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Was bedeutet eigentlich Erbbaurecht? Wer auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie ist, stößt immer mal wieder auf diesen Begriff. Doch was genau steckt dahinter, was genau ist ein Heimfall, was hat es mit dem grundstücksgleichen Recht auf sich und lohnt sich ein Erbbaurecht vielleicht für mich? Das sind typische Fragen in Bezug auf das Thema. Hier gibt es die Antworten darauf.
Beim sogenannten Erbbaurecht erhält man die Erlaubnis, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu bauen. Auch der Kauf einer Immobilie ist möglich. Es handelt sich um die Einräumung eines Nutzungsrechtes, das in der Regel auf 99 Jahre beschränkt wird.
Ein Erbbaurecht ist eine gute Option, um günstig in einer bevorzugten Gegend bauen zu können. Planen Sie allerdings, das Haus einmal an die Kinder zu vererben, stoßen Sie womöglich auf Schwierigkeiten.
Das Erbbaurecht bezeichnet das Recht, eine Immobilie, ein Bauwerk oder Gebäude auf einem Grundstück zu kaufen, das einem selbst nicht gehört. Das Erbbaurecht kann für verschiedene Immobilienarten erworben werden – zum Beispiel für Wohnungen, Häuser oder Gewerbeobjekte. Somit hat derjenige, der das Erbbaurecht erwirbt, kein Eigentum an dem Grundstück selbst, sondern lediglich an dem Recht, dieses zu bebauen und zu nutzen.
Der Erbbaurechtsnehmer darf das Grundstück neu bebauen, ein darauf vorhandenes Gebäude oder Bauwerk kaufen und nutzen. Der Eigentümer der Immobilie pachtet quasi das Grundstück lediglich. Von einer Pacht ist in diesem Zusammenhang deshalb die Rede, weil das Grundstück nicht nur für einen bestimmten Zeitraum zur Nutzung überlassen wird, sondern der Pächter – im Gegensatz zum Mieter – das sogenannte Recht der Fruchtziehung hat.
Das bedeutet: Er darf aus diesem Grundstück erzielte Einnahmen für sich behalten, etwa wenn er etwas hierauf anbaut oder es zum Beispiel für eine Aktion zur Verfügung stellt.
Im Erbbaurechtsgesetz werden alle Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien geregelt. Das Erbbaurecht unterliegt bestimmten gesetzlichen Vorgaben und kann daher nur von Personen oder Unternehmen erworben werden, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Zudem ist das Erbbaurecht nicht unbegrenzt gültig, sondern verfällt nach Ablauf einer bestimmten Frist.
Bereits die Weimarer Verfassung enthielt die Regelung, dass jeder Deutsche die Möglichkeit haben sollte, Eigentum zu erwerben. Damit sollte verhindert werden, dass Großgrundbesitzer ihre Arbeiter ausbeuten, indem sie ihnen den Zugang zu Land verwehren. Dementsprechend heißt es in Art. 14 S. 2 des Grundgesetzes auch heute noch: “Das Recht auf Eigentum ist unverletzlich. Es darf nur im öffentlichen Interesse beeinträchtigt werden”.
Das Erbbaurechtgesetz aus dem Jahr 1919 sollte Bodenspekulationen unterbinden und auch sozial schwächer gestellten Personen ermöglichen, eine Immobilie zu erwerben. Gerade in Zeiten von steigenden Immobilienpreisen kann diese Art des Immobilienerwerbs wieder an Reiz gewinnen. In Ballungsgebieten kann es für Menschen eine Chance sein, eine Immobilie finanzieren zu können. Auch für Grundstücksbesitzer bietet die Möglichkeit einer Verpachtung Vorteile.
Neben dem Recht auf eine bezahlbare Immobilie gehen für den Erbbaunehmer auch Pflichten einher, die er gegenüber dem Eigentümer der Erbpacht (Erbbaurechtgeber) zu erfüllen hat. Dazu gehören zum Beispiel die Zahlung der Miete und die Instandhaltung und Pflege des Grundstücks. Wenn der Erbbauberechtigte seine Pflichten verletzt, kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht entziehen. Hier kommt der sogenannte Heimfall ins Spiel, was bedeutet, dass das Erbbaugrundstück wieder an den Besitzer zurückfällt.
