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Wer Mieteinnahmen versteuern muss, steht vor einer anspruchsvollen Aufgabe – die korrekte Handhabung kann über tausende Euro mehr oder weniger in Ihrer Tasche entscheiden. Mit der richtigen Strategie bei Abschreibungen und Werbungskosten eröffnen sich erhebliche Spielräume für legale Steuervorteile.
Wie hoch ist Ihr persönlicher Steuersatz auf Mieterträge? Welche Kosten können Sie absetzen und was gilt bei der Vermietung an Familienangehörige? In diesem Ratgeberartikel erfahren Sie, wie Sie Ihre Vermietungseinnahmen rechtskonform versteuern und dabei alle steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten ausschöpfen können.
Das ist sicherlich mitunter eine der ersten Fragen, die sich ein Vermieter stellt. Die Antwort lautet ganz klar “Ja”. Auch Privatpersonen, die nicht gewerblich handeln, müssen ihre Mieteinnahmen versteuern.
Dass Mieteinnahmen versteuert werden müssen, ist im Einkommensteuergesetz geregelt. Dabei sind nicht die gesamten Miet- oder Pachteinnahmen zu versteuern, sondern es sind Abschreibungen, Schuldzinsen und sonstige Kosten abzuziehen.
Die Höhe der zu versteuernden Mieteinnahmen, hängt vom Einkommensteuersatz des Vermieters ab. Es ist möglich, dass mit der Vermietung kein Gewinn erwirtschaftet wird, dies aber eine positive Auswirkung auf die gesamte Einkommensteuer hat. Einnahmen aus Vermietungen sind in der Anlage V der Einkommensteuer einzutragen.
Damit Mieteinnahmen steuerfrei bleiben, dürfen die Mieteinnahmen nicht höher als 410 € im Jahr sein. Bei vorübergehender Untervermietung bleiben Mieteinnahmen steuerfrei, wenn die jährlichen Mieteinnahmen weniger als 520 € betragen. Übersteigen die Mieteinkünfte 520 €, sind diese komplett steuerpflichtig. Es handelt sich hierbei nicht um Freibeträge, sondern um Freigrenzen.
Steuerfreie Mieteinnahmen sind bis zu einer jährlichen Freigrenze von 410 € möglich. Bei vorübergehender Untervermietung erhöht sich die Freigrenze auf 520 € – überschreiten Ihre Einnahmen diesen Betrag, sind sie voll steuerpflichtig.
Die Freigrenze für gelegentliche oder geringfügige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist im § 21 EStG geregelt. Beachten Sie jedoch, dass die spezifischen Beträge von Freigrenzen – wie 410 € oder 520 € – durch allgemeine steuerliche Richtlinien oder ggf. jährliche Steueränderungsgesetze definiert werden.
Allein durch die Steuererklärung des Mieters kann das Finanzamt auf den Vermieter aufmerksam werden. Außerdem muss der Immobilienkauf notariell beurkundet und dem Finanzamt mitgeteilt werden.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Vermieter sollten daher Mieteinnahmen immer vollständig angeben, denn das Verschweigen von zu versteuernden Mieteinnahmen wird in Deutschland als Straftat eingestuft. Neben einem Bußgeld kann das Verschweigen von zu versteuernden Mieteinkünften bis zu fünf Jahren Haft nach sich ziehen.
Was zählt denn nun als Einnahmen von vermieteten Immobilien, die versteuert werden müssen?
Wird nur ein Zimmer der selbst genutzten Wohnung oder des Hauses vermietet, kann das unter Umständen steuerfrei sein. Die Einnahmen dürfen dafür bei dauerhafter Vermietung nicht höher sein als 410 € im Jahr. Sind die Mieteinnahmen höher, aber bis zu einer Grenze von 820 €, so sind die Steuern auf Mieteinnahmen ermäßigt.
Bei der Steuererklärung müssen Vermieter Nebenkosten melden, können sie jedoch auch als Ausgaben abziehen. Eine reine Kaltmietangabe vereinfacht den Prozess, schließt aber das Absetzen von Nebenkosten aus.
