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Grundstückswert ermitteln: Was ist mein Grundstück wert?

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
23. Okt 2024 / 20 Min. Lesezeit

Vor dem Verkauf eines Grundstücks sollte man sich als Verkäufer zunächst ein realistisches Bild über den Wert seines Grundstücks machen. Daher sollte im Fall eines Kaufes oder Verkaufes zuerst der Grundstückswert ermittelt werden. Erfahren Sie in diesem Artikel, wie bei einer Grundstücksbewertung vorgegangen wird, wie Sie einen passenden Verkaufspreis und damit Quadratmeterpreis festlegen, warum der Bodenrichtwert so wichtig für die Berechnung ist und welche entscheidenden Fallstricke es dabei gibt.

Was ist der Grundstückswert?

Es gibt bei der Definition des Grundstückswertes zwei unterschiedliche Varianten. Einige verstehen darunter den Wert eines unbebauten Grundstücks, der auch als „reiner Bodenwert“ bezeichnet wird.  Bei der Ermittlung des Bodenwerts wird nicht berücksichtigt, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Andererseits kann unter dem Grundstückswert auch um den Bodenwert inklusive der Bebauung handeln. Diese Definition steht auch in §78 des BewG (Bewertungsgesetzes), demzufolge das der Grundstückswert den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlage umfasst.

Unterschied Grundstückswert und Grundstückspreis

Bei dem Grundstückswert handelt es sich um einen geschätzten Wert, der durch verschiedene Bewertungsverfahren ermittelt wird und oft als Grundlage für steuerliche und finanzielle Entscheidungen dient. Im Gegensatz dazu ist der Grundstückspreis der tatsächliche Betrag, zu dem ein Grundstück auf dem Markt verkauft wird. Der Grundstückswert kann von Experten, wie Gutachtern, bestimmt werden und berücksichtigt unterschiedliche Faktoren. Der Grundstückspreis hingegen wird durch Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflusst und kann daher von dem geschätzten Grundstückswert abweichen.

Grundstückswert: verschiedene Grundstücksarten

Für den Grundstückswert ist entscheidend, wie sich das Grundstück nutzen lässt. Dafür gibt es in Deutschland drei verschiedene Kategorien, in die die Grundstücke eingeteilt werden. Diese Kategorien sind auch Entwicklungsstufen, denn je weiter ein Grundstück nutzbar ist, desto höher ist sein Wert. Die Kategorien lauten:

  • Bauerwartungsland
  • Rohbauland
  • Bauland

Sowohl Bauerwartungsland als auch Rohbauland sind beide nicht bzw. noch nicht erschlossen. Sprich: Hier besteht noch keine Wasserverfügbarkeit, kein Anschluss an Kanalisation, Trinkwasser- sowie Energieversorgung. Dies gilt ebenfalls für eine Verkehrsanbindung. Der Unterschied zwischen beiden ist, dass für das Bauerwartungsland noch keine Bebauung geplant ist.

Im Gegensatz zu Bauerwartungsland und Rohbauland ist das Bauland bereits erschlossen. Daher fällt der Grundstückswert für Bauland in der Regel auch deutlich höher aus. Die vierte Art von Grundstück ist ein bereits bebautes Areal, beispielsweise ein Stück Land, auf dem ein Wohn- oder Geschäftshaus sowie gegebenenfalls Anbauten errichtet wurden. In diesem Fall ist die Bezeichnung Grundstück also deutlich umfassender.

Wo erfahre ich die Grundstücksart?

Die Art eines Grundstücks kann im Bebauungsplan nachgesehen werden. Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um ein behördliches Dokument, das die Nutzung von Grundstücken regelt. Er legt fest, wie Flächen genutzt werden dürfen und definiert Bauvorschriften wie Gebäudestandorte, Höhen und Abstände. Somit dient er der geordneten städtebaulichen Entwicklung und stellt sicher, dass Bauvorhaben mit den Planungszielen der Gemeinde übereinstimmen.

Wiese mit digitalem Haus-Modell

Faktoren des Grundstückswerts

Der Grundstückswert steht in engem Zusammenhang mit folgenden Faktoren:

Bebaubarkeit der Grundstücksfläche

Diese wird anhand der bereits vorgestellten Kategorien gemessen. Dabei gilt, dass Grundstück, das als Bauland freigeben wurde, mehr wert ist, als ein Bauerwartungsland.

Lage des Grundstücks

Die Grundstückslage wird in zwei Arten unterschieden: Zum einen in die Makrolage, in die die Anbindung an die Infrastruktur und wirtschaftliche Stärke der Region einbezogen wird. Zum anderen in die Mikrolage, bei der die lokale Versorgung mit Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Ärzten, Apotheken, Schulen, kulturellen und gastronomischen Angeboten und Umwelteinflüsse wie Lärmbelästigung und Luftverschmutzung, eine Rolle spielen.

