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Haus verkaufen: Mit diesen Tipps gelingt es

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
20. May 2024 / 43 Min. Lesezeit

Sie wollen Ihr Haus verkaufen, um eine neue Immobilie zu erwerben? Haben Sie ein Haus geerbt, welches Sie nicht behalten wollen? Oder wollen Sie Ihr Haus verkaufen, um finanziell im Alter abgesichert zu sein?

Hier erfahren Sie alles Wichtige rund um den Hausverkauf, den Verkaufsprozess, mit wie vielen Steuern Sie eventuell rechnen müssen, wie Sie den Angebotspreis festlegen sowie was Sie beachten müssen und welche Fehler vermieden werden sollten.

Gründe für einen Hausverkauf

Der Besitz eines Hauses stellt einen großen Vermögenswert dar. Oft ist das Haus das einzige Vermögen, das Sie als Hauseigentümer besitzen. Deshalb ist es wichtig, dass der Verkauf der Immobilie gründlich durchdacht und geplant werden muss. Völlig unabhängig davon, warum Sie Ihr Haus verkaufen wollen oder sogar müssen – es gibt vieles zu bedenken. Die Gründe, sein Haus zu verkaufen, sind vielfältig:

  • Der Hauseigentümer benötigt schnell Geld
  • Der Ertrag des Hausverkaufs soll als Altersversorgung dienen
  • Der Hausbesitzer will eine andere Immobilie erwerben
  • Das Haus muss im Fall einer Scheidung verkauft werden
  • Das Haus ist aus einer Erbmasse und der Erbe will es nicht behalten
Ein Paar steht in einem leeren Haus und kriegt einen Hausschlüssel von einem Mann im dunklen Anzug übergeben.
Happy mid adult couple getting keys from Real Estate Agent of their new home

Im Laufe dieses Ratgeberartikels werden Sie die unterschiedlichen Phasen eines Hausverkaufs noch tiefgründig kennenlernen. Eine ausführlichere Checkliste für den privaten Gebrauch finden Sie ebenfalls in diesem Artikel. Für einen ersten groben Überblick über die Abläufe im Rahmen eines Hausverkaufs, haben wir Ihnen jedoch diese kurze Checkliste zusammengestellt:

  • Dokumente zusammenstellen
  • Wertermittlung
  • Exposé erstellen
  • Vermarktung
  • Preisverhandlungen
  • Kaufvertrag
  • Notartermin

Wichtige Überlegungen beim Haus verkaufen

Der Hausverkauf ist ein langwieriger und komplexer Vorgang. Von der Entscheidung, sein Haus zu verkaufen bis zur Übergabe des Objektes vergehen in der Regel 6 – 12 Monate. Ein langer Zeitraum, in dem viele Fehler möglich sind, die zum Teil vermieden werden können, wenn Sie als Verkäufer die richtigen Überlegungen anstellen.

Meine Empfehlung: Lassen Sie sich Zeit beim Hausverkauf! Das A und O ist der richtige Zeitpunkt! Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Ist der Zeitpunkt der Richtige?

Ein wichtiger Aspekt für den richtigen Zeitpunkt eines Hausverkaufs ist die aktuelle Zinslage. Sind die Zinsen niedrig und die Nachfrage hoch, spielt das Ihnen als Verkäufer eines Hauses in die Karten und der Zeitpunkt ist günstig.

Entscheidend für den richtigen Zeitpunkt ist aber auch die passende Jahreszeit. Verkaufszahlen zeigen, dass der Frühling und der Herbst die besten Zeiten zum Haus verkaufen sind. Im Frühjahr wird es heller draußen – der Mensch wird nach dem dunklen, kalten Winter wieder unternehmungslustiger und lässt das Kaufinteresse wachsen.

Eine Hand hält, vor einem weißen Hintergrund, einen kleinen weißen Wecker.

Der Herbst verzeichnet die höchsten Verkaufszahlen. Gründe sind zum einen die vorangegangene Urlaubszeit im Sommer. Der Kopf ist frei und es findet sich Zeit für alles, was die Suche nach einer Immobilie und den Kauf dieser so mit sich bringt. Außerdem wählen Kaufinteressenten gerne den Herbst für den Hauskauf, denn so bleibt genug Zeit für Umbauarbeiten oder Renovierung, wenn der Einzugstermin im Sommer sein soll.

Im Winter wirkt das Haus und das dazugehörige Grundstück nicht so einladend durch die dunklen Lichtverhältnisse. Zudem stehen im Dezember diverse Feiertage / Familienfeste an, sodass nicht viel Zeit ist für den Kauf eines Hauses.

Gut zu wissen

Für einen vorteilhaften Hausverkauf zählen Timing und Zinslage: Nutzen Sie niedrige Zinsen sowie die hohe Nachfrage im Frühjahr und Herbst. Wintermonate mit weniger Licht und Feiertagshektik sind weniger geeignet.

Nehmen Sie sich also ausreichend Zeit für die Planung Ihres Hausverkaufs und wählen Sie den richtigen Zeitpunkt. Dies ist natürlich nur dann möglich, wenn das Haus verkaufen nicht schnell erfolgen muss – kein Notverkauf ist. Muss es schnell gehen, bleibt Ihnen nur, das Beste aus den Gegebenheiten heraus zu holen.

Haus verkaufen und selbst drin wohnen bleiben

Tatsächlich ist es möglich, das Haus zu verkaufen und gleichzeitig aber selber noch in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Das Zauberwort heißt hier: Wohnrecht. Der Vorteil ist, dass Sie als Eigentümer nur noch für Reparaturen und Instandhaltungen aufkommen müssen, während der neue Eigentümer für größere Sanierungsarbeiten verantwortlich ist.

Um im Haus weiterhin wohnen zu dürfen, obwohl es verkauft wird, muss im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen werden. Mit diesem Wohnrecht erhalten Sie dann anstatt der Einmalzahlung eine sogenannte Leibrente. Denken Sie aber daran, dass der Verkaufspreis bei einem Verkauf mit Wohnrecht generell immer etwas niedriger ist als ohne ein solches Wohnrecht.

