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„Dann geh doch einfach zum Immobiliengutachter!“ – so lautet ein häufiger Ratschlag, wenn der Verkauf einer Immobilie ansteht. Doch in welchen Fällen ist ein Gutachten wirklich vonnöten und was umfasst die Tätigkeiten eines Immobiliengutachters genau? Alles Wesentliche über den Beruf Immobiliengutachter, wann sie wichtig sind, wie sie ihre Gutachten erstellen und wie viel dieses kostet, erfahren Sie hier.
Ein Immobiliengutachter, häufig auch Immobiliensachverständiger, ist ein Experte für die unabhängige Bewertung von Immobilienwerten. Bei Verkaufsverhandlungen liefert er Eigentümern eine neutrale Einschätzung des Marktwertes ihrer Immobilie. Ein fundiertes Gutachten, etwa von DEKRA, unterstützt bei der Preisfindung.
Die Hauptaufgabe eines Immobiliengutachters ist die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie gemäß § 194 BauGB. Um diese wirklich verantwortungsvolle Aufgabe bewältigen zu können, benötigt der Sachverständige jede Menge Know-how.
Neben einer großen Menge an Fachwissen in den Bereichen Bauwesen und Architektur muss ein Bausachverständiger oder Immobilienmakler ebenfalls noch eine eine Weiterbildung, zum Beispiel bei der DEKRA oder IHK, absolvieren.
Insofern handelt es sich beim Immobiliengutachter nicht um eine klassische Ausbildung und damit einen Ausbildungsberuf, sondern die meisten Gutachter waren lange Zeit zum Beispiel als Makler oder Architekten im Immobilienwesen tätig. Denn umfangreiche Praxiserfahrung ist in diesem Beruf eine absolute Notwendigkeit.
Ein vereidigter Gutachter für Immobilien ist ein Fachmann, der von der Industrie- und Handelskammer oder der DEKRA auf seine Fähigkeiten und Kenntnisse hin geprüft wurde und nach seinem Bestehen von der IHK seinen Titel verliehen bekommen hat.
Daneben gibt es noch staatlich anerkannte Immobiliengutachter und freie Gutachter. Letztere haben nicht immer eine DEKRA oder IHK Qualifikation und ihr Gutachten wird vor Gericht nicht anerkannt. Der Begriff Gutachter ist nicht als Berufsbezeichnung geschützt, weshalb es hier in der Qualität große Unterschiede geben kann.
Insofern macht es Sinn, sich nach den konkreten Qualifikationen und der genauen Berufsbezeichnung des Bausachverständigen oder Gutachters zu erkundigen, wenn Sie einen erfahrenen Immobiliengutachter suchen.
Ein Immobiliengutachten kann bei mehreren Gelegenheiten wichtig oder sogar unbedingt erforderlich sein. Typischerweise bekommt ein solches Gutachten beim Kauf und Verkauf einer Immobilie große Bedeutung.
Die eigentliche Leistung des Immobiliengutachters ist es hierbei, den Wert der Sache zum jeweiligen Zeitpunkt zu ermitteln – basierend auf Daten, Zahlen, Fakten und ganz ohne Emotionen. Gutachter werden beim Kauf meist nur dann hinzugezogen, wenn der Immobilienwert unklar ist und es zudem um größere Summen geht.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Darüber hinaus wird häufig auch dann auf Gutachter zurückgegriffen, wenn es darum geht, Vermögenswerte in getrennten Partnerschaften oder in Erbgemeinschaften zu verteilen. Ihr unabhängiges Gutachten soll insofern helfen, Streitigkeiten bei zum Beispiel einer Scheidung zu vermeiden, sodass sich niemand benachteiligt fühlt. Dazu erstellt der Sachverständige ein Immobiliengutachten, das als Basis dient, wenn Erbschafts- und Schenkungssteuern nach dem Verkehrswert zu berechnen sind.
Auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wird häufig ein gerichtlich bestellter Immobiliengutachter hinzugezogen, der dem Gericht beratend zur Seite steht. Des Weiteren werden auch im Falle einer Zwangsvollstreckung die Dienste eines Immobiliengutachters in Anspruch genommen.