Dies ist der Fall, wenn der Erbbauberechtigte sich nicht an die im Vertrag festgehaltenen Regelungen hält, wie zum Beispiel mehr als zwei Jahre keine Zahlung des Erbbauzinses oder wenn das Grundstück verwahrlost ist. Zu einem Heimfall kann auch die nicht erlaubte Zweckentfremdung des Erbbauberechtigten führen. Muss der Erbbaurechtgeber eine Kündigung, also einen Heimfall aussprechen, geht die Immobilie, welche auf dem Grundstück steht, an den Erbbaurechtgeber über, wofür er dem Erbbauberechtigten allerdings eine Entschädigung zahlen muss. Diese Entschädigung liegt im Normalfall bei mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes, ist aber vertraglich festgelegt.
Der Erbbaunehmer zahlt dem Grundstückeigentümer eine Art jährliche Miete, die sogenannte Erbpacht oder Erbbauzins. Diese ist abhängig vom Verkehrswert des Grundstücks und kann individuell vereinbart werden. Je nach Wert liegt der Erbbauzins in der Regel bei 3 – 5 % des Grundstückswertes und orientiert sich am Bodenwert.
Diese Erbpacht wird in einem Erbbaurechtsvertrag festgehalten und muss notariell beglaubigt werden. Der Erbbaurechtsnehmer ist für die Unterhaltung und Instandhaltung des Grundstücks sowie der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie oder Bauwerk verantwortlich. Kommt es zu Schäden, muss der Erbbauzinsnehmer diese selbst tragen. Auch Veränderungen am Grundstück, wie das Anlegen eines Gartens oder das Bauen einer Garage, muss er in Eigenregie und auf eigene Kosten vornehmen.
Ein Erbbaugrundstück zu kaufen oder zu verkaufen unterscheidet sich vom herkömmlichen Kauf und Verkauf. Das Erbbaurecht hat Vor- und Nachteile für den Käufer, wie auch für den Verkäufer.
Der Kauf eines Erbbaurechts hat für den Erwerber verschiedene Vorteile. Zum einen ist das finanzielle Risiko geringer als beim Kauf eines Grundstücks, da der Käufer kein Eigentum an dem Grundstück erwirbt.
Zum anderen ist der Preis für das Erbbaurecht in der Regel deutlich niedriger als der Kaufpreis für ein vergleichbares Grundstück. Dies hat den Vorteil, dass der Erwerber ein Grundstück in einer attraktiven Lage erwerben kann, das er sich sonst nicht leisten könnte. Der Erwerb eines Erbbaurechts ist daher insbesondere für Käufer interessant, die eine Immobilie in einer guten Lage erwerben möchten, bei der Finanzierung aber Schwierigkeiten haben.
Allerdings hat ein Erbbaurecht nicht nur Vorteile. Ein Nachteil des Erbbaurechts ist, dass der Erbbaurechtsnehmer kein Eigentum an dem Grundstück erwirbt. Das bedeutet, dass er das Grundstück nicht weiterverkaufen oder vererben kann. Auch eine Hypothek auf dem Grundstück ist nicht möglich.
Des Weiteren ist das Erbbaurecht zeitlich begrenzt. Nach dem Ende einer vereinbarten Frist muss der Erbbauzinsnehmer das Grundstück an den Eigentümer zurückgeben. In der Regel beträgt die Laufzeit des Erbbaurechts 99 Jahre.
Außerdem braucht der Erbbauberechtigte im Falle einer baulichen Veränderung die Zustimmung des Grundstücksbesitzers, wenn diese eine Baugenehmigung erfordern. Gleichzeitig kann der Besitzer durch Auflagen bestimmen, wie der Erbbauberechtigte das Erbbaugrundstück nutzen darf.
Für Interessenten eines Erbbaurechts ist es wichtig, sich im Klaren darüber zu sein, dass er kein Eigentum an dem Grundstück erwirbt und das Recht auf Nutzung des Grundstücks nur für eine begrenzte Zeit hat.
Viele Interessenten schrecken daher vor dem Erwerb einer Immobilie, die auf einem verpachteten Grundstück steht, zurück. Ängste, dass die Immobilie auf einem fremden Grundstück steht, sind groß. Wenn man sich jedoch vorab gründlich informiert und Sorgen gegenüber dem Pächter anspricht, stellen sich diese Ängste oft als unbegründet heraus.
Wenn Sie eine Erbbauimmobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass es möglicherweise weniger Kaufinteressenten für ihre Immobilie geben könnte.
