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Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollte darauf achten, ob an dieser ein Vorkaufsrecht besteht. Ein solches Recht könnte nämlich dazu führen, dass die von Ihnen begehrte Immobilie unerwartet an einen anderen Käufer geht.
Doch wer hat Anspruch auf ein Vorkaufsrecht? Was müssen Sie beim Erwerben einer Immobilie mit Vorkaufrecht beachten? Ergibt es Sinn einen Makler zur Hilfe zu holen und wie sehen die rechtlichen Regelungen hierzu aus? Hier erfahren Sie alles, was Sie zum Vorkaufsrecht wissen müssen.
Das Vorkaufsrecht bezeichnet das Recht, in einem wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag an die Stelle des eigentlichen Käufers zu treten. Die Person, die das Vorkaufsrecht besitzt übernimmt dann den Kaufvertrag und erwirbt das Objekt zu allen bereits niedergeschriebenen Konditionen.
In Deutschland ist das Vorkaufsrecht vor allem im Baugesetzbuch (BauGB) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und kann beispielsweise Gemeinden dazu dienen, städtebauliche Ziele durchzusetzen oder die Sozialstruktur in bestimmten Gebieten zu erhalten.
Dies kann in vielen Fällen von Vorteil sein, aber auch sehr frustrierend für den Käufer, der bereits fest mit einer Immobilie gerechnet hat. Bis ein Vorkaufsrecht tatsächlich umgesetzt wird ist also Vorsicht geboten, denn es gibt einige Dinge zu beachten.
Es existieren vier gültige Arten des Vorkaufsrechts, die je nach Kontext und den beteiligten Akteuren zur Anwendung kommen. Sie sind maßgeschneidert für spezielle Interessen und Situationen. Lassen Sie uns einen Blick auf die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts werfen und herausfinden, wie sie im Immobiliengeschäft ins Spiel kommen können.:
Das dingliche Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB) bezieht sich nur auf Grundstücke, jedoch nicht auf die darauf stehenden Immobilien. Dieses Recht wird direkt im Grundbuch vermerkt und gilt somit gleichzeitig als Vormerkung.
Durch diese offizielle Eintragung entsteht so etwas wie eine Blockade für den Verkauf, denn sie sichert dem Inhaber des Vorkaufsrechts einen besonderen Schutz: Sollte der Besitzer veräußern wollen und diesen Schritt vornehmen, ohne den Vorkaufsberechtigten einzubeziehen, hat das gravierende Konsequenzen – der damit abgeschlossene Kaufvertrag ist nicht gültig. Daraus resultiert das Recht, das Grundstück sogar dann noch zurückzuverlangen, wenn es bereits veräußert wurde und der Käufer im Grundbuch eingetragen ist.
Das dingliche Vorkaufsrecht ist nicht vererbbar, außer, wenn die Vererbbarkeit auf Wunsch im Grundbuch festgehalten wurde.
Oft ist es so, dass sich nahen Verwandte, wie beispielsweise Kinder oder Geschwister der Immobilienbesitzer, dieses Vorkaufsrecht sichern lassen, um in der Familie zu halten, was in der Familie ist.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463ff. BGB) regelt bewegliche Gegenstände und immobile Sachen gültig. Hier ist ein Grundstück per Definition eine immobile Sache, während Häuser, Teile vom Grundstück oder Wohneinheiten als beweglich angesehen werden.
Anders als das dingliche Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird, basiert das schuldrechtliche Vorkaufsrecht auf einer vertraglichen Abmachung. Wird eine Immobilie von ihrem Besitzer an eine dritte Person verkauft, ohne dabei den vorkaufsberechtigten Vertragspartner zu benachrichtigen, bleibt der Verkauf rechtlich bestehen. Der Vorkaufsberechtigte kann allerdings unter gewissen Umständen vom Verkäufer Schadensersatz fordern.
