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Die Debatte über eine mögliche Immobilienblase in Deutschland verunsichert den Markt, und selbst Experten sind sich über die aktuelle Situation nicht einig. Die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für Kauf oder Verkauf wird damit für Eigentümer und Interessenten zu einer komplexen Herausforderung.
Wann droht ein Platzen der Blase und welche Auswirkungen hätte dies für die verschiedenen Marktteilnehmer? Wie lassen sich die Warnsignale richtig deuten? Dieser Ratgeber bietet Ihnen eine fundierte Analyse der aktuellen Situation und konkrete Entscheidungshilfen für Ihre individuelle Strategie.
Eine Immobilienblase ist eine Art Spekulationsblase auf den Finanzmärkten. Sie entsteht, wenn eine Vielzahl an Käufern übermäßig hohe Preise für Immobilien zahlen. Dies geschieht, weil die Nachfrage nach Immobilien das Angebot übersteigt, wodurch Verkäufer überhöhte Preise verlangen können. Jedoch sind die Käufer aufgrund der hohen Nachfrage bereit, die Preise zu akzeptieren. Dadurch steigen die Immobilienpreise deutlich über den tatsächlichen Wert von Grundstücken und Gebäuden.
Durch den Begriff “Blase” wird eine Analogie zu einer Seifenblase gebildet, denn wie eine Seifenblase bläht sich der Immobilienmarkt durch die steigenden Preise immer weiter auf. Diese Blase wird gefüllt mit der Nachfrage nach Immobilien und deren Preise, welche innerhalb von kurzer Zeit explosiv steigen und nicht mehr im Verhältnis zum Durchschnittseinkommen, zur normalen Teuerungsrate und zur Lage stehen.
Ab einem bestimmten Punkt ist die Blase dann voll und droht zu platzen. Vor allem in großen Städten wie München, Berlin oder Stuttgart, aber auch in Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet, besteht ein höheres Risiko einer Immobilienblase, denn hier kommt es schnell zu einer hohen Nachfrage und gleichzeitig zu einer Überbewertung der Immobilien. Nachfrage und Preise sind also nicht mehr im Gleichgewicht.
Steigende Preise durch Angebot und Nachfrage sind auf dem Immobilienmarkt erst mal nicht selten. Wenn allerdings das wirtschaftliche Gleichgewicht dadurch durcheinandergebracht wird und Banken sowie Kreditnehmer ihren Zahlungen nicht mehr nachkommen können, kann es zum finanziellen Ruin beider und somit zu einem Immobiliencrash kommen.
Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Nachfrage für Immobilien und Grundstücke steigt und dadurch die Preise erhöht werden. Dies geschieht, bis die Preise unverhältnismäßig sind und nicht mehr dem Wert der Immobilie entsprechen. Am Ende möchte keiner mehr etwas kaufen und die Nachfrage sowie Preise gehen drastisch nach unten – die sogenannte Immobilienblase ist geplatzt.
Damit eine Immobilienblase entsteht, gibt es mehrere Faktoren, die unglücklicherweise zusammenspielen. Die zwei häufigsten sind die Kreditvergabe und die Fiskalpolitik. Sehen wir uns beide Faktoren kurz an.
Wenn viele Menschen in der Lage sind, sich eine Immobilie zu leisten, steigt die Nachfrage und das wiederum nimmt Einfluss auf die Preise. Aber wie kommt es dazu, dass sich so viele Menschen ein Eigenheim leisten können? Dies wird vor allem durch niedrige Bauzinsen und gelockerte Vergaberichtlinien für Darlehen möglich gemacht. Wenn gleichzeitig weniger Immobilien verfügbar sind, dann steigen die Preise extrem in die Höhe.
Auch der Staat kann dazu beitragen, dass eine Immobilienblase entsteht. Im Normalfall bemüht sich der Staat darum, wirtschaftliche Schwankungen auszugleichen. Wenn allerdings Anreize, wie Steuersubventionen beim Immobilienkauf, gegeben werden, kann dies zu einer Immobilienblase führen. Denn je mehr Menschen sich durch Steuererleichterungen eine Immobilie leisten können, desto mehr steigt die Nachfrage und die Preise schießen in die Höhe.