Absetzbare Kosten sind häufig Ausgaben, um den Wertverlust auszugleichen oder eben auch Einnahmen wie Nebenkosten, die nicht beim Vermieter verbleiben. Wichtig bei allen absetzbaren Posten ist, dass die Belege gut aufbewahrt werden.
Bei einer Prüfung seitens des Finanzamtes müssen diese immer vorliegen, ansonsten drohen Nachzahlungen und Bußgelder. Finanzämter haben die Möglichkeit, diese Belege auch nachzufordern.
Die Höhe des Steuersatzes hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz ab. Also in welcher Steuerklasse sich der Vermieter befindet. Die Steuer kann zwischen 14 % bis 42 % liegen.
Es gibt für Mieteinnahmen keinen speziellen Freibetrag, hier gilt der Grundfreibetrag für Einkommen. Dieser liegt für Alleinstehende bei 9.984 € und für Verheiratete bei 19.968 €. Es werden das Einkommen und die Mieteinnahmen zusammengerechnet. Steuern auf Mieteinnahmen fallen erst an, wenn die Summe aller Einkünfte den Grundfreibetrag übersteigt.
Bei der Vermietung einer Gewerbefläche an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen kann der Vermieter entscheiden, ob er vom Finanzamt als Gewerbetreibender oder als Privatperson behandelt werden möchte.
Die Besteuerung von Mieteinnahmen orientiert sich an Ihrem persönlichen Steuersatz (14-42%). Der allgemeine Grundfreibetrag gilt auch hier – bei Überschreitung fallen Steuern an. Bei Gewerbevermietungen besteht Wahlrecht zur Umsatzsteueroption.
Auch bei der Anmietung von Garagen und Stellplätzen gibt es besondere Regeln. Werden diese mit einer Wohnung vermietet, sind die Einnahmen umsatzsteuerfrei. Wird die Garage oder der Stellplatz jedoch getrennt vermietet, unterliegen die daraus resultierenden Einkünfte der Umsatzsteuer.
Um besser zu verstehen, wie hoch die Versteuerung von Mieteinnahmen sein kann, haben wir für Sie eine Beispielrechnung aufgestellt. Dabei handelt es sich um rein fiktive Zahlen. Sind Sie sich nicht sicher in Bezug auf Ihre Besteuerung, fragen Sie auf jeden Fall einen Experten um Rat.
Die monatliche Gesamtmiete mit Nebenkosten beträgt 690 €. Das macht eine jährliche Gesamtmiete in Höhe von 9.500 €.
9500 € – 3200 € – 1000 € – 3500 € – 900 €
= 900 €
Durch die Abzüge müssen in diesem Beispiel von den 9.500 € Mieteinnahmen nur 900 € versteuert werden.
Von den Mieteinnahmen werden alle absetzbaren Kosten, wie in der obigen Beispielrechnung, abgezogen. Was übrig bleibt, ist die Summe, die versteuert werden muss. Es ist durchaus möglich, dass ein Vermieter mehr Ausgaben als Einnahmen verzeichnet.
Dieser Negativbetrag kann sich positiv auf die gesamte Steuerlast auswirken. Das Finanzamt rechnet alle Einkommensarten (Einkommen aus abhängiger Beschäftigung, Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit, Mieteinnahmen, etc.) zusammen.
Sollte der Vermieter jedes Jahr ein Minus mit der Immobilie erwirtschaften, weil er sie zum Beispiel immer nur für kurze Zeit vermietet, kann das Finanzamt die Vermietung als „Liebhaberei“ bzw. Hobby einstufen. Dann sind die Verluste nicht steuerlich gelten zu machen, da für Hobbys keine Steuer bezahlt werden muss.
Nach Abzug aller Kosten von den Mieteinnahmen ist der Restbetrag steuerpflichtig. Kann der Vermieter mehr Ausgaben als Einnahmen geltend machen, reduziert sich die gesamte Steuerlast.
Achtung: Dauerhaft negative Einkünfte können vom Finanzamt als nicht abzugsfähige “Liebhaberei” eingestuft werden.