Gemäß § 464 BGB muss die Ausübung des Vorkaufsrechts fristgerecht und formgemäß nach Kenntnis vom Verkauf erfolgen. Der § 472 BGB hält Verkäufer an, dem Vorkaufsberechtigten den Drittkaufvertrag schriftlich zuzustellen, damit dieser sein Recht wahrnehmen kann.
Dieses Recht kann gerade für Mieter von Vorteil sein, die in ihre Wohnung investiert und sie verbessert haben und bei einem Verkauf des Objekts die Chance auf Erwerb nicht verlieren wollen. In solchen Fällen ist es ratsam, die Vereinbarung notariell beurkunden zu lassen, um rechtliche Klarheit und Absicherung zu gewährleisten.
Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht tritt für Gemeinden in Kraft. Die Gemeinde selbst hat nach dem Baugesetzbuch (BauGB §§ 24-28) das Recht, unterschiedlichste Flächen vorab zu erwerben. Zum Beispiel, wenn diese für öffentliche Zwecke markiert sind. Dann muss die Gemeinde aber auch einen triftigen Grund für den Vorkauf haben – in etwa das Gemeinwohl.
Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht gilt aber auch: Bestimmte Flächen können nur dann verkauft werden, wenn die Gemeinde offiziell auf ihr Vorkaufrecht verzichtet. Ausnahme bildet der Verkauf an einen Verwandten des Verkäufers – hier kann die Gemeinde nicht von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
Auch politisch kann das Vorkaufsrecht eine wichtige Rolle spielen, nämlich dann, wenn es um städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen geht, festgelegte Sanierungsgebiete oder Erhaltungssatzungen. Diese dienen dem Erhalt des Charakters eines Gebietes oder einer städtebaulichen Umstrukturierung.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht beschreibt, dass wenn der Eigentümer seine Immobilie in Eigentumswohnungen umwandelt, die Mieter als Erstes die Möglichkeit bekommen, die Wohnung zu kaufen, und ist im § 577 BGB geregelt. Durch das gesetzliche Vorkaufsrecht wird der Mieter davor geschützt, dass er bei einem Eigentümerwechsel die Wohnung verliert oder eine Mieterhöhung stattfindet.
In der Regel muss der Eigentümer die aktuellen Mieter noch vor dem Abschluss eines Kaufvertrags mit einem anderen Käufer darüber informieren, spätestens jedoch, wenn der Abschluss des Kaufvertrages erfolgt ist.
Dieses Recht entsteht mit dem Ziel des Mieterschutzes, um ihn vor negativen Folgen eines Eigentümerwechsels, wie etwa Mietsteigerung oder Kündigung, zu schützen. Der aktuelle Mieter hat dieses Vorkaufsrecht für den ersten Verkauf nach der formellen Aufteilung des Gebäudes in einzelne Wohneinheiten.
Der Mieter kann daraufhin sein Recht ausüben und die Wohnung zu denselben Bedingungen kaufen, wie sie mit dem Drittkäufer vereinbart wurden; das Ergebnis ist ein neuer Kaufvertrag zwischen Mieter und Eigentümer.
Eine Herausforderung besteht jedoch darin, dass Investoren häufig bereit sind, weit höhere Preise zu zahlen, als ein Mieter es sich leisten kann. Dies stellt sich oft als Hürde heraus, die das gesetzliche Vorkaufsrecht in der Praxis untergraben kann, da es für Mieter finanziell schwierig sein kann, bei solchen Angeboten mitzuziehen.
