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Um ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, ist eine realistische Einschätzung des jeweiligen Wertes von entscheidender Bedeutung. Anhand des sogenannten Verkehrswertes einer Immobilie kann ein angemessener Kaufpreis ermittelt werden. Erfahren Sie, was hinter dem Begriff Verkehrswert steckt und wie Sie diesen ermitteln.
Mit dem Begriff Verkehrswert – oder auch Marktwert – wird der Preis bezeichnet, der zu einem bestimmten Stichtag für eine Immobilie erzielt werden kann. Verkehrswert meint also den Wert, wenn die Immobilie „in den Verkehr gebracht“ wird. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, müssen zahlreiche Kriterien berücksichtigt werden, was die Berechnung sehr komplex werden lässt. Denn hierbei müssen neben der Immobilie selbst ebenso der jeweilige Zustand, die mögliche Nutzung, ihre Lage, bereits getätigte und zu erwartende Investitionen, bestehende Einnahmen von Mieten und sogar Rechte von potenziellen Mietern berücksichtigt werden.
Definition
Die offizielle Definition des Verkehrswertes gemäß § 194 BauGB lautet:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Hier wird deutlich, dass der Verkehrswert nicht nur für Immobilien, sondern auch für Grundstücke ein wichtiges Kriterium ist. Allerdings garantiert selbst der genaue Verkehrswert nicht, dass die Immobilie zu diesem Preis veräußert werden kann. Es handelt sich dabei um eine theoretische Größe, neben der Angebot und Nachfrage eine genauso wichtige Rolle spielen. Immerhin bewegt man sich hier auf dem freien Markt. Das heißt Käufer und Verkäufer sind letztlich frei in der Preisgestaltung.
Beim Immobilienverkauf werden die Begriffe Verkehrswert sowie Marktwert verwendet, was durchaus für Verwirrung sorgt. Viele stellen sich die Frage, was der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert einer Immobilie ist und wie diese jeweils definiert werden. Hat man es hier mit einem kleinen, aber feinen Unterschieden zu tun? Ein Blick in den bereits zitierten § 194 des BauGB reicht zur Aufklärung dieser Verwirrung: Das Recht stellt beide Ausdrücke gleichwertig nebeneinander.
Unterschied in der Nutzung
Es kann vorkommen, dass der Verkehrswert einer Immobilie nicht dem Verkaufspreis entspricht. Unter bestimmten Umständen ist eine Immobilie einem Interessenten einen höheren Preis wert – oder einen geringeren. Der jeweils zu erzielende Preis hängt von der Marktlage ab. Insofern besteht in der konkreten Nutzung der Begriffe Verkehrswert und Marktwert in letzter Konsequenz durchaus ein Unterschied. Denn der reine Verkehrswert einer Immobilie muss nicht zwingend deckungsgleich mit dem Preis sein, der dafür am Markt zu erzielen ist. Dies kann besonders bei Zwangsversteigerungen zum Beispiel eine wesentliche Rolle spielen.
Darüber hinaus existieren für den Verkehrswert noch zahlreiche weitere Synonyme. So ist teilweise die Rede vom Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert einer Immobilie. Diese Begriffe werden entsprechend des Verfahrens verwendet, mit dem der Verkehrswert der Immobilie ermittelt wurde. Mehr zu den einzelnen Verfahren finden Sie in den folgenden Abschnitten.
Wer glücklich und zufrieden in seinem Haus oder seiner Wohnung lebt, für den ist die Feststellung des Wertes einer Immobilie kein Thema. Denn die Wertermittlung wird hauptsächlich im Zuge des Verkaufs einer Immobilie relevant. Doch gibt es darüber hinaus mehrere Situationen, in denen dies eine große Rolle spielen kann. Typischerweise wird die Wertermittlung wichtig bei:
Gerade, wenn offizielle Stellen den Grundstückswert oder Immobilienwert wünschen, um den konkreten Wert besser einschätzen zu können, sollten Sie sich professionelle Unterstützung holen. Ein versierter Makler gewährleistet eine sowohl neutrale als auch professionelle Ermittlung des jeweiligen Verkehrswertes. Dieser wird auch das jeweils geeignete Verfahren zur Feststellung des Wertes anwenden. Eine weitere gute, zuverlässige Option sind staatlich anerkannte oder öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter, von denen Sie ebenfalls eine objektive Einschätzung erhalten. Ein solches Verkehrswertgutachten lässt sich gut als Basis für den anzusetzenden Verkaufspreis der Immobilie oder der Liegenschaft verwenden.
Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, ist eine komplexe Angelegenheit, da dieser von zahlreichen Faktoren abhängt. Zum einen sind dies Angebot und Nachfrage. Werden zum Zeitpunkt der Ermittlung des Wertes gerade zahlreiche vergleichbare Objekte angeboten, so fällt der mögliche zu erzielende Verkaufspreis geringer aus. Im umgekehrten Fall, wenn zwar eine enorme Nachfrage vorhanden ist, aber nur wenige passende Immobilien auf dem Markt sind, ist das Objekt begehrter und der Preis steigt. Zum anderen spielen zahlreiche zusätzliche Faktoren eine Rolle, wenn der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie gesucht wird:
Aufgrund der zahlreichen Kriterien, die bei der Feststellung des Wertes eine wichtige Rolle spielen, gibt es nicht ein einziges, sondern drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren. Dabei wird die Wahl letztlich meist von der Art der zu bewertenden Immobilie beziehungsweise des Grundstücks bedingt. Teilweise kann es vorkommen, dass zur Ermittlung des Verkehrswertes gleich alle drei Verfahren herangezogen werden. Es handelt sich um das Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.
Der Begriff verrät bereits, wie dieses Wertermittlungsverfahren funktioniert. Hierbei werden zur Bestimmung eines möglichen Preises für eine Immobilie oder ein Grundstück die aktuell erzielten Verkaufserlöse vergleichbarer Objekte herangezogen. Basis hierfür ist die Liste mit den Verkaufserlösen, die der ansässige Gutachterausschuss führt. Diese kann eingesehen werden. Dabei gilt natürlich, dass der Wert umso passender ist, je mehr vergleichbare Immobilien oder Liegenschaften (bezogen auf Alter, Gebäudezustand, Ausstattungsstandard) es gibt.
Aus diesem Grund funktioniert das Vergleichswertverfahren dann besonders gut und zuverlässig, wenn eine genügend große Zahl sehr ähnlicher Objekte vorhanden ist. Dies ist häufig bei Eigentumswohnungen in großen Wohnanlagen der Fall. Aber auch Reihenhäuser in entsprechenden Siedlungen kommen hierfür infrage. Ungeeignet ist dieses Verfahren allerdings, wenn es um den Preis für bebaute Baugrundstücke geht. Gerade die klassischen Einfamilienhäuser unterscheiden sich doch meist sehr stark im Hinblick auf Bauweise, Größe, Baujahr, Zustand sowie Innenausbau und Ausstattung. Bei unbebauten Grundstücken hingegen funktioniert das Vergleichswertverfahren bestens.
