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Die Grundsteuer berechnen: Einfach erklärt

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
29. Mai 2024 / 10 Min. Lesezeit

Jeder Grundstückseigentümer kennt und zahlt sie: die Grundsteuer. Vor dem Kauf einer Immobilie, beziehungsweise eines Grundstücks sollten sich die künftigen Eigentümer also darüber im Klaren sein, welche zusätzlichen Kosten auf sie zukommen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Grundsteuer berechnen können und was sich nach Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025 ändern wird.

Was genau ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird auf das Eigentum von Grundstücken erhoben und ist eine der wichtigsten Einnahmequellen von Kommunen. Zahlungspflichtig ist im Grunde jeder Grundstückseigentümer. Wie oft die Grundsteuer entrichtet werden muss, hängt von der Regelung der jeweiligen Gemeinde ab. Häufig wird sie alle 3 Monate fällig, es sind aber auch Steuerzahlungen pro Quartal üblich. Bei der Grundsteuer wird außerdem zwischen zwei Typen unterschieden:

  • Grundsteuer A wird auf Grundstücke für Landwirtschaft oder Forstwirtschaft erhoben. A steht hierbei für agrarisch.
  • Grundsteuer B wird auf bebaute, beziehungsweise bebaubare Grundstücke erhoben. B steht hierbei für baulich.

Gut zu wissen: Grundsteuer C

Die vorgesehene Grundsteuerreform ab 2025 plant zudem die Einführung der Grundsteuer C. Damit soll es Kommunen ermöglicht werden, bebaubare Grundstücke höher zu besteuern, wenn diese über einen längeren Zeitraum hinweg unbebaut bleiben. Somit soll Spekulation mit Wohnraum entgegengewirkt werden.

Es ist wichtig, den Wert des Grundstücks genau zu kennen, um eine gerechte Steuerlast zu gewährleisten und die Finanzierung öffentlicher Dienstleistungen zu unterstützen. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Wer zahlt die Grundsteuer?

In der Regel ist jeder Grundstückseigentümer zahlungspflichtig und entrichtet die Grundsteuer an die entsprechende Gemeinde. Es gibt jedoch wenige Ausnahmen, bei denen keine Steuer anfällt. Zum Beispiel wird keine Steuer auf Kulturgut oder öffentliche Grünanlagen erhoben. Eine weitere Ausnahme ist Grundbesitz, der von Personen des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst genutzt wird, sowie Dienstwohnungen von Geistlichen öffentlicher Religionsgesellschaften. Privatpersonen sind hingegen immer zahlungspflichtig.

Ein Mietvertrag wird unterschrieben.

Grundsteuer auf den Mieter umlegen

Eigentümer müssen die Grundsteuer jedoch nicht immer selbst bezahlen. Gesetzlich ist es möglich, als Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umzulegen. Nach § 556 Abs. 1 S. 1 BGB sind die Betriebskosten – zu denen auch die Grundsteuer zählt – umlagefähig. Hierbei ist es sehr wichtig, dass aus dem Mietvertrag explizit hervorgeht, dass der Mieter den Betrag der Grundsteuer zu tragen hat. Ohne eine eindeutige Erwähnung im Mietvertrag ist das Umlegen der Grundsteuer auf den Mieter nicht möglich. Die Höhe des Anteils, der vom Mieter übernommen werden soll, richtet sich meist nach der Wohnfläche der gemieteten Wohnung.

Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage

Die wesentliche Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer ist der sogenannte Einheitswert. Dieser dient den Finanzämtern als Bemessungsgrundlage und wird von den zuständigen Behörden individuell festgelegt. In anderen Worten beschreibt der Einheitswert eines Grundstücks als Kennziffer den Wert eines Grundstücks und ist daher die Basis zur Berechnung der Grundsteuer. Übrigens kommt der Name des Einheitswerts daher, dass er einheitlich nutzbar sein soll, unter anderem auch für andere Steuerarten. Heutzutage spielt er aber nur noch bei der Zweitwohnsitzsteuer und der Grundsteuer eine Rolle.

Um den Einheitswert, beziehungsweise den Wert eines Grundbesitzes, zu ermitteln, werden folgende Faktoren berücksichtigt:

  • Höhe der ermittelten Nettokaltmiete
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Grundstücks-, beziehungsweise Immobilienart
  • Alter der Immobilie

Gut zu wissen

Welches Finanzamt für die Ermittlung des Einheitswerts zuständig ist, hängt davon ab, in welchen lokalen Zuständigkeitsbereich ein Grundstück, beziehungsweise eine Immobilie fällt.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Der Einheitswert allein reicht jedoch nicht aus, um die Grundsteuer berechnen zu können. Zur Berechnung benötigt man drei Faktoren:

  • den Einheitswert
  • die Grundsteuermesszahl
  • und den sogenannten Hebesatz.

Dementsprechend lautet die Formel, die bis 2025 zur Berechnung der Grundsteuer angewendet wird:

  • Grundsteuer = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz.

Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich festgeschrieben und unterscheidet sich je nach Bundesland und Grundstücksart. Je nach Region Deutschlands beträgt sie zwischen 0,26 % und 1 % des Einheitswerts eines Grundstücks. Der Hebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und liegt üblicherweise zwischen 250 % und 500 % des Einheitswerts. Allerdings gibt es auch Kommunen, die deutlich höhere Sätze verlangen. Berlin verlangt zum Beispiel einen Hebesatz von 810 %.