Welche Lage des Hauses ist günstig?

Eine vorstädtische Nachbarschaft aus Vogelperspektive, die meisten Häuser haben rötliche Ziegeldächer.

Auf die Lage kommt es an! Das ist einer der wichtigsten “Glaubenssätze” bei allen Immobilienmaklern. Aber auch die aktuelle Marktlage ist entscheidend. Sollte die Nachfrage nach Immobilien gerade gering sein, macht es Sinn mit dem Hausverkauf noch zu warten, wenn Sie sich das leisten können und Ihr Haus nicht schnell veräußert werden muss.

Die beste Lage von Häusern ist in begehrten Großstädten; diese sind München, Berlin, Hamburg. Es gibt aber auch Lagen in mittleren und kleinen Städten, die von großem Interesse sind. Außerdem haben aktuelle Entwicklungen (Szene-Viertel, Schlafstädte) Einfluss auf eine gute Lage Ihres Hauses.

Und natürlich spielt der niedrige Zinssatz bei nicht so attraktiven Regionen eine wichtige Rolle. Entscheidend ist also immer, die aktuellen Zahlen im Auge zu behalten.

Gut zu wissen

Beim Hausverkauf ist die Lage entscheidend, und Großstädte sowie Trendviertel ziehen oft die größte Nachfrage an. Berücksichtigen Sie die Marktlage und Zinssätze, um den idealen Verkaufszeitpunkt zu wählen.

Wie hoch ist der Verkehrswert des Hauses

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, ist es wichtig, den Verkehrswert / Marktwert der Immobilie zu kennen, um einen angemessenen Angebotspreis festzulegen. Natürlich hat der Verkäufer an erster Stelle die Zahlen im Kopf, die er selbst investiert hat.

  • Was habe ich beim Kauf für das Haus bezahlt
  • Welche Kosten sind über die Zeit für Renovierung, Instandhaltung, Sanierung und Verbesserungen entstanden

Allerdings kann der aktuelle Verkehrswert stark von diesen Zahlen abweichen. Das hängt davon ab, dass der Verkehrswert des Hauses, das verkauft werden soll, von folgenden Faktoren bestimmt wird:

  • Nachfrage
  • Lage
  • Zustand
  • Ausstattung

Um den richtigen Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln, sollten Sie unbedingt das richtige Wertermittlungsverfahren anwenden. Hierfür ist es ratsam, einen Experten mit der Wertermittlung zu beauftragen. Nur durch eine professionelle Einschätzung lässt sich ein angemessener Kaufpreis festlegen.

Bei vielen Immobilienagenturen erhalten Sie eine kostenlose Immobilienbewertung. Außerdem erhalten Sie eine Beratung wegen eventuell anfallender Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.

Hauskäufer sind sehr kritisch und werden immer versuchen, den Angebotspreis durch Mängelsuche zu mindern. Deshalb können kleine Reparaturen den Kaufpreis stärken und gar nicht so viel Angriffsfläche bei einer Besichtigung aufkommen lassen.

Checkliste Hausverkauf

Mit unserer kostenlosen Checkliste haben Sie alles wichtige für Ihren Hausverkauf auf einen Blick.

Kostenlose Checkliste Hausverkauf
Minihaus aus Holz mit Schlüsselbund auf einem Tisch, im Hintergrund eine Person welche Dokumente unterschreibt

Haus verkaufen: mit Immobilienmakler oder ohne?

Die einfachste Vorgehensweise, um sein Haus zu verkaufen, ist es, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. Der Makler kennt sich mit den typischen Gegebenheiten vor Ort sowie dem Immobilienmarkt aus, weiß welche Dokumente benötigt werden, kann bei der Wertermittlung helfen und ein entsprechendes Immobilien-Exposé erstellen. Makler nehmen aber eine Courtage, die vom Kaufpreis Ihres Hauses abgerechnet werden muss.

Sie können Ihre Immobilie aber auch allein verkaufen. Der Kaufvertrag wird allerdings immer bei einem Notar abgeschlossen. Sind sich Käufer und Verkäufer einig, reicht es, einen Termin beim Notar zu vereinbaren. Bei diesem Termin unterschreiben der Verkäufer und der Käufer dann den Vertrag über den Verkauf / den Kauf des Hauses. Dies scheint sicher die günstigste Variante zu sein, da die Maklergebühren entfallen.

Es ist aber nicht unbedingt die beste Vorgehensweise, da wichtige Schritte oder Überlegungen während des Verkaufsprozesses übersehen werden können. Im ungünstigsten Fall führt das dann später eventuell zu Problemen, Streitigkeiten oder sogar zu gerichtlichen Prozessen.

Gut zu wissen

Der Hausverkauf über einen Makler bietet Fachkenntnisse und Unterstützung bei Dokumenten und Wertermittlung, kostet jedoch eine Courtage. Der Eigenverkauf spart diese Gebühr, birgt aber Risiken, da wichtige Details übersehen werden könnten, die später zu Konflikten führen können.

Ein Notar ist bei beiden Wegen zum Vertragsabschluss unerlässlich.

Ja, es ist wichtig all die Preise beim Haus verkaufen im Blick zu haben und da ist es verlockend, an den Maklerkosten und der Maklerprovision zu sparen. Wenn Sie ausreichend Zeit haben für den Verkauf eines Hauses, oder wenn Sie schon Erfahrungen besitzen durch einen erfolgreichen Immobilienverkauf, können Sie Ihr Haus auch privat und ohne Unterstützung verkaufen.

Manchmal hat man auch in seinem Umfeld Menschen mit Erfahrung, die einen beim Verkaufsprozess unterstützen können. Sollte dies aber alles nicht zutreffen, ist es eine gute Idee, sich einen Makler mit ins Boot zu holen. So können teure Fehler vermieden werden und Sie können das Beste aus dem Verkauf Ihrer Immobilie heraus holen. Außerdem erledigt der Makler alle Aufgaben, die wichtig und sehr zeitaufwendig sind.