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Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung kann drei unterschiedliche Verfahren nutzen, um ein Immobiliengutachten zu erstellen. Dabei kommt es auch darauf an, ob der Kunde nur ein Kurzgutachten benötigt oder ein Vollgutachten.
Das sogenannte Sachwertverfahren eignet sich besonders, wenn es um den Wert von Häusern geht, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Aber auch bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen oder bei Industriegebäuden und Bahnhöfen kommt meist dieses Verfahren zum Einsatz. Faktoren wie das Baujahr und die Abnutzung des Gebäudes fließen mit in die Bewertung ein.
Hierbei geht der Immobiliengutachter wie folgt vor: Zuerst ermittelt er den Wert des Grundstücks anhand der ortsüblichen Werte. Im nächsten Schritt berechnet er den vorläufigen Sachwert der Immobilie. Hierzu zieht er von den Herstellungskosten die durch das Alter entstandene Wertminderung ab. Nun wird der vorläufige Sachwert noch mit dem sogenannten Marktanpassungsfaktor multipliziert.
Wie der Name schon sagt bezieht sich das Vergleichswertverfahren auf vergleichbare Immobilien. Bei dieser Art der Immobilienbewertung wird in der Regel der Wert einer Eigentumswohnung, eines Reihenhauses, einer Doppelhaushälfte oder eines unbebauten Grundstücks unter mehreren ähnlichen ermittelt. Basierend auf den bislang hierfür erzielten Verkaufspreisen (über die öffentliche Listen geführt werden) wird letztlich rückgeschlossen auf den Wert des betreffenden Objektes.
Diese Methode der Immobilienbewertung bezieht sich hauptsächlich auf Immobilienerträge oder anders ausgedrückt: Diese Variante kommt zum Einsatz, wenn Immobilien vermietet oder verpachtet sind. Der Wertberechnung liegt die Summe der Barwerte zugrunde, die bei dieser Immobilie als künftige Einnahmen zu erwarten sind.
Typische Beispiele, bei denen das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt, sind Mietshäuser und vermietete Bürogebäude. Das Gutachten greift in diesem Fall auf Werte zurück wie Lage, Mietpreis, Größe und Bodenwert.
| Verfahren | Eignung für | Vorgehen |
|---|---|---|
| Sachwertverfahren | Eigengenutzte Häuser, Denkmalimmobilien, Industriegebäude, Bahnhöfe | Grundstückswert ermitteln, Sachwert berechnen, Faktoren zur Marktanpassung anwenden |
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Reihen-/Doppelhäuser, unbebaute Grundstücke | Rückgriff auf Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien, ermittelt aus öffentlichen Listen |
| Ertragswertverfahren | Vermietete-/verpachtete Immobilien (Mietshäuser, Bürogebäude) | Bewertung basierend auf Barwert der zu erwartenden Einnahmen, Einbeziehung von Lage, Miete, Größe, Bodenwert |
Tatsächlich ist in der Realität eine strikte Trennung der Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie meist jedoch gar nicht möglich. In der Regel werden die Verfahren bzw. einige der Verfahren miteinander kombiniert, um so dem Wert der Immobilie am besten gerecht zu werden. Dies ist mit allen Verfahren problemlos möglich.
Wie ein Immobiliengutachter bei seiner Tätigkeit genau vorgeht, ist recht individuell und hängt natürlich immer auch von der Art der jeweiligen Immobilie ab. Grundlegend ist dabei, dass sich ein Sachverständiger für Immobilienbewertung zunächst einmal einen möglichst ausführlichen Überblick über das jeweilige Objekt verschaffen muss.
Immobiliengutachter nutzen oft eine Kombination von Bewertungsverfahren, um den genauesten Wert einer Immobilie festzustellen. So werden sowohl bauliche Details als auch Marktfaktoren adäquat berücksichtigt und ein realistisches Wertbild erzeugt.