Haben Sie sich für ein Grundstück mit Erbbaurecht entschieden und möchten dort ein Haus bauen, stellt sich schnell die Frage, ob Banken ein solches Bauvorhaben finanzieren. Generell ist das möglich. Allerdings finanzieren nicht alle Banken eine Immobilie von einem privaten Erbbauverpächter, sondern lieber von Kirchen oder Gemeinden, denn hier ist das Heimfall Risiko niedriger.
Wenn Sie Ihre Immobilie auf einem Grundstück verpachten möchten, ist es wichtig zu wissen, dass Sie nicht das Land verkaufen, sondern nur das Recht, das Land zu nutzen. Sie bleiben der Besitzer des Grundstücks und können nur dieses Nutzungsrecht verkaufen oder weitergeben.
Der Verkauf eines Erbbaurechts unterliegt bestimmten Regeln. Diese müssen beachtet werden, um dem Verkäufer keine Nachteile zuzufügen oder gar das Erbbaurecht zu verwirken.
Im Normalfall behält der Verkäufer das Eigentum an dem Grundstück. Er verkauft oder überträgt lediglich das Nutzungsrecht an eine andere Person. Dies hat den Vorteil, dass er dieses sogenannte grundstücksgleiche Recht beliebig oft weiterverkaufen oder weitergeben kann. Es gibt keine Auflagen und bedarf keiner Zustimmung von irgendwem für den Weiterverkauf eines sogenannten grundstücksgleichen Rechts.
Für den Grundstückseigentümer, der sein Grundstück verpachtet, ist von Vorteil, dass er eine regelmäßige Einnahmequelle hat. Zudem bleibt er Eigentümer des Grundstücks und kann es nach Ende der Vertragslaufzeit von dem Erbbauzinsnehmer zurückfordern oder an einen anderen Interessenten verpachten.
Der Nachteil für den Grundstückseigentümer ist, dass er sich an die Vorgaben des Erbbaurechtsvertrages halten muss. Es kann schließlich vorkommen, dass der Erbbaurechtsnehmer nicht die von ihm erwartete Rendite erzielt und daher vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen möchte. In diesem Fall ist der Grundstückseigentümer gezwungen, das Grundstück wieder selbst zu verpachten oder zu verkaufen.
Der Grundstückseigentümer darf den Erbbauberechtigten in der Regel nicht ohne Rechtsgrundlage von seinem Grundstück vertreiben. Wenn das Grundstück, auf dem das Erbbaurecht besteht, jedoch in Zukunft für andere Zwecke genutzt werden soll, zum Beispiel für den Straßenbau, dann kann eine Enteignung gegen Zahlung einer Entschädigung erfolgen.
Der Grundstückbesitzer kann das Land dann entweder weiterverkaufen oder wieder verpachten. Wenn das Land verkauft werden soll, muss der Erbpächter das Land in seinem ursprünglichen Zustand an den Eigentümer zurückgeben. Falls er Veränderungen an dem Land vorgenommen hat, wie z.B. das Anlegen eines Gartens oder den Bau einer Garage, muss er diese Veränderungen auf eigene Kosten entfernen und das Land in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzen.
Im Falle eines Verkaufs durch den Landeigentümer, muss dieser sämtliche Kosten für einen solchen Verkauf selbst tragen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für Immobilienwerbung oder eine Provision für einen Immobilienmakler.
Wenn Sie bereits beim Verkauf planen, das Grundstück nach Beeindigung der Pachtzeit zu verkaufen, empfiehlt es sich, das vorab vertraglich zu vereinbaren. Dies gibt beiden Parteien Gewissheit und Planungssicherheit und macht den Erwerb einer Erbpachtimmobilie für den Interessenten noch attraktiver, da er die Vorzüge der Erbpacht genießen kann, am Ende aber rechtmäßiger Besitzer des Grundstücks samt Immobilie sein kann.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, diese aber auf einem Erbpachtgrundstück steht, gibt es Einiges zu beachten. Grundsätzlich können Sie das Erbbaurecht genau wie eine Immobilie verkaufen oder vererben. Bei einem solchen Verkauf übertragen Sie die Rechte, zu den Konditionen, zu denen Sie erworben wurden, in einem Vertrag auf den neuen Besitzer.
