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Das Ertragswertverfahren ist neben Vergleichswert- und Sachwertverfahren eine der gängigsten Methoden für eine Immobilienbewertung. Es unterscheidet sich von den anderen Verfahren darin, dass es den Wert einer Immobilie anhand ihrer zukünftigen Erträge bestimmt.
Dieser Artikel erklärt Ihnen nicht nur, wie sich der Ertragswert in fünf einfachen Schritten berechnen lässt, sondern auch, welche Vor- und Nachteile die Wertermittlung durch das Ertragswertverfahren hat. Außerdem wird die Frage beantwortet, ob Sie als Laie den Wert selber ermitteln können oder doch lieber einen Gutachter beauftragen sollten.
Das Ertragswertverfahren ist eine gängige Methode zur Wertermittlung von Immobilien. Die gesetzliche Grundlage für dieses Verfahren bilden das Bewertungsgesetz (BewG §184 bis §188) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV §17 bis §20).
Durch das Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie, also ihr zu erwartender Marktpreis, von den erzielbaren Erträgen der Immobilie abgeleitet. Deshalb wird das Ertragswertverfahren besonders häufig bei der Bewertung von Miet- und Pachtobjekten angewendet.
In der Praxis wird das Ertragswertverfahren oft mit anderen Bewertungsmethoden kombiniert, um eine möglichst präzise Wertermittlung zu erhalten.
Um den Verkehrswert zu ermitteln, werden beim Ertragswertverfahren der Bodenwert und der Gebäudeertragswert einer Immobilie berechnet. Dabei gibt der Bodenwert den Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks an, während der Gebäudeertragswert die zu erwartenden Einnahmen der Immobilie bezeichnet. Aus diesem Grund basiert der Ertragswert zu großen Teilen auf der Höhe der zukünftigen Miete.
Das kann zum Beispiel für Investoren sehr interessant sein, die herausfinden wollen, ob sich eine Investition in ein bestimmtes Objekt überhaupt lohnt. Allerdings handelt es sich beim Verkehrswert lediglich um eine Einschätzung des Immobilienwerts, nicht um einen tatsächlichen Verkaufspreis.
Anders als beim Sachwertverfahren steht beim Ertragswertverfahren für Immobilien nicht der Sachwert einer Immobilie im Vordergrund. Vielmehr wird sich hier auf möglichen Gewinn und mögliche Rendite konzentriert, die sich durch eine Immobilie erzielen lassen. Deswegen kommt dieses Verfahren besonders dann zum Einsatz, wenn Immobilien bewertet werden sollen, die in Zukunft Erträge abwerfen – also überwiegend Mietimmobilien. Mietimmobilien sind hauptsächlich:
Im Umkehrschluss bedeutet das auch, dass privat genutzte Immobilien nicht mit dem Ertragswertverfahren, sondern lieber mit dem Sachwertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren bewertet werden sollten. Jedoch kann das Ertragswertverfahren auch dann eingesetzt werden, wenn beispielsweise ein Unternehmenverkauft werden soll, damit mögliche Investoren dessen Wert besser beurteilen können. Dazu werden finanzielle Überschüsse, die den Eigentümern des Unternehmens regelmäßig ausgezahlt werden, diskontiert.
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Bei dem Ertragswertverfahren müssen einige Faktoren einbezogen und beachtet werden. So wird der Grundstückswert zunächst getrennt vom Gebäudewert berechnet. Das liegt daran, dass Boden – im Gegensatz zu Gebäuden – über die Zeit nicht wirklich an Wert verliert.
Nachdem Grundstückswert und Gebäudewert ermittelt wurden, werden beide Werte addiert und ergeben den Ertragswert. Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie beim Ertragswertverfahren in fünf Schritten der Ertragswert ermittelt wird.
