Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.

Associated with IVD Logo

Wegerecht: Rechte und Pflichten für Eigentümer

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
19. Oct 2023 / 12 Min. Lesezeit

Ihr Nachbar nutzt den Weg auf Ihrem Grundstück, um zu seinem eigenen Grundstück zu kommen? Streitigkeiten unter Nachbarn sind hier quasi vorprogrammiert. Ob Ihr Nachbar den Weg nutzen darf und in welchem Ausmaß, bestimmt das sogenannte Wegerecht, welches im Grundbuch vermerkt wird. Worauf Sie beim eingetragenen Wegerecht achten müssen, welche Pflichten und Rechte Sie haben, ob Kosten für Sie anfallen und welche Auswirkungen ein Wegerecht haben kann, erfahren Sie in diesem Artikel.

Wegerecht: Definition

Ein sogenanntes Wegerecht ist das Recht, einen Weg zum Zwecke des Durchgangs über ein fremdes Grundstück zum eigenen Grundstück hin oder zu einer öffentlichen Straße zu nutzen und ist in § 917 des BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) festgehalten.

Dies ist der Fall, wenn ein Grundstück zum Beispiel in zweiter Reihe und nicht direkt an einer öffentlichen Straße liegt. Das in zweiter Reihe liegende Grundstück wird als herrschendes Grundstück genannt. Das Grundstück, über den der Weg zum herrschenden Grundstück führt, gilt als dienendes Grundstück. Liegt ein Grundstück nicht an einem öffentlichen Weg, sondern ist nur über das Nachbargrundstück erreichbar, hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks das Recht, eine Durchgangserlaubnis zu verlangen.

Das Wegerecht kann im Grundbuch vermerkt werden oder durch einen privatschriftlichen Vertrag geregelt werden. Es gibt auch noch das öffentlich-rechtliche Wegerecht, bei dem man von einer sogenannten Baulast spricht. Dieses öffentlich-rechtliche Wegerecht wird im Baulastenverzeichnis des belasteten Grundstücks vermerkt. Der Eigentümer des Grundstücks verpflichtet sich in diesem Fall, vorgeschriebene Änderungen durchzuführen oder bestimmte Bauvorhaben nicht durchzuführen

Das wird im Wegerecht genau geregelt

Bevor ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen oder per privatschriftlichem Vertrag geregelt wird, sollte dieses so genau wie möglich formuliert werden, um Streitigkeiten mit dem Nachbarn aus dem Weg zu gehen.

  • Länge und Breite sowie genaue Lage des Weges
  • Wird ein Fahr- oder Gehrecht mit dem Wegerecht verknüpft
  • Welchem Grundstück wird das Wegerecht eingeräumt
  • Gibt es eine Befristung des Wegerechts, wird diese festgehalten
  • Bauverbote oder Leitungsverbote werden festgehalten
  • Wer ist für die Pflege, Instandhaltung und die damit verbundenen Kosten zuständig

Verschiedene Arten des Wegerechts

Autoreifen auf einem Weg, welcher zum Grundstück führt.

Unter dem Begriff Wegerecht gibt es noch weitere Begrifflichkeiten, die in dem Zusammenhang wichtig sind. Darunter das Gehrecht, Fahrrecht und das Leitungsrecht. Doch was sind hier die genauen Unterschiede?

Gehrecht: Handelt es sich um ein Gehrecht, darf der Nachbar den Weg lediglich zu Fuß nutzen

Fahrrecht: Nicht mit dem Fahrtrecht zu verwechseln – beim Fahrrecht darf der Nachbar den Weg mit dem Auto nutzen, um zu seinem Grundstück zu gelangen, es besteht also ein Überfahrtsrecht

Leitungsrecht: Hier wird dem Nachbarn erlaubt, unter dem dienenden Grundstück Wasser- oder Stromleitungen zu legen

Das dingliche Wegerecht

Bei dem Begriff „dingliches Wegerecht“ handelt es sich um ein eingetragenes Wegerecht im Grundbuch. Es ist an das Grundstück gebunden und ist kein Gewohnheitsrecht. Ist ein dingliches Wegerecht im Grundbuch eingetragen, ist das Grundstück in den meisten Fällen weniger wert, als wenn es kein Wegerecht geben würde.