Um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben, empfehlen wir, den Erbbauvertrag genau zu studieren und die Konditionen einzeln zu prüfen. Achten Sie unbedingt auf diese wichtigen Punkte:
Im Normalfall beträgt die Laufzeit des Erbbaurechts 99 Jahre. Nach Ende dieser Frist muss der Erbbauzinsnehmer das Grundstück an den Eigentümer zurückgeben.
Für den Käufer eines Erbbaurechts ist es daher wichtig, sich im Klaren darüber zu sein, dass er kein Eigentum an dem Grundstück erwirbt und das Recht auf Nutzung des Grundstücks nur für eine begrenzte Zeit hat.
Für den potenziellen Interessenten ist es wichtig zu wissen, dass das Erbbaurecht im Normalfall nicht im Grundbuch eingetragen wird, sondern nur in einem separaten Register. „Für das Erbbaurecht wird bei der Eintragung in das Grundbuch das besondere Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt. Im Erbbaugrundbuch soll auch der Eigentümer und jeder spätere Erwerber des Grundstücks vermerkt werden.“ (§ 14 ErbbauRG) Im Erbbaugrundbuch werden also Eintragungen zum Erbbauberechtigten, der Erbbauzins, die Belastungen sowie die Grundpfandrechte eingetragen.
Das hat den Vorteil, dass der neue Eigentümer auf einen Blick sehen kann, wie lange er das Recht hat, das Grundstück zu nutzen, aber auch, welche Belastungen oder Grundpfandrechte auf dem Grundstück lasten.
Der Nachteil ist jedoch, dass potenziellen Interessenten der Immobilie nicht sofort klar ist, dass sie nur ein Erbbaurecht und nicht das Eigentum an dem Grundstück erwerben.
Daher ist es ratsam, dass der Verkäufer die Interessenten rechtzeitig über das Bestehen eines Erbbaurechts informiert und sie auf die begrenzte Dauer der Nutzung aufmerksam macht. Dies gibt den Interessenten die Chance, rechtzeitig herauszufinden, ob sie bereit sind, diese Bedingungen zu akzeptieren oder ob sie lieber verzichten.
Obwohl man bei der Erbpacht im eigentlichen Sinne keinerlei Grundstück erwirbt, fällt dennoch eine Grunderwerbssteuer an. Das sollte man im Hinterkopf behalten, wenn man sich für eine Erbpacht entscheidet. Die Grunderwerbssteuer beträgt normalerweise 3,5 % bis 6,5 %. Das ist je nach Bundesland unterschiedlich. Am niedrigsten liegen aktuell die Bundesländer Bayern und Sachsen mit je 3,5 %, während Nordrhein-Westfalen mit einem Wert von 6,5 % klar an der Spitze liegt.
Bei einer Erbpacht fällt diese Steuer zwar geringer aus als bei einem herkömmlichen Erwerb, dennoch sollte man sie bei Kalkulationen mit berücksichtigen. Die Höhe der Grunderwerbssteuer bei Erbpacht ist abhängig von der Höhe des Erbbauzinses, sowie von der Laufzeit des Pachtvertrags.
Oft sind die Laufzeiten bei einer Erbbaupacht relativ lang. Dennoch sollten Sie sich bestenfalls vor Ablauf der Zeit klar machen, wie es weitergehen kann. Folgende Möglichkeiten bestehen dann:
Sowohl der Eigentümer des Landes als auch der Erbpächter können sich darauf einigen, den Vertrag für die Erbbaupacht zu verlängern. Gegebenenfalls ändert sich etwas an den Konditionen. Um auf Nummer sicher zu gehen, wenn Sie diese Möglichkeit anstreben, können Sie auch um eine vorzeitige Verlängerung bitten. In den meisten Fällen sind es Gemeinden oder Kirchen, die eine Erbbaupacht vergeben. Da diese eher selten ein Interesse daran haben, die Immobilie selbst zu erwerben, steht einer Verlängerung des Vertrages nichts im Wege. Bei Privatpersonen kann das schon eher anders aussehen.
Auch dies ist eine Lösung, die Laufzeit zu verlängern. Da Sie das Grundstück jedoch erwerben müssen, sollten Sie sich vorher gründlich informieren und beraten lassen.
Eine weitere Lösung, die rechtlich vorgesehen ist. Diese Regelung sollten Sie sich jedoch genau durchlesen, damit es keine böse Überraschung gibt.
In den meisten Fällen wird diese Option gar nicht erst aufgeführt, weil sie für beide Seiten sehr unpraktisch ist. Sollte sie trotzdem in Ihrem Vertrag auftauchen, sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.
