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Die Zahl der Baugenehmigungen ist 2025 gestiegen, doch Wohnungen entstehen erst, wenn gebaut wird. Um den Bauüberhang abzubauen, senkt der Bund die Zinsen für Neubauförderungen. Seit dem 2. März 2026 gilt für EH55-Förderdarlehen mit zehn Jahren Laufzeit und zehnjähriger Zinsbindung ein effektiver Jahreszins von 1,0 Prozent. Zum Programmstart lag der Satz noch bei 1,94 Prozent. Die befristet reaktivierte EH55-Förderung richtet sich an bereits genehmigte Projekte, bei denen der Baubeginn noch nicht erfolgt ist. Gefördert werden Gebäude im EH55-Standard ohne Öl- oder Gasheizung. Pro Wohneinheit sind zinsverbilligte Kredite bis 100.000 Euro möglich. Der Fördertopf umfasst 800 Millionen Euro und wird nicht aufgestockt; ist er ausgeschöpft, endet das Programm. Die Mittel müssen innerhalb von zwölf Monaten abgerufen werden, eine Verlängerung auf maximal 24 Monate ist möglich. Seit Dezember liegen Zusagen für rund 17.000 Wohneinheiten vor. Auch die Konditionen im Programm Klimafreundlicher Neubau für Gebäude nach EH40 wurden verbessert: Der effektive Jahreszins beträgt für zehnjährige Laufzeit und Zinsbindung nun 0,6 Prozent. Zusätzlich sind strenge Emissionsgrenzen einzuhalten. Die Abwicklung der Programme erfolgt über die KfW.
Die Bundesregierung senkt die Zinsen in zentralen Wohnungsbau-Programmen, um den Neubau anzuschieben und Familien zu entlasten. Im Programm Klimafreundlicher Neubau fallen die Effektivzinsen für Effizienzhaus 40 spürbar. Für Effizienzhaus 55 gilt ein Zinssatz ab 1 Prozent. Von den Konditionen profitieren private und gewerbliche Investoren. Im Programm Wohneigentum für Familien steigen die maximalen Darlehen; je nach Kinderzahl und Effizienzstandard sind bis zu 270.000 Euro möglich. Die Einkommensgrenzen wurden zuvor bereits angehoben. Gefördert werden nur Neubauten mit hohen energetischen Vorgaben, ohne fossile Heizungen. Häufig ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude verpflichtend. Parallel fließen bis 2029 umfangreiche Bundesmittel in den sozialen Mietwohnungsbau, vielerorts sind die Jahrestöpfe jedoch schon ausgeschöpft. Die Maßnahmen reagieren auf hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und Wohnungsmangel. Fachleute begrüßen die Zinssenkungen, fordern aber schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren. Diskutiert werden zudem modulares Bauen und Büro-zu-Wohnungs-Umnutzungen. Ergänzend fördern Programme wie Jung kauft Alt die Sanierung von Bestandsimmobilien. Entscheidend wird sein, ob die Zahl der Fertigstellungen wieder steigt.
Der deutsche Mietmarkt steht vor spürbaren Änderungen. Ein Referentenentwurf zum Mietrecht II soll Lücken der Mietpreisbremse schließen. In angespannten Gebieten werden Indexmieten auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr begrenzt. Das dämpft Inflationssprünge, reduziert aber Renditespielräume. Geplant sind zudem strengere Regeln für möbliertes Wohnen: Der Möblierungszuschlag muss transparent ausgewiesen werden, als Richtwert gelten fünf Prozent der Nettokaltmiete bei Vollausstattung. Kurzzeitvermietungen sollen auf höchstens sechs Monate beschränkt werden. Sozialverbände begrüßen die Linie, fordern jedoch klare Grenzen gegen Kettenmietverträge. Parallel rückt die Verteilung von Energiekosten in den Blick. In den Verhandlungen zum Gebäudemodernisierungsgesetz drängt die SPD auf starken Mieterschutz: Vermieter sollen die primären Risiken neuer Heizungen tragen, um Mieter vor steigenden Gaskosten zu schützen. Der Deutsche Mieterbund kritisiert die geplante Grundsicherungsreform, da mit dem Wegfall der Karenzzeit sofort strenge Mietobergrenzen greifen und Kündigungen bei Rückständen schneller drohen könnten. Ein aktuelles BGH-Urteil stärkt Vermieter bei der Untervermietung: Mieter dürfen daraus keinen Gewinn erzielen; gewinnbringende oder unerlaubte Untervermietung kann nach Abmahnung zur Kündigung führen. Der Bundestag will die Mietrechtsänderung bis zur Sommerpause 2026 beschließen; Detailanpassungen, etwa bei energetischen Modernisierungen, sind möglich. Verträge und Kalkulationen müssen daher neu geprüft werden.