Wird das Gebäude gewerblich vermietet, verlangt das Finanzamt vom Vermieter eine Prognose der zukünftigen Mieteinnahmen. Auch hier muss der Vermieter der Finanzbehörde glaubhaft weismachen, dass er gewinnbringend vermieten möchte. Denn auch bei gewerblichen Immobilien kann es sonst schnell als „Liebhaberei“ gesehen werden.
Das kann dann allerdings für den Vermieter steuerliche Nachteile mit sich ziehen. Denn dann sind Ausgaben für die Immobilie nicht mehr absetzbar und die Mieteinnahmen gelten als Privatvermögen.
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Bei der Vermietung gibt es tatsächlich hin und wieder ein paar Besonderheiten, wie zum Beispiel, dass sich die Immobilie im Ausland befindet oder die Vermietung innerhalb der Familie stattfindet. Was dabei zu beachten ist, haben wir für Sie hier einmal zusammengestellt.
Bei Familienangehörigen will man die Miete nicht zu hoch ansetzen, schließlich möchte man als Angehöriger günstigen Wohnraum anbieten. Zu günstig darf die Miete allerdings nicht sein, ansonsten kann das für den Vermieter steuerliche Nachteile geben. Die Finanzbehörde schaut bei Vermietungen an Familienmitglieder ganz genau hin.
Bei der Vermietung an Angehörige ist die Einhaltung der 50 %-Grenze (seit 2021) wichtig, um Steuern zu sparen. Diese bedeutet, dass der Steuervorteil nicht voll ausgeschöpft wird, wenn Angehörige weniger als 50 % der ortsüblichen Miete verlangen.
Bei unter 50 % gewährt das Finanzamt keinen vollen Werbungskostenabzug. Das Finanzamt ermittelt zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete und prüft, ob das Mietverhältnis gleichwertig zu Mietverhältnissen ohne Familienangehörige ist.
Vermieter können sich über den örtlichen Mietspiegel bei ihrer örtlichen Wohnungseigentümergemeinschaft, der zuständigen Stadtverwaltung oder bei einem ortsansässigen Immobilienmakler informieren.
Folgende Punkte prüft das Finanzamt, bevor ein Mietverhältnis an Angehörige anerkannt wird:
Nicht immer ist es machbar, seine Immobilie durchgehend zu vermieten. Zieht ein Mieter aus, ist es manchmal schwer, sofort einen Nachmieter zu finden. Die Grundsteuer ist allerdings auch bei leer stehenden Immobilien weiter zu zahlen.
Diese Aufwendungen können als Werbungskosten für leer stehende Wohnungen abgesetzt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass dem Finanzamt nachgewiesen wird, dass sich der Vermieter um eine neue Vermietung bemüht.
Bemüht sich der Vermieter nicht um einen neuen Mieter bzw. liegen keine Nachweise für die Bemühungen vor, wird die Immobilie vom Finanzamt gerne als „Liebhaberei“ eingestuft. Bei der Liebhaberei sind die Werbungskosten nicht mehr abschreibbar. Ein Leerstand sollte daher immer gut begründet sein.
Ein Leerstand kann aber auch positive Seiten haben. Wenn die Einnahmen weniger als 50 % der ursprünglichen Einnahmen betragen, wird der Vermieter von der Grundsteuer um 25 % befreit, sofern ein Antrag bei der Gemeinde gestellt wird. Dieser ist im ersten Quartal des auf den Leerstand folgenden Jahres zu stellen. Bei längerem Leerstand ist die Grundsteuer bis zu 50 % reduzierbar.
Seine Mieteinnahmen versteuern muss ein Vermieter auch bei möblierten Wohnungen. Die Möbel in der Wohnung bieten für den Vermieter steuerliche Vorteile. Möbel, die für weniger als 800 € erworben wurden, sind im selben Jahr komplett steuerfrei. Sind die Anschaffungskosten der Möbel höher, sind diese innerhalb weniger Jahre steuerlich abzuschreiben.