Darum kümmert sich der Immobilienmakler:

  • Der Makler erstellt ein Exposé über Ihre Immobilie. So wird diese ins richtige Licht gerückt – durch eine entsprechende Beschreibung und ansprechende Fotos. Außerdem gehört zu den Aufgaben des Maklers sich um die Anzeigenschaltung zu kümmern.
  • Der Makler kümmert sich um die Wertermittlung und Immobilienbewertung Ihres Hauses. Oft schätzt der Verkäufer den Wert seines Hauses zu hoch ein – für ihn zählen ja auch emotionale Werte. Diese fallen beim Verkauf des Hauses für den Interessenten jedoch nicht ins Gewicht. Da zählt nur eine objektive Wertermittlung.
  • Für den Verkauf eines Hauses werden diverse Unterlagen benötigt. Der Makler kümmert sich um die Beschaffung aller Unterlagen und um die Aufarbeitung. Bei den Unterlagen handelt es sich um:
  • Gerade beim Bau– und Vertragsrecht gibt es Stolperfallen. Mit Hilfe des Maklers können Sie diese umgehen.

Weitere Vorteile für die Beauftragung eines Maklers für den Verkauf Ihres Hauses:

  • Der Makler kennt den regionalen Immobilienmarkt
  • Er besitzt ein Kundennetz mit potentiellen Interessenten

Kosten für den Immobilienmakler:

Da es in Deutschland keine gesetzliche Regelung gibt, ist die Maklerprovision beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung frei verhandelbar. Es gibt aber einen Richtwert von 3,57 % für Käufer und Verkäufer. Diese Höhe der Maklerprovision wird am häufigsten gezahlt. Holen Sie also unbedingt Angebote von verschiedenen Maklern ein und vergleichen Sie diese. Es lohnt sich, denn so können Sie eventuell ein paar tausend Euro sparen.

Wer bezahlt den Makler?

Seit dem 23.12.2020 gibt es das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. In diesem ist festgelegt, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten für den Makler teilen. 50 % muss auf jeden Fall derjenige übernehmen, der den Makler beauftragt. Dies ist in der Regel der Verkäufer.

Ein Tweet von @bmj_bund zum Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Kosten beim Verkauf eines Hauses

Beim Hausverkauf entstehen einige “Nebenkosten“, die im Vorfeld berücksichtigt und mit eingeplant werden müssen. Diese können sehr stark variieren und sind von vielen unterschiedlichen Faktoren abhängig. Sie können zwischen ein paar hundert Euro und über 10.000 € liegen.

Es gibt einige Gesetze beim Haus verkaufen zu beachten

Der Grundbuchauszug

Gebühren: Für einen beglaubigten Grundbuchauszug fallen 20 € Gebühren an – für einen unbeglaubigten zahlen Sie 10 €.

  • Der Grundbuchauszug ist der wichtigste Beleg dafür, wer Eigentümer der Immobilie – des Hauses – ist. Diesen Beweis benötigen Sie als Hauseigentümer, um überhaupt im Rahmen eines Verkaufes handeln zu können.
  • Außerdem enthält der Auszug aus dem Grundbuch alle weiteren Eintragungen, die im Grundbuch vorgenommen wurden.
  • Es sind aus diesem Auszug auch alle sonstigen Eigentumsverhältnisse ersichtlich – gerade auch besonders wichtig im Fall einer Erbschaft.
  • Nießbrauchrechte, ein Wohnrecht und Grundpfandrechte sind hier auch aufgeführt.

Der Energieausweis

Kosten: 40 € für einen Verbrauchsausweis. Bis zu 500 € für einen Bedarfsausweis.

Der Energieausweis belegt die Energieeffizienz von Gebäuden. Vom Gesetzgeber her ist vorgeschrieben, dass sowohl Mietern bei Vermietung als auch Käufern beim Verkauf ein gültiger Energieausweis vorgelegt wird. Kommt der Verkäufer dieser Vorschrift nicht nach, wird dies mit empfindlichen Geldstrafen (bis zu 15.000 €) geahndet. So ein Energieausweis kann aber unkompliziert online über das Internet beantragt werden.

Beim Verkauf von Grundstücken wird kein Energieausweis benötigt. Des Weiteren wird unterschieden zwischen zwei Varianten:

Verbrauchsausweis

Hier wird die Energieeffizienz aus dem tatsächlichen Verbrauch vergangener Heizperioden errechnet.

Bedarfsausweis

Hier wird die Energieeffizienz mit Hilfe eines Gutachtens und der technischen Daten des Gebäudes errechnet. Auch die verwendeten Baumaterialien spielen eine Rolle. Der bedarfsorientierte Ausweis wird obligatorisch bei Neubauten ausgestellt.

Ob Sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis benötigen hängt vom Baujahr Ihres Hauses und von der entsprechenden Gebäudeart ab. Beide Ausweise sind zehn Jahre gültig. Durch die ermittelten Eckdaten kann in beiden Fällen der zu erwartende Jahresverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche errechnet werden.

Gut zu wissen

Beim Hausverkauf ist der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis vorzuzeigen, der die Energieeffizienz belegt. Unterschieden wird zwischen dem günstigeren Verbrauchsausweis und dem detaillierteren Bedarfsausweis.

Ohne diesen Ausweis drohen Strafen, während für Grundstücke kein Energieausweis erforderlich ist.

Auf einem schwarzen Tisch liegt eine helle Mappe, ein rotes Notizbuch, einen Stift und ein iPhone, auf dem die Taschenrechner-App geöffnet ist.

Wertermittlung     

Kosten: 0 – 2.160 €

Die Preise für eine Wertermittlung sind vom Gesetzgeber nicht festgelegt worden. Sie richten sich mittlerweile nach der unverbindlichen Verordnung über Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) aus dem Jahr 2009. Laut HOAI betragen die Kosten für die Wertermittlung bei einem Verkehrswert von 50.000 € = 323 €. Bei einem Verkehrswert von 750.000 € muss man mit 2.610 € rechnen.

