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Das Ertragswertverfahren ist neben Vergleichswert- und Sachwertverfahren eine der gängigsten Methoden, wenn es um eine Immobilienbewertung geht. Dieser Artikel erklärt Ihnen nicht nur, wie sich der Ertragswert berechnen lässt – in fünf einfachen Schritten, sondern auch, welche Vor- und Nachteile die Wertermittlung durch das Ertragswertverfahren hat und ob Sie den Wert als Laie selber ermitteln können oder doch lieber einen Gutachter beauftragen sollten.
Das Ertragswertverfahren ist eine gängige Methode zur Wertermittlung von Immobilien. Es ist gesetzlich im Bewertungsgesetz (BewG §184 bis §188) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV §17 bis §20) geregelt.
Der Verkehrswert wird bei diesem Verfahren von den erzielbaren Erträgen einer Immobilie abgeleitet, weshalb das Ertragswertverfahren besonders häufig bei der Bewertung von Miet- und Pachtobjekten Anwendung findet. Das kann zum Beispiel für Investoren sehr interessant sein, die herausfinden wollen, ob sich eine Investition in ein bestimmtes Objekt überhaupt lohnt.
Beim Ertragswertverfahren bezeichnet der Verkehrswert den erwarteten Marktpreis. Daher handelt es sich beim Verkehrswert also lediglich um eine Einschätzung, nicht um einen tatsächlichen Verkaufspreis. Um den Verkehrswert zu ermitteln, werden beim Ertragswertverfahren der Bodenwert und der Gebäudeertragswert berechnet.
Wiederum gibt der Bodenwert den Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks an, während der Gebäudeertragswert die zu erwartenden Einnahmen der Immobilie bezeichnet. Aus diesem Grund basiert der Ertragswert zu großen Teilen auf der Höhe der zukünftigen Miete.
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Anders als beim Sachwertverfahren steht beim Ertragswertverfahren für Immobilien nicht der Sachwert einer Immobilie im Vordergrund. Vielmehr wird sich hier auf möglichen Gewinn und mögliche Rendite konzentriert, die sich durch eine Immobilie erzielen lassen. Deswegen kommt dieses Verfahren besonders dann zum Einsatz, wenn Immobilien bewertet werden sollen, die in Zukunft Erträge abwerfen – also überwiegend Mietimmobilien.
Mietimmobilien sind hauptsächlich:
Im Umkehrschluss bedeutet das auch, dass privat genutzte Immobilien nicht mit dem Ertragswertverfahren, sondern lieber mit dem Sachwertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren bewertet werden sollten.
Das Ertragswertverfahren kann übrigens auch dann zum Einsatz kommen, wenn beispielsweise ein Unternehmen verkauft werden soll, damit mögliche Investoren dessen Wert besser beurteilen können. Dazu werden finanzielle Überschüsse, die den Eigentümern des Unternehmens regelmäßig ausgezahlt werden, diskontiert.
Das Ertragswertverfahren ist eine komplexe Angelegenheit, weshalb sie meist von Profis durchgeführt werden sollte. Es müssen eine ganze Reihe an Faktoren mit einbezogen und beachtet werden. So berechnet ein Fachmann den Grundstückswert zunächst getrennt vom Gebäudewert. Das liegt daran, dass Boden – im Gegensatz zu Gebäuden – über die Zeit nicht wirklich an Wert verliert.
Nachdem Grundstückswert und Gebäudewert unter Beachten aller weiteren Faktoren ermittelt wurden, werden beide Werte addiert und ergeben somit den Ertragswert. Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie beim Ertragswertverfahren in fünf Schritten der Ertragswert ermittelt wird.
Zunächst wird der Bodenwert ermittelt. Der Bodenwert bezieht sich, wie der Name schon sagt, lediglich auf den Grund und Boden eines unbebauten Grundstücks – also werden Gebäude in diesem Schritt erst einmal außen vor gelassen.
In der Regel wird der Bodenwert durch das Vergleichswertverfahren ermittelt. Vergleichbare Grundstücke, die kürzlich in der selben Gegend verkauft wurden, werden hier als Grundlage genutzt. Liegen jedoch keine Preise von Vergleichsobjekten vor, kann auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden.
Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter einer bestimmten Region an und werden von lokalen Gutachterausschüssen verwaltet, bei denen sie bei Bedarf angefordert werden können. Um den Bodenwert zu ermitteln, wird der Bodenrichtwert dann mit der Fläche des Grundstücks multipliziert.
Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche
Die Gutachterausschüsse berechnen die Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre und veröffentlichen sie in Bodenrichtwertkarten. Hierfür werden, ähnlich wie beim Vergleichswertverfahren, die Preise zuvor verkaufter Grundstücke herangezogen. Anschließend werden Faktoren des konkret betrachteten Grundstücks einbezogen, beispielsweise Lage, Bepflanzung, ect.
Der zweite Schritt im Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die erwarteten Mieteinnahmen, beziehungsweise auf den Grundstücksreinertrag (auch Jahresreinertrag genannt. Für die Berechnung des Reinertrags des Grundstücks ist es wichtig, dass auch die Bewirtschaftungskosten beachtet werden. Um den Grundstückreinertrag zu berechnen, müssen die Bewirtschaftungskosten vorerst von den erwarteten Jahresrohmieten abgezogen werden.
Grundstücksreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten
Die Jahresrohmieten werden oft auch Rohertrag gennant. Dieser bezeichnet die marktüblichen Mieteinnahmen, die für ein Grundstück erwartet werden können. Vorausgesetzt ist jedoch, dass das Grundstück auch ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Der Rohertrag eines ganzen Jahres wird Jahresrohertrag genannt.
Auf der anderen Seite bezeichnen Bewirtschaftungskosten jene Beträge, die bei der Bewirtschaftung des Gebäudes anfallen und nicht auf Mieter umgelegt werden können. Folglich müssen sie bei der Berechnung des Grundstücksreinertrags berücksichtigt werden. Bewirtschaftungskosten sind gesetzlich in vier Arten unterteilt:
In der Regel können Vermieter hier mit etwa 25% aller Nettomieteinnahmen rechnen.
Bewirtschaftungskosten = Jahresrohertrag x 0,25
Für den nächsten Schritt muss die sogenannte Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag eines Grundstücks abgezogen werden, um den Gebäudereinertrag zu ermitteln. Das hat den Grund, dass der Grundstücksreinertrag nicht nur den Gebäudeertrag, sondern auch die erwartete Steigerung eines Grundstückswerts umfasst.
Gebäudereinertrag = Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung
Das Bewertungsgesetz gibt an, dass für die Bodenwertverzinsung der Liegenschaftzinssatz als Grundlage gilt. Der Liegenschaftszinssatz bezeichnet den Zinssatz, mit dem der Immobilienwert durchschnittlich verzinst wird. Desweiteren ist der Liegenschaftszins vor allem abhängig von Lage, Gebäudeart und Restnutzungsdauer.
Übrigens: Ist der Liegenschaftszins eher hoch, weist er meist auf eine höhere Rendite hin, auf der anderen Seite aber auch auf ein höheres finanzielles Risiko für Investoren. Aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse wird die Höhe des Liegenschaftszinses abgeleitet.
Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins
Die Ermittlung des jeweiligen Liegenschaftszins wird von lokalen Gutachterausschüssen durchgeführt. Hierfür werden hauptsächlich vergangene Kaufpreise und Reinerträge von Grundstücken betrachtet.
Jedoch kommt es nicht selten vor, dass der Liegenschaftszinssatz umstritten oder sogar nicht vorhanden ist. In diesem Fall schreibt das Bewertungsgesetz vor, dass Mietwohngrundstücke mit einem Zinssatz von 5% und Gewerbeimmobilien mit einem Satz von 6,5% verzinst werden.
Im vierten Schritt des Ertragswertverfahrens wird der zuvor ermittelte Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert. Daraus ergibt sich anschließend der Gebäudeertragswert.
Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger
Aber was ist eigentlich der Vervielfältiger? Der Vervielfältiger setzt sich aus einer Formel zusammen, die die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins mit einbezieht. Folglich bedeutet das, dass der Vervielfältiger höher ist, je länger eine Immobilie genutzt werden kann.
Auch, wenn die Formel recht komplex aussieht: Letztlich benötigt man hier nur zwei Werte, nämlich Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. Diese Werte werden dabei öfter verwendet.
Vervielfältiger = (qn-1) / (qn * i)
Dabei ist “q” der Liegenschaftszins “i + 1” und “n” ist die Nutzungsdauer.
Nun, da fast alle benötigten Werte berechnet wurden, bleibt im fünften und letzten Schritt nur noch eins: den Ertragswert berechnen.
Zuerst werden hierfür Bodenwert und Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen addiert. Anschließend werden dann noch wertverändernde Faktoren mit einbezogen. Sie bezeichnen weitere Umstände, die den Verkehrswert des Gebäudes entweder steigern oder mindern können. Beispiele für wertverändernde Faktoren sind etwa Mietbindungen, die eine Steigerung des Jahresrohertrags verhindern, aber auch andere Wertänderungen wie der bauliche Zustand eines Gebäudes.