In der folgenden Tabelle sehen Sie den Unterschied der vier Vorkaufsrechtsarten noch einmal übersichtlich zusammengefasst.
| Regelungsart | Vorkaufsrecht (VR) | Beschreibung |
|---|---|---|
| vertraglich | Dingliches VR | – nur für Grundstücke möglich – vertraglich vereinbart, nicht grundbuchpflichtig – Drittverkauf bedingt Verzicht des VK-Berechtigten |
| vertraglich | Schuldrechtliches VR | – für alle Immobilienarten möglich – kein Grundbucheintrag – Verkauf an Dritte führt zu Anspruch auf Schadensersatz für VK-Berechtigten |
| gesetzlich | öffentlich-rechtliches VR | – nur für Grundstücke möglich – kein Grundbucheintrag – Staat, Stadt oder Gemeine als Käufer nur zum Allgemeinwohl befugt |
| gesetzlich | gesetzliches VR | – für alle Immobilienarten möglich – möglich einzig beim Erstverkauf – für Mitglieder von Erbengemeinschaft und Mieter |
Wenn ein Vorkaufsrecht existiert, ist nicht alles mit einer gesetzten Unterschriften auf dem Vertrag getan. In diesem Fall muss der Vorkäufer informiert werden, der dann gegebenenfalls auch noch von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Da stellt sich Ihnen als potenzieller Käufer schnell folgende Frage: Was bringt das Vorkaufsrecht dem Vorkäufer überhaupt?
Hierfür gibt es unterschiedliche Antworten. Nicht selten spielt das Vorkaufsrecht in einer Erbengemeinschaft eine wichtige Rolle. Dabei geht es meist um den Erhalt einer Immobilie oder den Eigenbedarf.
Wenn Gemeinden bestimmte Vorstellungen und Pläne bezüglich der Bebauung der Stadt haben, sichern sie sich oft ein Vorkaufrecht, um gegebenenfalls einschreiten zu können und die Flächen für sich zu beanspruchen.
Schließlich spielt das Vorkaufsrecht für Mieter eine entscheidende Rolle. Möchte der Vermieter die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln, haben die Mieter an dieser Stelle ein Anspruch auf das Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
Auch hier wird hier erneut zwischen gesetzlichem und vertraglichem Vorkaufsrecht unterschieden. Ein Mieter kann ein Objekt vorab kaufen, wenn dieses im Rahmen einer Umwandlung beispielsweise zu Eigentumswohnungen wird. Nicht selten ist der Verkauf einzelner Wohnungen in einem Haus lukrativer, als die gesamte Immobilie zu verkaufen. Um Mieter zu schützen, haben sie ein gesetzlich gesichertes Vorkaufsrecht. Einzig Verkäufe des Vermieters an einen Familienangehörigen sind davon ausgenommen.
In einer Erbengemeinschaft haben alle anderen Miterben gemeinschaftlich ein Vorkaufsrecht, sollte ein Erbe seine Anteile verkaufen wollen. Das funktioniert allerdings nur, wenn alle anderen Miterben zu gleichen Teilen kaufen. Kann oder will einer nicht mitzahlen, verfällt das Vorkaufsrecht.
Schließlich können noch Gemeinden über das Vorkaufsrecht verfügen, wenn die Voraussetzungen des § 25 BauGB (Baugesetzbuch) erfüllt sind.
Eigentümer können mit einem speziellen Vertrag zum Vorkaufsrecht eine beliebig gewählte Person aus frei wählbaren Gründen als Person mit Vorkaufsrecht bestimmen. In dem Vertrag sollten die folgenden Punkte in jedem Fall genannt werden:
Ein Vertrag zum Vorkaufsrecht ist eine ernsthafte Angelegenheit und muss von einem Notar notariell beurkundet werden. Damit wird auch der Schadensersatz für den Vorkaufsberechtigten gesichert, sollte dieser beim Verkauf der Immobilie übergangen werden. Ein weiterer Tipp: Wer ganz sicher gehen will, beharrt auf ein dingliches Vorkaufsrecht, da dieses beim Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen wird.
Wenn ein sogenannter Vorkaufsfall eintritt, sind auch die Voraussetzungen für das Inkrafttreten des Vorkaufsrechtes gegeben. Der Vorkaufsfall tritt ein, wenn zwischen dem Verkäufer und einem Erstkäufer ein rechtswirksamer Kaufvertrag geschlossen wurde.
