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Der Energieausweis ist ein entscheidendes Dokument für den Wert und die Vermarktung Ihrer Immobilie. In Zeiten steigender Energiekosten und wachsendem Umweltbewusstsein wird die energetische Bewertung zu einem immer wichtigeren Faktor für potenzielle Käufer und Mieter.
Welche Art von Energieausweis ist für Ihre Immobilie der richtige und wie können Sie die Energieeffizienz optimal dokumentieren? Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – unser Ratgeberartikel zeigt Ihnen, wie Sie die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und dabei den Wert Ihrer Immobilie optimal präsentieren.
Die Ampel-Koalition arbeitet an der Einführung eines neuen Gebäude-Energiepasses. Dieser soll neben der Energieeffizienz vor allem die Nachhaltigkeit von Gebäuden beurteilen. Das entsprechende Siegel wird demnach “Nachhaltiges Gebäude” heißen. Dabei werden sowohl die tatsächlichen CO2-Ersparnisse von Gebäuden als auch der CO2-Fußabdruck der verwendeten Materialien und Verfahren betrachtet.
Der Energieausweis (auch: Energiepass oder Energiesparausweis) gibt Auskunft über den energetischen Zustand, die verwendeten Energieträger und den Energieverbrauch eines Gebäudes basierend auf dem bisherigen Energieverbrauch und den technischen Gegebenheiten des Gebäudes.
Die ermittelten Energiekennwerte werden in Kilowattstunden kWh (m2a) angegeben. Sie geben an, wie viel Energie pro Jahr und Quadratmeter ein Gebäude verbraucht. Anhand dieser Informationen lassen sich Gebäude in Energieeffizienzklassen aufteilen (ähnlich wie bei Elektrogeräten). Ausgestellt wird der Ausweis von qualifiziertem Fachpersonal aus der Baubranche.
Der Energieausweis wurde 2008 im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) für Wohngebäude aller Baujahre eingeführt, um die Energieeffizienz von Immobilien transparenter zu machen. Vor allem aber bietet der Energieausweis Käufern, Mietern und Pächtern wichtige Informationen zum energetischen Zustand eines Gebäudes.
Auch wenn der Ausweis keinerlei Angaben zu konkreten Energiekosten enthält, lässt sich doch je nach Effizienzklasse daraus schließen, ob die Energiekosten eher hoch oder niedrig ausfallen werden. Der einheitliche Aufbau des Ausweises macht es Interessenten außerdem möglich, verschiedene Energieausweise leicht miteinander zu vergleichen.
Für Haus- und Wohnungseigentümer hat der Ausweis einen informativen Charakter. Neben den Energiekennwerten, aus den unter anderem das Heizverhalten bewertet werden kann, beinhaltet der Ausweis (kostengünstige) Vorschläge zur Modernisierung der Immobilie. Sollten diese umgesetzt werden, können dadurch in vielen Fällen die Fixkosten deutlich gesenkt werden oder aber bei einem späteren Verkauf der Verkehrswert erheblich gesteigert werden.
Der Energieausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren ab dem Ausstellungsdatum. In der Zwischenzeit muss er nur erneuert werden, wenn an dem Gebäude derartige Sanierungsmaßnahmen vorgenommen wurden, die die Effizienzklasse verändern. Sollte dies der Fall sein, empfiehlt es sich aber sowieso, einen neuen Ausweis ausstellen zu lassen, da bessere Energiewerte auch den Wert der Immobilie steigern.
Seit Inkrafttreten der EnEV im Jahr 2014 gelten zusätzliche Vorschriften für den Inhalt und das Erstellen eines Energieausweises. Unter anderem ist es seitdem verpflichtend, bestimmte Angaben des Energieausweises bereits in der Immobilienanzeige anzugeben und in den weiteren Vertragsverhandlungen den gesamten Ausweis vorzulegen. Außerdem verpflichtend sind die folgenden Angaben:
Neu ausgestellte Ausweise müssen eine Registriernummer aufweisen, die bei der zuständigen Behörde (Registrierstelle) beantragt werden kann. Die Effizienzklasse wird auf einer Farbskala abgebildet. Sie geht absteigend von grün und A+ (Effizienzhaus 40) über zu rot und H (nicht modernisiert).
Außerdem ist der Aussteller dazu verpflichtet, seine Modernisierungsvorschläge für das Gebäude in den Ausweis einzutragen und diese nicht nur beizulegen. Auch wenn keine Möglichkeit zur Modernisierung besteht oder das Gebäude bereits der besten Effizienzklasse entspricht, muss dies vermerkt werden.
