Über 25.000 Unternehmen sind auf JACASA gelistet.
Rund 36 Millionen Immobilienbesitzer müssen seit der Reform nach völlig neuen Regeln die Grundsteuer berechnen. Als Eigentümer sind Sie direkt von den neuen Berechnungsgrundlagen betroffen, die seit 2025 gelten und Ihre Steuerlast deutlich verändern können.
Wie ermitteln Sie den korrekten Grundsteuerwert? Welches Berechnungsmodell gilt in Ihrem Bundesland und wie finden Sie den Hebesatz Ihrer Kommune? In diesem Ratgeber erklären wir Schritt für Schritt, wie Sie die Grundsteuer nach dem neuen Drei-Komponenten-Modell berechnen und Ihre Steuerbelastung optimieren können.
Die Grundsteuerreform stellt einen der größten Umbrüche im deutschen Steuerrecht der letzten Jahrzehnte dar. Als Immobilienbesitzer sind Sie direkt betroffen, denn die Art und Weise, wie die Grundsteuer berechnet wird, hat sich grundlegend geändert.
Diese Abgabe gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen und wird künftig auf einer völlig neuen Basis ermittelt.
Die frühere Berechnungsmethode basierte auf veralteten Einheitswerten aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig und forderte eine Reform bis Ende 2024. Der Gesetzgeber hat darauf mit einem neuen Berechnungsmodell reagiert, das inzwischen vollständig umgesetzt wurde.
Die Grundsteuer berechnen müssen jetzt alle Immobilienbesitzer nach den neuen Regeln. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück besitzen.
Die Grundsteuerreform betrifft rund 36 Millionen Immobilien in Deutschland. Für viele Eigentümer kann dies zu erheblichen Änderungen der Steuerlast führen – sowohl nach oben als auch nach unten.
Um die Grundsteuer korrekt berechnen zu können, müssen Sie zunächst verstehen, aus welchen Komponenten sie sich zusammensetzt. Das Prinzip selbst bleibt auch nach der Reform bestehen, nur die Bewertungsgrundlagen ändern sich.
Die Grundsteuer basiert auf drei entscheidenden Faktoren:
Die Berechnung erfolgt nach dieser Formel:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Eine Besonderheit der Reform ist die Länderöffnungsklausel. Sie ermöglicht den Bundesländern, vom Bundesmodell abzuweichen und eigene Berechnungsmethoden einzuführen. Dadurch entstehen unterschiedliche Systeme:
Informieren Sie sich unbedingt, welches Modell in Ihrem Bundesland gilt, da dies erhebliche Auswirkungen auf Ihre Steuerbelastung haben kann.
Die Grundsteuer wird in verschiedene Kategorien unterteilt:
Der Großteil der Immobilienbesitzer ist von der Grundsteuer B betroffen. Je nach Kategorie unterscheiden sich die Berechnungsmethoden leicht, wobei das Grundprinzip gleich bleibt.
Sie besitzen eine Immobilie und denken über einen Verkauf nach? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Jacasa können Sie den Wert Ihrer Immobilie schnell und unverbindlich ermitteln.
Hier zur kostenlosen Immobilienbewertung
Doch wie lässt sich die Grundsteuer konkret berechnen? Wir führen Sie durch den gesamten Prozess und erklären jeden Schritt detailliert.
Der Grundsteuerwert ist die Basis der Berechnung und wird nach dem jeweiligen Modell Ihres Bundeslandes ermittelt. Beim Bundesmodell fließen folgende Faktoren ein:
| Faktor | Beschreibung |
| Bodenrichtwert | Der durchschnittliche Lagewert des Bodens in Ihrer Region |
| Grundstücksfläche | Die Gesamtfläche Ihres Grundstücks in Quadratmetern |
| Immobilienart | Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, etc. |
| Baujahr | Das Alter des Gebäudes beeinflusst den Wert |
| Wohnfläche | Die Größe der Wohnfläche in Quadratmetern |
Bei den Ländermodellen können andere oder zusätzliche Faktoren relevant sein. In Bayern zählt beispielsweise nur die Flächen von Grundstück und Gebäude, nicht deren Wert.
Die Steuermesszahl ist ein fester Prozentsatz, der bundeseinheitlich festgelegt ist, sich aber je nach Immobilienart unterscheiden kann. Für Wohngrundstücke gilt eine reduzierte Steuermesszahl von 0,031%, während sie für andere Grundstücksarten bei 0,034% liegt.