Maklerprovision     

Kosten: 0 – 3,57 %

Die Provision für den Immobilienmakler ist frei verhandelbar. Es gibt auch keine gesetzliche Regelung, ob der Verkäufer oder der Käufer diese bezahlt. In der Regel richtet sich die Provision nach den in den jeweiligen Bundesländern üblichen Preisen. Diese liegen zwischen 5,95 % und 7,14 % des jeweiligen Angebotspreises. Normalerweise zahlt der Verkäufer max. die Hälfte der Maklerprovision – also 3,57 %. Die andere Hälfte zahlt der Käufer.

In Gegenden, in denen sich der Verkauf einer Immobilie als schwierig erweist – durch Lage oder mangelnder Nachfrage – kommt es auch vor, dass der Verkäufer die gesamte Courtage bezahlt.

Löschung der Grundschuld

Kosten: 0,2 % der Summe der Grundschuld

Das Besondere einer Grundschuld ist, dass die Höhe der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld nicht der tatsächlich geschuldeten Summe entsprechen muss. Sollte eine Grundschuld auf die zu verkaufende Immobilie im Grundbuch eingetragen sein, ist die Löschung dieser erforderlich. Die Löschung muss von der Bank (Geldgeber) bewilligt werden und sie muss durch einen Notar beglaubigt werden.

Es gibt keine Pflicht, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen, aber bei einem Verkauf des Hauses ist es sinnvoll. Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld trägt grundsätzlich der Verkäufer.

Vorfälligkeitsentschädigung – Was ist das?

Hat der Verkäufer des Hauses noch einen laufenden Kredit und möchte er diesen noch vor dem Hausverkauf vollständig zurückzahlen, kommt es in der Regel zu einer Vorfälligkeitsentschädigung zugunsten des Kreditgebers. Dies hängt damit zusammen, dass bei einer Immobilienfinanzierung eine Zinsbindungsfrist für einen bestimmten Zeitraum vereinbart wird. In diesem Zeitraum können sich die Zinsen für den aufgenommenen Kredit nicht ändern.

Möchte der Hauseigentümer jetzt in dem festgelegten Zeitraum seinen Kredit vorzeitig komplett zurück zahlen – diesen also kündigen – kann es passieren, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditgeber verlangt wird. Grund ist, dass der Bank ein Teil der zukünftigen Zinseinnahmen entgeht. Dieser Zinsschaden wird durch die Entschädigung ausgeglichen. Die Bank ist auf der anderen Seite aber verpflichtet, die Kündigung des Darlehens zu akzeptieren.

Ausnahme: Der Kreditnehmer will den Kredit aufgrund niedrigerer Zinsen umschulden und will deshalb den Kredit kündigen. Das kann die Bank ablehnen!

Wie hoch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus?

Über die genaue Berechnung streiten sich seit vielen Jahren nicht nur die Geister – es gibt auch eine Vielzahl an Rechtsstreitigkeiten um die zu zahlenden Summen.

Es sind zwei Berechnungsmodelle möglich:

  • Aktiv-Aktiv-Vergleich. Die Bank geht davon aus, dass ein Ersatzdarlehen abgeschlossen wird. Allerdings zu schlechteren Konditionen. Der Zinsschaden entsteht aus der Zinsdifferenz zwischen dem alten und dem neuen Kredit.
  • Aktiv-Passiv-Vergleich. Die Bank unterstellt, dass sie das Geld nicht neu verleiht. Sie legt das Geld auf dem Kapitalmarkt in Form von Hypothekenpfandbriefen an. Der Zinsschaden ergibt sich dann aus der Differenz zwischen dem Pfandbrief-Zinssatz und dem Nominalzins lt. Kreditvertrag.

Banken wählen in der Regel die zweite Methode. Hierbei ergibt sich meistens ein höherer Zinsschaden und die Banken stehen finanziell besser da. Nimmt der Kreditnehmer allerdings gleich einen neuen Kredit z.B. zum Kauf einer neuen Immobilie bei derselben Bank auf, ist die erste Methode verpflichtend. Zusätzlich können noch Bearbeitungskosten für die Berechnung des Zinsschaden entstehen, die an die Bank zu zahlen sind.

Opportunitätskosten

Hierbei handelt es sich um die Kosten, die man aufwenden muss, um das zu erreichen, was man möchte. Anders ausgedrückt:

Es muss etwas aufgegeben werden, um etwas anderes zu erlangen.

Dies ist am einfachsten anhand eines Beispiels zu erklären:

Beispielrechnung

Sie investieren 300.000 € Ihres ersparten Geldes in den Kauf eines Hauses.

Wenn Sie das Geld nicht für den Hauskauf nutzen würden, könnten Sie es mit 5 % anlegen. Sie würden dann 15.000 € Zinsen im Jahr erhalten.

Diese 15.000 € sind dann die Opportunitätskosten, denn Sie verzichten auf dies Geld.

Die Kosten für Ihren Hauskauf betragen somit nicht 300.000 €, sondern 315.000 €.

Wichtig ist bei dieser Berechnung, dass immer nur mit der nächstliegenden Alternative gerechnet wird – nicht noch mit allen anderen Alternativen.

Hand hebt Haus auf Wiese

Die 4 Phasen des Hausverkaufs

Vorbereitung

  • Angebotspreis wird ermittelt
  • Alle wichtigen Unterlagen werden zusammengestellt
  • Schönheitsreparaturen werden erledigt
  • Persönliche Dinge werden für Fotos und die Besichtigung entfernt

Vermarktung

  • Ermittlung der Zielgruppe
  • Vermarktungsstrategie anhand der Zielgruppe
  • Erstellen eines Exposé
  • Aufgeben von Anzeigen
  • Besichtigungstermin vereinbaren und durchführen

Abwicklung

  • Käufer wurde gefunden
  • Verkaufsverhandlungen
  • Bonitätsprüfung des Käufers
  • Aufsetzen des Kaufvertrags durch den Notar

Übergabe

  • Notartermin
  • Vertragsunterzeichnung
  • Zahlung des Kaufpreises
  • Grundbucheintrag durch den Notar
  • Schlüsselübergabe

Haftung des Immobilienmaklers

Macht ein Makler beim Gespräch mit dem Kaufinteressenten falsche Angaben über das Kaufobjekt z. B. über das Baujahr, Renovierungsarbeiten, eventuelle Wasserschäden etc., haftet er dann für auch diese? Das ist eine häufig gestellte Frage – bei der Beantwortung muss zwischen zwei Fällen unterschieden werden:

Erfolgen diese falschen Angaben innerhalb eines Werbegespräches für die Immobilie z. B. bei einer Besichtigung, haftet nur der Makler für seine Aussagen.