Beispiel für die Berechnung der Grundsteuer vor 2025

Für ein Einfamilienhaus in Berlin gilt der Einheitswert von 30.000 €. Die Grundsteuermesszahl für Einfamilienhäuser in Berlin liegt bei 0,26 %, der Hebesatz bei 810 %. Wendet man nun die oben genannte Formel zur Berechnung der Grundsteuer an, so ergibt sich folgende Rechnung:
30.000 € x 0,26 % x 810 % = 631,8 €.
Demnach müssen die Eigentümer des Einfamilienhauses jährlich 631,8 €, beziehungsweise 157,95 € pro Jahresquartal zahlen.

Grundsteuer neu berechnen: Eine Waage und ein Richterhammer.

Änderungen durch die Grundsteuerreform ab 2025

Die Berechnung der Grundsteuer auf Basis des Einheitswerts ist lange umstritten gewesen. Einer der Hauptkritikpunkte lag bei der Aktualität der herangezogenen Werte. Der Einheitswert wurde bislang anhand von stark veralteten Marktwerten festgelegt und nicht wie ursprünglich vorgesehen alle 6 Jahre erneuert. Daraus resultieren unter anderem steuerliche Ungleichbehandlungen von älteren Immobilien gegenüber Neubauten. Aus diesem Grund erklärte das Bundesverfassungsgericht die aktuelle Berechnungsmethode der Grundsteuer im Jahr 2018 als verfassungswidrig. Daraufhin wurde im November 2019 die Grundsteuerreform, die ab 2025 gelten wird, erlassen.

Diese Änderungen werden durch die Grundsteuerreform 2025 gültig:

  • Die Einheitswerte sollen in ganz Deutschland neu festgelegt werden
  • Die Steuermesszahl soll auf ein Zehntel des bisherigen Werts verringert werden
  • Die Hebesätze sollen durch die Kommunen angepasst werden
  • Der Grundsteuertyp C soll eingeführt werden, um Spekulationen mit Grundstücken entgegenzuwirken
  • Bundesländern wird ermöglicht, eigene Modelle zum Berechnen der Grundsteuer einzuführen
  • Die Formel ( Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz), die bislang verwendet wurde, bleibt bestehen.

Neue Grundsteuer berechnen : Eigentümer müssen tätig werden

Da für die Berechnung der neuen Grundsteuer die Einheitswerte in ganz Deutschland neu ermittelt werden sollen, wurden alle Immobilien- und Grundbesitzer verpflichtend dazu aufgerufen, eine “Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte” beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Die Erklärung erfolgt elektronisch über die Plattform Elster und soll bis Ende Januar 2023 erfolgt sein, mit Ausnahme von Bayern: hier fällt die Abgabefrist auf Ende April 2023. Die Finanzämter haben demnach alle Hände voll zu tun, denn bis Ende 2024 soll die neue Grundsteuer berechnet und alle neuen Grundsteuerwertbescheide ausgestellt worden sein.

Grundsteuer, Grundsteuerreform und Einheitswert #Steuereinmaleins
@vlh_lohnsteuerhilfeverien
Grundsteuer wird auf Grundbesitz erhoben, unabhängig von der Größe oder Nutzung.
Entscheidend für die Höhe der Grundsteuer ist bis Ende 2024 der Einheitswert.
Die Grundsteuerreform soll dafür sorgen, dass das gesamte Grundsteueraufkommen auf dem aktuellen Stand bleibt.
Am 1. Januar 2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft.
Neue Grundsteuer C: Höherer Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke.
Vermieter/innen können die Grundsteuer als Werbungskosten geltend machen.

Das Wichtigste zur Grundsteuer zusammengefasst

  • Jeder Privateigentümer eines Grundstücks, beziehungsweise einer Immobilie muss die Grundsteuer bezahlen.
  • In der Regel wird diese alle 3 Monate oder pro Quartal bezahlt.
  • Vermieter können die Grundsteuer auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag explizit erwähnt wird.
  • Der Einheitswert dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.
  • Die Formel, mit der die Grundsteuer berechnet wird, lautet: Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz
  • Ab 2025 gilt die Grundsteuerreform, die unter anderem neue Einheitswerte festlegt.
  • Hierfür müssen Eigentümer bis Anfang 2023 eine “Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte” einreichen.
Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

FAQ zum Thema Grundsteuer berechnen

  • Was ist die Grundsteuer?

    Die Grundsteuer wird auf das Eigentum von Grundstücken erhoben und an die zuständigen Kommunen entrichtet. Die Höhe richtet sich sowohl nach dem Wert des Grundbesitzes, als auch nach der Grundstücksart und -bebauung.

  • Wie wird die Grundsteuer berechnet?

    Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer setzt sich aus dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde zusammen: Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  • Kann man Die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

    Die Grundsteuer ist grundsätzlich umlagefähig. Sie kann als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies explizit im Mietvertrag vereinbart wurde.

  • Was ändert sich durch die Grundsteuerreform 2025?

    Die Steuermesszahl soll auf ein Zehntel des bisherigen Werts verringert werden

    Die Hebesätze sollen durch die Kommunen angepasst werden

    Der Grundsteuertyp C soll eingeführt werden, um Spekulationen mit Grundstücken entgegenzuwirken

    Bundesländern wird ermöglicht, eigene Modelle zum Berechnen der Grundsteuer einzuführen

    Die Formel ( Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz), die bislang verwendet wurde, um die Grundsteuer zu berechnen, bleibt bestehen.

  • Wie berechnet man in Zukunft die Grundsteuer?

    Die Formel, mit der die Grundsteuer berechnet wird, bleibt auch nach der Grundsteuerreform die selbe: Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  • Wer muss die Grundsteuer bezahlen?

    Jeder Privateigentümer eines Grundstücks, beziehungsweise einer Immobilie muss Grundsteuer bezahlen.

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