Beim Sachwertverfahren werden der Wert einer vom Eigentümer selbst genutzten Immobilie sowie des eventuell dazugehörenden Grundstücks gesondert ermittelt. Damit kommt diese Berechnungsform vorwiegend zum Einsatz, wenn es um eine Eigentumswohnung oder ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus geht. Dazu wird der Bodenwert anhand des aktuell geltenden Quadratmeterpreises beziehungsweise Bodenrichtwertkarten ermittelt. Der zweite wichtige Faktor sind die ursprünglichen Bau-, und Herstellungskosten, von denen die vorhandenen Abnutzungserscheinungen abgezogen werden. Im nächsten Schritt werden Bodenwert und Wert des Gebäudes addiert, wodurch sich der vorläufige Sachwert ergibt:
Sachwert des Gebäudes + Bodenwert = vorläufiger Sachwert
Der vorläufige Sachwert des Objektes wird dann noch in Bezug zum jeweiligen Marktgeschehen gesetzt, dafür wird der sogenannte Sachwertfaktor genutzt:
Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor = Verkehrswert
Dabei ist zu beachten, dass ab 2023 wird die Feststellung des Gebäudesachwerts auf Grundlage des Sachwertverfahrens und des Ertragswertverfahrens verändert beziehungsweise angepasst. Demnach sollen zwei weitere Faktoren zur Feststellung des Gebäudesachwerts aufgenommen werden: der Alterswertminderungsfaktor und der Regionalfaktor. Mittels dieser Faktoren können die altersbedingte Abnutzung einer Immobilie aber auch ihre Standortvorteile beziehungsweise Nachteile in die Bewertung einbezogen werden. Allerdings ist die Konsequenz, dass Immobilien und Liegenschaften auf dieser Grundlage um einiges höher bewertet werden können.
Da das Sachwertverfahren sehr anspruchsvoll in der Anwendung ist, sollte man sich hier unbedingt professionelle Unterstützung suchen. So gehen Sie sicher, dass der jeweilige Wert von Immobilie und Grundstück korrekt ermittelt wird und der Verkehrswert am Ende stimmt.
Sind die Immobilien, die verkauft werden sollen, allerdings vermietet, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Handelt es sich also um vermietete Wohnungen, Häuser oder gewerblich genutzte Objekte, ist dieses Verfahren am geeignetsten zur Feststellung des Wertes. Denn im Gegensatz zu den anderen Optionen, bei denen der konkrete Sachwert des Objektes im Zentrum steht, liegt der Fokus hierbei auf dem Kapitalertrag, den eine Immobilie hat. Für dieses Verfahren steht die Frage im Vordergrund, was mit der Immobilie finanziell eingenommen wird.
Das bedeutet, dass Punkte wie Mieteinnahmen, das Mietausfallwagnis, Bewirtschaftungskosten und Zinsen auf die Liegenschaft sowie der sogenannte Vervielfältiger (Restnutzungsdauer in Bezug zum Zinsfaktor) eine zentrale Rolle spielen. Ein häufig vorkommender Fehler beim Ertragswertverfahren ist, die Einnahmen der Miete zu hoch anzusetzen, wodurch sich wiederum ein zu hoher Verkehrswert ergibt. Typischerweise werden potenzielle Mietausfälle, etwa durch Leerstände oder nicht zahlende Mieter, nicht berücksichtigt, was den gesamten Wert verfälschen kann. Insofern sollte man sich am besten professionelle Unterstützung suchen, wenn das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt.
Wer Wert legt auf einen wirklich verlässlichen Verkehrswert für die zu verkaufende Immobilie, sollte idealerweise alle drei Verfahren zur Wertermittlung nutzen.
Egal, ob Sie sich für die Unterstützung durch einen Sachverständigen oder einen kompetenten Makler entscheiden, zu Beginn der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie steht immer eine gründliche Abstimmung. Nehmen Sie sich dafür unbedingt ausreichend Zeit. Zunächst wird der Immobiliengutachter nachfragen, wofür Sie den Verkehrswert benötigen. Je nachdem, wird er bei der Ermittlung unterschiedlich vorgehen. Brauchen Sie ihn für einen Verkauf, reicht meist schon eine erste Einschätzung aus, die deutlich geringere Kosten verursacht.
Geht es dagegen um Streitigkeiten unter Erben oder steht womöglich eine Scheidung im Raum, ist meistens ein schriftliches Gutachten erforderlich, das hieb- und stichfest ist. Entsprechend gründlicher wird dann der Gutachter an die Arbeit gehen und mehr Zeit benötigen. Im nächsten Schritt erfolgt meist eine Besichtigung der Immobilie. Dabei wird der Gutachter nichts auslassen und ganz genau hinschauen. Ihn interessieren alle Faktoren, die sowohl den Wert steigern als auch mindern. Im Zweifelsfall wird er deshalb nochmal nachhaken, ob womöglich ein Wegerecht Dritter an dem Grundstück besteht, ob jemand ein Wohnrecht hat oder Renovierungs- bzw. Sanierungsbedarf besteht.
