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Immobilie verkaufen: So geht es richtig

Sophie Wagner Immobilienredakteur
19. Oct 2023 / 15 Min. Lesezeit

Beim Immobilie verkaufen kommt es darauf an, das richtige Know-How, die richtigen “Tools” und die passende Vorbereitung zu haben. Dann wird das Unterfangen reibungsloser verlaufen, als man es sich je hätte vorstellen können.

Zu beachten ist beim Immobilienverkauf beispielsweise, dass die Kosten stark variieren können. Möchten Sie die Immobilie alleine oder mit einem Makler zusammen verkaufen? Jacasa hat für Sie viele hilfreiche Tipps zum Immobilienverkauf zusammengestellt, darunter wie der Verkaufsprozess geplant und vorbereitet wird, wie Sie einen passenden Angebotspreis finden, mit welchen Schritten die Vermarktung gelingt und wie die Abwicklung und Übergabe des Objekts verläuft.

Immobilienverkauf – ein kleiner Einblick

Ein Immobilienverkauf ist die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie von einer Person oder Organisation auf eine andere. Zum Verkauf können zum Beispiel Grundstücke (bebaut oder unbebaut), Wohnungen oder Häuser (Ein- oder Mehrfamilienhäuser) stehen. Hierbei ist es auch wichtig, ob es sich um ein privates Gebäude oder eine Immobilie für Gewerbe handelt.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, ob die Gebäude aktuell vermietet sind oder nicht. Denn dann spielt der Mieterschutz eine wichtige Rolle.

Gut zu wissen – Mieter informieren

Mieter müssen vor einem Verkauf immer zeitig informiert werden. Der neue Besitzer meldet eventuell Eigenbedarf an und dann sollten Mieter eine faire Chance und Zeit für die Suche eines neuen Zuhauses bekommen.

Ein Immobilieverkauf sollte so proffessionell wie möglich ablaufen. Ein gut durchgeführter Verkaufsprozess ist der Schlüssel zu einem hohen Verkaufspreis und einer reibungslosen Transaktion.

Beim Immobilienverkauf handelt es sich um ein Rechtsgeschäft zwischen Käufer und Verkäufer. Der Käufer zahlt dem Verkäufer eine pauschale Barzahlung oder nimmt einen Immobilienkredit auf und übernimmt die Risiken sowie Verantwortlichkeiten des Eigentums an der Immobilie. Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung wird oft als große Entscheidung angesehen und hat verschiedene Gründe. Er kann sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer ein emotionaler Prozess sein.

Immobilie verkaufen – so erfolgt die richtige Planung:

Modellhaus auf einer Laptoptastatur

Bei der Vorbereitung des Immobilienverkaufs ist es zunächst wichtig, sich darüber zu informieren, welche Veranstaltungen oder Aktivitäten während der Hauptverkaufszeiten stattfinden. Beispielsweise wird sich die Frage gestellt, wann Besichtigungstage oder ähnliches sein sollen. Dies Bedarf einer guten Planung und Vorbereitung.

Das führt dazu, dass potenzielle Kaufinteressenten leichter zum Verkäufer finden und die Immobilie sehen können. Weiter haben Verkäufer dann die Möglichkeit, die Immobilie im besten Licht zu präsentieren. Diese sollten darauf achten, ihre potenziellen Käufer zufriedenzustellen. Höflichkeit und gut informiert sein – über seine Immobilie und den möglichen Käufer – sind ein Muss.

Wichtig bei der Vorbereitung ist es auch, die Bedürfnisse potenzieller Interessenten zu identifizieren. Dies kann durch Marktforschung oder durch Interviews mit den potenziellen Kaufinteressenten geschehen. Sobald die Bedürfnisse identifiziert wurden, ist es wesentlich, einen Marketingplan zu erstellen, der die Immobilie im idealen Licht präsentiert.

Der Marketingplan sollte Budgetschätzungen, Print- und Online-Werbung sowie Sampling-Strategien enthalten. Um eine Immobilie im Guten Licht erscheinen zu lassen, ist Homestaging auch eine tolle Strategie, um die richtigen Käufer zu finden.

Im Anschluss gilt es, den richtigen Preis festzusetzen, der alle entstehenden Kosten deckt und den richtigen Wert der Immobilie darstellt.

Immobilie verkaufen: Vorbereitung ist alles

Der erste Schritt vor dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ist die Vorbereitung der Immobilie. Das bedeutet, diese zu reinigen, eventuell aufgetretene Schäden zu beheben und sie so verkaufsfertig wie möglich zu machen.