Dazu zählen vor allem der bauliche und technische Zustand der Immobilie. Baumaterial, Konstruktion, der Zustand von Rohren und Elektroleitungen und technische Ausstattung wie Heizung oder Dacheindeckung sind preisentscheidend. Auch der Zustand von Kellern, Gebäudehüllen, Außenanlagen und etwaigen Nebengebäuden fließt in die Bewertung ein. Sollten am Haus Feuchtigkeitsschäden vorhanden sein, können diese den Preis erheblich mindern.
Letztlich sind die folgenden sechs Punkte die Eckpfeiler, auf denen ein Immobiliengutachten basiert:
Um ein angemessenes Gutachten für eine Immobilie zu erstellen, ist eine Begehung vor Ort unbedingt erforderlich. Nur so kann sich der Immobiliengutachter ein wirklich umfassendes Bild machen und den Wert realistisch ermitteln. Die Vielzahl der zu beachtenden Faktoren macht die Aufgabe ohnehin schon äußerst komplex.
Immobiliengutachter sowie Immobilienmakler können zwei Arten von Gutachten erstellen: Kurzgutachten und Vollgutachten bzw. Verkehrswertgutachten. Beide Arten unterscheiden sich erheblich in Bezug auf Umfang und auch im Hinblick auf den Zweck der Erstellung.
Ein Kurzgutachten kann von einem Immobiliengutachter oder auch Immobilienmakler erstellt werden und enthält eine kurze Beschreibung des Hauses oder des Grundstücks sowie Erläuterungen zu bestimmten Wertfaktoren.
Diese Art der Immobilienbewertung ist dann sinnvoll, wenn ein Haus verkauft werden soll oder sich der Eigentümer aus reinem Interesse über den Wert der eigenen Immobilie einen Überblick verschaffen möchte. Beispielsweise um sich über eine mögliche Wertsteigerung zu informieren.
Außenvor bleiben beim Kurzgutachten jedoch die Wohnflächenberechnung sowie der Grundbuchauszug. Ein Kurzgutachten hat ein Umfang von ca. 25 bis 30 Seiten und ist damit wesentlich günstiger als ein Marktwertgutachten (Vollgutachten). Kurzgutachten werden bei rechtlichen Streitigkeiten allerdings nicht anerkannt, was man im Hinterkopf behalten sollte.
Deutlich umfangreicher – und insofern natürlich auch kostspieliger – ist das sogenannte Vollgutachten, welches auch gerne Marktgutachten oder Verkehrswertgutachten genannt wird. Allerdings ist ein Vollgutachten beim Wohnungs- oder Hausverkauf nicht zwingend erforderlich. Der Vorteil dieser Art der Immobilienbewertung liegt darin, dass ein solches umfassendes Marktgutachten von Behörden und Gerichten anerkannt und als Nachweis akzeptiert wird.
Meist ist ein Vollgutachten mit seiner umfassenden Immobilienbewertung lediglich im Falle eines Streits um Erbschaftsanteile oder einer Scheidung sinnvoll. Im Regelfall wird dies bei Bedarf von der öffentlichen Stelle ausdrücklich angefordert.
Der Umfang eines Vollgutachtens beträgt mindestens 30 Seiten und die Anfertigung dieses Schriftstücks kann über zwei Wochen dauern. Für die Erstellung eines Vollgutachtens in Bezug auf Erbschaftsanteiel oder Scheidung sollte ein vereidigter Gutachter für Immobilien beauftragt werden.
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Es ist rechtlich nicht verbindlich geregelt, was in einem Immobiliengutachten stehen muss. Es gibt wichtige Punkte, die jedoch in keinem Gutachten fehlen sollten:
Bei einem Vollgutachten fürs Gericht sind die Angaben darüber hinaus mit Dokumenten und Bildern zu belegen.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Zwischen Erben kann es leicht zu Streitigkeiten kommen, wenn es um Immobilienbesitz geht. Um so etwas von vornherein zu entschärfen, kann ein Immobiliengutachten ausgesprochen hilfreich sein. So schafft man gewissermaßen neutrale Tatsachen.
