Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.
Eine Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder oder an Verwandte zu verschenken, kann für den Beschenkten günstiger sein als ein späteres Erbe. Grund dafür sind die Freibeträge, die alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden können. Wenn der Freibetrag nicht überschritten wird, kann eine Schenkung steuerfrei bleiben. Ab wann die Schenkungssteuer zu zahlen ist und alles Weitere zum Thema erfahren Sie hier.
Erbschafts- und Schenkungssteuern sind im Erbschaftssteuergesetz (ErbStG)geregelt, beide Erwerbe werden gleich besteuert. In beiden Fällen gibt es einen Freibetrag für Angehörige und Ehegatten, nur darüber hinausgehende Einkünfte sind steuerpflichtig und an den Fiskus abzuführen. Bei der Schenkungssteuer gibt es zusätzliche Freibeträge und weitere Regelungen:
Wird die Schenkungssteuer nicht beglichen, muss der Schenkende für die Steuer aufkommen. Dieser gilt dann automatisch als Steuerschuldner und somit als steuerpflichtiger.
Die Höhe der Schenkungssteuer bei Immobilien hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ab. Grundsätzlich ist die zu zahlende Steuer in nahen Familienverhältnissen am niedrigsten. Die Schenkungssteuer steigt mit der Entfernung der Beziehung. Es gibt drei verschiedene Schenkungssteuerklassen, die die Höhe der Schenkungssteuer bestimmen.
Im Folgenden eine Übersicht der Steuerklassen-Zuordnung:
| Verwandtschaftsgrad: | Steuerklasse: |
| Ehepartner | 1 |
| Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder und Enkelkinder | 1 |
| Neffe, Geschwister, Eltern, Stiefeltern, Schwiegereltern | 2 |
| geschiedene Ehepartner | 2 |
| Freunde und Bekannte | 3 |
Wer die Schenkungssteuer berechnen möchte, muss die Steuerklasse und die Freibeträge mitberücksichtigen. Wer zum Beispiel eine Schenkung (auch Zuwendung genannt) an den Enkel tätigt und die Freibeträge überschritten werden, kann davon ausgehen, dass bei einer Immobilie bis 300.000€ ein Steuersatz von 11 % anfällt. Wird die Immobilie an einen sehr entfernten Verwandten oder an einen Freund verschenkt, fällt für den Beschenkten ein Steuersatz von 30 % an.
Bei der Zuwendung eines Hauses fällt keine Schenkungssteuer für das Grundstück an. Auch die Grunderwerbssteuer und die Einkommenssteuer entfallen bei einer Immobilien-Schenkung.
Kleinere Geldgeschenke zum Beispiel zu Weihnachten sind immer steuerfrei und werden nicht auf Erbschaften angerechnet. Es ist nicht gesetzlich geregelt, ab welcher Summe Geldgeschenke dem Finanzamt gemeldet werden müssen. Beträge bis 20.000 € sind in der Regel nicht zu melden, da dieser Betrag weit unter den Freibeträgen liegt.
Um die eventuelle Schenkungssteuer berechnen zu können, sind die gesetzlich zustehenden Freibeträge mit einzurechnen. Maßgebend für eine Zuwendung, die steuerfrei ist, ist die Beziehung zwischen Schenker und Empfänger. Schenkungen werden basierend auf der Nähe der Beziehung bzw. das Verwandtschaftsverhältnis in eine von drei Steuerkategorien eingeteilt.
Je enger das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ist, desto höher ist der Erb- bzw. Schenkungsfreibetrag. Der Freibetrag stellt den Betrag dar, der steuerfrei verschenkt werden kann. Die zugeordnete Steuerklasse bei Schenkungen hat nichts mit der gewöhnlichen Steuerklasse des Empfängers zu tun. Diese kann hier ganz anders ausfallen.