Es ist wichtig zu beachten, dass bei den Ländermodellen abweichende Steuermesszahlen gelten können. Daher sollten Sie unbedingt die spezifischen Regelungen Ihres Bundeslandes überprüfen, um sicherzustellen, dass Sie mit den korrekten Werten rechnen.
Der Hebesatz wird von den Kommunen individuell festgelegt und kann erheblich variieren. In kleinen Gemeinden finden Sie teilweise Hebesätze von unter 300%, während diese in Großstädten durchaus über 800% erreichen können.
Diese große Spannbreite macht den Hebesatz zu einem entscheidenden Faktor bei der Grundsteuerberechnung. Den für Ihre Immobilie geltenden Hebesatz können Sie auf der Website Ihrer Gemeinde oder Stadt, in Ihrem bisherigen Grundsteuerbescheid oder beim Statistischen Bundesamt (Destatis) ermitteln.
Die finale Berechnung der Grundsteuer erfolgt durch die Multiplikation aller drei Faktoren.
Bei einem Grundsteuerwert von 200.000 €, einer Steuermesszahl von 0,031% und einem Hebesatz von 400% ergibt sich folgende Berechnung:
200.000 € × 0,00031 × 4 = 248 € jährliche Grundsteuer.
Um die Berechnung noch greifbarer zu machen, betrachten wir ein konkretes Beispiel für ein Einfamilienhaus nach dem Bundesmodell. Nehmen wir an, es handelt sich um ein Einfamilienhaus in einer mittelgroßen Stadt, Baujahr 1995, mit einer Grundstücksfläche von 500 m², einer Wohnfläche von 150 m² und einem Bodenrichtwert von 350 € pro m².
Im ersten Schritt ermitteln wir den Grundsteuerwert. Der Bodenwert berechnet sich aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert und beträgt somit 500 m² × 350 € = 175.000 €.
Der Gebäudewert lässt sich vereinfacht aus der Wohnfläche und einem pauschalen Bauwert pro Quadratmeter berechnen und beträgt in unserem Fall 150 m² × 1.500 € = 225.000 €. In Summe ergibt sich ein Grundsteuerwert von 400.000 €.
Im zweiten Schritt wenden wir die Steuermesszahl an. Bei einem Wohngrundstück mit einem Grundsteuerwert von 400.000 € und einer Steuermesszahl von 0,031% erhalten wir einen Steuermessbetrag von 124 €.
Im dritten und letzten Schritt multiplizieren wir den Steuermessbetrag mit dem kommunalen Hebesatz. Bei einem angenommenen Hebesatz von 450% ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 124 € × 4,5 = 558 €, was einer monatlichen Belastung von 46,50 € entspricht.
Sie besitzen eine Immobilie und möchten neben der Grundsteuer auch Ihren Gesamtwert kennen? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Jacasa können Sie den Wert Ihrer Immobilie schnell und unverbindlich ermitteln.
Hier zur kostenlosen Immobilienbewertung
Nachdem Sie wissen, wie Sie die Grundsteuer berechnen, ist es wichtig zu verstehen, wann und wie Sie diese entrichten müssen. Die Grundsteuer wird jährlich erhoben, wobei verschiedene Zahlungsmodalitäten möglich sind.
Die wichtigsten Termine für die Grundsteuer sind:
Im Rahmen der Reform galten besondere Fristen für die Abgabe der Grundsteuererklärung. Diese sind längst abgelaufen. Bei den regelmäßigen Neubewertungen alle sieben Jahre werden jedoch wieder neue Fristen relevant werden.
Die Grundsteuer kann auf verschiedene Weise entrichtet werden:
Am einfachsten ist es, einen Dauerauftrag einzurichten oder der Gemeinde eine Einzugsermächtigung zu erteilen. So vermeiden Sie, dass Zahlungen versehentlich vergessen werden.
Als Vermieter können Sie die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Hierbei ist es essenziell, dass die Grundsteuer explizit im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskostenart aufgeführt ist. Ohne diese vertragliche Grundlage ist eine Weitergabe an den Mieter nicht möglich.