Grundstückszuschnitt und -größe

Die Grundstücksgröße beeinflusst den Grundstückswert erheblich, da beispielsweise in einer dicht bebauten, städtischen Gegend ein größeres Eckgrundstück wertvoller sein kann als ein schmales Grundstück, das von allen Seiten dicht umbaut ist.

Erschließungsgrad

Hierbei gilt, dass je weniger ein Grundstück erschlossen ist, desto niedriger ist sein Wert. Zur Erschließung eines Grundstücks zählen Anschluss an das Frisch- und Abwassernetz, die Strom- und Gasversorgung sowie das Telefon- und Kabelfernsehnetz. Ist dies noch nicht vorhanden, können Erschließungskosten und eine zusätzliche Gebühr anfallen, die jede Gemeinde individuell festlegt.

Bodenbeschaffenheit

Die Beschaffenheit des Bodens ist entscheidend dafür, wie ein Grundstück genutzt werden kann. Ist er zum Beispiel dafür geeignet, um ein Haus darauf zu errichten, oder fruchtbar genug für landwirtschaftliche Zwecke? Auch mögliche Belastungen, wie chemische oder giftige Stoffe, fallen in diese Kategorie und können den Grundstückswert negativ beeinflussen.

Eigenheiten des Grundstücks

Zu den Grundstückseigenheiten zählt nicht nur, ob es nach sonnig gelegen ist und ob sich Straßen oder Bahnstrecken in unmittelbarer Nähe befinden, sondern auch, ob auf dem Grundstück eine Grundschuld oder Rechte Dritter, wie Weg- oder Nießbrauchrecht, vermerkt sind.

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Die Verfahren zur Grundstücksbewertung

Im Allgemeinen kommen bei der Grundstücksbewertung diese vier Bewertungsmethoden zur Anwendung:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertrags- und Sachwertverfahren
  • Residualwertverfahren
  • Wertermittlung mittels Bodenrichtwerten

Auf die Wertermittlung mittels Vergleichswertverfahren wird vor allem bei unbebauten Grundstücken gerne zurückgegriffen. Bei dieser Methode werden Verkäufe von vergleichbaren Grundstücken betrachtet und hieraus der Grundstückswert abgeleitet. Das Ertrags- und das Sachwertverfahren kommen dann zum Einsatz, wenn es um die Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten Grundstücken als Ganzes (Grundstück + Immobilie) geht. Auch wenn es hierbei um ein “Komplettpaket” geht, so werden dennoch die einzelnen Bestandteile gesondert betrachtet.

Beim Ertragswertverfahren liegt das Hauptaugenmerk dagegen auf den Einnahmen, die mit einem Grundstück bzw. einer Immobilie erwirtschaftet werden können. Als Grundstückswert wird der reine Bodenwert angesetzt. Beim Sachwertverfahren geht man ähnlich vor. Allerdings wird der Wert der Immobilie aus dem reinen Sachwert des Gebäudes abgeleitet.

Das Residualwertverfahren

Beim Residualwertverfahren (oder auch Bauträgerkalkulation) wird der Wert eines Grundstücks damit gleichgesetzt, welchen Gewinn man mit ihm in Zukunft erzielen könnte. Ein ganz entscheidender Faktor ist bei diesem Verfahren daher der Bebauungsplan für das Grundstück. Er gibt an, welche bauliche Nutzung möglich ist – privat, gewerblich, welche Geschossflächenzahl etc. Aus den voraussichtlichen Baukosten sowie dem erzielbaren Gewinn ergibt sich dann wiederum der Grundstückswert.

Wiese mit Rabatt-Schild

Mit dem Bodenrichtwert zum Bodenwert

Ein ganz entscheidender Faktor bei der Grundstücksbewertung ist der sogenannte „Bodenrichtwert“, welcher den durchschnittlichen Lagewert des Bodens eines bestimmten Gebietes bestimmt. Erst mit Hilfe dieses Wertes kann der eigentliche Bodenwert berechnet werden. Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen Durchschnittswert von Grund und Boden aus tatsächlichen Kaufpreisen in einer bestimmten Bodenrichtwertzone, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und veröffentlicht. Die sogenannte Bodenrichtwertzone kann ein Stadtteil, ein Stadtviertel oder ein Landkreis sein.