Ist der Makler vom Verkäufer jedoch zusätzlich mit den Vertragsverhandlungen beauftragt worden – nicht nur für Werbemaßnahmen -, haftet auch der Verkäufer für diese falschen Angaben. Selbst wenn der Makler diese Angaben einfach ins Blaue von sich aus gemacht hat – ohne Absprache mit dem Verkäufer -, haftet dieser auch, wenn der Käufer eine Minderung des Kaufpreises verlangt.

Gut zu wissen

Wenn ein Makler im Zuge des Verkaufs falsche Informationen über die Immobilie gibt, hängt die Haftungsfrage vom Kontext ab. Bei Aussagen im Rahmen eines Werbegesprächs trägt allein der Makler die Verantwortung.

Wurde er aber zusätzlich mit den Vertragsverhandlungen betraut, kann auch der Verkäufer haftbar gemacht werden, selbst ohne direkte Absprache mit dem Makler.

Pflichtverletzung gegenüber dem Auftraggeber

Niemand ist perfekt, doch manchmal läuft es gar nicht gut zwischen Immobilienverkäufer (Auftraggeber) und Makler. Folgende Pflichtverletzungen können möglich sein:

  • Ein Kaufangebot wird gegenüber dem Verkäufer falsch dargestellt
  • Ein Kaufangebot wird verschwiegen
  • Der Makler lässt den Kontakt zu Interessenten abreißen
  • Zu wenig Vermarktungs-Bemühungen
  • Der Makler nennt einen zu hohen Verkaufspreis

Hat der Auftraggeber seine Immobilie durch das Verschulden des Maklers für einen zu niedrigen Kaufpreis veräußert, kann er die komplette Rückabwicklung des Kaufes auf Kosten des Maklers verlangen.

Leer stehende Küche eines zu verkaufenden Hauses

Haus verkaufen ohne Makler

Sicher ist es auch eine Geldfrage, ob Sie sich Ihr Haus ohne Makler verkaufen. Aber Sie sollten trotzdem schon im Vorfeld abwägen, ob Sie es schaffen sich alleine um den Verkauf Ihrer Immobilie zu kümmern.

Hier eine Checkliste, die Sie bei Ihren Überlegungen unterstützen soll!

  • Haben Sie ausreichend Zeit, den Hausverkauf in die eigenen Hände zu nehmen – mit allem, was dazu gehört?
  • Sind Sie stark genug und in der Lage, sich von Ihrem Haus zu trennen? Ist es Ihnen möglich, die Verkaufsverhandlungen ohne Emotionen durchzustehen?
  • Befindet sich das Verkaufsobjekt in Ihrer Nähe? Müssen Sie weite Strecken zurücklegen für Besichtigungstermine?
  • Können Sie den tatsächlichen Marktwert ermitteln? Haben Sie Erfahrungen damit?
  • Haben Sie bereits Erfahrungen im Immobilienverkauf?
  • Wissen Sie, wie Sie ein ansprechendes Exposé erstellen? Haben Sie die Möglichkeit, Ihr Haus ins richtige Licht zu rücken – und das in Wort und Bild?
  • Kennen Sie sich im Verkaufsrecht aus oder haben Sie jemanden, der Sie unterstützen kann?
  • Wissen Sie, welche Unterlagen benötigt werden?
  • Können Sie die Vertragsverhandlungen führen?

Ist der Käufer wirklich liquide?

Da sind sich Käufer und Verkäufer schon einig – alle Unterlagen liegen vor – und dann scheitert der Verkauf/Kauf des Hauses doch! Grund dafür: Der potentielle Käufer kann nicht zahlen – er ist nicht liquide! Deshalb ist die Bonitätsprüfung entscheidend beim Verkauf eines Hauses. Und diese sollte so früh wie irgend möglich gemacht werden.

Bonität ist die Fähigkeit – in diesem Fall des Käufers – ein aufgenommenes Darlehen zurückzuzahlen. Im Fachjargon unterscheidet man zwischen der wirtschaftlichen und der persönlichen Kreditwürdigkeit.

Die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit ist die Fähigkeit, ein Darlehen zurück zu zahlen. Die persönliche Kreditwürdigkeit ist die Bereitschaft des Schuldners, das Darlehen zurückzuzahlen. Für die Vergabe eines Kredites muss beides vorhanden sein!

Bonitätsprüfung

Hier müssen Sie aktiv werden! Sie können bei einer Auskunftei (Schufa, Creditreform etc.) eine Auskunft einholen. 

Voraussetzung

  • Sie selbst müssen Mitglied in dieser Auskunftei sein
  • Die Beiträge sind teuer
  • Sie müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen – dies erfordert Zeit und Geschick

Hier muss der Käufer aktiv werden. Lassen Sie sich vom potentiellen Käufer eine aktuelle Selbstauskunft vorlegen.

  • Diese Auskunft enthält die persönlichen Daten des potenziellen Käufers
  • Sie erhalten Informationen über positive und negative Zahlungsvorgänge

Es gibt keine Pflicht des potentiellen Käufers, eine Selbstauskunft einzuholen und dem Eigentümer des Hauses vorzulegen. Allerdings steht jedem Käufer eine kostenfreie Selbstauskunft pro Jahr zur Verfügung und es gibt keinen Grund, diese Selbstauskunft gegenüber dem Hausverkäufer zu verweigern.

Es sei denn, diese Auskünfte würde negativ ausfallen. In dem Fall sollten Sie als Verkäufer besser keinen Vertrag mit diesem Interessenten abschließen!