Das seit 1. November 2020 geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst alle bisher geltenden Energiegesetze ab und fasst deren Inhalte in einem einheitlichen Gesetz zusammen. Wo zuvor Energieeinsparungsgesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) galten, sorgt nun das Gebäudeenergiegesetz mit seinen eindeutigen Regelungen für Klarheit.
Klara Geywitz
Bauministerin
Bei Verbraucherausweisen ist seitdem die Nennung von entweder Baujahr oder Anzahl der Wohnungen des Gebäudes verpflichtend. Daneben hat das Gesetz hat vor allem die Informationspflichten des Verkäufers und seines Maklers verschärft. Immobilieninseraten müssen von nun an Angaben zur Effizienzklasse, dem Baujahr sowie dem Energieträger von Heizung und Warmwasserversorgung enthalten – vorausgesetzt der Energieausweis wurde ab dem 1. Mai 2014 ausgestellt.
Das Vorliegen des Energieausweises ist seit 2008 verpflichtend, sobald eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll. Bei Neubauten muss direkt nach Fertigstellung ein Bedarfsausweis ausgestellt werden, unabhängig davon, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder Veräußerung gedacht ist.
Existiert noch kein Energieausweis oder hat er seine Gültigkeit verloren, erfolgt die Beantragung eines neuen Energieausweises durch den Eigentümer, Makler oder auch die Hausverwaltung. Ausnahmen von dieser Pflicht gelten nur in den folgenden Fällen:
Wenn die Pflicht zum Vorlegen eines Energieausweises besteht, müssen die entsprechenden Angaben zur Energieeffizienz bereits in Anzeige und Exposé zur Verfügung gestellt werden. Spättestens bei der Besichtigung muss den Interessenten dann der gesamte Energieausweis unaufgefordert vorgezeigt werden.
Liegt kein Energieausweis vor, beinhaltet dieser falsche Energiekennwerte oder wird der Energieausweis erst nach Vertragsschluss ausgehändigt, drohen für Verkäufer oder Aussteller Bußgelder von mehreren Tausend Euro. Die Bundesländer sind seit 2014 dazu verpflichtet, Stichproben durchzuführen.
Da Sanierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz politisch erwünscht sind, kann man für bestimmte Projekte staatliche Fördermittel beantragen. Wird für die Beantragung eine energetische Gesamtbilanzierung benötigt, muss auch in diesem Fall ein aktueller Energieausweis bestehen.
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Es gibt zwei verschiedene Arten des Energieausweises: Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Der Unterschied liegt in der Berechnung und den zugrundeliegenden Werten. Die Kennwerte des Verbrauchsausweises beruhen auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre, wohingegen beim Bedarfsausweis der theoretische Energiebedarf mit standardisierten Werten ermittelt wird. Letzterer ist also im Vergleich zum Verbrauchsausweis nutzerunabhängig.
Da die Energiekennwerte des Verbrauchsausweises auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner beruhen, ist das Ergebnis stark benutzerabhängig und kann je nach Verbrauch unterschiedlich ausfallen. Aufgrund dessen ist bei Verbrauchsausweisen schwieriger, Aussagen über den zukünftigen Bedarf oder nützliche energetische Maßnahmen festzulegen.
Grundlage für die Berechnung liefern die Daten aus den Heiz- und Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Der errechnete Endenergieverbrauch wird in dem Ausweis auf einer Farbskala markiert, woraus sich die Effizienzklasse des Gebäudes ergibt.
Den Ausweis erstellen in der Regel Mitarbeiter Ihres Versorgungsunternehmens oder ein Messanbieter. Sie können sich den Verbrauchsausweis auch ganz einfach online erstellen lassen, denn eine Vor-Ort-Begehung des Gebäudes ist dafür nicht erforderlich. Dafür müssen Sie nur einige Eckdaten zu Ihrer Immobilie angeben und erhalten in Kürze einen vollwertigen Energieausweis.
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Die Energiekennwerte eines Bedarfsausweises hingegen geben den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes wieder, basierend auf standardisierten Kennwerten. Grundlage für die Berechnung ist ein von Fachpersonal erstelltes technisches Gutachten, das die verwendete Heiztechnik, sowie den Zustand von Fenstern und Wänden berücksichtigt.
All dies sorgt dafür, dass die Ausstellung eines Bedarfsausweises im Vergleich deutlich komplexer und auch teurer ist. Dafür allerdings ist das Ergebnis benutzerunabhängig und Problemstellen in der Energieeffizienz lassen sich eindeutig benennen. Auch hier wird der errechnete Endenergiebedarf in eine Farbskala eingetragen, aus der sich die Energieeffizienzklasse ergibt.