Ertragswert = Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert +/- Wertänderungen
Zur Veranschaulichung der fünf Schritte des Ertragswertverfahrens wird folgene Beispielimmobilie angenommen:
| Grundstücksfläche | 500 m² |
| Bodenrichtwert | 400 €/m² |
| Wohnfläche | 400 m² |
| Miete pro Quadratmeter | 12 € |
| Bewirtschaftungskosten | 0,25 % |
| Liegenschaftszins | 5,00 % |
| Bauschäden am Gebäude | 12.000 € |
Im Folgenden wird der Ertragswert der Immobilie anhand der fünf Schritte errechnet.
Die Formel zur Berechnung des Bodenwerts lautet: Bodenrichtwert x Grundstücksgröße. Im Falle der Beispielimmobilie sieht die Rechnung also so aus: 500m² x 400€/m² = 200.000€.
Zunächst wird der Jahresrohertrag errechnet, indem die monatliche Miete pro Quadratmeter mit 12 multipliziert wird : (500m² x 12€/m²) x 12 = 72.000€
Anschließend werden die Bewirtschaftungskosten kalkuliert. Sie betragen in der Regel 25% des Jahresrohertrags: 72.000€ x 0,25 = 18.000€.
Wurden die Bewirtschaftungskosten berechnet, müssen diese im Anschluss vom Jahresrohertrag abgezogen werden: 72.000€ – 18.000€ = 54.000€. Folglich liegt der Grundstücksreinertrag im Beispiel bei 54.000€.
Um den Gebäudereinertrag zu errechnen, muss zunächst die Bodenwertverzinsung in Erfahrung gebracht werden, um diese vom Grundstücksreinertrag abzuziehen.
Der Bodenwertzinssatz liegt im Fall der Beispielimmobilie bei 5% des Bodenwerts, also ergibt sich folgende Rechnung: 200.000€ x 0,05 = 10.000€.
Der Bodenzinswert wird nun vom Grundstücksreinertrag abgezogen: 54.000€ – 10.000€ = 44.000€. Somit liegt der Gebäudereinertrag bei 44.000€.
Hier kommt der Vervielfältiger ins Spiel. Bei einer angenommenen Restnutzungsdauer von 50 Jahren wird folgende Formel angewandt: Vervielfältiger = (1,0550 – 1) / (1,0550 * 0,05) = 18,26
Der berechnete Gebäudeertragswert wird jetzt mit dem Vervielfältiger multipliziert: 44.000€ x 18,26 = 803.440€.
Der Gebäudeertragswert liegt für die Beispielimmobilie folglich bei 803.440€.
Im letzte Schritt gilt es jetzt, den Ertragswert zu berechnen. Hierfür werden Gebäudeertragswert, Bodenwert und Wertänderungen summiert. Für das Beispiel werden bei den Wertänderungen von Bauschäden von 10.000€ ausgegangen. Somit ergibt sich folgendes Rechenbeispiel:
803.440€ + 200.000€ – 10.000€ = 993.440€.
Die Beispielimmobilie hat nach Ermittlung durch das Ertragswertverfahren demnach einen Ertragswert von 993.440€.
Das Ertragswertverfahren ist in der Regel das einzige Verfahren, was sich für die Berechnung von vermieteten Immobilien eignet. Es konzentriert sich auf die erzielbaren Erträge und ist somit vor allem für Investoren interessant, die wissen wollen, ob sich eine Investition in ein bestimmtes Objekt lohnt.
Darüberhinaus hat dieses Verfahren mit realistischer Datengrundlage eine starke Aussagekraft. Der erwartete Marktpreis, beziehungsweise der Verkehrswert, lässt sich mit diesem Verfahren sehr genau ermitteln.
Es gibt allerdings auch Nachteile des Ertragswertverfahrens. Zum einen ist es stark abhängig von der aktuellen Höhe des Liegenschaftszinses, was dazu führt, dass es bei nicht zutreffendem Liegenschaftszins deutlich verzerrte Ergebnisse liefern kann. Da es vor allem bei Liegenschaftszins Werten recht häufig vorkommt, dass dieser entweder umstritten ist, oder gar nicht vorliegt, hat hier das Ertragswertverfahren wohl seine größte Schwachstelle.
