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Jeder Grundstückseigentümer kennt und zahlt sie: die Grundsteuer. Vor dem Kauf einer Immobilie, beziehungsweise eines Grundstücks sollten sich die künftigen Eigentümer also darüber im Klaren sein, welche zusätzlichen Kosten auf sie zukommen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Grundsteuer berechnen können und was sich nach Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025 ändern wird.
Die Grundsteuer wird auf das Eigentum von Grundstücken erhoben und ist eine der wichtigsten Einnahmequellen von Kommunen. Zahlungspflichtig ist im Grunde jeder Grundstückseigentümer. Wie oft die Grundsteuer entrichtet werden muss, hängt von der Regelung der jeweiligen Gemeinde ab. Häufig wird sie alle 3 Monate fällig, es sind aber auch Steuerzahlungen pro Quartal üblich. Bei der Grundsteuer wird außerdem zwischen zwei Typen unterschieden:
Die vorgesehene Grundsteuerreform ab 2025 plant zudem die Einführung der Grundsteuer C. Damit soll es Kommunen ermöglicht werden, bebaubare Grundstücke höher zu besteuern, wenn diese über einen längeren Zeitraum hinweg unbebaut bleiben. Somit soll Spekulation mit Wohnraum entgegengewirkt werden.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
In der Regel ist jeder Grundstückseigentümer zahlungspflichtig und entrichtet die Grundsteuer an die entsprechende Gemeinde. Es gibt jedoch wenige Ausnahmen, bei denen keine Steuer anfällt. Zum Beispiel wird keine Steuer auf Kulturgut oder öffentliche Grünanlagen erhoben. Eine weitere Ausnahme ist Grundbesitz, der von Personen des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst genutzt wird, sowie Dienstwohnungen von Geistlichen öffentlicher Religionsgesellschaften. Privatpersonen sind hingegen immer zahlungspflichtig.
Eigentümer müssen die Grundsteuer jedoch nicht immer selbst bezahlen. Gesetzlich ist es möglich, als Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen. Nach § 556 Abs. 1 S. 1 BGB sind die Betriebskosten – zu denen auch die Grundsteuer zählt – umlagefähig. Hierbei ist es sehr wichtig, dass aus dem Mietvertrag explizit hervorgeht, dass der Mieter den Betrag der Grundsteuer zu tragen hat. Ohne eine eindeutige Erwähnung im Mietvertrag ist das Umlegen der Grundsteuer auf den Mieter nicht möglich. Die Höhe des Anteils, der vom Mieter übernommen werden soll, richtet sich meist nach der Wohnfläche der gemieteten Wohnung.
Die wesentliche Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer ist der sogenannte Einheitswert. Dieser dient den Finanzämtern als Bemessungsgrundlage und wird von den zuständigen Behörden individuell festgelegt. In anderen Worten beschreibt der Einheitswert eines Grundstücks als Kennziffer den Wert eines Grundstücks und ist daher die Basis zur Berechnung der Grundsteuer. Übrigens kommt der Name des Einheitswerts daher, dass er einheitlich nutzbar sein soll, unter anderem auch für andere Steuerarten. Heutzutage spielt er aber nur noch bei der Zweitwohnsitzsteuer und der Grundsteuer eine Rolle.
Um den Einheitswert, beziehungsweise den Wert eines Grundbesitzes, zu ermitteln, werden folgende Faktoren berücksichtigt:
Welches Finanzamt für die Ermittlung des Einheitswerts zuständig ist, hängt davon ab, in welchen lokalen Zuständigkeitsbereich ein Grundstück, beziehungsweise eine Immobilie fällt.
Der Einheitswert allein reicht jedoch nicht aus, um die Grundsteuer berechnen zu können. Zur Berechnung benötigt man drei Faktoren:
Dementsprechend lautet die Formel, die bis 2025 zur Berechnung der Grundsteuer angewendet wird:
Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich festgeschrieben und unterscheidet sich je nach Bundesland und Grundstücksart. Je nach Region Deutschlands beträgt sie zwischen 0,26 % und 1 % des Einheitswerts eines Grundstücks. Der Hebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und liegt üblicherweise zwischen 250 % und 500 % des Einheitswerts. Allerdings gibt es auch Kommunen, die deutlich höhere Sätze verlangen. Berlin verlangt zum Beispiel einen Hebesatz von 810 %.
Für ein Einfamilienhaus in Berlin gilt der Einheitswert von 30.000 €. Die Grundsteuermesszahl für Einfamilienhäuser in Berlin liegt bei 0,26 %, der Hebesatz bei 810 %. Wendet man nun die oben genannte Formel zur Berechnung der Grundsteuer an, so ergibt sich folgende Rechnung:
30.000 € x 0,26 % x 810 % = 631,8 €.
Demnach müssen die Eigentümer des Einfamilienhauses jährlich 631,8 €, beziehungsweise 157,95 € pro Jahresquartal zahlen.
Die Berechnung der Grundsteuer auf Basis des Einheitswerts ist lange umstritten gewesen. Einer der Hauptkritikpunkte lag bei der Aktualität der herangezogenen Werte. Der Einheitswert wurde bislang anhand von stark veralteten Marktwerten festgelegt und nicht wie ursprünglich vorgesehen alle 6 Jahre erneuert. Daraus resultieren unter anderem steuerliche Ungleichbehandlungen von älteren Immobilien gegenüber Neubauten. Aus diesem Grund erklärte das Bundesverfassungsgericht die aktuelle Berechnungsmethode der Grundsteuer im Jahr 2018 als verfassungswidrig. Daraufhin wurde im November 2019 die Grundsteuerreform, die ab 2025 gelten wird, erlassen.
Diese Änderungen werden durch die Grundsteuerreform 2025 gültig:
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Da für die Berechnung der neuen Grundsteuer die Einheitswerte in ganz Deutschland neu ermittelt werden sollen, wurden alle Immobilien- und Grundbesitzer verpflichtend dazu aufgerufen, eine “Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte” beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Die Erklärung erfolgt elektronisch über die Plattform Elster und soll bis Ende Januar 2023 erfolgt sein, mit Ausnahme von Bayern: hier fällt die Abgabefrist auf Ende April 2023. Die Finanzämter haben demnach alle Hände voll zu tun, denn bis Ende 2024 soll die neue Grundsteuer berechnet und alle neuen Grundsteuerwertbescheide ausgestellt worden sein.
Die Grundsteuer wird auf das Eigentum von Grundstücken erhoben und an die zuständigen Kommunen entrichtet. Die Höhe richtet sich sowohl nach dem Wert des Grundbesitzes, als auch nach der Grundstücksart und -bebauung.
Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer setzt sich aus dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde zusammen: Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.
Die Grundsteuer ist grundsätzlich umlagefähig. Sie kann als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies explizit im Mietvertrag vereinbart wurde.
Die Steuermesszahl soll auf ein Zehntel des bisherigen Werts verringert werden
Die Hebesätze sollen durch die Kommunen angepasst werden
Der Grundsteuertyp C soll eingeführt werden, um Spekulationen mit Grundstücken entgegenzuwirken
Bundesländern wird ermöglicht, eigene Modelle zum Berechnen der Grundsteuer einzuführen
Die Formel ( Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz), die bislang verwendet wurde, um die Grundsteuer zu berechnen, bleibt bestehen.
Die Formel, mit der die Grundsteuer berechnet wird, bleibt auch nach der Grundsteuerreform die selbe: Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.
Jeder Privateigentümer eines Grundstücks, beziehungsweise einer Immobilie muss Grundsteuer bezahlen.