Aufgaben des Gutachterausschusses

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat zwei wichtige Aufgaben: Einerseits sammelt er gemäß Baugesetzbuch alle erzielten Kaufpreise für Immobilien und Grundstücke und analysiert diese. Außerdem ermittelt und veröffentlicht er die Bodenrichtwerte bzw. Lagewerte in Form von Bodenrichtwertkarten. Der Ausschuss soll sicherstellen, dass sämtliche Grundstücksbewertungen fair und zum korrekten Marktwert vorgenommen werden. Die geführten Daten sind wiederum die Basis für Verkehrswertgutachten durch Immobiliengutachter sowie Kaufpreise.

Örtlicher Bodenrichtwert

Wer sich für den örtlichen Bodenrichtwert interessiert, der in seiner Stadt, Gemeinde oder Region für ein bestimmtes Stück Land gilt, kann sich leicht darüber informieren. Denn die Werte sind in öffentlich zugänglichen Bodenrichtwertkarten bzw. Bodenrichtwerttabellen vermerkt, die vom Gutachterausschuss für jedes Bundesland regelmäßig herausgegeben werden. Über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D kann man schnell grundlegende Informationen für eine realistische Grundstücksbewertung in den verschiedenen Bundesländern abrufen. Einfach den gesuchten Ort angeben, dann das gewünschte Jahr sowie die Nutzungsart – schon bekommt man die Werte angezeigt.

Soll es detaillierter sein, macht es durchaus Sinn, die regionale Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu kontaktieren. Der Grundwert einer Stadt kann übrigens ebenfalls verwendet werden, um ihre Attraktivität als Ort zum Leben, Arbeiten oder Investieren zu bestimmen. Hamburg und Erfurt spielen eine zentrale Rolle für den Immobilienmarkt, ihr Bodenwert wird vielfach als Maßstab genommen.

So ermittelt man den Grundstückswert

Die maßgebliche Größe, um den Verkehrswert  eines Grundstücks zu ermitteln, ist der Bodenrichtwert. Hierbei handelt es sich um den Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Boden in einer bestimmten Gegend, für die ähnliche Faktoren angesetzt werden können. Die Grundlage für die eigentliche Formel zur Ermittlung des Bodenwertes ist relativ simpel. Sie lautet:

Bodenwert = Bodenrichtwert (pro Quadratmeter) x vorhandene Fläche

Eine weitere Möglichkeit ist die sogenannte Bauträgerkalkulation, mit der der Grundstückswert in drei Schritten berechnet werden kann. Dabei wird zuerst die maximal bebaubare Grundstücksfläche berechnet: Maximal bebaubare Wohnfläche x Geschossflächenzahl. Dann wird die erwartete Quadratmeterzahl anhand des Prozentsatzes der begründbaren Wohnfläche bestimmt. Und zuletzt wird der Verkauferlös bestimmt: Begründbare Wohnfläche (qm) x Verkaufspreis Neubauwohnung (€/qm)

Allerdings ist das Ergebnis dann noch nicht gleich der Verkehrswert des Grundstücks. Dieser weicht in der Praxis häufig vom Bodenwert um 10–20 % nach oben oder nach unten ab. Dies ist meist der aktuellen Marktsituation oder den bereits genannten Faktoren geschuldet. Um den Verkehrswert eines Grundstücks verlässlich zu beurteilen, sind umfangreiche Marktkenntnisse erforderlich. Aus diesem Grund sollte eine Grundstücksbewertung von einem sachverständigen Gutachter, ermittelt werden.

Für viele Leute ist der Bodenwert das Maß der Dinge. Sie unterschätzen aber, wie wichtig Angebot und Nachfrage sind, wenn es um den tatsächlich erzielbaren Wert eines Grundstücks geht. Stefan Sieger Stefan Sieger Geschäftsführer Sieger & Sieger Immobilienexperten
Ausschuss berät über Grundstücksbewertung

Wann sollte ich ein Grundstück bewerten lassen?

Es gibt viele Gründe, ein Grundstück bewerten zu lassen. Zu den häufigsten zählen die folgenden drei Fälle:

Beim geplanten Verkauf

Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, sollten Sie dessen Wert unbedingt im Voraus ermitteln lassen. Nur so kennen Sie den Verkehrswert und können einen angemessenen Angebotspreis festlegen. Egal, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt, Eigentümer sollten den Wert pro Quadratmeter kennen.

Bei einer Scheidung

Viele Ehepaare entscheiden sich bei einer Trennung dazu, ein gemeinsam erworbenes Grundstück zu verkaufen und den Erlös zu teilen. Alternativ kann ein Partner das Grundstück behalten und den anderen auszahlen. In beiden Fällen ist eine Bewertung des Grundstücks notwendig.