Die Verteilung der Grundsteuer erfolgt in der Regel nach Wohnfläche, wobei andere Verteilungsschlüssel nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig sind. Bei der Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung müssen Sie die Grundsteuer als separate Position ausweisen, damit für den Mieter die Kostenstruktur transparent nachvollziehbar bleibt.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Dies bedeutet, dass Sie bei einer Anpassung der Grundsteuer keinen neuen Mietvertrag oder eine Zusatzvereinbarung benötigen, sondern die geänderten Beträge direkt in der nächsten Betriebskostenabrechnung berücksichtigen können.
Für die digitale Abgabe der Grundsteuererklärung benötigen Sie:
Die meisten Bundesländer bieten mittlerweile vereinfachte digitale Verfahren an, um die Grundsteuer zu berechnen und zu bezahlen.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, bei der Grundsteuer zu sparen oder zumindest die Belastung zu optimieren. Hier sind die wichtigsten Strategien:
Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid kann sich in folgenden Fällen lohnen:
Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids eingelegt werden. Nutzen Sie dafür am besten ein formales Einspruchsschreiben und fügen Sie entsprechende Nachweise bei.
Unter bestimmten Voraussetzungen sind Befreiungen oder Ermäßigungen möglich:
Prüfen Sie, ob eine dieser Kategorien auf Ihre Immobilie zutrifft, und stellen Sie gegebenenfalls einen entsprechenden Antrag bei Ihrer Gemeinde.
Die Grundsteuer kann unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend gemacht werden:
| Immobilienart | Steuerliche Absetzbarkeit |
| Vermietete Immobilien | Als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung |
| Gewerblich genutzte Immobilien | Als Betriebsausgabe |
| Gemischt genutzte Immobilien | Anteilig nach Nutzungsart |
Für selbstgenutzte Wohnimmobilien ist die Grundsteuer leider nicht absetzbar.
Professionelle Hilfe durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht kann sich in verschiedenen Situationen auszahlen. Besonders bei komplexen Immobilienportfolios mit mehreren Objekten ist fachkundige Unterstützung oft unerlässlich, da hier unterschiedliche Bewertungsmodelle und regionale Besonderheiten zu beachten sind.
Auch bei Immobilien mit hohen Grundsteuerwerten rechtfertigt die potenzielle Ersparnis häufig die Kosten einer professionellen Beratung. Experten können zudem bei Unsicherheiten bezüglich der korrekten Bewertung wichtige Hinweise geben und helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden.
Planen Sie einen Einspruch gegen Ihren Grundsteuerbescheid, sollte dieser rechtlich fundiert sein. Ein Steuerexperte kann die Erfolgsaussichten realistisch einschätzen und den Einspruch fachgerecht formulieren.
Die Kosten für die Beratung können sich schnell amortisieren, wenn dadurch die Grundsteuerbelastung langfristig gesenkt wird.
Die Grundsteuerreform bringt erhebliche Änderungen mit sich, die jeder Immobilienbesitzer kennen sollte. Hier die wichtigsten Punkte im Überblick:
Die Reform bringt vier wesentliche Änderungen: aktuelle Werte statt veralteter Einheitswerte als neue Bewertungsgrundlage, ein föderales System mit unterschiedlichen Berechnungsmodellen je Bundesland, höhere Transparenz durch klarere Darstellung der Grundlagen sowie regelmäßige Neubewertungen alle sieben Jahre. Das neue System ist bereits vollständig in Kraft.
Die Auswirkungen variieren stark. Profitieren können Besitzer älterer Immobilien in aufgewerteten Lagen, Eigentümer in Regionen mit ehemals hohen Einheitswerten und Besitzer großer Grundstücke in Bundesländern mit flächenbasierten Modellen.
Zu den potenziellen Verlierern zählen hingegen:
Die Umstellung erfolgte schrittweise: 2022/23 Abgabe der Grundsteuererklärungen, 2023/24 Erstellung der neuen Bescheide, 2024 Berechnung der Messbeträge und seit 2025 Anwendung der neuen Grundsteuer. Viele Kommunen haben ihre Hebesätze angepasst, um Belastungssprünge abzufedern. Die nächste Hauptfeststellung ist für 2029 geplant.
Mehrere Verfassungsbeschwerden gegen die Ländermodelle sind anhängig. Das Bundesverfassungsgericht hat erste Eilanträge abgewiesen, die Hauptverfahren stehen jedoch noch aus.