Zusätzlich zur persönlichen Begehung wird der Gutachter Sie um die Vorlage einiger Dokumente bitten, die er für das Errechnen des Immobilienwertes heranzieht. Wer nicht unnötig Zeit verschwenden will, sollte diese idealerweise direkt parat haben und dem Gutachter die Unterlagen aushändigen. Das spart viel Zeit, denn manche Dokumente müssen bei staatlichen Stellen angefordert werden. Perfekt vorbereitet sind Sie, wenn Sie bei einem Haus diese Unterlagen zur Hand haben:
Geht es dagegen um die Ermittlung des Verkehrswertes einer Wohnung, sieht die Liste der erforderlichen Dokumente etwas anders aus. Hier brauchen Sie zusätzlich folgende Dokumente für die Wertermittlung:
Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, ist darüber hinaus eine Aufstellung der Mieteinnahmen sowie Kopien der aktuellen Mietverträge für das Ertragswertverfahren erforderlich. Kontaktieren Sie in jedem Fall rechtzeitig vor dem Gespräch mit dem Gutachter am besten das Bauamt, Katasteramt und Grundbuchamt. Diese drei Ämter sind die Anlaufstellen, wenn Sie die Unterlagen anfordern wollen. So vorbereitet wird der Gutachter meist problemlos und ohne Verzögerungen den Verkehrswert der Immobilie ermitteln können.
Wer den Verkehrswert seiner Immobilie gerne von einem Fachmann ermitteln lassen möchte, stellt sich natürlich vorab die Frage, welche Kosten er dafür einplanen muss. Eine genaue Summe dafür anzugeben, ist sehr schwierig, da die Preise für ein Gutachten von Stadt zu Stadt ein wenig unterschiedlich ausfallen können. Außerdem kommt es bei den voraussichtlichen Kosten darauf an, für welche Zwecke das Verkehrswertgutachten benötigt wird. Hat ein Gericht das Gutachten angefordert oder benötigt eine Bank die Unterlage, kommt man meist nicht drum herum, einen zertifizierten Bausachverständigen zu beauftragen. Im Durchschnitt ist dann mit Kosten in Höhe von 300 € bis 500 € zu rechnen.
Soll es lediglich um eine grobe Schätzung des Verkehrswertes gehen, können auch Immobilienfachleute um Rat gefragt werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die eigene Immobilie verkauft werden soll oder man den Kauf eines Objektes plant und eine unabhängige Einschätzung wünscht. Teilweise sind im Internet immer wieder Tools zu finden, mit deren Hilfe zumindest ein gewisser Richtwert ermittelt werden kann. Diese sind teilweise sogar kostenlos nutzbar.
Ja, das ist möglich. Allerdings sollten Privatleute davon Abstand nehmen, den Immobilienwert auf eigene Faust ermitteln zu wollen. Für eine Immobilienbewertung ist nicht nur Fachwissen erforderlich, es braucht auch Kenntnis über die Marktsituation, damit am Ende ein fundierter Wert herauskommt. Privatpersonen lassen sich bei einer Immobilienbewertung allzu oft von Emotionen und Wünschen leiten, wobei die „harten Fakten“ leicht aus dem Blick geraten.
Tatsächlich kommt es durchaus häufig vor, dass für die Verkehrswertermittlung ein staatlich zugelassener Immobiliengutachter herangezogen wird. Ein derartiges Verkehrswertgutachten wird meist extra angefordert, etwa wenn Behörden, Gerichte oder Banken im Spiel sind. Diese wünschen ein unabhängiges, objektives Gutachten, das ohne jegliche Gewinnerzielungsabsicht und mit dem erforderlichen Sachverstand erstellt wird. Natürlich können auch Sie einen solchen Gutachter beauftragen, wenn Sie „nur“ einen Verkauf Ihrer Immobilie beabsichtigen. Allerdings sollten Sie vorher die anfallenden Kosten abstimmen.