„Schenkung steuerfrei“ Tabelle:
| Verwandtschaft | Steuerklasse | Freibetrag |
| Lebenspartner, Ehegatten | 1 | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder | 1 | 400.000 € |
| Enkelkinder | 1 | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern, Neffen, Nichten, Geschwister, Schwiegerkinder | 2 | 20.000 € |
| Bekannte, Freunde, sehr entfernte Verwandte | 3 | 20.000 € |
Der Freibetrag für eine Schenkung kann alle zehn Jahre neu beantragt werden. Wenn Sie also einen größeren Betrag oder eine Immobilie zu vererben haben, können Sie den Schenkungssteuerfreibetrag alle zehn Jahre nutzen, um die Erbschaftsteuer zu vermeiden.
Es gibt einen sogenannten Versorgungsfreibetrag. Dieser Freibetrag kann allerdings nur bei einem Erbe genutzt werden. Ehegatten des Erblassers haben in einem solchen Fall einen Freibetrag von 256.000 €, welcher als Rentenleistung dient und nicht vom Fiskus besteuert wird. Einen Versorgungsfreibetrag können auch die Kinder des Erblassers geltend machen, welcher nach ihrem Alter gestaffelt wird.
Die Steuersätze wurden zwar schon grob umschrieben, aber im Folgenden wird die aktuelle Schenkungssteuer detailliert dargestellt:
| Wert der Schenkung | Steuerklasse 1 | Steuerklasse 2 | Steuerklasse 3 |
| Bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| Bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| Bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| Bis 6 Millionen | 19 % | 30 % | 30 % |
| Bis 13 Millionen | 23 % | 35 % | 50 % |
| Bis 26 Millionen | 27 % | 40 % | 50 % |
| Alles über 26 Millionen | 30 % | 43 % | 50 % |
Diese Steuerklassen und Prozentwerte gelten seit 2012.
Unverheiratete Lebenspartner sind in derselben Steuerklasse 1 wie Ehepartner. Allerdings gilt das nur, wenn es sich dabei um eine offiziell eingetragene Lebensgemeinschaft handelt. Ansonsten würde der unverheiratete Partner in die Steuerklasse 3 eingeteilt werden und hätte nur einen Freibetrag von 20.000 €.
Den verschenkten Besitz bei der Finanzbehörde zu versteuern, ist nicht immer nötig. Überträgt ein Ehepartner seinen Miteigentumsanteil an der von ihm bewohnten Wohnung zu Lebzeiten auf den anderen Partner, verbraucht der Ehegatte keinen Freibetrag. Diese ist zwischen Ehegatten immer steuerfrei und hat nichts mit der 10-Jahresfrist zu tun.
Eine andere Möglichkeit die Schenkungssteuer und die 10-Jahresfrist auszureizen, ist eine sogenannte „Kettenschenkung“. Die Schenkung wird einfach wieder weiter verschenkt. Kettengeschenke sind rechtlich unbedenklich, das entschied der Bundesfinanzhof. Daher können Geschenke problemlos weiter überreicht werden, ohne Schenkungssteuern zahlen zu müssen.
Bei Gelegenheitsgeschenken gilt die Regel, dass sie weder versteuert noch gemeldet werden müssen. Da der Gesetzgeber den Begriff nicht eindeutig definiert hat, gibt es eine relativ große Bandbreite, was ein Gelegenheitsgeschenk ist. Dazu gehören Geschenke, die aufgrund ihres Wertes üblich sind. Gelegenheitsgeschenke können ein Auto, Schmuck oder Bargeld sein. Gelegenheitsgeschenke werden nicht auf den Freibetrag angerechnet, aber es muss einen wichtigen Grund für dieses Geschenk geben.
Wichtige Gründe für diese Arten von Geschenken sind Hochzeiten, Geburtstage, Schulabschlüsse usw. Um die Steuerbefreiung für Gelegenheitsgeschenke nutzen zu können, muss eine Steuerbefreiung für „gewöhnliche Gelegenheitsgeschenke“ nach § 13 Abs. 1, § 14 ErbStG in Anspruch genommen werden.
Bei allen größeren Schenkungen wie Immobilien und Grundstücke ist die 10-Jahresregelung nicht zu umgehen. Das gilt auch bei einem Nießbrauchrecht oder Wohnrecht Immobilie.