Auf der anderen Seite kann das Verfahren lediglich einen Schätzwert abbilden, da eine Mietentwicklung nie zu 100% genau vorhersehbar ist. Bei stark steigenden Mieten haben Investoren zwar Glück, denn der tatsächliche Ertragswert liegt hier deutlich höher, jedoch kann auch das genaue Gegenteil eintreten. Bei sinkenden Mieten liegt der Ertragswert entsprechend unter dem geschätzten Wert des Ertragswertverfahren, was sich für die meisten Investoren als äußerst ungünstig herausstellen kann.
Wer den fünf Schritten des Ertragswertverfahrens bisher gut folgen konnte, fragt sich jetzt vielleicht, ob sich der Ertragswert auch selbst ermitteln lässt. Die Antwort auf diese Frage lautet “jein“.
Theoretisch ist es natürlich möglich, den Ertragswert auch als Laie selbst zu berechnen. Allerdings ist in der Praxis davon aber eher abzuraten, denn um das Ertragswertverfahren hundertprozentig korrekt anzuwenden, ist meist doch mehr als nur ein paar Formeln von Nöten. Schließlich spielt hier auch die Immobilienwertermittlungsverordnung (immowertV) eine wichtige Rolle.
Einerseits benötigt man nicht nur Zugang zu den verschiedenen Zahlen, die zusammengetragen werden müssen, andererseits sollte man auch wissen, wo genau diese zu finden sind und wie sie beantragt werden. Präzision ist hier sehr wichtig, denn selbst kleine Abweichungen können zu einem verfälschten Verkehrswert führen.
Auch, wenn die benötigten Zahlen und Werte von Laien zusammengetragen werden können, ein Fachmann bzw. professioneller Gutachter mit Berufserfahrung ist hier meist deutlich schneller und erzielt zudem einen wesentlich geringeren Nervenverschleiß. Außerdem kennt ein Fachmann sich bestens mit den ganzen Begrifflichkeiten wie Gebäudeertrag, Vergleichsobjekte, Reinertrag, etc. aus, welche man als Laie gerne mal durcheinander bringt.
Zudem gibt es auch Situationen, in denen unbedingt ein Gutachter beauftragt werden sollte. Insbesondere in individuellen Fällen, zum Beispiel im Falle von Nießbrauch oder Ähnlichem, ist die Expertise eines professionellen Sachverständigen unumgänglich. Außerdem wird ein Verkehrswertgutachten, welches von einem zertifizierten Gutachter ausgestellt wurde, von Behörden wie dem Finanzamt, sowie vor Gericht anerkannt.
Wer zunächst nur mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie zu verkaufen, beziehungsweise in eine bestimmte Immobilie zu investieren, muss aber noch nicht sofort einen Gutachter beauftragen. Wer erstmal nur einen groben Ertragswert berechnen möchte, kann den Ertragswert natürlich auch selbst berechnen. Daneben bietet eine Online Immobilienbewertung eine gute und beliebte Alternative. Vorerst spart das nämlich nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Anschließend kann bei konkretisiertem Vorhaben immer noch ein professioneller Immobiliengutachter beauftragt werden.
Das Ertragswertverfahren ist eine der häufigsten angewendeten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie. Um den Ertragswert zu ermitteln werden erzielbare Erträge betrachtet, die eine Immobilie erzielen kann. Der sogenannte Verkehrswert wird aus den erzielten Mieteinnahmen abgeleitet. Deshalb wird das Ertragswertverfahren hauptsächlich für fremdgenutzte Immobilien angewendet.
Das Ertragswertverfahren ist in der Regel das einzige Verfahren, was sich für die Berechnung von vermieteten Immobilien eignet. Es konzentriert sich auf die erzielbaren Erträge und ist somit vor allem für Investoren interessant, die wissen wollen, ob sich eine Investition in ein bestimmtes Objekt lohnt.
Darüberhinaus hat dieses Verfahren mit realistischer Datengrundlage eine starke Aussagekraft. Der erwartete Marktpreis, beziehungsweise der Verkehrswert, lässt sich mit diesem Verfahren sehr genau ermitteln.
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich für die Bewertung von fremdgenutzten Immobilien verwendet, mit denen sich Einnahmen erzielen lassen.
Mietimmobilien sind vor allem:
Der Ertragswert eines Hauses kann mit dem Ertragswertverfahren ermittelt werden. Er gibt an, wieviel Einnahmen eine Immobilie in Zukunft erzielen kann. Daher ist der Ertragswert vor allem für Investoren interessant, die überlegen, in eine bestimmte Immobilie zu investieren.
Der Ertragswert setzt sich im Grunde aus zwei Komponenten zusammen: dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Beide werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens ermittelt und addiert, um den Ertragswert zu erhalten.