Da standardisierte Rahmenbedingungen für Witterung und Nutzverhalten für die Berechnung der Energiekennwerte angewendet werden, erfordert die Erstellung des Ausweises keine Messungen oder sonstige Maßnahmen vor Ort. Deshalb können sie auch den Bedarfsausweis online beauftragen.
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Da die Standardwerte für das Heizverhalten zumeist höher angesetzt sind als der tatsächliche Verbrauch der Bewohner, fällt ein Verbrauchsausweis bei der selben Immobilie häufig besser aus als ein Bedarfsausweis.
Grundsätzlich besteht freie Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bei der Bestellung eines Energieausweises. Je nach Gebäudeeigenschaften bestehen jedoch Einschränkungen. Bei Neubauten zum Beispiel existieren noch keine Daten zum Verbrauch weshalb ein Bedarfsausweis erforderlich ist.
Die folgende Tabelle bietet Ihnen einen Überblick über die erlaubten Energieausweise für die verschiedenen Gebäude:
| Gebäudeeigenschaften | Energieausweis |
| – Neubau | Bedarfsausweis |
| – Bauantrag nach 1.08.1977 – fünf oder mehr Wohneinheiten | Verbrauchsausweis |
| – Bauantrag nach 1.08.1977 – weniger als fünf Wohneinheiten | Verbrauchsausweis |
| – Bauantrag vor 1.08.1977 – fünf oder mehr Wohneinheiten | Verbrauchs- oder Bedarfsausweis |
| – Bauantrag vor 1.08.1977 – weniger als fünf Wohneinheiten – Sanierung entsprechend der Wärmeschutzverordnung von 1977 | Verbrauchsausweis |
| – Bauantrag vor 1.08.1977 – weniger als fünf Wohneinheiten & – keine Sanierung entsprechend der Wärmeschutzverordnung von 1977 | Bedarfsausweis |
Beide Arten des Energieausweises müssen Modernisierungsempfehlungen enthalten, die auf den Gebäudetyp (z.B. Hochhaus, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) und die konkreten Eigenschaften des Gebäudes angepasst sind. Im Endeffekt geben beide Energieausweise anhand der errechneten Endenergiekennwerte, die auf der Farbskala vermerkt werden, die Energieeffizienzklasse des Gebäudes an.
Ein kompletter Energieausweis besteht aus fünf Seiten. Auf der ersten Seite werden allgemeine Informationen zum Gebäude genannt. Unter anderem die Adresse, das Baujahr, die Anzahl der Wohneinheiten, die verwendete Anlagentechnik und das der Berechnung zugrundeliegende Verfahren, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.
Die zweite Seite wird mit den Kennwerten ausgefüllt, wenn ein Verbrauchsausweis vorliegt.
Die dritte wiederum, wenn es sich um einen Bedarfsausweis handelt. Je nachdem, welche Art von Ausweis erstellt wird, bleibt die andere Seite entsprechend leer. Auf der vierten Seite finden Sie die empfohlenen Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Schlussendlich beinhaltet die letzte Seite Erläuterungen zum Berechnungsverfahren und Erklärungen zu einzelnen Angaben.
Die wichtigsten Informationen finden sich also auf der zweiten, beziehungsweise dritten Seite. Dort werden die errechneten Verbrauchs- und Bedarfswerte vermerkt. Neben dem bereits erwähnten Endenergiebedarf bzw. -verbrauch finden sich dort, einige weitere Kennwerte, die im folgenden erläutert werden.
Der Endenergiebedarf bildet ab, wie viel Kilowattstunden (kWh) Energie jährlich theoretisch benötigt werden, um standardisierte Werte für Innentemperatur, Warmwasserbedarf und Lüftung gewährleisten zu können. Die Berechnung erfolgt anhand der technischen Gegebenheiten des Gebäudes und Standardbedingungen für Klima und Nutzung.
Der Endenergieverbrauch gibt an, wie viel Kilowattstunden Energie in den letzten drei Jahren pro Quadratmeter aufgewendet wurden. Da der Energieausweis nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt wird, sondern für das gesamte Gebäude, ist die Aussagekraft des Verbrauchsausweis gerade bei Gebäuden mit vielen Wohneinheiten eher gering.