Auch bei einem Nießbrauch wird die Schenkungssteuer fällig. Die Schenkungssteuer ist etwas niedriger, da das Finanzamt den Wert des Nießbrauchs von der zu versteuernden Summe abzieht. Berechnet wird diese aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich Werbeausgaben. Dieser Jahreswert wird dann mit einem sogenannten Multiplikator multipliziert, um die ungefähre Dauer der Besitzrechte auf Basis der durchschnittlichen Lebenserwartung zu berücksichtigen. Je älter der Berechtigte zum Zeitpunkt der Übertragung ist, desto geringer ist der Wert. Es gibt eine Tabelle des Bundesfinanzministeriums, die die durchschnittliche Lebenserwartung berücksichtigt. Diese Tafel wird jährlich neu veröffentlicht und angepasst. Auf dieser Tabelle sind Frauen und Männer getrennt, weil Frauen statistisch gesehen länger leben.
Anders als bei einer reinen Schenkung, können beim Nießbrauchrecht Grunderwerbsteuern anfallen. Die Bemessungsgrundlage bleibt gleich und mindert sich nicht, auch wenn die Freibeträge der Schenkungssteuer abgezogen werden.
Nießbrauchrecht eignet sich für alle, die zwar ihre Immobilie verschenken möchten, aber ihr Nutzungsrecht behalten wollen. Zusätzlich mindert Nießbrauchrecht die Schenkungssteuer.
Als Erstes muss der Wert des verschenkten Besitzes ermittelt werden, damit die Höhe der Schenkungssteuer zu berechnen ist. Die Höhe der zu zahlenden Steuer richtet sich nach dem Wert des Geldgeschenks – oder eben der Immobilie. Bei Immobilien ist der Verkehrswert von einem Gutachter zu ermitteln, um so eine möglichst objektive, fundierte Einschätzung des Wertes zu erhalten.
Bei der Verkehrswertermittlung kann auf drei gängige Verfahren zurückgegriffen werden: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel zum Thema Verkehrswert Immobilie. Allerdings kann der Fiskus die fällige Schenkungssteuer durchaus auch einfach anhand einer eigenen Schätzung ermitteln.
Liegt das Gutachten über den Wert der Immobilie schließlich vor, kann die Höhe der jeweiligen Schenkungssteuer ermittelt werden. Dabei gilt grundsätzlich: Je höher der Wert der Schenkung – desto höher der Steuersatz.
Bei der Schenkungssteuer kommt allerdings noch eine weitere Komponente hinzu: Die Höhe variiert nämlich je nachdem, wer beschenkt wird. Verwandte mit der Steuerklasse 1 zahlen deshalb beispielsweise auf gleich hohe Schenkungen weniger Steuern als diejenigen, die die Steuerklasse 2 oder 3 haben.
Ein Haus zu überschreiben verursacht Kosten und Gebühren. Schenkungs- oder Übertragungsverträge müssen per Gesetz notariell beurkundet werden. Die Gebühr dafür richtet sich nach dem Gerichts- und Notargebührengesetz (GNotKG). Sie richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Für ein normales Einfamilienhaus ist mit etwa 1.000€ Gebühr zu rechnen.
Gebühren für die Grundbuchänderung:
Für eine Grundbucheintragung aufgrund von Eigentümerwechsel kann man mit Kosten von 1 – 2 % des Wertes rechnen. Davon fallen etwa ein Drittel der Kosten auf die Grundbuchgebühr und der Rest geht an den Notar. Sollen Wohn- oder Wegerechte im Grundbuch eingetragen werden, richten sich die Gebühren immer nach dem festgestellten Wert dieser Rechte.
Gebühren für die Wertermittlung:
Es wird häufig das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes herangezogen. Dies wird durch den Gutachter ermittelt, indem er die Verkaufspreise ähnlicher Gebäude in der Umgebung vergleicht. Die Gutachtergebühren variieren in Abhängigkeit von Immobilienwert und Aufwand.