Zahlreiche Bundesländer verteidigen ihre Modelle vor Gericht, erste grundlegende Urteile können im kommenden Jahr erwartet werden. Erfolgreiche Klagen könnten rückwirkende Anpassungen erforderlich machen.
Es empfiehlt sich, die Rechtsprechung zu verfolgen, da sich hieraus noch Änderungen ergeben können.
Sie besitzen eine Immobilie und denken über einen Verkauf nach? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Jacasa können Sie den Wert Ihrer Immobilie schnell und unverbindlich ermitteln.
Hier zur kostenlosen Immobilienbewertung
Bei der Berechnung und Erklärung der Grundsteuer können leicht Fehler passieren. Hier sind die häufigsten Fallstricke und wie Sie diese vermeiden:
Vermeiden Sie diese häufigen Fehler bei der Bewertung:
Nehmen Sie sich Zeit für eine sorgfältige Prüfung aller Unterlagen und Werte, bevor Sie diese in Ihre Berechnung einfließen lassen.
Sollten Sie Fehler in Ihrer bereits abgegebenen Grundsteuererklärung entdecken, gehen Sie wie folgt vor:
Eine frühzeitige Selbstkorrektur wird in der Regel nicht als Steuerhinterziehung gewertet und kann spätere Probleme vermeiden.
Beachten Sie folgende Fristen bei der Grundsteuer: Die reguläre Festsetzungsfrist für die Grundsteuer beträgt vier Jahre. Bei neuen Tatsachen oder bei Steuerhinterziehung kann sich diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Für Einsprüche gegen den Grundsteuerbescheid steht Ihnen eine Frist von einem Monat zur Verfügung. Auch nach Ablauf der Einspruchsfrist können in bestimmten Fällen noch Änderungen beantragt werden, etwa wenn neue Tatsachen bekannt werden oder offensichtliche Fehler vorliegen.
Die Grundsteuerreform hat das Berechnungsverfahren grundlegend verändert. Das neue Drei-Komponenten-Modell aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz bildet nun die Basis für alle 36 Millionen Immobilien in Deutschland, wobei verschiedene Bundesländer unterschiedliche Berechnungsmodelle anwenden.
Die korrekte Berechnung erfordert die genaue Ermittlung des Grundsteuerwerts nach dem jeweiligen Landesmodell, die Anwendung der passenden Steuermesszahl und die Multiplikation mit dem kommunalen Hebesatz. Zudem bestehen Einsparmöglichkeiten durch Einsprüche gegen fehlerhafte Bescheide oder die Nutzung von Befreiungstatbeständen.
Bleiben Sie über aktuelle Entwicklungen in der Rechtsprechung informiert, da noch mehrere Verfassungsbeschwerden anhängig sind. Nutzen Sie bei komplexen Immobilienportfolios oder hohen Grundsteuerwerten professionelle Beratung, um Kosten zu optimieren und von möglichen steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten zu profitieren.
Die Grundsteuer berechnet sich durch Multiplikation von drei Faktoren: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert, die Steuermesszahl beträgt für Wohnimmobilien 0,031% und der Hebesatz wird von der jeweiligen Kommune festgelegt.
Für die Grundsteuerberechnung benötigen Sie Informationen zum Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, Baujahr und Wohnfläche. Zusätzlich sind der Hebesatz Ihrer Kommune sowie die für Ihr Bundesland geltende Steuermesszahl wichtig. Diese Daten finden Sie in Grundbuchauszügen und bei Ihrer Kommune.
Ja, als Vermieter können Sie die Grundsteuer als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Verteilung erfolgt in der Regel nach Wohnfläche. Änderungen der Grundsteuer durch die Reform gelten als laufende Kosten und können direkt in der nächsten Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden.
Die Grundsteuer wird quartalsweise am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Bei Beträgen unter 30 € jährlich ist eine Einmalzahlung am 1. Juli möglich. Am einfachsten ist die Einrichtung eines Dauerauftrags oder einer Einzugsermächtigung für Ihre Gemeinde, um Zahlungen nicht zu vergessen.
Ein Einspruch lohnt sich bei Berechnungsfehlern, überhöhten Bodenrichtwerten, falscher Immobilien-Eingruppierung oder wenn wertmindernde Faktoren wie Lärm oder Altlasten nicht berücksichtigt wurden. Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids mit entsprechenden Nachweisen eingereicht werden.