Gut zu wissen

Für Nebenkosten wie Notarkosten und Grunderwerbssteuer haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch. Das bedeutet: Bezahlt der Käufer seinen Teil der Kosten nicht, kann der Notar den Verkäufer in die Pflicht nehmen und dieser muss dann auch den Anteil des Käufers bezahlen.

Genauso verhält es sich beim Bezahlen der Grunderwerbssteuer. Der Verkäufer muss dann versuchen, die Kosten vom Käufer wieder zurück zu erhalten!

Die größten Fehler beim Haus verkaufen 

Eine Frau in gelbem Pullover steht vor einer bläulichen Wand, und schlägt die Handfläche vor ihr Gesicht.

Hier eine Zusammenfassung:

1. Der falsche Zeitpunkt

Jahreszeit – Markt – Zinslage. 

Es gibt verschiedene Optionen, wann der richtige Zeitpunkt zum Verkauf Ihres Hauses ist. Wenn Sie es sich leisten können und nicht sofort verkaufen müssen, prüfen Sie alle Möglichkeiten.

2. Unbekannter Verkehrswert

Der aktuelle Wert Ihres Hauses ist oft weit entfernt von Ihrer eigenen Einschätzung. Auch weit entfernt von dem Preis, den Sie selbst einmal beim Kauf des Hauses bezahlt haben. Da sollte ein unabhängiger Gutachter zu Rate gezogen werden, der objektiv – dem momentanen Markt entsprechend (Nachfrage) – den Verkehrswert ermittelt, den Sie dann als Kaufpreis zugrunde legen können.

3. Es wird kein Immobilienmakler hinzugezogen

Ja, der Makler kostet Geld. Aber! Er ist der Profi und Sie haben alles in einer Hand. Er kennt sich aus – weiß worauf es ankommt – und kümmert sich um alle Unterlagen, Termine, Formalitäten.

4. Kaufinteressenten werden nicht erkannt

Es gibt sicher Kaufinteressenten, die genau so ein Haus suchen, das sie verkaufen wollen. Aber wer sind diese? Altersgruppe – finanzieller Status – Familienkonstellation? Es ist wichtig, genau das herauszufinden und diese Gruppe von Kaufinteressenten gezielt anzusprechen.

5. Nicht gut vorbereiteter Besichtigungstermin 

Wie sieht Ihre Immobilie von außen aus? Wie von innen? Sie sollten Ihr Haus mit angeschlossenem Grundstück bestmöglich zeigen.

6. Sie wollen nicht verhandeln

Planen Sie immer Verhandlungsspielraum ein! Der interessierte Käufer wird immer kritisch gucken und versuchen, den Kaufpreis “zu drücken”. Seien Sie darauf vorbereitet 

7. Unterschätzen des Zeitaufwands

Es ist ein langer Weg vom Entschluss, ein Haus zu verkaufen. Angefangen vom Entschluss – über die Erstellung eines Exposé – weiter zu den Besichtigungsterminen – über anstehende Reparaturen.

 8. Fehlende Dokumente 

Planen Sie lieber ein paar Wochen mehr ein. Es ist eine Vielzahl von Dokumenten, Bescheinigungen und Unterlagen für den Verkauf eines Hauses nötig. Dazu gehören der Auszug aus dem Grundbuch, der Energieausweis, Protokolle der Mess- und Regeltechnik, Rechnungen über Reparaturen usw.

Tragen Sie Sorge dafür, dass alle Dokumente spätestens beim ersten Besichtigungstermin – noch besser schon beim ersten Telefonat mit potentiellen Käufern – vorliegen. So können Sie ohne große Sucherei sofort Fragen beantworten und müssen nicht auf später vertrösten.

 9. Keine Verhandlungsstrategie

Bereiten Sie sich so gut es geht auf alle möglichen Fragen von Kaufinteressenten vor. Überlegen Sie sich vor dem ersten Termin, wie weit Sie bereit sind mit Ihrem Kaufpreis runter zu gehen. Weisen Sie auf alle Vorzüge Ihrer Immobilie hin: Lage – Infrastruktur – Energiesparhaus.

10. Sie kennen Ihre Zielgruppe nicht 

Wer sind die potentiellen Käufer meines Hauses? Wer passt in mein Haus? Wer passt in die Wohngegend? Das sind die Fragen, die Sie sich beim Verkauf Ihres Hauses stellen sollten! Sollten die Kaufinteressenten Kinder haben und Ihr Haus ist in der Nähe einer Schule oder eines Kindergartens, weisen Sie deutlich darauf hin.

Vielleicht bietet Ihr Haus sogar einen Blick darauf? Stellen Sie den potentiellen Kaufinteressenten selbst Fragen vor dem Besichtigungstermin und finden Sie im Vorfeld schon raus, ob die potentiellen Käufer passen könnten.

11. Fehlende Bonitätsprüfung 

Sie können Ihrem Gegenüber immer nur vor die Stirn schauen. Das ist auch beim Verkauf Ihres Hauses so. Erzählen kann der Käufer immer viel, aber das darf Ihnen nicht reichen! Lassen Sie sich eine positive Bonitätsprüfung vorlegen

Sollte der Käufer den Kauf der Immobilie finanzieren müssen, was in den meisten Fällen die normale Vorgehensweise sein wird, lassen Sie sich die Finanzierungsbestätigung vorlegen. So vorbereitet ersparen Sie sich Ärger und im schlimmsten Fall teure Kosten für die Rückabwicklung des Hauskaufes.

Gut zu wissen

Überprüfen Sie immer die Bonität Ihrer Käufer, bevor Sie Ihr Haus verkaufen. Bestehen Sie auf einer positiven Bonitätsprüfung und bei Finanzierungskäufen auf eine Finanzierungsbestätigung. Dies schützt Sie vor späteren Unannehmlichkeiten und möglichen finanziellen Verlusten durch Rückabwicklung des Verkaufs.

12. Mängel im Kaufvertrag

Der Kaufvertrag schließt den langen Weg des Hausverkaufs endgültig ab. Stellen Sie sicher, dass alle Details geklärt sind. Sollte z. B. die Küche mit verkauft werden, nehmen Sie das in den Kaufvertrag mit auf. Übernimmt der Käufer Einrichtungsgegenstände, fixieren Sie das im Kaufvertrag. Diese Auflistung im Kaufvertrag ist wichtig, da Einbauten und Mobiliar nicht unter die Grunderwerbssteuer fällt.