Verkehrswert durch das Finanzamt festlegen lassen
Bei Schenkung oder Erbschaft wird der Verkehrswert einer Immobilie durch das Finanzamt festgestellt. Dies wird jedoch häufig kritisch gesehen, denn Häuser, die gleichwertig sind, werden gruppiert und einheitlich bewertet. Dadurch werden individuelle Eigenschaften der Immobilien oder aber auch Minderungswerte, wie Abnutzungen, übersehen. Das liegt hauptsächlich daran, dass die Nähe zum Markt fehlt, sodass als Konsequenz die Bemessungsgrundlage oft erhöht wird und Immobilien zu hoch bewertet werden. Dies gilt aber nicht zwangsläufig für jedes Finanzamt.
Die Antwort lautet: Ja, die Gutachter haben einen Einfluss auf den Verkehrswert. Dabei kann es durchaus passieren, dass zwei Gutachter für ein und dasselbe Objekt zu unterschiedlichen Auffassungen kommen. Hier kommt es oft genug auf die vorhandene Erfahrung an, denn es gibt diverse Stellen, an denen ein gewisser Interpretationsspielraum besteht. Nur ein Gutachter, der sich wirklich mit den Gegebenheiten des lokalen Marktes auskennt und weiß, welche Faktoren in diesem konkreten Fall von Bedeutung sind, wird ein verlässliches Ergebnis abliefern.
Ohne ein großes Maß an Fachkenntnis kann es zudem vorkommen, dass Fehler im Wertermittlungsverfahren passieren. Dies kann wiederum das Ergebnis komplett verzerren. Gerade beim Verkehrswert einer Immobilie ist eine umfangreiche Sachkenntnis erforderlich. Deshalb macht es durchaus Sinn, erfahrene Immobilienfachleute zu wählen, die über die entsprechenden Qualifikationen verfügen.
Achten Sie deshalb auch auf entsprechende offizielle Zertifizierungen. Diese können vor späteren Enttäuschungen schützen. Denn nichts ist enttäuschender, als wenn einem ein zu hoher Verkehrswert „vorgegaukelt“ wird. Wird der geschätzte Wert nicht erzielt, ist dies oftmals viel frustrierender, als wenn man bereits von Anfang an von einem wirklich angemessenen Verkehrswert ausgegangen wäre.
Sie klingen recht ähnlich, meinen aber im Endeffekt etwas anderes: Verkehrswert und Verkaufswert. Beide Begriffe werden deshalb häufig durcheinander geworfen und zu Verwirrungen führt, was jedoch vermieden werden sollte. Immerhin handelt es sich um unterschiedliche Dinge, denn der Verkehrswert (oder auch Marktwert) ist der Wert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie (oder von beidem, wenn sie zusammen veräußert werden sollen) zum Tag X. Es handelt sich um einen Schätzwert, der vor allem der Orientierung dient.
Der Verkaufswert (oder Kaufpreis) bezeichnet dagegen die konkrete Summe, für die ein Käufer das Objekt letztlich erwirbt. Dieser Kaufpreis kann durch unterschiedliche Gegebenheiten beeinflusst werden und dadurch vom Schätzwert abweichen. Falls gerade eine große Nachfrage nach entsprechenden Objekten besteht, kann ein höherer Verkaufswert erzielt werden als der Schätzwert. Es geht aber auch andersherum: Befindet sich der Verkäufer eines Objektes gerade in einer Notlage und benötigt schnell Geld, ist er vielleicht bereit, die Immobilie „unter Wert“ zu verkaufen.
Insgesamt zeigt sich, dass der Verkehrswert von Immobilien ein komplexes Thema ist, das eine gründliche Analyse erfordert. Durch die Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie Lage, Zustand der Immobile und aktuellen Marktsituation kann eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts erfolgen. Entsprechend der Immobilienart kann ein passendes Verfahren, wie dem Vergleichswert- oder dem Sachwertverfahren, verwendet werden. Jedoch ist bei vermieteten Immobilien das Ertragswertverfahren sinnvoll.