Hierüber muss dann der Vorkaufsberechtigte laut § 469 Abs. 1 BGB schnellstmöglich informiert werden. Dieser muss dann schnell entscheiden. Meist innerhalb einer Frist von zwei Monaten (§ 469 Abs. 2 BGB) gilt es mitzuteilen, ob er von der Ausübung seines Vorkaufsrechts Gebrauch machen will oder nicht. Eine Frist von nur einer Woche gilt hingegen bei anderen Gegenständen.
Ein Vorkaufsrecht kann auch auf eine ganze Gruppe übertragen werden. Diese muss das Recht dann auch als Gemeinschaft ausüben, was bedeutet, dass die entsprechenden Fristen erst dann gesetzt werden können, wenn wirklich alle Beteiligten informiert sind. Mit dieser Regelung ist das sogenannte Bruchteilseigentum am Vorkaufsrecht ausgeschlossen. Falls jedoch einer aus der Gruppe auf sein Recht verzichtet oder es erlischt, können die Übrigen das Vorkaufsrecht weiterhin als Ganzes ausüben.
Da das Vorkaufsrecht unter das Vertragsrecht fällt, müssen alle Teilnehmer des Vertrags volljährig sein. Ebenso lässt sich ein Vorkaufsrecht nicht auf Dritte übertragen und erlischt, wenn der Vorkaufsberechtigte stirbt.
Möchte der Vorkaufsberechtigte von der Ausübung seines Rechts kein Gebrauch machen, bedarf es einer Erklärung und gegebenenfalls einen Antrag auf Löschung des Vorkaufsrechtes. Dieser Antrag muss laut Grundbuchordnung sowohl vom Verkäufer als auch vom Vorkaufsberechtigten unterschrieben werden.
Auch die Papiere zum Nichtgebrauch des Vorkaufsrechts müssen von einem Notar notariell beglaubigt werden oder die Unterschrift muss vor Ort bei einem Amtsgericht geleistet werden.
Für den Fall, dass eine ganze Gemeinde vorkaufsberechtigt ist, reicht es an sich, die offizielle Frist vergehen zu lassen. Allein diese Tatsache gilt dann als offizieller Rücktritt vom Vorkaufsrecht. Allerdings muss eigentlich ein sogenanntes Negativattest erstellt werden.
Tritt ein Vorkaufsberechtigter von seinem Recht zurück, muss die Löschung erfolgen. Dies ist mit Gebühren verbunden, die sich aus dem Eintragungswert und einem festgelegten Satz aus einer Gebührentabelle errechnen.
Diese Erklärung, auch bekannt als Negativattest, kommt ins Spiel, wenn Gemeinden vorkaufsberechtigt sind. Mit einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung wird festgehalten, dass die Gemeinde gegenüber einem Grundbuchamt bestätigt, auf ein bestehendes öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht für ein Grundstück zu verzichten.
Eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung ist Voraussetzung dafür, dass eine Immobilie überhaupt verkauft und die neuen Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden können.
Es kann aber auch zu dem Fall kommen, dass der Vorkaufsberechtigte tatsächlich in die Kaufeinwicklung einschreiten und von seinem Recht Gebrauch machen will. Sollte es dazu kommen, muss er ebenfalls eine Erklärung darüber abgeben, sodass jeder zuvor eingetragene Vertrag zwischen Verkäufer und Erstkäufer hinfällig wird.
Die vom Vorkäufer abgegebene Erklärung muss zwar keine bestimmte Form haben, sie ist jedoch unwiderruflich. Das heißt, der Erstkäufer fällt aus dem Vertrag heraus und der Vorkäufer nimmt unvermeidbar seinen Platz ein.