Sollten mündliche Absprachen getroffen worden sein, lassen Sie diese unbedingt in den Kaufvertrag mit aufnehmen! Diese Gründlichkeit und Genauigkeit schützt Sie vor späteren Streitigkeiten oder sogar vor Rechtsstreitigkeiten!

Versiegeltes Testament mit Schreibfeder.

Verkauf eines geerbten Hauses

Im Erbfall entscheiden sich die Erben oft dazu, das geerbte Haus zu verkaufen. Die Gründe dafür sind unterschiedlich.

  • Als Alleinerbe besitzen Sie vielleicht schon eine Immobilie und wollen das geerbte Haus nicht behalten
  • Eine Erbengemeinschaft ist nicht an dem Haus interessiert oder kann sich nicht einigen und daher soll es verkauft werden
  • Die Lage des Objektes entspricht nicht den Vorstellungen des Erbens
  • Die Ausstattung und der Zustand ist nicht so, wie Sie sich das vorstellen

Was muss beim Verkauf eines geerbten Hauses beachtete werden?

  • Nachweis über Ihre Erbschaft: Der oder die Erben müssen beweisen, dass sie die Erbberechtigten sind. Dies kann durch ein Testament erfolgen. Sollte kein Testament vorliegen, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. In diesem Fall erstellt das Nachlassgericht einen Erbschein als Dokument für den Beweis der Erbschaft.
  • Eintragung ins Grundbuch: Jetzt sollte sich der Erbe oder bei mehreren Erben die Erbengemeinschaft umgehend als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen, damit auch nach Außen hin deutlich gemacht ist, wer jetzt der Hauseigentümer ist. Nur so kann dieser  aktiv werden und den Verkauf des Hauses in die Wege leiten.
  • Bewertung der Immobilie: Der nächste Schritt ist die Bewertung der Immobilie. Diese wird in der Regel unverbindlich und kostenfrei von Maklern angeboten und durchgeführt.
  • Fristen beachten: Beim Verkauf von geerbten Häusern können Spekulationssteuern erhoben werden. Hier gilt eine drei- oder zehn -Jahres-Frist. Hierauf  werden wir weiter unten noch detaillierter eingehen (siehe Kapitel Spekulationssteuern).
  • Unterlagen: Alle wichtigen Unterlagen sollten zusammengestellt werden und es sollten Überlegungen getroffen werden, wie die Immobilie, die verkauft werden soll, verkaufsfördernd präsentiert werden kann.
  • Immobilienmakler beauftragen: Wenn Sie noch keine ausreichenden Erfahrungen mit dem Verkauf einer Immobilie besitzen, macht es Sinn, einen Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses zu betreuen.

Erbschaft annehmen oder ablehnen?

Sollten Sie eine Erbschaft erhalten haben – in diesem Fall ein Haus geerbt haben -, sollten Sie als erstes in Erfahrung bringen, ob die Immobilie mit Pflichten und Verbindlichkeiten belastet ist. Als Erbe erhalten Sie zwar alle Rechte an dem geerbten Objekt, Sie übernehmen aber auch alle Pflichten des Erblassers, die an das Haus geknüpft sind. Sie sind daher auch verpflichtet für offene Zahlungen – Kredite, die noch bezahlt werden müssen, aufzukommen.

Deshalb sollten Sie sich als erstes einen Auszug aus dem Grundbuch beantragen. Aus diesem geht hervor, wie hoch das Haus belastet ist, also welche Zahlungen von dem Erblasser noch zu zahlen wären. Diese Zahlungen müssten Sie als Erbe übernehmen. 

Erbschaft ablehnen / ausschlagen

Sollte das Erbe überschuldet sein, ist es sinnvoll die Erbschaft auszuschlagen. Von einer überschuldeten Erbschaft spricht man, wenn die Schulden die Vermögenswerte übersteigen, die Verbindlichkeiten also höher sind als das vorhandene Vermögen. 

Als Erbe haben Sie die Möglichkeit, die Erbschaft auszuschlagen – Sie müssen das Erbe nicht antreten. Sie haben sechs Wochen Zeit für die Ausschlagung der Erbschaft. Die Frist von sechs Wochen beginnt an dem Tag, an dem Sie von dem Erbe erfahren. 

Erbschaft annehmen 

“Lohnt” sich die Erbschaft – übersteigen die Vermögenswerte die Verbindlichkeiten -, sollten Sie die Erbschaft antreten. Lassen Sie sich dann unbedingt unverzüglich als Eigentümer im Grundbuch eintragen! Hierfür benötigen Sie ein Testament, einen Erbschein oder einen Erbvertrag.

Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Personen erben (z.B. Geschwister), müssen folgende Besonderheiten beachtet werden:

  • Wollen Sie das Haus selbst bewohnen?
  • Möchte einer der Miterben die Immobilie bewohnen?
  • Können Sie die anderen Erben auszahlen?
  • Kann derjenige, der das Haus nutzen will, die anderen Erben auszahlen? 
  • Soll das Objekt an eine dritte, fremde Person verkauft werden?
  • Welche Kosten fallen an?

Bei einer Erbengemeinschaft wird das Erbe zu gleichen Teilen an die Erben verteilt. Bei drei Erben erhält jeder ein Drittel des Nachlasses. Die Erben teilen alle Rechte und Pflichten genauso wie Kosten und Nutzen. Beim Verkauf eines Hauses muss die gesamte Erbengemeinschaft zustimmen.

Verkauf geerbtes Haus: Mit diesen Steuern müssen Sie rechnen

Pay your tax now here, geschrieben auf einer Fensterscheibe mit Autos und Häusern im Hintergrund

Erbschaftssteuer

Erbschaftssteuern fallen beim Verkauf dann an, wenn der Wert des Hauses den geltenden Freibetrag übersteigt.