Beim Immobilienkauf liegen Notartermin und Übergabe oft auseinander. In dieser Zeit können Rohrbrüche, Sturm- oder Einbruchschäden auftreten. Maßgeblich ist nicht der Notartermin, sondern der vertraglich festgelegte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Bis zu diesem Stichtag trägt in der Regel der Verkäufer die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung. Er muss die Immobilie übergeben und frei von Sach- und Rechtsmängeln verschaffen. Verletzt er Schutz- und Rücksichtnahmepflichten, etwa durch fehlende Sicherung oder verspätete Schadenmeldung, kann er schadensersatzpflichtig sein. Bleibt die Abhilfe bis zur Übergabe trotz Frist aus, ist ein Rücktritt möglich. Nach dem Gefahrübergang liegt das Risiko bei der Käuferseite, auch wenn die Eintragung im Grundbuch noch aussteht. Kritisch ist die Phase, in der der Käufer das Risiko trägt, aber noch keinen vollen Zugriff hat. Deshalb braucht es klare Regelungen zu Schlüsselübergabe, Zutrittsrechten, Sicherungsmaßnahmen und Zuständigkeiten für Schadenmeldungen. Ein detailliertes Übergabeprotokoll sichert Beweise: dokumentierter Zustand, auffällige Feuchte- und Rissbilder, zentrale Anlagen, Zählerstände, Schlüssel, Unterlagen und Fotos. Konkrete Beschreibungen sind belastbarer als pauschale Mängelfreiheit. Zur Versicherung gilt: Zwischen Gefahrübergang und Eigentumserwerb kann der Käufer ein versicherbares Sacherhaltungsinteresse haben. Stichtag, Ansprechpartner und Prämien sollten so koordiniert werden, dass keine Deckungslücken entstehen. Die Rechtsprechung stellt klar, dass ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss regelmäßig keine Schäden erfasst, die nach Vertragsschluss, aber vor Gefahrübergang entstehen.
Die Immobilienwirtschaft meldet erstmals wieder ein Plus bei den Baugenehmigungen. Im vergangenen Jahr wurden mehr als zehn Prozent mehr Wohnungen genehmigt, insgesamt 238.500. Bundesbauministerin Verena Hubertz spricht von einer Trendwende im Wohnungsbau. Doch dafür ist es zu früh. In den Jahren 2016 bis 2021 lagen die Genehmigungen deutlich höher. Zudem wird aus einer Genehmigung nicht automatisch und schnell eine fertige Wohnung. Politik und Länder versuchen gegenzusteuern. Der Wohnungsbauturbo des Bundes soll Verfahren erleichtern, mehrere Bundesländer vereinfachen ihre Bauordnungen. Entscheidend ist, dass diese Erleichterungen in den Städten und Gemeinden ankommen und dort auch genutzt werden, um Projekte anzustoßen. Gleichzeitig stehen Pläne im Raum, Vermietern weitere Pflichten aufzuerlegen. Das passt kaum zum Ziel, Bürokratie abzubauen, und dürfte die Lage in gefragten Regionen kaum kurzfristig verbessern. Die Zunahme der Baugenehmigungen ist ein positives Signal, löst den Engpass auf den Wohnungsmärkten aber noch nicht. Bis daraus Entlastung für Wohnungssuchende wird, braucht es weitere Schritte.
Die SPD pocht beim geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz auf Mieterschutz. Maßstab soll die Aufteilung des CO2-Preises zwischen Vermietenden und Mietenden sein. Im Fokus steht eine faire Verteilung von Modernisierungs- und Betriebskosten.