Für die Ertragswertermittlung sind verschiedene Faktoren wichtig. Diese werden zwar während der Berechnungsschritte erklärt, doch werden die wichtigsten im Folgenden kurz erläutert:
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Zunächst wird der Bodenwert ermittelt, wofür in der Regel das Vergleichswertverfahren verwendet wird. Dabei werden vergleichbare Grundstücke, die kürzlich in derselben Gegend verkauft wurden, als Grundlage der Berechnung genutzt.
Liegen jedoch keine Preise von Vergleichsobjekten vor, kann auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden. Denn Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter einer bestimmten Region an und werden von lokalen Gutachterausschüssen ermittelt. Um den Bodenwert zu berechnen, wird der Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks multipliziert.
Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche
Die Gutachterausschüsse berechnen die Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre und veröffentlichen sie in Bodenrichtwertkarten. Hierfür werden, ähnlich wie beim Vergleichswertverfahren, die Preise zuvor verkaufter Grundstücke herangezogen.
Anschließend werden Faktoren des konkret betrachteten Grundstücks einbezogen, beispielsweise Lage, Bepflanzung, etc. Bei Bedarf können die Bodenrichtwertkarten online eingesehen werden oder aber als Ausdruck angefordert werden.
Im zweiten Schritt des Ertragswertverfahren wird sich auf die erwarteten Mieteinnahmen, beziehungsweise auf den Grundstücksreinertrag, konzentriert. Für die Berechnung des Grundstücksreinertrags ist es wichtig, dass neben den Mieteinnahmen auch Abzüge durch die Bewirtschaftungskosten beachtet werden. Daher werden zur Berechnung des Grundstücksreinertrags die Bewirtschaftungskosten von dem zu erwarteten Jahresrohertrag abgezogen.
Grundstücksreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten
Der Jahresrohertrag wird oft auch „Jahresrohmieten“ oder nur „Rohertrag“genannt. Er bezeichnet die marktüblichen Mieteinnahmen, die für ein Grundstück erwartet werden können. Vorausgesetzt ist jedoch, dass das Grundstück auch ordnungsgemäß bewirtschaftet wird.
Auf der anderen Seite bezeichnen Bewirtschaftungskosten jene Beträge, die bei der Bewirtschaftung des Gebäudes anfallen und nicht auf Mieter umgelegt werden können. Folglich müssen sie bei der Berechnung des Grundstücksreinertrags als Abzug berücksichtigt werden. In der Regel können Vermieter hier mit etwa 25% aller Nettomieteinnahmen rechnen.
Bewirtschaftungskosten = Jahresrohertrag x 0,25
Um den Gebäudereinertrag zu ermitteln muss im nächsten Schritt vom zuvor berechneten Grundstücksreinertrag die sogenannte Bodenwertverzinsung abgezogen werden. Das hat den Grund, dass der Gebäudeertrag nicht nur den Grundstücksreinertrag, sondern auch die erwartete Steigerung eines Grundstückswerts umfasst.
Gebäudereinertrag = Grundstücksreinertrag – Bodenwertverzinsung
Das Bewertungsgesetz gibt an, dass für die Bodenwertverzinsung der Liegenschaftszinssatz als Grundlage gilt. Der Liegenschaftszinssatz bezeichnet den Zinssatz, mit dem der Immobilienwert durchschnittlich verzinst wird. Des Weiteren ist der Liegenschaftszins vor allem abhängig von Lage, Gebäudeart und Restnutzungsdauer.
Übrigens: Ist der Liegenschaftszins eher hoch, weist er meist auf eine höhere Rendite hin, auf der anderen Seite aber auch auf ein höheres finanzielles Risiko für Investoren. Aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse wird die Höhe des Liegenschaftszinses abgeleitet.
Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins
Die Ermittlung des jeweiligen Liegenschaftszinses wird von lokalen Gutachterausschüssen durchgeführt. Hierfür werden hauptsächlich vergangene Kaufpreise und Reinerträge von Grundstücken betrachtet. Jedoch kommt es nicht selten vor, dass der Liegenschaftszinssatz umstritten oder sogar nicht vorhanden ist. In diesem Fall schreibt das Bewertungsgesetz vor, dass Mietwohngrundstücke mit einem Zinssatz von 5% und Gewerbeimmobilien mit einem Satz von 6,5% verzinst werden.
