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Ein harmonisches Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist das Ziel jeder Immobilienvermietung. Doch es kann vorkommen, dass ein Vermieter gezwungen ist, eine unliebsame Entscheidung zu treffen: die Kündigung eines Mieters. Die Gründe für die Kündigung eines Mieters können vielfältig sein, von Mietrückständen über Vertragsverletzungen bis hin zu Eigenbedarf oder umfangreichen Renovierungen. Zudem haben Mieter Rechte, die man unbedingt berücksichtigen muss. In diesem Ratgeber möchten wir Vermietern einen Überblick darüber geben, wie sie die Kündigung eines Mieters rechtssicher und respektvoll durchführen können.
Der Vermieter braucht Gründe, die die Kündigung eines Mieters rechtfertigen. Dabei ist in einigen Fällen vorher eine Abmahnung sinnvoll. Außerdem muss eine Kündigung bestimmte Angaben enthalten und es gelten Kündigungsfristen, die von der Dauer des Mietverhältnisses abhändig sind.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Die Kündigung eines Mietverhältnisses kann seitens des Vermieters nicht unbegründet erfolgen, sondern ist an rechtliche Voraussetzungen gebunden. So kann der Vermieter nur bei berechtigtem Interesse gemäß § 573 BGB eine ordentliche Kündigung aussprechen. Nach diesem Paragraphen gelten als Grundlage für eine Kündigung:
Eine außerordentliche Kündigung ist in der Regel nur unter besonderen Umständen möglich. Diese werden am Ende dieses Abschnittes erläutert.
Die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung ermöglicht es dem Vermieter, seine Immobilie für eigenen wirtschaftlichen Vorteil anderweitig zu nutzen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Immobilie in ein Gewerbeobjekt umgewandelt, saniert oder umfassend modernisiert werden soll. Dafür muss der Vermieter detaillierte Erklärungen und Pläne vorlegen, die belegen, dass das Mietverhältnis erhebliche Nachteile verursacht.
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Der Vermieter hat das Recht auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf, wenn er selbst, nahe Familienmitglieder oder Haushaltsangehörige die Immobilie bewohnen möchten. Jedoch ist der Vermieter dazu verpflichtet, klare und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf zu benennen. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter vor Gericht klären lassen, ob der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist.
Wenn Mieter ihren Pflichten nicht nachkommen, können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Mietvertrag kündigen. Diese sind:
In einigen dieser Fälle ist eine außerordentliche Kündigung möglich.
Die außerordentliche Kündigung ist eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist (fristlose Kündigung). Für eine außerordentliche Kündigung müssen erhebliche Vertragsverletzungen vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Auch bei Zahlungsverzug von zwei Monaten oder wiederholt unpünktlichen Mietzahlungen kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.
Der Vermieter ist in der Beweispflicht, wenn er seinem Mieter wegen Störung des Hausfriedens kündigen möchte. Daher ist es wichtig, Störungen zu dokumentieren und zusätzlich Zeugen benennen zu können. Wenn diese Vorfälle aber mehr als 6 Monate zurückliegen, können sie nicht mehr für eine Begründung verwendet werden.
Die Abmahnung eines Mieters ist nicht notwendig, um die Kündigung rechtskonform durchzuführen. Dennoch ist es empfehlenswert, den Mieter abzumahnen, um ihn auf sein Fehlverhalten hinzuweisen. Eine mündliche Abmahnung ist zwar auch gültig, aber eine schriftliche Abmahnung hat mehr Beweiskraft. Zudem ist es ratsam, das Fehlverhalten des Mieters jedes Mal zu abzumahnen, wenn es auftritt, da dies bei einer möglichen Gerichtsverhandlung hilfreich sein kann.
Eine Abmahnung ist zwar an keine Form gebunden, dennoch gibt es relevante Angaben. In der Abmahnung sollten alle im Mietvertrag als Mieter verzeichneten Personen als Empfänger genannt werden. Auch sollte beschrieben werden, welcher Sachverhalt den Vertragsverstoß darstellt, und ggf. eine Frist genannt werden, bis wann die beanstandete Pflichtverletzung beseitigt werden soll. Zudem müssen die Folgen und rechtlichen Konsequenzen für den Mieter genannt werden. Die letzten Angaben, die bei einer Abmahnung nicht fehlen sollten, sind das Datum der Abmahnung sowie die Unterschrift aller im Mietvertrag genannten Vermieter.