Das Notwegerecht

Gibt es keine andere Möglichkeit, als über das Grundstück Ihres Nachbarn auf Ihr eigenes zu gelangen, ist Ihr Nachbar laut § 917 des BGB dazu verpflichtet, Ihnen ein Notwegerecht einzuräumen. Steht Ihnen das Notwegerecht zu, sind Sie für die Kosten zur Herstellung und Unterhaltung des Weges verantwortlich. Außerdem hat der Nachbar das Recht auf Geldrente als Entschädigung. Das Notwegerecht ist immer langfristig an das Grundstück gebunden, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Es lässt sich nur auflösen, wenn beide Parteien zustimmen oder aber von Anfang an eine befristete Zeit für das Notwegerecht festgelegt wurde.

Es gibt allerdings Einschränkungen beim Notwegerecht. Gibt es zum Beispiel eine nahegelegene Parkmöglichkeit, muss kein Fahrtrecht gewährt werden.

Das Gewohnheitsrecht

Ein Gewohnheitsrecht ist nicht automatisch auch ein Wegerecht. Nur, weil Sie zum Beispiel seit Jahren einen Weg über das Nachbargrundstück nutzen, um auf Ihres zu kommen, heißt das nicht, dass Sie auch das Wegerecht haben. Ein Wegerecht besteht erst dann, wenn die Grunddienstbarkeit auch im Grundbuch eingetragen ist oder ein privatrechtlicher Vertrag mit dem Nachbarn geschlossen wurde.

Wegerecht im Grundbuch eintragen

Generell gibt es zwei Möglichkeiten, ein Wegerecht zu vereinbaren. Zum einen durch einen privatrechtlichen Vertrag zwischen beiden Parteien oder aber durch einen Eintrag im Grundbuch.

Wird das Wegerecht im Grundbuch eingetragen, wird dieses als Grunddienstbarkeit in Abteilung II vermerkt. Die Eintragung wird von einem Notar veranlasst. Um diesen allerdings zu veranlassen, bedarf es einer Bewilligungserklärung von beiden Parteien (Nachbarn) sowie einen Lageplan, aus dem der Weg genau ersichtlich ist.

In einer notariellen Vereinbarung können beide Parteien weitere Regelungen festhalten, wie zum Beispiel, ob ein Fahrzeug auf dem Weg abgestellt werden darf, wie die Pflege des Wegs geregelt werden soll oder ob eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist.

Ist das Wegerecht im Grundbuch eingetragen, ist es an das Grundstück bindend und erlischt nicht einfach bei einem Besitzerwechsel. Gibt es hingegen einen privatrechtlichen Vertrag, wird dieser nicht automatisch auf den neuen Besitzer übertragen, sondern beide Parteien müssen sich neu einigen. Hier gilt tatsächlich auch eine mündliche Vereinbarung.

Es ist immer sinnvoll vor einem Immobilienkauf den Grundbucheintrag anzufordern, um zu sehen, ob ein Wegerecht eingetragen ist und welche Rechte und Pflichten damit für Sie einhergehen.

Ist es sinnvoll, das Wegerecht im Grundbuch eintragen zu lassen?

Das Wegerecht im Grundbuch eintragen zu lassen, ergibt vor allem dann Sinn, wenn es zum Eigentümerwechsel kommt. In solchen Fällen bleibt das Wegerecht nämlich weiterhin bestehen und die Rechte und Pflichten beider Nachbarn sind klar definiert, sodass es zu keinen Streitigkeiten unter Nachbarn kommt.

Ein weiterer Vorteil ist, dass sich Grunddienstbarkeiten, in diesem Fall das Wegerecht, nur auflösen lassen, wenn beide Parteien zustimmen oder es von Anfang an eine zeitliche Befristung gab.