Im vierten Schritt des Ertragswertverfahrens wird der zuvor ermittelte Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert. Daraus ergibt sich anschließend der Gebäudeertragswert.
Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger
Der Vervielfältigersetzt sich aus einer Formel zusammen, die die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins miteinbezieht. Das bedeutet, dass der Vervielfältiger höher ist, je länger eine Immobilie genutzt werden kann. Auch, wenn die folgende Formel komplex aussieht: Letztlich benötigt man hier nur zwei Werte, nämlich Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.
Vervielfältiger = ((1+q)ⁿ – 1) / ( (1+q)ⁿ x q)
Dabei ist “q” der Liegenschaftszins und “n” ist die Nutzungsdauer.
Da alle benötigten Werte berechnet wurden, muss im fünften und letzten Schritt nur noch der Ertragswert berechnet werden. Hierfür werden zuerst Bodenwert und Gebäudeertragswert miteinander addiert. Anschließend werden wertverändernde Faktoren einbezogen. Diese wertverändernden Faktoren können den Gebäudeverkehrswert entweder steigern oder mindern.
Beispiele für wertverändernde Faktoren sind etwa Mietbindungen, die eine Steigerung des Jahresrohertrags verhindern, aber auch andere Wertänderungen wie der bauliche Zustand eines Gebäudes.
Ertragswert = Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert +/- Wertänderungen
Nach der ausführlichen Erklärung des Ertragswertverfahrens hier nochmal die wesentlichen Berechnungsschritte in kompakter Form zusammengefasst:
1. Bodenwert ermitteln: Mittels Vergleichswertverfahren oder durch Multiplikation von Bodenrichtwert und Grundstücksfläche wird der Bodenwert berechnet.
2. Grundstücksreinertrag berechnen: Von den erwarteten Mieteinnahmen (Jahresrohertrag) werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Die Bewirtschaftungskosten betragen etwa 25% des Jahresrohertrags.
3. Gebäudereinertrag berechnen: Vom Grundstücksreinertrag wird die Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszins) subtrahiert.
4. Gebäudeertragswert ermitteln: Der Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger berechnet sich aus Liegenschaftszins und Nutzungsdauer.
5. Ertragswert bestimmen: Der finale Ertragswert ergibt sich aus der Addition von Gebäudeertragswert und Bodenwert, unter Berücksichtigung etwaiger Wertänderungen.
Zur Veranschaulichung der fünf Schritte des Ertragswertverfahrens wird folgende Beispielimmobilie angenommen und im Folgenden berechnet:
| Grundstücksfläche | 500 m² |
| Bodenrichtwert | 400 €/m² |
| Wohnfläche | 400 m² |
| Miete pro Quadratmeter | 12 € |
| Bewirtschaftungskosten | 0,25 % |
| Liegenschaftszins | 5,00 % |
| Bauschäden am Gebäude | 12.000 € |
Die Formel zur Berechnung des Bodenwerts lautet: Bodenrichtwert x Grundstücksgröße. Im Falle der Beispielimmobilie sieht die Rechnung also so aus: 500m² x 400€/m² = 200.000€
Zunächst wird der Jahresrohertrag errechnet, indem die monatliche Miete pro Quadratmeter mit 12 multipliziert wird: (500m² x 12€/m²) x 12 = 72.000€
Anschließend werden die Bewirtschaftungskosten kalkuliert. Sie betragen in der Regel 25% des Jahresrohertrags: 72.000€ x 0,25 = 18.000€
Wurden die Bewirtschaftungskosten berechnet, müssen diese im Anschluss vom Jahresrohertrag abgezogen werden: 72.000€ – 18.000€ = 54.000€. Folglich beträgt der Grundstücksreinertrag im Beispiel 54.000€.