Das bekannteste Beispiel ist die Immobilienblase der USA 2007. Schon Ende der 90er Jahre haben die Banken angefangen, lockere Kredite zu vergeben, sodass sich Familien mit wenig Einkommen ein Eigenheim leisten konnten. Dadurch stiegen die Nachfrage und Preise über mehrere Jahre. Um diese Darlehen vergeben zu können, mussten selbst die Banken Kredite aufnehmen. Als die Familien nach einigen Jahren die Kreditraten nicht mehr zahlen konnten, mussten viele ihre Häuser verkaufen.
Dementsprechend sanken die Preise wieder und auch die Banken konnten ihre Kredite nicht zahlen. Dieser Umstand führte 2007/2008 zur Finanzkrise, welche auf der ganzen Welt zu spüren war. Viele Banken, auch in Deutschland, gingen durch das Platzen der Immobilienblase bankrott. In der Folge wurden strengere Richtlinien für die Vergabe von Krediten eingeführt.
In Deutschland gab es zuletzt in den 90er Jahren, nach der Wiedervereinigung, eine Immobilienblase. Hier hat vor allem der Faktor Fiskalpolitik eine große Rolle gespielt, denn durch den Staat wurden Investments in Büroimmobilien in Ostdeutschland steuerlich gefördert. Dies nutzten Investoren, um zu bauen oder aufwendig zu sanieren.
Allerdings war die Nachfrage nach Wohnraum irgendwann gedeckt, während viele Immobilien leer standen. Das führte dazu, dass die Preise sanken, Investoren ihre Darlehen nicht finanzieren konnten und die Blase platze.
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Eine Immobilienblase entsteht nicht einfach von heute auf morgen. Dennoch bemerken es die meisten erst, wenn die Blase kurz vor dem Platzen ist. Es gibt allerdings schon erste Anzeichen, die darauf hindeuten können, dass eine Immobilienblase entsteht. Faktoren, die erkennen lassen, ob eine Immobilienblase existiert, sind folgende:
| Faktoren | Beschreibung |
| Privatverschuldung | Private Haushalte verschulden sich immer mehr und können ihre Kredite nicht mehr abbezahlen. Wenn dies passiert, ist Zwangsversteigerung eine häufige Folge. |
| Preisanstieg | Die Immobilienpreise steigen immer weiter in die Höhe, während die Gehälter und die Inflation nur kaum oder wenig steigen. |
| Bautätigkeit | Wenn das Angebot an (neu)gebauten Immobilien niedriger ist als die Nachfrage, dann steigen die Preise, was wiederum zu Spannungen auf dem Immobilienmarkt führt. |
| Überbewertung von Immobilien | Hier steht der Kaufpreis nicht mehr im Verhältnis zum eigentlichen Sachwert. |
| Spekulationen nehmen zu | Immobilien werden nur gekauft, um sie zu sanieren und danach wieder teuer zu verkaufen. Wenn solche Spekulationskäufe ansteigen, kann das auf eine Immobilienblase hindeuten. |
| Politik steuert dagegen | Sobald die Politik in den Immobilienmarkt eingreift und zum Beispiel vermehrt Neubauprojekte unterstützt, spricht das dafür, dass sie von einer Immobilienblase und somit einer Blasengefahr ausgeht. |
Eine Immobilienblase platzt nur dann, wenn die Nachfrage nach Immobilien stark zurückgeht. Gründe dafür können sein, dass die Bauzinsen für Kredite wieder steigen und auch die Vergaberichtlinien verschärft werden. So hat nicht jeder mehr die Möglichkeit, einen Kredit aufzunehmen.
Gleichzeitig können sich durch die hohen Zinsen auch viele Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten und müssen somit ihre Immobilie wieder verkaufen – und das meist zu einem niedrigeren Preis als sie ursprünglich beim Kauf gezahlt haben.
Das liegt wiederum daran, dass Kaufinteressenten nicht mehr gewillt sind, die hohen Preise auf dem Immobilienmarkt zu zahlen. Fangen die Preise erst einmal an, wieder zu sinken, gibt es einen psychologischen Effekt zu beobachten.
Viele Kaufinteressenten warten noch länger mit dem Kauf, weil sie hoffen, dass die Preise noch weiter fallen, während Verkäufer Angst bekommen, ihre Immobilie nicht mehr zu einem guten Preis loszuwerden und somit versuchen schnellstmöglich zu verkaufen. Das Resultat sind schnell fallende Preise auf dem Immobilienmarkt und der Preisverlust der Immobilien.