Eine fundierte Wertermittlung ist entscheidend für einen erfolgreichen Immobilienkauf oder -verkauf. Daher sollten sich sowohl Käufer als auch Verkäufer professioneller Hilfe bedienen, sei es durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler. Diese Experten verfügen über das nötige Fachwissen und die Erfahrung, um eine objektive und genaue Wertermittlung vorzunehmen. Eine genaue Wertermittlung ist unerlässlich, um fundierte Entscheidungen im Immobilienmarkt zu treffen.
Hierbei handelt es sich um den geschätzten Wert, den ein Haus oder eine Wohnung am Tag X besitzt. Dafür werden nicht nur der aktuelle Zustand sowie die Ausstattung berücksichtigt, sondern darüber hinaus sind auch Faktoren wie Angebot und Nachfrage, Lage und vermietet oder nicht von Belang.
Insofern ist die Ermittlung des Verkehrswertes eine sehr komplexe Angelegenheit, die am besten von einem sachverständigen Gutachter vorgenommen werden sollte. Dieser entscheidet dann auch, welches Verfahren sich im jeweiligen Fall am besten für die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie eignet.
Insgesamt werden drei gängige Verfahren zur Wertermittlung genutzt. Neben dem Vergleichswertverfahren sowie dem Sachwertverfahren wird häufig auch auf das Ertragswertverfahren zurückgegriffen. Das Vergleichswertverfahren eignet sich am besten bei Eigentumswohnungen, da hier die Preise vergleichbarer Objekte in Bezug zueinander gesetzt werden. Beim Sachwertverfahren, das vielfach bei bebauten Grundstücken zum Einsatz kommt, werden die Werte sowohl des Bodens als auch der Immobilie ermittelt und addiert. Bei vermieteten Objekten eignet sich am besten das Ertragswertverfahren, um den Verkehrswert zu berechnen. Hier stehen vor allem die Einnahmen im Fokus, die mit einer Immobilie erzielt werden.
Um die konkrete Wertsteigerung einer Immobilie zu ermitteln, ist der Verkehrswert eine gute Orientierungshilfe. So lässt sich leicht vergleichen, inwiefern der Wert im Verhältnis zum Bau bzw. einem älteren Marktwertgutachten angestiegen ist.
Eine Wertsteigerung ergibt sich nicht nur durch eine hochwertige Sanierung einer Immobilie, auch die aktuelle Marktlage hat einen großen Einfluss darauf.
Allerdings gibt es durchaus Faktoren, die den Wert trotz bester Instandhaltung mindern können. Wird etwa in der Nähe eine Schnellstraße gebaut, sinkt der Wert meist deutlich – aus Angst vor einer potenziellen Lärmbelästigung.
Sowohl für Verkäufer als auch für Käufer ist die Frage nach dem aktuellen Verkehrswert einer Immobilie durchaus von Interesse. Beide haben die Möglichkeit, einen Gutachter zu beauftragen, der den konkreten Wert einer Immobilie schätzt. Aber auch wenn ein Gericht oder eine Bank ein solches Gutachten anfordert, stellt sich meist schnell die Frage nach den Kosten dafür. Diese hängen davon ab, welches Gutachten benötigt wird. Ist eine Begutachtung durch einen Bausachverständigen erforderlich, fallen meist Kosten zwischen 300-500 € an.
Die gute Nachricht: Grundsätzlich ist die Gültigkeitsdauer eines Verkehrswertgutachten unbegrenzt. Es gibt allerdings zahlreiche Faktoren, die den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks immer wieder verändern können. Neben Renovierungen, Sanierungen, An- und Umbauten sind dies ebenso Veränderungen der Lage oder schlicht und ergreifend die schwankende Situation von Angebot und Nachfrage.