Um den Gebäudereinertrag zu errechnen, muss zunächst die Bodenwertverzinsung in Erfahrung gebracht werden, um diese vom Grundstücksreinertrag abzuziehen. Der Bodenwertzinssatz liegt im Fall der Beispielimmobilie bei 5% des Bodenwerts, also ergibt sich folgende Rechnung: 200.000€ x 0,05 = 10.000€
Der Bodenzinswert wird nun vom Grundstücksreinertrag abgezogen: 54.000€ – 10.000€ = 44.000€. Somit liegt der Gebäudereinertrag bei 44.000€.
Der Bodenwertzinssatz liegt für Mietwohngrundstücke standardmäßig bei 5%, während er bei Gewerbeimmobilien 6,5% beträgt. Diese Standardwerte kommen dann zum Einsatz, wenn kein spezifischer Liegenschaftszinssatz vom Gutachterausschuss vorliegt.
Hier wird der Vervielfältiger verwendet. Bei einer angenommenen Restnutzungsdauer von 50 Jahren wird folgende Formel angewandt: ((1 + 0,05)50 – 1) / ((1 + 0,05)50 x 0,05) = 18,26
Der berechnete Gebäudeertragswert wird jetzt mit dem Vervielfältiger multipliziert: 44.000€ x 18,26 = 803.440€. Der Gebäudeertragswert der Beispielimmobilie beträgt folglich 803.440€.
Im letzte Schritt gilt es, den Ertragswert zu berechnen. Hierfür werden Gebäudeertragswert, Bodenwert und Wertänderungen summiert. Für das Beispiel werden bei den Wertänderungen von Bauschäden von 10.000€ ausgegangen. Somit ergibt sich folgendes Rechenbeispiel:
803.440€ + 200.000€ – 10.000€ = 993.440€
Die Beispielimmobilie hat nach Ermittlung durch das Ertragswertverfahren einen Ertragswert von 993.440€.
Der Vorteil des Ertragswertverfahrens liegt darin, dass es das einzige Verfahren ist, das sich zur Wertermittlung von vermieteten Immobilien eignet. Es konzentriert sich auf die erzielbaren Erträge und ist somit für Investoren interessant, die wissen wollen, ob sich eine Investition in ein Objekt lohnt.
Darüber hinaus hat dieses Verfahren mit realistischer Datengrundlage eine starke Aussagekraft. Denn der Marktpreis, beziehungsweise der Verkehrswert, lässt sich mit diesem Verfahren genau ermitteln.
Es gibt allerdings auch Nachteile des Ertragswertverfahrens. Zum einen ist es stark abhängig von der aktuellen Höhe des Liegenschaftszinses, was dazu führt, dass es bei nichtzutreffenden Liegenschaftszins deutlich verzerrte Ergebnisse liefern kann.
Da es vor allem bei Liegenschaftszinswerten häufig vorkommt, dass dieser entweder umstritten ist, oder nicht vorliegt, hat hier das Ertragswertverfahren seine größte Schwachstelle. Auf der anderen Seite kann das Verfahren lediglich einen Schätzwert abbilden, da eine Mietentwicklung nie zu 100% genau vorhersehbar ist.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Wie viel eine Ertragswertermittlung für eine Immobilie kostet, richtet sich danach, wofür die Wertermittlung gebraucht wird. Für den Verkauf eines Hauses genügt oft das Wertgutachten eines Immobilienmaklers. Wenn jedoch ein detaillierteres Gutachten erforderlich ist, beispielsweise für Gerichtsverfahren, wird ein Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten genannt, benötigt.
Dieses umfassendere Gutachten wird von einem vereidigten Sachverständigen erstellt. Die Kosten dafür variieren je nach Aufwand und Höhe des Verkehrswertes und sind frei verhandelbar. In der Regel liegen sie aber zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes.
Wer den fünf Schritten des Ertragswertverfahrens bisher gut folgen konnte, fragt sich jetzt vielleicht, ob sich der Ertragswert auch selbst ermitteln lässt. Die Antwort auf diese Frage lautet “jein“.