Platzt eine Immobilienblase, kann das Auswirkungen auf Eigentümer, Verkäufer, Käufer und das Finanzsystem haben. Sehen wir uns in den folgenden Abschnitten die jeweiligen Auswirkungen auf die unterschiedlichen Akteure an.
Für Immobilieneigentümer hat das Platzen einer Immobilienblase zunächst keine Auswirkungen, wenn die Immobilie abbezahlt ist und nicht verkaufen werden soll. Wenn die Immobilie verkaufen werden soll, muss mit finanziellen Verlusten gerechnet werden. Denn sehr wahrscheinlich wird die Immobilie zu einem günstigeren Preis verkauft, als zuvor gezahlt wurde. Dies kann negative Auswirkungen haben, wenn das Darlehen nicht abgezahlt ist.
Immobilienkäufer profitieren zunächst von einer geplatzten Immobilienblase, denn es besteht die Möglichkeit, eine Immobilie zu einem geringen Preis zu erwerben. Jedoch ist der Zeitpunkt entscheidend, weil der Preis einer Immobilie noch hoch sein kann, wenn diese zu früh gekauft wird. Zudem sollte die Entwicklung der Finanzierungskonditionen im Blick behalten werden. Steigen diese wieder, kann es passieren, dass Raten nicht mehr gezahlt werden können.
Das Finanzsystem kann die Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase zu spüren bekommen, wenn Kreditnehmer zum Beispiel die Darlehen nicht mehr zahlen können. Denn das führt wiederum dazu, dass die Banken ihre eigenen Kredite nicht zahlen können. Im schlimmsten Fall gehen sie pleite. Die Konsequenz kann eine strengere Vergabe von Krediten und höhere Zinsen sein.
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In den vergangenen Jahren stiegen die Immobilienpreise in Deutschland ins Unermessliche. Doch im Vergleich sinken die Immobilienpreise in Deutschland aktuell wieder. Ob wir aber in einer Immobilienkrise bzw. Immobilienblase stecken, ist umstritten.
Selbst Experten sind sich uneinig, denn es gibt Faktoren, die dafür sprechen, aber auch Aspekte, die gegen eine Immobilienblase in Deutschland sprechen.
Das unabhängige wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Forschungs- und Beratungsinstituts empirica misst mit dem empirica-Blasenindex die mögliche Gefahr einer Blasenbildung für deutsche Kommunen. Laut dem empirica-Blasenindex existiert definitiv eine Immobilienblase in Deutschland.
Im dritten Quartal 2023 zeigt der Blasenindex zum Beispiel, dass in 332 von 400 Städten Kaufpreise nicht im Gleichklang wachsen. Auch entfernen sich die Kaufpreise von den Durchschnittseinkommen. Im Gesamtindex bedeutet das, dass ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko für 353 Kreise besteht.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Ende 2023 gab es Nachrichten, die von dem Platzen der deutschen Immobilienblase oder Immobiliencrash berichteten, da die Immobilienpreise zwischen Juli und September um 10,2 % im Vergleich zum Vorjahr sanken. Die Frage bleibt, wie sich die Preise weiter entwickeln. Es kann sein, dass durch Inflation, Knappheit an Bauflächen und Zuwanderung, die Luft nur langsam aus der Blase entweicht und sich der Immobilienmarkt stabilisiert.
Außerdem können sich regionale Immobilienmärkte unterschiedlich verhalten. Volkswirtschaftlich gesehen sind regionale Preisblasen tatsächlich eher unproblematisch. Wenn allerdings viele regionale Märkte betroffen sind, können solche Preisblasen aber gefährlich werden.
Ob Sie Ihre Immobilie jetzt verkaufen sollen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn vor allem Immobilienprognosen können sich jederzeit ändern und zusätzlich kommt es auf Ihre ganz persönliche Situation an.
Generell kann man aber sagen, dass die Nachfrage für Immobilien aktuell noch sehr hoch ist und das Angebot übersteigt, sodass es sich für Sie als Verkäufer durchaus lohnen kann, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen. Beachten Sie jedoch, dass sich eine Trendwende für die Zinsen abzeichnet.
Die Zinsen sinken aktuell zwar wieder und sind nicht mehr auf ihrem Höchststand, was bedeutet, dass Kaufinteressenten noch in der Lage sind, einen Kredit aufzunehmen und zu zahlen. Dies kann sich aber in Zukunft schnell ändern, sodass immer weniger Menschen die Möglichkeit haben, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen.