Wie bereits beschrieben ist eine Abmahnung nicht notwendig, um seinen Mietern rechtskonform zu kündigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter mit seiner Miete im Verzug ist oder sie nur unregelmäßig zahlt. In diesem Fall ist keine Abmahnung vor der außerordentlichen Kündigung erforderlich. Wer dennoch seine Mieter wegen Mietrückstand abmahnen möchte, erhält hier wichtige Informationen.
Die Fristen für eine Kündigung sind gesetzlich geregelt und hängen von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei einer Mietdauer über acht Jahre neun Monate. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass auch hier Ausnahmen gelten können, wenn es sich um eine außerordentliche Kündigung handelt.
Damit eine Kündigung für den Monat gültig ist, muss sie bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats beim Mieter eingegangen sein. Dabei zählt nicht der Poststempel, sondern der Empfang beim Mieter. Die folgende Tabelle zeigt eine Übersicht der Fristen zum erwünschten Kündigungsdatum:
| Kündigung soll erfolgen zum | Mietdauer unter 5 Jahren | Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren | Mietdauer über 8 Jahre |
| 31. Januar | November | August | Mai |
| 28./29. Februar | Dezember | September | Juni |
| 31. März | Januar | Oktober | Juli |
| 30. April | Februar | November | August |
| 31. Mai | März | Dezember | September |
| 30. Juni | April | Januar | Oktober |
| 31. Juli | Mai | Februar | November |
| 31. August | Juni | März | Dezember |
| 30. September | Juli | April | Januar |
| 31. Oktober | August | Mai | Februar |
| 30. November | September | Juni | März |
| 31. Dezember | Oktober | Juli | April |
Bei einer außerordentlichen Kündigung gibt es prinzipiell keine Frist. Dennoch ist es notwendig, dem Mieter einen angemessenen Zeitraum zu gewähren, um die von ihm gemietete Immobilie zu verlassen. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe für diese Frist, aber es ist ratsam, dem Mieter 14 Tage Zeit zu geben, um die Räumung zu organisieren und durchzuführen.
Eine rechtssichere Kündigung ist wichtig, um mögliche Streitigkeiten und Kosten zu vermeiden. Wenn die Kündigung nicht ordnungsgemäß erfolgt oder fehlerhaft ist, kann der Mieter dagegen vorgehen und Schadensersatzforderungen stellen.
Im Vorfeld einer Kündigung sollte der Vermieter wissen, ob es sich bei dem jeweiligen Kündigungsgrund um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung handelt. Bei einer ordentlichen Kündigung ist es wichtig, sich über die Fristen für die Kündigung im Klaren zu sein. Daher sollte der Vermieter die Dauer des Mietverhältnisses im Vertrag überprüfen.
Es ist wichtig, dass die Kündigung schriftlich erfolgt und alle wichtigen Informationen wie Name des Mieters, Adresse der Wohnung und das Datum des Auszugs enthalten sind. Zusätzlich muss der Mieter auf die Möglichkeit zum Widerspruch wegen Härtefall hingewiesen werden. Ist dies nicht der Fall, gilt die genannte Frist nicht.
Um eine rechtskonforme Kündigung durchzuführen, sollte sich der Vermieter die folgenden Fragen stellen:
Es empfiehlt sich jedoch immer, einen Anwalt zu Rate zu ziehen und die rechtlichen Grundlagen einer möglichen Kündigung genau abzuklären.
Im Fall einer erfolgreichen Kündigung räumt der Mieter fristgerecht das Mietobjekt und übergibt es in einem ordentlichen Zustand. Jedoch hat der Mieter nach der Kündigung ein Widerspruchsrecht, das bestimmte Vorgaben erfüllen muss.
Ein Mieter kann einer Kündigung widersprechen, wenn es sich um einen Härtefall handelt. Dies ist in BGB § 574 geregelt, was auch als Sozialklausel bekannt ist. Demnach kann der Mieter der Kündigung wiedersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt. Das gilt für den Mieter beispielsweise bei:
Ob der Mieter wegen eines Härtefalls der Kündigung widersprechen kann, hängt immer vom individuellen Fall ab.