Welche Voraussetzungen gibt es für ein Wegerecht

Generell muss immer die Möglichkeit bestehen, dass ein Immobilienbesitzer von seiner Immobilie auf einen öffentlichen Weg gelangt. Ist dies nicht der Fall, zum Beispiel bei Grundstücken in zweiter Reihe, führen zwangsläufig Zuwege über die davor liegenden Grundstücke zu den hinteren. Wie und wo dieser Weg allerdings verlaufen soll, liegt nicht allein im Ermessen des Besitzers des hinteren Grundstücks. Vielmehr bedarf es einer Erlaubnis des Eigentümers des vorderen, also des dienenden Grundstücks. Erlaubt dieser das Durchgangsrecht, erteilt er damit das Wegerecht.

Kann der Besitzer des dienenden Grundstücks das Wegerecht verweigern? Grundsätzlich kann er das, aber nur, wenn es eine andere adäquate Möglichkeit für die Wegführung gibt.

Rechte und Pflichten beim Wegerecht

Holzzaun mit einem Schild auf dem "Private" steht.

Das Wegerecht wird immer vom herrschenden Grundstück, also dem ohne direkten Zugang an eine öffentliche Straße, ausgeübt. Das bedeutet aber nicht, dass der Rechteinhaber mit dem Weg tun und lassen darf, was er will. Er ist dazu angehalten, das Wegerecht „schonend“ zu nutzen, also nur im Rahmen des eingeräumten Rechts. Hierbei hängt die Nutzung auch von der Art des Grundstückes ab, welches hinten liegt. Ein Bauernhof wird zum Beispiel anders genutzt als eine Doppelhaushälfte.

Damit es unter Nachbarn keinen Streit wegen des Wegerechts gibt, ist es sinnvoll bei der Ausarbeitung des Vertrags ganz genau festzuhalten, welche Rechte und Pflichten es gibt. Geregelt werden sollte zum Beispiel, wer die Kosten für die Instandhaltung zu tragen hat und was genau erlaubt ist oder eben nicht.

Diese Fragen sollten Sie in der Wegerecht-Vereinbarung unbedingt genau klären:

  • Wer ist für die Instandhaltungskosten des Weges zuständig?
  • Wer ist für die Laubentsorgung und die dafür anfallenden Kosten zuständig?
  • Wer ist für die Schneeräumung im Winter zuständig?
  • Wer darf das Wegerecht nutzen?
  • Wo genau soll der Weg angelegt werden (z.B. Entfernung vom Haus)?
  • Darf der Weg nur zu Fuß oder auch mit dem Auto genutzt werden?
  • Welche Fahrzeugklasse ist bei Nutzung mit dem Auto erlaubt?
  • Dürfen unter dem Weg Leitungen verlegt werden?
  • Darf der Nachbar den Weg überbauen?

Nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Zeit lassen sich diese Vereinbarungen auflösen und es können neue Vereinbarungen getroffen werden. Auch bei einem Wechsel der Besitzer müssen Vereinbarungen eines privatrechtlichen Vertrags neu ausgehandelt und festgehalten werden, was ein Nachteil gegenüber dem Eintrag im Grundbuch ist.

Denken Sie daran: Die Vereinbarungen eines privatrechtlichen Wegerecht-Vertrags können schriftlich wie auch mündlich getroffen werden und beide sind rechtskräftig.

Hält sich der Rechteinhaber nicht an die vereinbarten Pflichten, kann der Besitzer des dienenden Grundstücks ihn abmahnen. Ein Verstoß wäre zum Beispiel, wenn durch die Nutzung des Weges das Eigentum des dienenden Grundstücks beschädigt wird.

Vorgaben für die Breite des Weges

Da es sich bei dem Weg nicht nur um eine Zufahrt für den Grundstücksbesitzer zu seinem Haus handelt, sondern auch um eine Feuerwehrzufahrt, gibt es eine Mindestbreite zu beachten. In den meisten Bundesländern liegt die Mindestbreite eines Zufahrtsweges bei drei Metern.

Haftung bei einem Unfall

Sind Sie als Eigentümer des herrschenden Grundstücks der alleinige Nutzer, sind Sie auch für die Instandhaltung, Räumung und die dafür anfallenden Kosten verantwortlich. Somit sind Sie auch für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich und haften, wenn es zu einem Unfall kommen sollte. Einzige Ausnahme, es wurde im Wegerecht-Vertrag anders vereinbart.