Durch einen Gutachter gibt es eine objektive Einschätzung des Wertes und damit weiß jeder Erbe, wie hoch sein Erbanteil wirklich ist. Dies ist umso sinnvoller, da mit geerbten Objekten meist auch zahlreiche Emotionen verknüpft sind, die eine Immobilie möglicherweise gefühlsmäßig deutlich wertvoller erscheinen lassen, als sie tatsächlich ist. Ein “Klassiker” ist hier das eigene Elternhaus.
Da ein Vollgutachten ein gerichtsfestes Gutachten ist, sollte dieses bei Erbangelegenheiten eigentlich immer angefertigt und zugrunde gelegt werden. Wer die Hausgutachten Kosten trägt und wie hoch oder niedrig es ausfällt, hängt dabei maßgeblich vom Anlass der Gutachterberatung und dem Wert der zu begutachtenden Immobilie ab.
Dies ist ein Fall, bei dem typischerweise Fragen auftauchen: Wer muss die Kosten übernehmen, wenn das Gericht ein Gutachten möchte? Dies ist umso interessanter, da hierbei durchaus höhere Summen anfallen können. Schließlich legt ein Gericht meist nicht nur Wert darauf, ein Vollgutachten zu erhalten, sondern fordert auch echte Experten an.
Hierbei gilt: Wird das Sachverständigengutachten von einem Gericht eingeholt, ist die Partei, die das unabhängige Beweisverfahren einleitet oder im Hauptverfahren die Beweislast trägt, verpflichtet, eine Vorabgebühr für das Sachverständigengutachten zu zahlen.
Im Klartext: Gegebenenfalls muss man tatsächlich in Vorleistung gehen. Über die endgültige Gebührenverteilung entscheidet das Gericht in einer abschließenden Entscheidung, es sei denn, die Parteien haben die Gebührenverteilung zuvor im Wege eines Vergleichs vereinbart.
Wer eine Immobilienbewertung durch einen Makler oder Immobiliengutachter beauftragt, sollte zum Termin einige Dokumente bereithalten. Gerade wenn man das Gutachten möglichst schnell in den Händen halten möchte, macht es Sinn, dem Gutachter nach Möglichkeit direkt alle benötigten Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Eventuelle Nachforderungen “fressen” schlicht und ergreifend Zeit.
Für ein Kurzgutachten sind weniger Dokumente erforderlich als für ein vollumfängliches Gutachten. Sollten einige Unterlagen nicht mehr zur Verfügung stehen, dann sind diese bei den entsprechenden Behörden gegen eine Gebühr zu beantragen. Die wichtigsten Dokumente, die der Sachverständige für eine Bewertung benötigt:
Bei Mietobjekten ist zusätzlich ein Miet- bzw. Pachtvertrag inklusive aller Nebenabrechnungen zur Bewertung der Immobilie erforderlich.
Die Frage, was ein Gutachter kostet, ist nicht pauschal zu beantworten. Bis 2009 waren die Kosten tatsächlich bundesweit einheitlich, denn Sachverständige waren gehalten, ihre Leistungen nach § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abzurechnen.
Seitdem dies jedoch abgeschafft wurde, sind die Hausgutachten-Kosten letztlich frei verhandelbar – mit allen Vor- und Nachteilen. Preisentscheidend ist zum Beispiel, ob per Stunde abgerechnet wird oder pauschal.
In der Regel ist es von Vorteil, mit dem Sachverständigen ein pauschales Honorar für ein Hauswert-Gutachten zu vereinbaren. Clevere Rechner vermeiden möglichst eine Abrechnung auf Stundenbasis.
Der konkrete Preis hängt von Art und Umfang des Gutachtens ab. Für ein Kurzgutachten, das nur wenige Seiten umfasst und lediglich einen groben Orientierungswert angibt, muss ein Immobilienbesitzer mit ca. 200-1.000 € rechnen. Der Durchschnittswert liegt hier bei rund 500 €.
In deutlich anderen Preisregionen bewegt man sich, wenn ein gerichtsfestes Vollgutachten benötigt wird. Hierbei handelt es sich schließlich um ein Dokument mit einem Umfang von 20-30 Seiten und einer umfangreichen Dokumentation im Anhang.