Rückschlüsse auf das Nutzungsverhalten einzelnen Bewohner oder den zukünftigen Verbrauch, lassen sich daraus nicht machen. Denn der Wert setzt sich nicht nur aus dem individuellen Heizverhalten der jeweiligen Parteien zusammen. Einfluss hat auch die Lage der Wohnungen im Gebäude selbst. Zum Beispiel kann der Wärmeverlust im Erdgeschoss deutlich höher sein als auf einer höheren Etage.
Der Kennwert zur Primärenergie setzt sich zusammen aus dem Endenergiebedarf bzw. -verbrauch und der sogenannten “Vorkette” der Energieträger. Diese betrachtet die energetischen Faktoren der Erkundung, Gewinnung, Verteilung sowie Umwandlung der Energie, die das Gebäude benötigt. Je geringer dieser Wert ist, desto besser ist die Effizienzklasse.
Aus der Gesamtbewertung des energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes ergibt sich die Energieeffizienzklasse. Die möglichen Klassen reichen von A+ (Effizienzhaus 40) bis hin zu H (nicht modernisiert). In dem Energieausweis wird die Effizienzklasse auf einer Farbskala wiedergegeben.
Einen Energieausweis ausstellen dürfen verschiedene Berufsgruppen, die meist in der Baubranche tätig sind. Das neue Gebäudeenergiegesetz von 2020 enthält eine Auflistung an berechtigten Personen, die allerdings nicht abschließend ist.
Demnach muss das Fachpersonal bestimmte Aus- und Weiterbildungen absolviert haben. Denkbar sind unter anderem Bauingenieure, Energieberater, Architekten, Mitarbeitende von Energieversorgern oder qualifizierte Handwerker.
Aufgrund des großen Angebots empfiehlt es sich, verschiedene Angebote einzuholen und abzugleichen. Die Investition in eine ausführlichere und kostenintensivere Beratung kann sich besonders dann lohnen, wenn weitreichende Sanierungsmaßnahmen anstehen.
Eine große Auswahl an Austellern finden Sie zum Beispiel bei der Deutschen Energieagentur (dena). Auskunft erhalten Sie aber auch bei Berufskammern, wie der Architektenkammer oder Ingenieurkammern.
Sind die Angaben im Energieausweis falsch, drohen sehr hohe Bußgelder. Deshalb sollten Sie sichergehen, dass der Aussteller eine Betriebshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat, sodass sie selbst im Streitfall abgesichert sind.
Die Ausstellung eines Energieausweises ist problemlos auch online möglich. Die Qualität ist dadurch nicht beeinträchtigt. Zudem ist die online Bestellung häufig die kostengünstigere Variante.
Das Beantragen selbst geht in nur wenigen Schritten:
Achten Sie bei Online-Angeboten besonders darauf, dass es sich um einen zertifizierten Aussteller handelt.
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Die Kosten unterscheiden sich je nach Art des Ausweises und dem Bewertungsaufwand des Ausstellers. Eine Besichtigung des Gebäudes vor Ort wirkt sich dann preissteigernd aus. Gesetzliche Vorschriften zur Höhe der Kosten gibt es nicht, weshalb der Preis je nach Anbieter deutlich variieren kann.
Bei einem Verbrauchsausweis, dessen Ausstellung mit weniger Aufwand verbunden ist, kann man mit 25-100€ rechnen. Ab sechs und mehr Wohneinheiten beläuft sich der Preis durchschnittlich auf 250€.
Der Bedarfsausweis bringt deutlich mehr Aufwand mit sich. Deshalb liegen die Kosten dafür zwischen 300 und 500 €. Bei großen Gebäuden wird häufig eine Pauschale von 300€ berechnet zuzüglich 30-50€ pro Wohneinheit.
Die Kosten für den Energieausweis bezahlt der Auftraggeber, also Verkäufer oder Vermieter. Letztere dürfen die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen, können sie aber als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Soll eine Eigentumswohnung verkauft oder vermietet werden und liegt kein gültiger Energieausweis für das Gebäude vor, so muss die Eigentumsgemeinschaft für die Kosten aufkommen. In diesem Fall sollten Sie sich an den Hausverwalter wenden.
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Nein. Grundsätzlich sind mit dem Energieausweis immer Kosten verbunden. Gerade bei Online-Angeboten sollten Sie vorsichtig sein. Häufig verbunden mit der kostenlosen Ausstellung ist die Vermittlung überteuerter Handwerksleistungen für die im Ausweis empfohlenen Sanierungsmaßnahmen.
Denkbar ist aber, dass zum Beispiel das Angebot eines Maklers die Ausstellung eines Energieausweises umfasst, ohne dass dafür zusätzliche Kosten anfallen.