So läuft eine Schenkung bzw. die Überschreibung eines Hauses ab – Schritt für Schritt:
Holger Schütz
Rechtsanwalt & Notar
Bei einer bedingten Hausüberschreibung handelt es sich um eine gemischte Schenkung. Im Erbfall gilt nur der Wert der Immobilie als Schenkung und der zusätzliche Aufwand wird davon abgezogen. Dies reduziert die Summe der Erbschaftssteuer.
Welche Auflagen sind also möglich, die mit einer Immobilien Schenkung einhergehen könnten? Wichtig bei allen zusätzlichen Gegenleistungen für die Schenkung ist, dass diese vertraglich festzuhalten sind.
Das kann der Fall bei einem landwirtschaftlichen Grundstück sein, aber auch wenn ein Betrieb mit dem Haus verbunden ist wie zum Beispiel ein kleiner Handwerksbetrieb.
Das Haus oder Grundstück darf nicht weiterverkauft werden, in den nächsten zehn Jahren, bzw. solange der Schenkende lebt.
Im Rahmen der Fürsorgepflicht ist der neue Wohnungseigentümer verpflichtet, den Vorbesitzer im Pflegefall zu betreuen und die entstehenden Pflegekosten zu tragen. Alle Fragen und späteren Pflichten bezüglich der Pflege müssen im Vertrag stehen und notariell beglaubigt sein.
Sicherlich die beiden häufigsten Auflagen in Verbindung mit einer Immobilien-Schenkung. Oft möchte der Eigentümer trotz Überschreibung weiterhin im Haus wohnen bleiben. Das geht mit einem Nießbrauchrecht oder einem Wohnrecht auf Lebenszeit. Beides wird im Grundbuch eingetragen.
Bei dieser Gegenleistung muss der neue Eigentümer an den alten Eigentümer eine Rente zahlen. Dabei kann es sich um eine Leibrente handeln, die lebenslang zu zahlen ist oder um eine Zeitrente, die für einen festgelegten Zeitraum, zum Beispiel zehn Jahre, zu zahlen ist. Diese Renten sind ebenfalls im Grundbuch festgelegt und auf der Grundlage des Immobilienwerts und des Alters des ehemaligen Eigentümers berechnet.
Wer seine Immobilie zu Lebzeiten nicht verschenken möchte, kann seinem Kind oder Verwandten sein Haus überlassen. Das Haus bleibt Eigentum des Eigentümers, dieser räumt dem Begünstigten die vollen Nutzungsrechte ein. Somit steht es dem Begünstigten frei, das Haus zu erwerben, er wird aber nicht Eigentümer.
Als weitere Alternative kann der Eigentümer die Immobilie zum Teil verschenken und nach seinem Tod vererben. Der Nachlass muss mindestens zehn Jahre nach der Schenkung stattfinden, um den Freibetrag wieder nutzen zu können.
Gibt es nach dem Tod des Erblassers mehrere Erben, kann ein Verkauf des Hauses eine Lösung sein, da die Vermögensaufteilung einfacher vonstattengeht.
Egal ob Überlassung, Teil-Verschenkung oder Verkauf und Vermögensaufteilung – welche Möglichkeit die jeweils beste ist, sollte jede Familie und jeder Hausbesitzer individuell entscheiden!
Man ist gesetzlich verpflichtet, die sogenannte Zuwendung dem Finanzamt anzuzeigen. Nach dem Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) und dem Schenkungssteuergesetz ist jede Schenkung vom Erwerber innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbs bei der zuständigen Finanzbehörde anzuzeigen. Der Schenkende ist verpflichtet, dies zu melden. Wird die Zuwendung notariell oder gerichtlich beglaubigt, besteht keine Meldepflicht, da auch diese Stellen gegenüber dem Finanzamt meldepflichtig sind.
Für die Meldung reicht ein formloses Schreiben. Darin enthalten sein müssen die Daten des Schenkenden und des Beschenkten, um was für eine Zuwendung es sich handelt (Immobilie, Geldgeschenk), der Wert sowie das verwandtschaftliche Verhältnis. Das Finanzamt führt dann eine gesonderte steuerliche Veranlagung der Zuwendung durch.