Nachdem dies erledigt ist, wird eine Marktwertschätzung bzw. Immobilienbewertung vorgenommen. Dies ist eine Erhebung des Wertes der Immobilie und wird verwendet, um den Angebotspreis für den Wohnungs- oder Hausverkauf festzulegen.

Im nächsten Schritt werden die Unterlagen vorbereitet. Dazu gehören die Vorbereitung der Urkunde, Hypothekenverträge und anderer rechtlicher Dokumente (Grundbuch, Energieausweis, etc.). Solche Dokumente müssen in einwandfreiem Zustand und rechtssicher sein.

Der letzte Schritt besteht darin, den Verkauf des Hauses oder der Wohnung zu bewerben. Dies geschieht auf verschiedene Arten und ist wichtig, um mehr Kaufinteressenten auf die Immobilie aufmerksam zu machen. Anzeigen können in Zeitungen, online auf Immobilienportalen oder auf Werbetafeln geschaltet werden. Sobald der Verkauf ausgeschrieben ist, können potenzielle Käufer einen Besichtigungstermin vereinbaren. Sollte der Interessent danach weiter Interesse an der Immobilie zeigen, kann der Verkäufer diesem ein Angebot unterbreiten.

Immobilien verkaufen – diese Fragen stellen Interessenten an den Verkäufer:

Immobilienverkäufer beantwortet Fragen

Es gibt ein paar grundlegende Fragen, die potenzielle Interessenten Verkäufern normalerweise während des Kaufprozesses stellen. Dazu gehören unter Anderem folgende:

  • Wie groß ist die Immobilie (in Quadratmetern)?
  • Wie viel kostet das Bewohnen der Immobilie?
  • Was waren die letzten durchgeführten Änderungen an der Immobilie?

Weiter wird die Frage nach eventuell vorhandenen oder künftig auftretenden Problemen an der Immobilie gestellt.

Ein Exposé mit Fotos und Grundriss, sowie eine ausführliche Beschreibung der Immobilie sind eine unerlässliche Informationsquelle, um die richtigen Kaufinteressenten anzulocken.

Einer der wichtigsten Aspekte beim Hauskauf ist die Hausbesichtigung. Ein qualifizierter Gutachter kann potenzielle Problemstellen der Immobilie, die verkauft werden soll, identifizieren, weshalb potenzielle Käufer einen solchen gerne zur Besichtigung mitnehmen. Wenn es Probleme mit der Immobilie gibt, werden diese besprochen, bevor ein Angebot kommt. Darauf sollte der Verkäufer vorbereitet sein.

Dabei ist es wichtig, auf die angesprochenen Probleme so geschickt einzugehen, dass der Kaufinteressent sein Interesse nicht verliert. Verkäufer überwachen daher die Situation und ergreifen gegebenenfalls frühzeitig Maßnahmen, um Probleme zu verhindern und den Kauf zu fördern.

Gut zu wissen – Gutachter

Seien Sie vorbereitet. Beauftragen Sie selbst vor Verkaufsangebot einen Gutachter. Dann wissen Sie schon welche Probleme unter Umständen auftreten und können diese im Voraus beheben.

Der Wert der Immobilie

Der Wert der Immobilie für die Immobilienbewertung wird von folgenden Faktoren beeinflusst:

  • Lage
  • Alter
  • Zustand
  • Ausstattung
  • Angebot und Nachfrage des örtlichen Immobilienmarktes

Möchten Sie, was den Immobilienwert betrifft, sicher gehen, nehmen Sie die Dienste eines unabhängigen Gutachters in Anspruch. Aber auch ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen bei der Ermittlung des Immobilienwertes und der Festlegung des richtigen Immobilienpreises helfen.

Manchmal ist es auch möglich, eine Wertsteigerung durch die richtige Präsentation der Immobilie zu erzielen. Lesen Sie dafür den Jacasa Artikel rund um das Thema Homestaging und machen Sie Ihre Immobilie noch interessanter für potenzielle Kaufinteressenten.

Verkauf von Immobilien – die richtige Vermarktung und Werbung

Die Vermarktung Ihrer Familie ist sehr wichtig

Der Verkauf von Immobilien ist, wie schon erwähnt, eine komplexe und herausfordernde Aufgabe. Egal, ob es zum ersten Mal getan wird oder schon seit Jahren, es gibt immer neue Möglichkeiten und Methoden, um die Erfolgschancen zu verbessern.