Bei einer Erbschaft

Wenn man ein unbebautes Grundstück erbt, hat man nicht immer vor, darauf zu bauen. Ist das geerbte Grundstück bebaut, passt die Immobilie oft nicht zum Lebensstil der Erben, sei es wegen der Entfernung oder weil sie bereits eine eigene Immobilie besitzen. Daher entscheiden sich Erben häufig für den Verkauf und lassen das Grundstück zuvor professionell bewerten.

Wie kann der Eigentümer den Wert seines Grundstücks ermitteln?

Falls Sie sich aus Neugier fragen: „Was ist mein Grundstück wert?“, können Sie eine einfache Grundstücksbewertung selbst durchführen. Zunächst müssen Sie die Größe Ihres Grundstücks kennen, die im Grundbuch oder im Kaufvertrag vermerkt ist. Die aktuellen Bodenrichtwerte erhalten Sie beim Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt Ihrer Gemeinde oder Stadt. Für eine grobe Schätzung des Grundstückswerts können Sie diese Formel verwenden: Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl = Grundstückswert.

Wer kann den Grundstückswert ermitteln?

Wenn Sie nur aus Interesse erfahren möchten, wieviel Ihr Grundstück wert ist, können Sie es anhand der vorgestellten Verfahren selbst berechnen. Wenn Sie jedoch den Verkauf eines Grundstücks planen, ist es sinnvoll, wenn Sie sich an einen Sachverständigen, wie einen Immobilienmakler wenden. Denn der teilweise auch veraltete Bodenrichtwert genügt nicht aus, um den Grundstückswert für den Verkauf zu ermitteln. Mit seiner Expertise kann der Makler Ihnen beim Grundstücksverkauf weiterhelfen.

Aufgrund seines umfassenden Marktwissens kann ein Immobilienmakler alle Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen, einbeziehen. Somit ist der Makler in der Lage, Ihnen einen realistischen Preis für den Verkauf Ihrer Immobilie zu empfehlen. Mit einem fairen Verkaufspreis findet der Makler in der Regel zügiger geeignete Käufer für Ihr Grundstück. Dabei ist zu beachten, dass Kurzgutachten zur Orientierung ca. 500 € kosten – eine Investition, die sich aber lohnt. Alternativ kann man sein Grundstück auch kostenlos online bewerten lassen, um den ungefähren Grundstückswert zu erfahren.

Wann brauche ich einen Gutachter für die Grundstücksbewertung?

Bei einer Scheidung oder bei einer Erbschaft ist meistens ein umfassendes Gutachten eines vereidigten Sachverständigen erforderlich, oder wenn ein Gericht eine Wertermittlung anordnet. Ein Immobiliengutachter ermittelt dabei den Wert des Grundstücks nach standardisierten Verfahren. Die Kosten für seine Dienstleistung richten sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure und hängen von der Größe des Grundstücks und dem Stundensatz des Gutachters ab.

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Welchen Einfluss hat die Lage auf den Verkehrswert eines Grundstücks?

Wir alle lieben vor allem die angenehmen Seiten des Lebens. Wir gehen gerne einmal schick essen, ins Kino und wissen es zu schätzen, wenn Supermarkt und Kindergarten um die Ecke liegen. Bei Bedarf sollte am besten auch die Bushaltestelle nicht allzu weit entfernt sein. Kurzum: Wir mögen es gerne bequem.

Aus diesem Grund steigen die Grundstückswerte meist deutlich, wenn eine vorteilhafte Infrastruktur vorhanden ist. Die meisten wissen instinktiv, dass ein Grundstück in einem Münchner Vorort oder in einem winzigen Dörfchen in der Lüneburger Heide unterschiedlich kostspielig sind. Schon weil die Anbindung und die Möglichkeiten in der Umgebung sich deutlich unterscheiden. Deshalb spielen vor Ort angebotene Einrichtungen wie Schulen, Krankenhäuser, Einkaufszentren usw. bei der Grundstückswertermittlung eine entscheidende Rolle. Entscheidend für eine hohe Attraktivität von Gegenden sind außerdem:

  • Gasversorgung
  • Wasserverfügbarkeit
  • Bevölkerungsdichte in diesem Gebiet

Sekundäre Faktoren des Grundstückwerts

Abgesehen von diesen grundlegenden Parametern, die wichtig für den Grundstückswert sind, gibt es auch sogenannte sekundäre Indikatoren, die von Bedeutung sind. Dazu gehören zum Beispiel sozioökonomische Bedingungen. Beispielsweise ist der Grundstückswert in prestigeträchtigen Wohngegenden, in denen gut Situierte leben, deutlich höher als z. B. in Regionen mit vorwiegend sozialem Wohnungsbau.

mehrere Grundstücke mit Grünfläche und einige Häuser aus Vogelperspektive - Grundstückswert

Wie sind die Zukunftsaussichten?