Normalerweise kommt es zu einer problemlosen Verlängerung der Erbpacht oder es wurde vorab bereits vertraglich zugesichert, dass die Immobilie nach Ende des Pachtzeitraumes zu einem angemessenen Kaufpreis verkauft wird.
Ein Erbbaurecht ist eine gute Alternative zum Erwerb eines Grundstücks. Allerdings ist es wichtig, dass Sie sich vorab gut informieren und die genauen Bedingungen kennen. Nur so können Sie verhindern, dass es böse Überraschungen gibt und Sie mit Ängsten in den ganzen Prozess gehen.
Wenn Sie eine Immobilie, die auf einem Erbbaurecht steht, verkaufen möchten, sollten Sie einige Punkte beachten. Informieren Sie sich über die aktuelle Pachtsituation und stellen Sie dem Interessenten diese Informationen zur Verfügung. Bedenken Sie, dass der Grundstückeigentümer frühzeitig über den anstehenden Verkauf informiert werden muss.
Denken Sie außerdem daran, dass ein Erbpachtvertrag der Grunderwerbsteuer unterliegt. Dies sollte bei Ihren Berechnungen berücksichtigt werden.
Wenn der Vertrag ausläuft, ist es ratsam, rechtzeitig zu klären, wie es weitergehen soll. Es gibt mehrere Optionen, aber oft ist die einfachste Lösung, den Vertrag zu verlängern.
Auch die Dauer des Erbbaurechts ist wichtig. Informieren Sie sich, was passiert, wenn die Laufzeit abläuft, und klären Sie diese Fragen mit dem Käufer. Mit diesen Tipps können Sie den Verkauf Ihrer Immobilie erfolgreich abwickeln.
Ein Erbbaurecht ist das Recht, ein Grundstück zu nutzen und/oder zu bebauen. In der Regel wird das Erbbaurecht vom Eigentümer des Grundstücks an einen anderen Interessenten verpachtet oder verkauft. Der Käufer des Erbbaurechts hat dann das Recht, das Grundstück für eine vereinbarte Zeit (i.d.R. 99 Jahre) zu nutzen und/oder zu bebauen. Nach Ablauf der Laufzeit muss er das Grundstück wieder an den Eigentümer zurückgeben.
Für den Käufer eines Erbbaurechts gibt es verschiedene Vorteile. Zum einen ist das finanzielle Risiko geringer als beim Kauf eines Grundstücks, da der Käufer kein Eigentum an dem Grundstück erwirbt. Zum anderen ist der Preis für das Erbbaurecht in der Regel deutlich niedriger als der Preis für ein vergleichbares Grundstück. Dies hat den Vorteil, dass der Käufer ein Grundstück in einer attraktiven Lage erwerben kann, das er sich sonst nicht leisten könnte.
Ein Nachteil des Erbbauzinses ist, dass der Erbbaurechtsnehmer kein Eigentum an dem Grundstück erwirbt. Das bedeutet, dass er das Grundstück nicht weiterverkaufen oder vererben kann. Auch eine Hypothek auf dem Grundstück ist nicht möglich.
Des Weiteren ist das Erbbaurecht zeitlich begrenzt. Nach Ablauf einer vereinbarten Frist muss der Erbbauzinsnehmer das Grundstück an den Eigentümer zurückgeben. In der Regel beträgt die Laufzeit des Erbbaurechts 99 Jahre.
In der Regel beträgt die Laufzeit des Erbbaurechts 99 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist muss der Erbbauzinsnehmer das Grundstück an den Eigentümer zurückgeben.
Für den Käufer eines Erbbaurechts ist es daher wichtig, sich im Klaren darüber zu sein, dass er kein Eigentum an dem Grundstück erwirbt und das Recht auf Nutzung des Grundstücks nur für eine begrenzte Zeit hat.
In der Regel ist eine Verlängerung des Erbbaurechts möglich, allerdings muss dies vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Laufzeit geschehen. In der Praxis wird dies oft vergessen und daher kann es zu Problemen kommen.
Im Prinzip ja. Der Grundstückseigentümer hat allerdings das Recht, dem Verkauf der Erbpacht nur dann zustimmen, wenn der Käufer die gleichen Voraussetzungen erfüllt wie der Erbpachtinhaber. So muss der Käufer beispielsweise beabsichtigen, das Land für denselben Zweck zu nutzen wie der Erbpachtinhaber.