Keinen Sinn hingegen macht es zu verkaufen, wenn die Spekulationsfrist Ihrer Immobilie noch nicht abgelaufen ist oder Sie noch gar nicht wissen, was Sie mit dem Verkaufserlös machen wollen. Hier bietet es sich an, noch zu warten, bis der Immobilienmarkt sich wieder beruhigt hat.
Wenn Sie Ihre Wohnung oder Haus nicht unbedingt verkaufen müssen, lohnt es sich, mit dem Verkauf erst einmal zu warten und die Immobilie vorübergehend zu vermieten.
Es ist umstritten, ob eine Immobilienblase wirklich verhindert werden kann. Schließlich weiß man häufig erst nach dem Platzen einer Blase, dass eine Immobilienblase existiert hat. Und dennoch gibt es Möglichkeiten dagegen zu steuern, wenn der Verdacht einer Immobilienblase aufkommt. Hier ist vor allem der Staat verantwortlich. Er kann dafür sorgen, dass zum Beispiel Spekulationsreize durch Steuererhöhungen so gering wie möglich gehalten werden.
Alternativ kann er die Banken dazu anhalten, Vergaberichtlinien für Darlehen zu verschärfen. Seit 2017 versucht die Bundesregierung einen Gesetzentwurf durchzubekommen, bei dem die Immobilienfinanzierung geregelt und eine Immobilienblase verhindert werden soll.
Dies soll dann zum Beispiel durch eine festgelegte Obergrenze für Fremdkapital bei einer Baufinanzierung oder durch die Rückzahlung eines gewissen Anteils in einer bestimmten Zeit passieren. Ob und wann dieser Gesetzentwurf aber durchkommt, ist nicht abschätzbar.
Die Frage nach einer Immobilienblase in Deutschland lässt sich nicht eindeutig beantworten. Während die Preise in vielen Regionen um bis zu 10% gesunken sind und der empirica-Blasenindex ein erhöhtes Risiko zeigt, sprechen die anhaltend hohe Nachfrage und strenge Kreditvergaberichtlinien gegen ein abruptes Platzen.
Für Eigentümer und potenzielle Käufer kommt es vor allem auf die individuelle Situation an. Wer nicht verkaufen muss, kann die Immobilie zwischenzeitlich vermieten. Kaufinteressenten sollten neben dem Preis besonders die Finanzierungskonditionen und ihre langfristige Zahlungsfähigkeit im Blick behalten.
Mit einer gründlichen Marktanalyse und professioneller Beratung lassen sich auch in der aktuellen Marktsituation gute Entscheidungen treffen. Bleiben Sie dabei flexibel und beobachten Sie die lokalen Marktbedingungen, denn regionale Unterschiede spielen eine zunehmend wichtige Rolle.
Eine Immobilienblase beschreibt einen Zustand auf dem Immobilienmarkt – hierbei werden Immobilien überbewertet und die Preise sowie die Nachfrage steigen in kürzester Zeit in die Höhe, stehen aber nicht mehr im Verhältnis zum eigentlichen Sachwert und Durchschnittseinkommen. Ab einem bestimmten Punkt (wenn Kaufinteressenten nicht mehr bereit oder in der Lage sind, die Preise zu zahlen) fallen die Preise und auch die Nachfrage wieder extrem und die Immobilienblase platzt.
Wann und ob eine Immobilienblase platzt, kann man nicht voraussagen. Außerdem sind sich selbst Experten uneinig, ob eine Immobilienblase in Deutschland überhaupt existiert oder nicht.
Um eine Immobilienblase aber platzen zu lassen, muss vor allem die Nachfrage extrem zurückgehen. Dies ist meist der Fall, wenn Kaufinteressenten die viel zu hohen Preise nicht mehr zahlen wollen oder können.
Laut der Deutschen Bundesbank sinken die Immobilienpreise momentan. Allerdings waren sie bis Mitte 2022 auf einem Rikordniveau, weshalb ein Rückgang der Preise abzusehen war.
Immobilien gelten als eine sichere Investition, die auch in Krisenzeiten stabil bleiben. Auch wurd die Instabilität der Aktienmärkte durch die Corona-Krise verstärkt, was die Attraktivität von Immobilien erhöht hat. Aufgrund der anhaltenden Nachfrage könnten Sie Ihre Immobilie momentan verkaufen. Dennoch muss der regionale Immobilienmarkt beobachtet werden.