Steigende Zinsen wirken sich direkt auf den Wert von Immobilien oder Grundstücken und damit auch auf den Verkaufspreis aus. Denn wenn die Zinsen hoch sind, wird es teurer, Geld für den Kauf von Immobilien oder Grundstücken zu leihen. Dennoch bleibt gerade der Grundstückswert im Regelfall recht stabil. Dieser Wirtschaftsbereich erholt sich in der Regel immer schnell von Abschwüngen und zeigt eine Neigung zu beständigem Wachstum.

Wann lohnt sich ein Verkauf?

Eine oft gestellte Frage ist, ob und wann sich der Verkauf eines Grundstücks lohnt. Niemand möchte zu billig verkaufen und womöglich einen Verlust einfahren. Am Anfang jeder Verkaufsüberlegung sollte idealerweise eine neutrale Grundstücksbewertung stehen, um genau diese Gefahr zu minimieren.

Im Allgemeinen werden erschlossene Grundstücke in begehrten Gegenden zu einem höheren Preis verkauft als z.B. Bauerwartungsland in weniger begehrten Gegenden. Echte Wert-Booster sind in der Regel das Grundstück bestmöglich in Schuss zu halten und es geschickt zu inszenieren. Sprich: Ein gutes Marketing in eigener Sache lässt den Wert eines Grundstücks deutlich steigen, sodass sich ein Verkauf auch wirklich lohnt.

Fazit Grundstückswert: Know-how ist unerlässlich

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die genaue Ermittlung des Grundstückswerts von zentraler Bedeutung ist, um faire und marktgerechte Entscheidungen zu treffen. Ein fundierter Grundstückswert schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer vor finanziellen Nachteilen. Deshalb sollte man einen Gutachter oder Makler engagieren, wenn man den Grundstückswert ermitteln möchte. Zwar kann man den Wert des eigenen Grundstücks grob berechnen, doch bieten professionelle Gutachter eine wertvolle Unterstützung, indem sie alle relevanten Faktoren objektiv und detailliert berücksichtigen. Die Nutzung eines qualifizierten Gutachters ist insbesondere bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder großen Vermögensübertragungen empfehlenswert.

Neben der fachlichen Expertise spielen aktuelle Marktdaten und regionale Besonderheiten eine entscheidende Rolle. Auch wenn professionelle Bewertung Geld kostet, kann sich dies sich langfristig als lohnend erweisen. Ein realistischer Grundstückswert kann Verhandlungen erleichtern und die Vermarktung beschleunigen. Insgesamt trägt eine sorgfältige Grundstücksbewertung maßgeblich zur Transparenz und Fairness auf dem Immobilienmarkt bei.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Grundstücksbewertung

  • Was ist der Bodenrichtwert?

    Der örtliche Bodenrichtwert ist ein Durchschnittspreis für einen Quadratmeter unbebauten Boden, den der jeweilige Gutachterausschuss anhand der amtlich registrierten Verkaufspreise berechnet und regelmäßig veröffentlicht.

    In die Berechnung des Bodenrichtwertes fließen noch weitere Faktoren wie Lage des Grundstücks sowie der Erschließungsgrad hinein.

  • Wie erfolgt die Grundstücksbewertung?

    Der Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks oder eines Grundstücks samt Immobilie kann auf unterschiedliche Arten ermittelt werden. Während bei unbebautem Boden meist lediglich der Bodenwert berechnet wird, kommen bei bebauten Grundstücken das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Residualverfahren zur Anwendung.

  • Was ist der Gutachterausschuss für Grundstücksbewertungen?

    Hierbei handelt es sich um Expertengremien in den verschiedenen Regionen, die u.a. den jeweils geltenden örtlichen Bodenrichtwert festlegen. Die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Werte sind maßgeblich für die Ermittlung von Verkehrswerten.

  • Ist der Bodenwert gleich der Grundstückspreis?

    Nein, nicht unbedingt. Der Bodenwert ergibt sich, indem der örtliche Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks multipliziert wird. Allerdings gibt es noch zahlreiche Faktoren, die den tatsächlichen Grundstückspreis mitbestimmen. Befindet sich das Grundstück in einer begehrten Gegend und ist bereits voll erschlossen, so lässt sich damit meist ein deutlich höherer Grundstückspreis erzielen. In der Regel ist ein Spielraum von 10-20 % nach oben oder unten möglich.

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