rahmen nicht sprengen.

Dauerwohnrecht

Es ist dem lebenslangen Wohnrecht sehr ähnlich. In diesem Fall kann das Wohnrecht allerdings vererbt oder an Andere weitergegeben werden. Hier ist eine Vereinbarung nach Wohneigentumsrecht notwendig. Diese Form des Wohnrechts gibt mehr Freiheiten, da sie nicht personengebunden ist.

Wohnrecht: “Ja oder Nein?”

Der Vorteil für den Wohnberechtigten eines lebenslangen Wohnrechts liegen klar auf der Hand: mietfreies Wohnen auf Lebenszeit. Und nicht nur mietfrei, sondern man kann sich sicher sein, dass das Heim bis zum Lebensende sein “eigenes” sein wird.

Die Vorteile des Eigentümers sind steuerrechtlicher Natur:

  • Freibeträge bei der Schenkungssteuer
  • Kein Anfall von Erbschaftssteuern

Trotzdem sollte die Entscheidung gut überlegt sein, ein solches Wohnrecht einzuräumen. Der Eigentümer hat keine Möglichkeiten, dieses Wohnrecht wieder rückgängig zu machen ohne die Einwilligung des Wohnberechtigten. Bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie sinkt der Verkehrswert erheblich, wenn die Immobilie ganz oder zu Teilen durch ein lebenslanges Wohnrecht belegt ist.

Ein (fortgesetztes) “Recht zur Nutzung (insbesondere Wohnen”) kann vielfältig geregelt werden und sollte sorgfältig ausgestaltet sein, um dauerhaft ein sorgenfreies Wohnen gewährleisten zu können. Holger Schütz Holger Schütz Rechtsanwalt & Notar

Fazit

Das lebenslange Wohnrecht erlaubt es dem Wohnberechtigten, bis zum Lebensende mietfrei in einer Immobilie zu wohnen, und ist rechtlich durch die notarielle Eintragung im Grundbuch fest verankert. Für den Eigentümer resultieren hieraus steuerliche Vorteile bei der Übertragung der Immobilie durch Schenkung mit eingetragenem Wohnrecht.

Essentiell ist die notarielle Beurkundung, um das Wohnrecht im Falle von Erbfällen oder bei einem Verkauf der Immobilie zu schützen. Bei einem Wechsel des Wohnberechtigten in ein Pflegeheim müssen individuelle vertragliche Vereinbarungen die Bedingungen für die Fortdauer oder das Erlöschen dieses Wohnrechts regeln.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Wohnrecht

  • Wie kommt das Wohnrecht auf Lebenszeit zustande?

    Das Wohnrecht wird zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Wohnberechtigten vertraglich vereinbarten – am besten mit notarieller Unterstützung.

    Nach Vertragsabschluss erfolgt die Eintragung ins Grundbuch.

  • Ist das Wohnrecht übertragbar oder vererbbar?

    Das Wohnrecht ist eine Dienstbarkeit,  die personenbezogen ist. Diese ist nicht auf Dritte übertragbar und kann daher auch nicht vererbt werden.

  • Erlischt das Wohnrecht beim Verkauf der Immobilie?

    Nein, das Wohnrecht bleibt auch beim Verkauf der Immobilie bestehen.

  • Gibt es Alternativen zum Wohnrecht?

    Neben dem lebenslangen Mietvertrag, der mit dem Tod des Mieters endet, gibt es noch die Möglichkeit des Dauerwohnrechts. Dieses kann allerdings im Gegensatz zum Wohnrecht vererbt oder übertragen werden.

  • Kann ich mich vor einer Zwangsversteigerung schützen?

    Mit dem im Grundbuch eingetragenen Rückforderungsrecht, hat der der Wohnberechtigte die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu kaufen.

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