In erster Linie ist Werbung beim Verkauf einer Immobilie unerlässlich. Die richtige Mischung aus Printanzeigen, Online-Anzeigen (einschließlich sozialer Medien und Immobilienportalen) sowie persönlichen Auftritten kann den Unterschied ausmachen, um potenzielle Käufer für die Besichtigung eines Objekts zu interessieren.

Es ist wichtig, dass Verkäufer den richtigen Markt ansprechen und geeignete Medien verwenden, um potenzielle Interessenten zu erreichen. Sie müssen auch aktuelle Trends verfolgen und sicherstellen, dass ihre Anzeigen auf dem neuesten Stand sind.

Bedeutend ist ebenfalls das richtige Timing beim Immobilienverkauf. Makler müssen strategisch vorgehen, wenn sie ihre Immobilien auf den Markt bringen, um ihre Verkaufschancen zu maximieren. Der Kauf oder die Auflistung einer Immobilie zum falschen Zeitpunkt kann sich negativ auf den Verkauf auswirken.

Immobilie verkaufen: Verkaufsstrategien

Es gibt tatsächlich unterschiedliche Möglichkeiten über eine Immobilie zu verhandeln. Welche Strategie gewählt wird, sollte unbedingt vorher mit einem Makler besprochen bzw. selbst entschieden werden.

Eine mögliche Strategie wäre das Bieterverfahren. Hier ist es ähnlich wie bei einer Auktion. Ein Startpreis wird angesetzt und der Käufer, der den höchsten Preis bietet, bekommt den Zuschlag.

Das Nachlassverfahren ist eine weitere beliebte Strategie. Hierbei wird der Kaufpreis höher angesetzt und den richtigen Käufer überzeugt man dann mit einem Nachlass von 5 bis 10 %.

Die notwendigen Unterlagen für den Verkauf

Eine Immobilie kann alleine oder gemeinsam mit einem Makler verkauft werden. Ein Makler kann eine sehr gute Unterstützung sein. Er hat das nötige Know-How, um eine Immobilie bestmöglich zu verkaufen und erleichtert den Verkauf für eine Privatperson, aber auch für größere Immobilienfirmen unheimlich. Zu Bedenken ist dabei immer, dass eine Maklerprovision für den Makler fällig wird, die in der Regel bei 3,4 % liegt. Die Provision wird von Verkäufer und Käufer bezahlt.

Bevor eine Immobilie auf den Markt gebracht wird, ist es außerdem wichtig, alle notwendigen Dokumente zur Hand zu haben. Gebraucht wird ein Kaufvertrag, der bestätigt, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ihre Rechte und Pflichten vor, während und nach dem Wohnungs- oder Hausverkauf verstehen. Dieser muss durch einen Notar bei einem Notartermin beglaubigt werden.

Zudem benötigen Sie die folgenden Unterlagen:

  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Auszug aus der Flurkarte
  • Bauplan
  • Bebauungsplan
  • Grundriss
  • Baubeschreibungen (bei nachträglichen Um- und Ausbauten)
  • Energieausweis
  • Teilungserklärung (Eigentumswohnung)
  • Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen

Der Vorteil, wenn eine Immobilie mit einem Makler verkauft wird, ist, dass dieser in der Regel im Auftrag die gesamten Papierangelegenheiten übernimmt.

Gut zu wissen – Rechtliches

Es sollte immer vor dem Verkauf auf Rechte Dritter hingewiesen werden. Das bedeutet: Wer steht im Grundbuch? Liegt ein Wohnrecht vor? Gibt es ein Vorkaufsrecht? Gibt es Erbbaurecht?

Checkliste Hausverkauf

Immobilie verkaufen: Abwicklung und Übergabe

Immobilie verkaufen: Eine Hand gibt einer anderen Hand ein Modellhaus mit "my home"

Im Anschluss an die Besichtigung finden – wenn der Käufer interessiert und der Verkäufer auch davon überzeugt ist, den richtigen Käufer für seine Immobilie gefunden zu haben – die Verkaufsverhandlungen statt. Bei diesen Verhandlungen kann ein Immobilienmakler wieder von großem Wert sein. Er weiß, wie man am besten verhandelt und wie man die Immobilie am besten dastehen lassen kann, um den höchstmöglichen Preis zu erzielen.