Unter bestimmten Umständen kann diese Erklärung jedoch unwirksam sein:
Zur eigenen Absicherung integrieren Verkäufer gerne ein vertragliches Rücktrittsrecht im Kaufvertrag. Damit werden Schadensersatzansprüche seitens des Erstkäufers vermieden und der Vertrag wird ohne zusätzliche Kosten aufgelöst. Ohne eine derartige Klausel stehen die Chancen auf Schadensersatz für den Erstkäufer nämlich gut.
Sollte der Kaufpreis im Rahmen Ihres Vorkaufsrechts zu hoch sein, ziehen Sie Verhandlungen mit dem Verkäufer über den Preis in Betracht. Prüfen Sie die Möglichkeit einer Finanzierung, um Ihre Zahlungsfähigkeit zu steigern, und holen Sie sich gegebenenfalls rechtliche Beratung ein, um die Angemessenheit des Preises zu beurteilen.
In manchen Fällen kann etwas schief gehen oder bestimmte Regeln wurden nicht eingehalten. Unter Umständen muss dann Schadensersatz gezahlt werden. In einigen Fällen muss der Verkäufer, wie oben beschrieben, an den Erstkäufer zahlen. Meistens geht es aber darum, dass der Vorkäufer übergangen wurde und er deshalb einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer hat.
Das kann passieren, wenn das Vorkaufsrecht nicht durch einen Eintrag ins Grundbuch gesichert ist. Wurde ein Grundstück oder eine Immobilie dann schon verkauft, geht der Vorkäufer leer aus. Das ist auch im Nachhinein nicht mehr zu ändern. Allerdings steht dem Vorkäufer nun Schadensersatz zu. Dieser errechnet sich meist aus der Höhe des möglichen Gewinns, der dem Vorkaufberechtigten entgangen ist.
Der Gewinn berechnet sich in diesem Fall aus der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis der Immobilie.
Wer ein dingliches Vorkaufsrecht eintragen möchte, muss ebenfalls mit Kosten rechnen. Denn für die Eintragung ins Grundbuch beim Grundbuchamt fallen Gebühren an. Diese richten sich nach dem Wert der Immobilie. Kostet ein Haus beispielsweise um die 300.000 €, sollte man Gebühren in Höhe von ca. 600 € für die Eintragung des Vorkaufsrechtes einkalkulieren.
Wird ein Makler beauftragt, gilt es einiges zu beachten. Für die Bezahlung von Maklern gilt: Sie erhalten ihre Maklerprovision nur, wenn der Verkauf auch erfolgreich über die Bühne ging. Kommt es also zu einem Verkaufsfall, in dem ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, gehen die Makler nicht selten leer aus. Und das, obwohl sie Ihren eigentlichen Auftrag, die Vermittlung eines Käufers, erfüllt haben. Das Vorkaufsrecht macht ihnen dabei aber wortwörtlich einen Strich durch die Rechnung.
Um dieser unangenehmen Situation zu entgehen, hat sich eine Maklerklausel im Kaufvertrag etabliert. Mit dieser Maklerklausel wollen Makler ihr Recht auf Provision im Vorhinein klären und verlangen deshalb meist, dass die Bezahlung vorkaufsfest ist.
Vorkaufsfest bedeutet in diesem Fall, dass ein echter Vertrag zugunsten eines Dritten entsteht, also, dass die geschuldete Vertragsleistung auch gegenüber einem Dritten (dem Makler) erfüllt wird. Denn, übt der Vorkaufberechtigte sein Recht aus, übernimmt er den Vertrag zu den zuvor ausgehandelten Bedingungen, die häufig auch die Aufteilung der Maklerprovision enthalten.
Vorsicht bei der Formulierung von Maklerklauseln. Ist etwas falsch oder missverständlich beschrieben, kann es sein, dass aus der Provision für den Makler trotz Klausel nichts wird.
Grundsätzlich liegt es immer bei den Vertragsbeteiligten, welchen Klauseln zugestimmt wird und welchen nicht. Allerdings ist gerade bei Maklerklauseln besondere Vorsicht geboten.