Wie die Kündigung sollte der Widerspruch schriftlich und begründet erfolgen. Außerdem muss der Widerspruch spätestens zwei Monate nach Erhalt der Kündigung beim Vermieter eingehen. Wurde der Widerspruch zu spät eingereicht, kann sich der Mieter vor Gericht nicht mehr auf seinen Härtefall berufen.
Weigert sich ein Mieter trotz Kündigung auszuziehen, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen. Danach prüft das Gericht zuerst, ob die Kündigung gerechtfertigt ist. Erfolgt ein gerichtliches Räumungsurteil gegen den Mieter, wird ein Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt.
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Wenn ein Vermieter seine Immobilie verkaufen möchte oder aber eine bereits vermietete Immobilie erworben wurde, gelten bestimmte gesetzliche Regelungen. Diese schützen den Mieter und geben ihm besondere Rechte.
Den Mietern zu kündigen, um danach die Immobilie zu verkaufen, ist vielmehr theoretisch als praktisch möglich. Die gesetzlichen Regelungen dafür sind sehr streng. Der Vermieter muss beweisen, dass er die Immobilie im vermieteten Zustand nicht oder nur zu einem sehr viel geringeren Preis verkaufen kann. Dabei müssen die vergeblichen Verkaufsversuche vom Vermieter bewiesen werden.
Zudem gilt ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Mieter, um die Immobilie zu erwerben. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss den Mieter entsprechend informieren und die Wohnung oder das Haus zum Kauf anbieten.
Das Vorkaufsrecht für Mieter bietet ihnen die Möglichkeit, ihre gemietete Wohnung zu kaufen, bevor diese an einen Dritten verkauft wird. Dieses Recht tritt in Kraft, wenn der Eigentümer beschließt, die Immobilie zu verkaufen, und sorgt dafür, dass Mieter nicht unvorbereitet vor einem Eigentümerwechsel stehen. Vermieter müssen Mieter schriftlich über den Verkauf und die Konditionen informieren, damit diese von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können. Es ist wichtig, sich rechtzeitig über die gesetzlichen Fristen und Voraussetzungen zu informieren, um das Vorkaufsrecht erfolgreich auszuüben.
Beim Wechsel des Eigentümers bleibt das Mietverhältnis bestehen, wie es im Prinzip “Kauf bricht nicht Miete” heißt. Denn nach der gesetzlichen Regelung tritt der Käufer und neue Eigentümer die Rechtsnachfolge an. Die bestehenden Mietverträge behalten dabei ihre Gültigkeit. Der neue Eigentümer kann den Mieter nur unter der Voraussetzung kündigen, dass ein gesetzlich erlaubter Kündigungsgrund vorliegt.
Es gibt bestimmte gesetzliche Vorgaben, an die sich ein Vermieter halten muss, wenn er seinem Mieter kündigen möchte. Diese betreffen den Kündigungsgrund sowie die Dauer der Kündigungsfrist. Es ist wichtig zu beachten, dass die rechtlichen Bestimmungen und Regelungen zum Mietrecht komplex sein können. Daher ist es ratsam, bei Unsicherheiten immer rechtlichen Rat einzuholen, um eine korrekte und rechtmäßige Kündigung durchzuführen.
Nein, ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht ohne Begründung kündigen. Die Gründe für eine Kündigung müssen rechtlichen Vorgaben entsprechen.
Nach § 573 BGB kann der Vermieter nur bei berechtigtem Interesse den Mietvertrag kündigen. Dies ist zum Beispiel bei Eigenbedarf wirtschaftlicher Verwertung der Immobilie der Fall, aber auch bei Pflichtverletzungen seitens des Mieters.
Ein Mietvertrag kann seitens des Vermieters durch eine ordentliche Kündigung, das heißt unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist, beendet werden. Wird diese Kündigungsfrist wegen bestimmter, rechtskonformer Gründe nicht eingehalten, handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung.
Für eine fristlose und demzufolge außerordentliche Kündigung braucht der Vermieter relevante Gründe. Dies können beispielsweise schwerwiegende oder wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung oder Mietrückstände von mindestens zwei Monaten sein.