Spekulationssteuern

Spekulationssteuern werden dann erhoben, wenn die geerbte Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußert wird. Diese Frist beträgt zehn Jahre bei einem vermieteten Objekt.  Sollte das vermietete geerbte Haus also innerhalb dieser Frist verkauft werden, fallen Spekulationssteuern an. Anders ist es, wenn das Haus vom Erblasser selbst bewohnt wurde.

Ist dies der Fall fällt die Spekulationssteuer nur an, wenn das Haus vor Ablauf von zwei Kalenderjahren nach dem Jahr des Verkaufs den Eigentümer wechselt. Entscheidend ist, dass die Spekulationsfrist zu dem Zeitpunkt beginnt, zu dem das Haus gekauft wurde.

Wichtig! Die Frist beginnt im Erbfall nicht neu, sondern der Erbe “erbt” die Spekulationsfrist quasi mit. Hat der Erblasser das Haus also vor zehn Jahren oder sogar noch früher erworben, entfällt die Spekulationssteuer.

Wenn der Erblasser das Haus im Jahr seines Todes und in den letzten zwei Jahren davor selbst genutzt hat – hat er es z. B. in dieser Zeit selbst bewohnt –, fallen auch keine Spekulationssteuern an.

Gut zu wissen

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf entfällt, wenn seit dem Erwerb durch den Erblasser zehn Jahre verstrichen sind oder der Erblasser die Immobilie bis zum Tode selbst bewohnte und zwei Jahre davor. Die Frist “erbt” der Nachfolger und beginnt nicht neu.

Wann ist der Verkauf eines geerbten Hauses für den Erben steuerfrei?

  • Der Erblasser hat das Haus vor mehr als zehn Jahren selbst erworben
  • Der Erblasser hat die Immobilie im Jahr seines Ablebens und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt
  • Der Erbe das Haus im Jahr des Erbfalls und in den zwei Jahren davor seinem Kind oder auch adoptieren Kind mietfrei überlassen hat
  • Beim Verkauf des Hauses ohne Gewinn
  • Beim Verkauf der Immobilie unter dem Betrag von 600 € und der Erbe auch keine weiteren Erlöse durch Verkauf in dem Jahr erzielt hat
  • Wenn der Verkäufer nicht mehr als drei Immobilien in den letzten fünf Jahren verkauft hat

Welchen Wert legt das Finanzamt für das geerbte Haus zugrunde?

Der Verkehrswert des Hauses, das verkauft werden soll, stellt einen wichtigen Zusammenhang zum Finanzamt dar. Weicht der Verkehrswert der geerbten Immobilie vom Verkaufspreis ab, legt das Finanzamt einen Wert fest. Hierbei muss folgendermaßen differenziert werden:

  • Beim Verkauf des Hauses innerhalb von 12 Monaten nach dem Bewertungsstichtag – dies ist der Todestag des Erblassers – legt das Finanzamt den Verkaufspreis als Berechnungsgrundlage fest. Der Verkehrswert kommt also nicht zum Tragen.
  • Beim Verkauf des Hauses nach dieser Ein-Jahres-Frist muss der Eigentümer den Beweis erbringen, dass der Wert sich zwischenzeitlich nicht wesentlich verändert hat.

Wichtig! Ist der Angebotspreis des Hauses niedriger als der Verkehrswert, der vom Finanzamt ermittelt wurde, so ist das für Sie als Verkäufer von Vorteil. Das Finanzamt akzeptiert den niedrigeren Verkaufspreis allerdings nur, wenn Sie Ihre Immobilie nicht innerhalb der Familie – also an Verwandte – verkaufen. Ist der Verkaufspreis höher als der Verkehrswert, kann das Finanzamt den steuerlich ungünstigeren Betrag als Berechnungsgrundlage verwenden.

Ermittlung des Verkehrswertes durch das Finanzamt

Wenn Sie dem Finanzamt die Ermittlung des Verkehrswertes überlassen, legt dieses nur einen allgemeinen Durchschnittswert fest. Beauftragen Sie allerdings einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswertes, so können Sie diesen ermittelten Wert dem Finanzamt mitteilen. 

Vorteil: Sollten sich wertmindernde Eigenschaften der Immobilie ergeben, so können Sie diese nachweisen. Falls das Finanzamt den Nachweis der Wertminderungen – den niedrigeren Verkehrswert –  nicht anerkennt, können Sie Einspruch erheben.

Fazit

Der Verkauf eines Hauses erfordert wirklich viel Wissen und Zeit. Es müssen viele Unterlagen angefordert werden und viele Wege beschritten werden. Nehmen Sie sich die Zeit und überlegen Sie, ob Sie diese Wege alleine – ohne Unterstützung – gehen wollen und können.

Wenn Sie sich dazu in der Lage fühlen, dann ist es natürlich möglich, dass Sie den Verkauf Ihres Hauses allein abwickeln. Sollten Sie sich mit Unterstützung besser fühlen, wenden Sie sich an einen Makler.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Haus verkaufen

  • Muss ich einen Makler mit dem Verkauf meines Hause beauftragen?

    Nein, das müssen Sie nicht. Sie werden allerdings einen langen Atmen brauchen, um die Zeit vom Entschluss, das Haus zu verkaufen bis zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe, durchzuhalten.

  • Muss der Hausverkauf notariell beurkundet werden?

    Ja, unbedingt! Der Verkauf / Kauf eines Hauses ist nur dann rechtswirksam, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.

  • Welche Unterlagen werden für den Hauskauf benötigt?

    • Energieausweis 
    • Baugenehmigung 
    • Kanalprotokoll
    • Gebäudeversicherungsnachweis
    • Grundbuchauszug
    • Mietvertrag, falls vermietet
    • Grundsteuerbescheid 

     

  • Welche Fehler sollten beim Wohnungskauf vermieden werden?

    • Zu hoher oder niedriger Angebotspreis
    • Fehlende Unterlagen 
    • Falsche Beschreibung der Immobilie 
    • Falsche Wohnfläche
    • Verschweigen von Mängeln
    • Fehlende Bonitätsprüfung des Käufers 
    • Mängel im Kaufvertrag 

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