Vielleicht existiert bei Ihnen die Sorge, dass ein bestehendes Vorkaufsrecht sich negativ auf den Verkaufspreis auswirkt. Ob dem so ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine Rolle können die aktuelle Marktsituation, der allgemeine Zustand der Immobilie oder auch die Art des Vorkaufsrechtes spielen.
Allgemein können Sie davon ausgehen, dass sich ein Vorkaufsrecht eher negativ auf den Verkaufsprozess auswirken wird. Fast immer ist damit ein erheblicher Mehraufwand verbunden, sodass der Erwerb eines Hauses für den Käufer weniger interessant wird. Das kann sich dann natürlich auch auf den Kaufpreis auswirken.
Holger Schütz
Rechtsanwalt & Notar
Nicht nur Wohnungen und ganze Häuser können mit einem vertraglich geregelten Vorkaufrecht belegt sein – auch für Doppelhaushälften kann ein solches Recht eingetragen werden. Daneben besteht auch für Mieter solcher Immobilien ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Wenn Sie überlegen, in einem solchen Fall Ihr Vorkaufsrecht auszuüben, sollten Sie vor einer endgültigen Entscheidung auf jeden Fall nochmal einen Blick auf das gesamte Haus werfen. Energieeffizienz, Größe und Zustand des Grundstücks und Sanierungsbedarf – beispielsweise in Kellerräumen – sollten in Betracht gezogen werden. Der endgültige Kaufpreis orientiert sich an der Summe, die ein Dritter bereit wäre für das Objekt zu zahlen.
Das Vorkaufsrecht ermöglicht es Berechtigten, eine Immobilie unter denselben Bedingungen wie ein Käufer zu erwerben. Es existieren verschiedene Formen, darunter das dingliche und das gesetzliche Vorkaufsrecht, welches etwa für Mieter beim Verkauf von umgewandelten Eigentumswohnungen relevant ist.
Die Ausübung muss innerhalb festgelegter Fristen erfolgen, andernfalls kann das Recht verfallen. Für Verkäufer bedeutet dies, dass ein bestehendes Vorkaufsrecht den Verkaufsprozess beeinflussen kann. Daher ist es wichtig, vor einem Immobilienverkauf die Rechtslage zu klären, um rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden.
Dies ist das Recht bestimmter Personen eine Immobilie oder ggf. andere Sachen vor Anderen zu kaufen. Dabei gelten dieselben Konditionen wie für den ursprünglichen Käufer. Der Vorkäufer nimmt also einfach nur den Platz des ursprünglichen Käufers im Vertrag ein. Hierzu gelten komplexe Regelungen, und das Vorkaufsrecht muss ggf. im Grundbuch eingetragen werden.
Ja, es werden drei verschiedene Arten unterschieden. Das dingliche Vorkaufsrecht bezieht sich ausschließlich auf Grundstücke und Immobilien und wird zudem im Grundbuch vermerkt. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht regelt den Vorkauf von „beweglichen“ Dingen. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht handelt es sich um das Vorkaufsrecht von Gemeinden.
Das Vorkaufsrecht erlischt mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten oder, wenn der Vorkaufsberechtigte das Recht aus dem Grundbuch löschen lässt. Außerdem verfällt das Recht, wenn Fristen nicht eingehalten werden oder der Eigentümer die Immobilie verschenkt oder vererbt.
Ja, es gibt einen Unterschied: Beim dinglichen Vorkaufsrecht, das im Grundbuch vermerkt ist, bezieht sich das Recht nur auf das Grundstück, nicht auf bestehende Gebäude. Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, das vertraglich geregelt ist, kann es auch für Häuser gelten.
§ 464 BGB legt fest, wie und bis wann ein Vorkaufsberechtigter sein Recht ausüben muss, wenn er von einem Verkauf erfährt. § 472 BGB schreibt vor, dass der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten unverzüglich über den Verkauf informieren muss.