Diese Expertise schlägt mit entsprechenden Kosten zu Buche: In so einem Fall belaufen sich die Hausgutachten-Kosten auf 0,5 bis 1 % des Verkehrswertes der betreffenden Immobilie. Bei sehr großen oder besonders sanierungsbedürftigen Immobilien gehen die Kosten leicht auf bis zu 1,5 % des Verkehrswertes hoch, da hier deutlich mehr Faktoren zu berücksichtigen sind. Wer seine Immobilie nur zu privaten Zwecken schätzen lassen möchte, kann mit einem Kurzgutachten Geld sparen.
Das Honorar eines Immobiliengutachters setzt sich aus mehreren Punkten zusammen:
Ein Sachverständiger für Immobilien trägt eine große Verantwortung. Gutachten müssen immer vom Sachverständigen nach seinem besten Wissen und seiner Überzeugung erstellt werden. Ist das Gutachten fehlerhaft, hat dies gravierende Konsequenzen für den Sachverständigen. Die Sachverständigenverantwortung erstreckt sich auf Feststellungen und Berichte.
In so einem Fall haftet er nämlich nicht nur gegenüber dem Auftraggeber, sondern auch gegenüber Dritten. Sachverständige haben eine objektive Sorgfaltspflicht, die auch Dritten zugutekommt.
Grundlegend lässt sich sagen, dass ein Sachverständiger Schadensersatz leisten muss. Insbesondere die Erstellung eines fehlerhaften Immobiliengutachtens kann zu Fehleinschätzungen beim Hausverkauf führen, schließlich verlässt sich der Verkäufer auf das Urteil des Immobiliengutachters. Durch ein unzutreffendes Gutachten kann insofern ein bedeutender finanzieller Schaden entstehen.
Obwohl der im Gutachten angegebene Wert nach bestem Wissen und Gewissen des Sachverständigen ermittelt wurde, stimmen dieser und der später realisierte Verkaufspreis oft nicht überein. Dies sorgt vielfach für Irritationen, weil davon ausgegangen wird, dass Verkehrswert und Verkaufswert doch eine Sache sein müssten. Tatsächlich handelt es sich hierbei um zwei unterschiedliche Werte.
Das Immobiliengutachten ist eine wichtige Grundlage für die Bestimmung eines angemessenen Angebotspreises für einen Wohnungs- oder Hausverkauf. Angebot und Nachfrage sowie die jeweiligen Marktgegebenheiten spielen jedoch immer eine Rolle im Hinblick darauf, welcher Verkaufspreis letztlich erzielt werden kann.
Der vom Immobiliengutachter ermittelte Verkehrswert ist nicht zwingend identisch mit dem späteren Verkaufspreis. Angebot, Nachfrage und Marktbedingungen beeinflussen den tatsächlichen Verkaufswert. Ein fundiertes Gutachten hilft jedoch, den Angebotspreis realistisch zu gestalten und zu niedrige Verkaufspreise zu vermeiden.
Insofern ist ein ermittelter Verkehrswert nicht automatisch dem späteren Verkaufspreis gleichzusetzen. Trotzdem sollte man als Verkäufer eine Immobilie stets zumindest ein Kurzgutachten erstellen lassen. Denn ohne professionelle Bewertung passiert es leicht, dass eine Immobilie zu günstig angeboten und verkauft wird.
Heutzutage findet sich ein qualifizierter Gutachter am einfachsten über das Internet. Bevor man sich aber für einen Gutachter entscheidet, lohnt es sich, die Makler Bewertungen anzusehen. Die Industrie und Handelskammer ist ebenfalls ein guter Ansprechpartner bei der Suche nach einem Gutachter für Haus und Grundstück.
Auch im Branchenverzeichnis finden sich Immobiliengutachter in der jeweiligen Region. Natürlich können Sie sich darüber hinaus direkt an die Fachverbände wenden, die Listen von qualifizierten Immobiliensachverständigen führen. Hier sind etwa der Verband Deutscher Immobilien Sachverständiger (VDIS) sowie der Immobilienverband (IVD) zu nennen.