Wer zunächst nur mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie zu verkaufen, beziehungsweise in eine bestimmte Immobilie zu investieren, muss nicht sofort einen Gutachter beauftragen. Wenn zunächst nur ein grober Ertragswert benötigt wird, kann dieser selbst berechnet werden. Daneben bietet eine Online Immobilienbewertung eine gute und beliebte Alternative.
Professioneller Gutachter hilft, Fehler zu vermeiden
Bei einem konkreten Vorhaben sollte aber ein professioneller Immobiliengutachter beauftragt werden. Zwar ist es theoretisch möglich, den Ertragswert auch als Laie zu berechnen, allerdings ist in der Praxis davon abzuraten. Denn um das Ertragswertverfahren korrekt anzuwenden, ist mehr als nur ein paar Formeln von Nöten. Schließlich ist auch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) relevant und man benötigt den Zugang zu den verschiedenen Zahlen, die zusammengetragen werden müssen.
Außerdem ist Präzision sehr wichtig, denn selbst kleine Abweichungen können zu einem verfälschten Verkehrswert führen. Zudem gibt es Situationen, in denen unbedingt ein Gutachter beauftragt werden sollte. Insbesondere beim Nießbrauch ist die Expertise eines professionellen Sachverständigen unumgänglich. Außerdem erkennen Behörden, wie das Finanzamt,und das Gericht nur ein Verkehrswertgutachten an, das von einem zertifizierten Gutachter ausgestellt wurde.
Abschließend lässt sich festhalten, dass das Ertragswertverfahren eine bewährte Methode zur Bewertung von vermieteten Immobilien darstellt. Indem der zukünftige Ertrag der Immobilie innerhalb der Rechnung berücksichtigt wird, erhalten Käufer und Verkäufer eine erste Einschätzung des Marktwerts.
Dies ist besonders nützlich für Käufern, Verkäufern und Investoren die den langfristigen Wert einer Immobilie beurteilen möchten. Das Verfahren erfordert jedoch genaue Daten und eine fundierte Analyse, was die Unterstützung eines Sachverständigen notwendig macht.
Dennoch lohnt sich dies, da mit dem richtigen Fachwissen und den passenden Daten das Ertragswertverfahren verlässliche und aussagekräftige Ergebnisse für eine Vielzahl von Immobilientypen liefert.
Das Ertragswertverfahren ist eine der häufigsten angewendeten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie. Um den Ertragswert zu ermitteln werden erzielbare Erträge betrachtet, die eine Immobilie erzielen kann. Der sogenannte Verkehrswert wird aus den erzielten Mieteinnahmen abgeleitet. Deshalb wird das Ertragswertverfahren hauptsächlich für fremdgenutzte Immobilien angewendet.
Das Ertragswertverfahren ist in der Regel das einzige Verfahren, was sich für die Berechnung von vermieteten Immobilien eignet. Es konzentriert sich auf die erzielbaren Erträge und ist somit vor allem für Investoren interessant, die wissen wollen, ob sich eine Investition in ein bestimmtes Objekt lohnt.
Darüberhinaus hat dieses Verfahren mit realistischer Datengrundlage eine starke Aussagekraft. Der erwartete Marktpreis, beziehungsweise der Verkehrswert, lässt sich mit diesem Verfahren sehr genau ermitteln.
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich für die Bewertung von fremdgenutzten Immobilien verwendet, mit denen sich Einnahmen erzielen lassen.
Mietimmobilien sind vor allem:
Der Ertragswert eines Hauses kann mit dem Ertragswertverfahren ermittelt werden. Er gibt an, wieviel Einnahmen eine Immobilie in Zukunft erzielen kann. Daher ist der Ertragswert vor allem für Investoren interessant, die überlegen, in eine bestimmte Immobilie zu investieren.
Der Ertragswert setzt sich im Grunde aus zwei Komponenten zusammen: dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Beide werden im Rahmen des Ertragswertverfahrens ermittelt und addiert, um den Ertragswert zu erhalten.