Bei einigen Finanzämtern muss für die Meldung ein vorgefertigtes Formular ausgefüllt werden. Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Es können weitere Dokumente für die Berechnung der Schenkungsteuer notwendig sein. Diese wären:
Da beide Parteien für die Steuer haften, kann diese auch der Schenkende übernehmen. Wer die Steuer zahlt, kann mit bei der Meldung angegeben werden.
Übrigens: Nachdem das Finanzamt von der Zuwendung Kenntnis genommen hat, kann es eine Schenkungssteuererklärung anfordern. Diese muss normalerweise nur vom Erwerber innerhalb einer bestimmten Frist abgegeben werden. Auch wenn Sie als Beschenkter und somit steuerpflichtiger der Meinung sind, dass keine Schenkungsteuer anfallen sollte, müssen Sie eine Schenkungssteuererklärung abgeben. Ob Sie dann tatsächlich Schenkungssteuer zahlen müssen oder nicht, entscheidet das Finanzamt.
Es gibt nur wenige Möglichkeiten, seine Zuwendung mittels eines gesetzlichen Widerrufsrechts zurückzufordern. Doch welche Gründe sind für eine Rücknahme zulässig?
Nicht immer läuft nach einer Zuwendung von Vermögen oder Immobilien alles glatt. Der Schenkende merkt nach der Überschreibung grobes Missverhalten oder er wird sogar beleidigt oder bedroht. Nicht jede persönliche Auseinandersetzung zählt vor dem Gericht, wenn jemand eine Zuwendung zurückfordern möchte.
In diesen Fällen kann eine Schenkung an Enkel oder andere Personen widerrufen werden.
Im Leben kann es immer Gründe geben, wieso sich die finanzielle Lage ändert. Wer sein Haus oder Vermögen verschenkt, möchte damit meistens erreichen, dass die Kinder Steuern sparen, und benötigt sein Eigentum nicht mehr. Allerdings kann aufgrund von Krankheit, Unfall oder des Alters eine teure Pflege benötigt werden. Wenn der Schenkende dadurch finanzielle Probleme bekommt, kann es vorkommen, dass er über die erhaltenen Mittel nicht verfügt und seine Schenkung zurückgezogen werden kann.
Sollte der Schenkende seinen Lebensunterhalt nicht mehr finanzieren können und benötigt Sozialhilfe, dann muss er seine Immobilie oder das Vermögen sogar zurückfordern. Dafür darf die Schenkung nicht länger als zehn Jahre zurückliegen. Auch bei einer Privatinsolvenz ist der Schenkende in der Pflicht, sein Vermögen oder die Immobilie zurückzufordern.
Die Grundregel ist: Wurden bestimmte Verpflichtungen mit der Schenkung verbunden und vereinbart, so sind diese vom Begünstigten zu erfüllen. Andernfalls kann der Schenkende sie widerrufen. Diese Forderungen auf die Zuwendung müssen für das Recht einer Rückforderung vertraglich festgehalten sein.
Jeder Beschenkte muss in Deutschland die Schenkungssteuer zahlen, sofern der Wert der Schenkung über dem gesetzlichen Freibetrag liegt. Zu beachten ist, dass der Schenkende haftet, wenn die Steuer nicht gezahlt wird.
Ohne Meldung liegt eine Steuerhinterziehung vor, wenn die Schenkung von Vermögenswertem Steuern nach sich ziehen würde. Wenn keine Steuern anfallen, liegt grundsätzlich keine Steuerhinterziehung vor. Dies verstößt jedoch gegen Meldepflichten, was wiederum Bußgelder nach sich ziehen kann.
Die Höhe der Schenkungssteuer ist individuell, da es auf die Steuerklasse des Beschenkten ankommt.
Ja, allerdings bestehen hierfür hohe Auflagen. So muss sich ein Beschenkter etwa eine sogenannte grobe Verfehlung zu Schulden kommen lassen. Kann der Schenker seinen Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten, kann die Schenkung ebenfalls zurückgenommen werden.
Das Finanzamt muss über eine Schenkung binnen drei Monaten informiert werden.