Nachteile eines Wegerechts

Sind Sie der Eigentümer des dienenden Grundstücks, also des Grundstücks, über welches der Weg geht, gibt es unterschiedliche Nachteile:

  • Ein Wegerecht wirkt sich größtenteils wertmindernd auf das dienende Grundstück aus. Wenn eine Bank den Wert des Grundstücks einschätzt, fällt die Kreditsumme für eine Immobilienfinanzierung gegebenenfalls geringer aus. Der Wert des herrschenden Grundstücks hingegen steigt.
  • Ein weiterer Nachteil ist, dass Sie als Eigentümer des dienenden Grundstücks immer Rücksicht auf die Grunddienstbarkeit, also auf das Wegerecht, nehmen müssen. Um einen Streit mit dem Nachbarn zu vermeiden, ist es sinnvoll, dass beide Parteien klare Regelungen treffen.
  • Als Eigentümer des dienenden Grundstücks müssen Sie den Zuweg immer frei halten und können diesen Teil Ihres Grundstücks nicht so nutzen, wie Sie es gerne möchten, zum Beispiel durch einen Bau einer Garage oder ähnliches.

Kosten für ein Wegerecht

Wie die meisten Eintragungen ins Grundbuch ist auch der Eintrag des Wegerechts ins Grundbuch nicht kostenfrei. Die Kosten richten sich hierbei nach dem Bodenwert des zu belastenden Grundstücks.

Beispiel: Ist der Bodenwert 5.000 € müssen Sie mit circa 50 – 90 € für die Eintragung des Wegerechts in das Grundbuch rechnen. Hierbei sind Notarkosten sowie weitere Auslagen schon mit inbegriffen.

Je nachdem, was vereinbart wurde, kann der Besitzer des dienenden Grundstücks für die Duldung des Wegerechts eine finanzielle Entschädigung verlangen. Entweder durch einen einmaligen Pauschalvertrag oder durch eine regelmäßige Zahlung (Geldrente). Handelt es sich jedoch um ein freiwilliges Wegerecht, gelten keine Rechtsansprüche auf Einmalzahlung oder Geldrente.

Bei einem Notwegerecht hängt die Höhe der Entschädigung von der Beeinträchtigung durch die Nutzung ab. Liegt keine Beeinträchtigung vor, entfällt dementsprechend eine Zahlung.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Wegerecht

  • Welche Arten von Wegerecht gibt es?

    Unter Wegerecht versteht man das Recht einer Durchgangsnutzung über das dienende Grundstück zum herrschenden Grundstück. Hierbei gibt es verschiedene Arten, wie das Wegerecht genutzt werden darf – das Fahrrecht, das Gehrecht und das Leitungsrecht. Außerdem gibt es noch das Notwegerecht.

  • Was für Rechte hat man bei einem Wegerecht?

    Durch das Wegerecht haben Sie die Erlaubnis über ein fremdes Grundstück zu Ihrem eigenen zu gelangen, wenn es keine andere Möglichkeit der Anbindung an eine öffentliche Straße gibt.

  • Wann fällt ein Wegerecht weg?

    Ein Wegerecht fällt nur dann bei einem Verkauf weg, wenn ein privatrechtlicher Vertrag geschlossen wurde. In diesem Fall müssen die neuen Eigentümer einen neuen Vertrag aushandeln. Ist das Wegerecht im Grundbuch vermerkt, bleibt dies als Grunddienstbarkeit auch bei einem Verkauf weiterhin bestehen.

Diese Artikel könnten ebenfalls interessant für Sie sein

Lexikon
Sollten Sie Fragen haben, wir sind gern für Sie da
Wann immer Sie bereit sind, stehen Ihnen Immobilienexperten aus allen Bereichen des Lebens zur Verfügung, um Ihre Fragen zu beantworten, Sie über Ihre Möglichkeiten zu informieren und Ihnen zu helfen, fundierte Entscheidungen über Ihr Haus zu treffen.
Jetzt E-Mail schreiben

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]).