Ist man sich über den Kaufpreis einig, ist der nächste wichtige Punkt die Bonitätsprüfung des Käufers. Die Finanzierung über eine Bank oder mögliches Eigenkapital muss vor Abschluss der Kaufvertrages stehen.

Übrigens: Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, zahlen aber aktuell selber noch einen Kredit dafür ab, können Sie davon ausgehen, dass die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Der Notar: Eine unersetzbare Person beim Immobilie verkaufen

Die Verkaufsverhandlungen und die Bonitätsprüfung waren erfolgreich? Dann steht jetzt der Notartermin an. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und beurkundet ihn, ist unparteiischer Berater und kümmert sich um die Kommunikation mit den Behörden – Stichwort Grundbuch.

Zur Prüfung des Vertrags haben Käufer und Verkäufer 14 Tage Zeit. Gibt es keine weiteren Einwände, wird der Vertrag beim Notartermin unterzeichnet.

Wurde der Kaufpreis gezahlt, sorgt der Notar für die Eintragung des Käufers ins Grundbuch. Die Kosten für den Notar trägt in der Regel der Käufer.

Immobilie verkaufen und Steuern sparen?

Der Verkäufer sollte sich vor dem Verkauf über Erbschaftssteuern und Spekulationssteuern informieren. Sollten diese anfallen, erhöhen sich die Kosten für den Verkauf, bzw. verringert sich der Gewinn.

Der Schlüssel

Der letzte Punkt beim Verkauf einer Immobilie (ausgenommen unbebaute Grundstücke) ist die Schlüsselübergabe. Hierbei geht es nicht allein um den Schlüssel, sondern auch, dass alle wichtigen Unterlagen in den Händen des neuen Besitzers sind.

Fazit: Eine Immobilie richtig verkaufen

Egal, welche Gründe Sie haben, eine Immobilie geschickt und erfolgreich zu verkaufen, ist schwierig aber machbar. Dabei sind der Zeitpunkt, die Präsentation und der Zustand der Immobilie, sowie das richtige Marketing und die ideale Verkaufsstrategie unbedingt zu beachten. Machen Sie sich Gedanken, welche Art von Käufer Sie möchten und finden Sie den idealen Weg, diesen anzusprechen.

Kennen Sie alle Stärken und Schwächen Ihrer Immobilie. Denn dann sind Sie darauf vorbereitet, was ein Käufer bemängeln könnte und welche Vorzüge Sie andererseits besonders hervorheben können.

Haben Sie alle wichtigen Unterlagen für die Immobilie beisammen, damit keine rechtlichen Schwierigkeiten auftreten.

Und scheuen Sie sich auf keinen Fall, professionelle Personen für den Kauf heranzuziehen, um Fehler zu vermeiden. Ein Gutachter zeigt Ihnen die möglichen Schwächen der Immobilie und kann äußerst hilfreich bei der Wertermittlung sein. Und der richtige Immobilienmakler ist ein Verkaufstalent, kennt alle rechtlichen Lagen, kann Sie dabei unterstützen Ihre Immobilie aufzuwerten und einen passenden Angebotspreis zu finden, erstellt Ihnen ein erstklassiges Exposè und hilft Ihnen vor allem dabei, den perfekten Käufer zu finden.

Häufige Fragen – Immobilie verkaufen

  • Was ist die Aufgabe eines Immobilienverkäufers?

    Die Aufgabe ist es, Immobilien erfolgreich und mit gutem Verkaufspreis zu verkaufen. Das macht der Verkäufer entweder alleine oder mit Hilfe eines Maklers.

  • Gibt es beim Immobilienverkauf Risiken und wie werden diese minimiert?

    Wie in jedem Beruf, gibt es auch beim Immobilienverkauf Risiken, die sich durch die Rechtslage oder Fehler von den Verkäufern selbst oder anderen Mitwirkenden ergeben. Die Risiken sollten möglichst früh ermittelt werden, um angemessen reagieren zu können.

  • Muss der Immobilienverkäufer bei den Fragen, die der Käufer stellt, die Wahrheit sagen?

    Es ist immer besser, die Wahrheit zu sagen, da der Käufer über eventuelle Mängel früher oder später Kenntnis erlangt und es dann zu Problemen bis hin zum Kaufrücktritt oder Mängelansprüchen kommen könnte.

  • Ist der Notar notwendig beim Verkauf der Immobilie?

    Ja! In Deutschland ist beim Verkauf egal welcher Immobilie die Beurkundung durch den Notar unabdingbar. Erst dann ist der Verkauf rechtsgültig.

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