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss einen gültigen Energieausweis vorlegen können. Doch nicht nur die reine Existenz des Ausweises, sondern auch die darin angegebenen Werte, sind heutzutage von immer größerem Interesse für Kaufinteressenten.
Für Käufer ist die Energieeffizienz nicht nur aus einem Kostenaspekt wichtig, sondern auch aus ökologischen Gründen. Deshalb ist eine sehr gute bis gute Energieeffizienzklasse ein starkes Verkaufsargument und kann den Verkehrswert der Immobilie deutlich steigern.
Aus diesem Grund kann es sich durchaus lohnen, vor dem Verkauf noch einige Sanierungsmaßnahmen mit geringem Zeit- und Kostenaufwand durchzuführen, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Diese sind besonders dann von Vorteil, wenn sie die zukünftigen Fixkosten senken. Zum Beispiel durch die Erneuerung der Heizungsanlage oder eine verbesserte Dämmung mit neuen Fenstern, sodass der benötigte Energieaufwand dauerhaft gesenkt wird.
Für viele energetische Maßnahmen gibt es staatliche Subventionen. Informationen zu möglichen Krediten oder Zuschüssen bietet unter anderem die vom Bund beaufsichtigte Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).
Grundsätzlich kann eine Immobilie nicht ohne einen gültigen Energieausweis verkauft werden. Auch nicht, wenn der Käufer damit einverstanden wäre. Denn der Notar muss bei der Beurkundung des Kaufs das Vorliegen des Ausweises prüfen und beglaubigen.
Die Energieausweis-Pflicht ist ausgenommen beim Verkauf von denkmalgeschützten Gebäuden, unregelmäßig genutzten und geheizten Häusern (z.B. Ferienhäuser) und Gebäuden mit einer Nutzungsfläche von unter 50 Quadratmetern.
Für Gewerbeobjekte muss ein Energieausweis für Nichtwohngebäude ausgestellt werden. Neben den für Wohngebäude relevanten energetischen Faktoren fließt hierbei zusätzlich der Energiebedarf für Beleuchtung, Lüftung und Klimatisierung zusätzlich in die Berechnung mit ein. Bei gemischt genutzten Gebäuden kann es sein, das für die verschiedenen Teile des Gebäudes zwei separate Energieausweise ausgestellt werden müssen.
Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, das Auskunft über die energetische Qualität von Gebäuden gibt und bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben ist. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis, der auf Basis der baulichen Eigenschaften theoretisch berechnet wird, und den Verbrauchsausweis, der die tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre berücksichtigt.
Während der Bedarfsausweis aufwendiger und teurer in der Erstellung ist, liefert er genauere und vergleichbarere Ergebnisse als der Verbrauchsausweis, der stark vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner abhängt. In der nachfolgenden Grafik sehen Sie die wichtigsten Informationen zum Energieausweis auf einen Blick.
Der Energieausweis gibt Auskunft über den energetischen Zustand, die verwendeten Energieträger und den Energieverbrauch eines Gebäudes basierend auf dem bisherigen Energieverbrauch und den technischen Gegebenheiten des Gebäudes.
Das Vorliegen des Energieausweises ist seit 2008 verpflichtend, sobald eine Immobilie verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll. Bei Neubauten muss direkt nach Fertigstellung ein Bedarfsausweis ausgestellt werden, unabhängig davon, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder Veräußerung gedacht ist.
Der Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis liegt in der Berechnung und den zugrundeliegenden Werten. Die Kennwerte des Verbrauchsausweises beruhen auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre, wohingegen beim Bedarfsausweis der theoretische Energiebedarf mit standardisierten Werten ermittelt wird. Letzterer ist also im Vergleich zum Verbrauchsausweis nutzerunabhängig.
Einen Energieausweis ausstellen dürfen verschiedene Berufsgruppen, die meist in der Baubranche tätig sind. Das neue Gebäudeenergiegesetz von 2020 enthält eine Auflistung an berechtigten Personen, die allerdings nicht abschließend ist. Demnach muss das Fachpersonal bestimmte Aus- und Weiterbildungen absolviert haben.
Die Kosten unterscheiden sich je nach Art des Ausweises und dem Bewertungsaufwand des Ausstellers. Eine Besichtigung des Gebäudes vor Ort wirkt sich dann preissteigernd aus. Gesetzliche Vorschriften zur Höhe der Kosten gibt es nicht, weshalb der Preis je nach Anbieter deutlich variieren kann.