Haben Sie eine Vorauswahl getroffen, macht eine Prüfung der Qualifikationen, der genauen Berufsbezeichnung und Zertifizierungen des Gutachters oder Immobilienmaklers sinn. Passen diese zu Ihren Anforderungen?
Achten Sie unbedingt auch auf ein professionelles Erscheinungsbild (z.B. der Webseite) und darauf, ob der Gutachter die geforderten Vorgaben erfüllen kann, beispielsweise wenn die Verwendung einer bestimmten Methode zur Immobilienbewertung unbedingt erforderlich ist.
Durch ein Gutachten gewinnen Käufer und Verkäufer von Immobilien an Sicherheit. Zudem sorgen Immobiliengutachter für Klarheit, wenn es um Erbbaurechte oder Erbschaftssteuerbeträge geht. Auch beim Wohnungs- oder Hausverkauf im Scheidungsfall können Immobilienexperten eine faire und gerichtserprobte Kalkulationsgrundlage sicherstellen.
Vor allem beim Verkauf oder Kauf eines Eigenheims ist es besser, nicht auf eine Immobilienbewertung zu verzichten. Wertgutachten haben den Vorteil, dass sie die Kaufpreisvorstellung von Immobilienbesitzern unterstützen.
Fazit: Immobiliengutachter sind unverzichtbare Fachexperten, die für eine unparteiische und fachkundige Bewertung von Immobilienwerten sorgen. Ihr Einsatz ist besonders bedeutend bei Transaktionen, Erbangelegenheiten, gerichtlichen Auseinandersetzungen und der fairen Aufteilung von Vermögenswerten.
Sie nutzen etablierte Verfahren, um präzise Marktwertgutachten zu erstellen, wobei sie zwischen schnelleren Kurzgutachten und umfassenderen Vollgutachten differenzieren können. Die Auswahl eines qualifizierten Immobiliengutachters ist entscheidend für die Zuverlässigkeit des Gutachtens, und es sollten dessen Qualifikation und Erfahrung geprüft werden.
Die Kosten variieren und sind teilweise verhandelbar, und letztendlich trägt ein Gutachten dazu bei, Sicherheit und Transparenz in den oft emotionalen Prozess des Immobilienhandels zu bringen.
Es ist keine Pflicht, ein Immobiliengutachten beim Verkauf einer Immobilie erstellen zu lassen. Zwar könnte der Hausverkäufer den Wert selbst schätzen oder eine Online-Berechnung in Anspruch nehmen, aber die errechneten Marktwerte sind oft falsch, wenn Fachwissen und Marktkenntnisse fehlen. Steht der Verkauf eines Eigenheims an, sollte daher ein Kurzgutachten bei einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Immobiliengutachter in Auftrag gegeben werden. Das ist kostengünstiger als ein gerichtlich beglaubigtes Vollgutachten und bietet eine fundierte und verlässliche Verhandlungsgrundlage.
Ja. Es gibt einerseits das Kurzgutachten und andererseits ein Vollgutachten. Kurzgutachten sind vor Gericht nicht gültig, reichen aber für einen einfachen Hausverkauf völlig aus. Detaillierter und teurer ist ein Vollgutachten. Dieses wird beispielsweise in gerichtlichen Auseinandersetzungen, bei gesellschaftsrechtlichen Erwägungen sowie Steuerfragen angefordert.
Die Kosten richten sich nach dem Umfang des Gutachtens und nach der Größe der Immobilie. Bei einem Vollgutachten sollten 1.500 € und mehr einkalkuliert werden.
Vor Gericht bei Erbstreitigkeiten wird ein gerichtstaugliches Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) benötigt.
Eine Immobilie ist nur dann seriös zu bewerten, wenn der Immobiliensachverständige sie in der Realität sieht. Es gibt auch Gutachter, die Immobilienbewertungen ohne Ortstermin auf Basis von Unterlagen erstellen. Das ist allerdings keine seriöse Arbeitsweise.