Wird ein Ferienhaus im Ausland vermietet, sind die Einnahmen in der Regel in dem Land zu versteuern, wo die Immobilie steht. Für Vermieter ist zu prüfen, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen vorliegt. In diesem Fall fällt in Deutschland keine weitere Steuerlast für die Vermietung an.
Ausländische Steuern können beim deutschen Finanzamt angerechnet werden, wenn das Land kein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland hat. Im Gegenzug erwartet das deutsche Finanzamt vom Vermieter einen Nachweis über die im Ausland gezahlten Steuern.
Wie Sie in diesem Unterkapitel feststellen konnten, gibt es viele Besonderheiten zu beachten. Damit Sie von der Vielfalt an Informationen nicht überwältgit werden, haben wir Ihnen den Inhalt in der folgenden Tabelle knapp zusammengefasst.
| Besonderheit | Beschreibung |
|---|---|
| Vermietung an Familienangehörige | Miete unter 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete führt zu eingeschränktem Werbungskostenabzug. |
| Mietspiegel | Als Richtwert für die ortsübliche Miete kann der örtliche Mietspiegel dienen. |
| Leerstehende Wohnungen | Kosten können abgesetzt werden, wenn Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden. |
| Möblierte Wohnungen | Sofortige Steuerfreiheit für Möbel unter 800 €; teurere Möbel sind über Jahre abschreibbar. |
| Immobilien im Ausland | Einnahmen müssen meistens im Land der Immobilie versteuert werden; Doppelbesteuerungsabkommen beachten. |
Häufig stellt sich die Frage, an welcher Stelle die Mieteinnahmen bei der Steuererklärung eingetragen werden müssen. Wichtig dabei ist, immer alles korrekt anzugeben. Für all diese Angaben sind Nachweise wichtig. Auch, wenn diese nicht immer sofort mit der Steuererklärung abgegeben werden müssen – außer bei gewerblichen Steuererklärungen -, steht dem Finanzamt frei, diese nachzufordern.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V angegeben. Wir haben für Sie die Punkte der Anlage V einmal zusammengetragen und erklären diese.
Die korrekte Versteuerung von Mieteinnahmen ist für jeden Vermieter Pflicht, bietet aber auch erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten. Durch geschickte Nutzung von Abschreibungen und Werbungskosten lässt sich die Steuerlast legal und deutlich reduzieren.
Eine sorgfältige Dokumentation aller absetzbaren Kosten und die korrekte Eintragung in der Anlage V bilden das Fundament für die optimale Versteuerung. Besondere Aufmerksamkeit verdienen dabei die Nebenkostenabrechnung, die AfA und eventuelle Sonderregelungen bei der Vermietung an Familienangehörige.
Mit professioneller Vorbereitung und vollständigen Unterlagen wird die jährliche Steuererklärung zur Chance, Ihr Vermietungseinkommen steuerlich zu optimieren. Scheuen Sie sich nicht, bei komplexeren Fragen einen Steuerberater hinzuzuziehen – die Investition zahlt sich meist durch zusätzliche Ersparnisse aus.
Ja, alle Mieteinnahmen sind im Rahmen der Einkommensteuererklärung anzugeben und damit auch zu versteuern. Durch Werbungskosten und Abschreibungen kann der zu versteuernde Betrag geringer werden.
Die bessere Variante ist, die Warmmiete einzutragen und die Nebenkosten als Werbungskosten geltend zu machen.
Die Höhe der Steuer ist abhängig von dem sonstigen Einkommen und insbesondere auch von dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers. Ein „Miete versteuern Rechner“ kann helfen, die eigenen Steuern besser einzuschätzen.
Für Mieteinnahmen gibt es keine Freibeträge. Allerdings legt der Gesetzgeber jährlich einen Grundfreibetrag fest und dieser ist mit allen steuerpflichtigen Einkünften verbunden. Dazu gehören auch Mieteinnahmen. Der Grundfreibetrag liegt im Jahr 2023 bei 10.908 €. Für Ehepaare verdoppelt sich der Betrag auf 19.968 €. Wenn man mit allen Einkünften die Grenze nicht überschreitet, dann bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei.
