Über 25.000 Unternehmen sind auf JACASA gelistet.
Am 1.12.2020 trat die neue WEG Reform – also das neue WEG Gesetz – in Kraft. In diesem Artikel führen wir Ihnen alle wichtigen Änderungen auf und erklären sie.
Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, regelt die Rechte und Pflichten eines jeden Wohnungseigentümers in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwirbt, tritt meist automatisch der Wohnungseigentümergemeinschaft bei. Das liegt daran, dass neben der Wohnung an sich auch Gemeinschaftseigentum, also beispielsweise Treppenhaus, Dach oder Fassade, erworben wird. Diese Gemeinschaft existiert, um das Gemeinschaftseigentum geregelt und gemeinschaftlich verwalten zu können.
Das Gemeinschaftseigentum bezeichnet das Eigentum, welches der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, während das Sondereigentum nur einem einzelnen Eigentümer gehört.
Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben bestimmte Rechte und Pflichten. Eine der wichtigsten Pflichten ist beispielsweise das Zahlen von Hausgeld, während zu den bedeutendsten Rechten das Stimmrecht zählt. Dieses Stimmrecht kommt im Rahmen der Eigentümerversammlung zum Tragen, bei der über Entscheidungen, die die Gemeinschaft oder deren Immobilie betreffen, abgestimmt wird.
Die Eigentümerversammlung muss laut Gesetz mindestens einmal im Jahr einberufen werden, es herrscht aber keine Anwesenheitspflicht für ihre Mitglieder. Das Stimmrecht jedes einzelnen Mitglieds sollte jedoch genutzt werden – dazu aber später mehr.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Das Wohnungseigentumsgesetz wurde im Rahmen der WEG Reform im Jahr 2020 ordentlich überarbeitet. Zunächst stellen wir Ihnen die wichtigsten Änderungen in Kürze vor:
In den nachfolgenden Abschnitten erläutern wir Ihnen die Neuerungen genauer.
Jeder Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat laut WEG Reform 2020 das Recht, gewisse bauliche Veränderungen auf eigene Kosten durchzuführen. Damit gemeint ist in diesem Fall vor allem der Einbau von elektrischen Autoladestationen, Glasfaseranschluss, Maßnahmen des Einbruchschutzes und bauliche Maßnahmen, die mehr Barrierefreiheit gewährleisten (§ 20 Abs. 2 WEG-neu).
Auch Mieter sollen von dieser Gesetz Reform profitieren und erhalten die selben Ansprüche – mit Ausnahme des Glasfaseranschlusses. Zusätzlich wird es laut § 20 Abs. 1 WEG-neu einfacher, bauliche Veränderungen auf der Eigentümerversammlung zu entscheiden.
Vor dem neuen WEG Gesetz war es beispielsweise so, dass für eine Modernisierung eine doppelt qualifizierte Mehrheit aus der Eigentümerversammlung hervorgehen musste. Für bauliche Maßnahmen war sogar eine Allstimmigkeit nötig, um diese umzusetzen. Hingegen ist seit der WEG Reform 2020 bereits ein Mehrheitsentschluss ausreichend.
Hiermit soll vor allem bezweckt werden, dass energetische Verbesserungen an einem Gebäude – auch im Sinne des Klimawandels – nicht mehr von einzelnen Eigentümern blockiert werden können.
Waren bei der Abstimmung im Rahmen der Eigentümerversammlung über 2/3 der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte aller Mieteigentumsanteile für die Umsetzung einer baulichen Veränderung, so werden die Kosten für die Baumaßnahmen auf alle Eigentümer aufgeteilt. Also auch auf jene, die dagegen gestimmt haben.
Voraussetzung dafür ist jedoch, dass es sich nicht um unverhältnismäßige Kosten handelt. In diesem Fall werden die Kosten nur unter den Eigentümern, die der Maßnahme auch zugestimmt haben, aufgeteilt. Das soll dafür sorgen, dass einzelne Eigentümer, die vor allem aus finanziellen Gründen nicht für eine bauliche Maßnahme gestimmt haben, nicht überlastet werden.
Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer wird außerdem auch vorgesehen, wenn die Investition im Umkehrschluss wieder Einnahmen bringt – also amortisiert (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu). Vorausgesetzt, die Kosten amortisieren innerhalb eines angemessenen Zeitraums, werden alle Eigentümer zur Kasse gebeten.
Der Zeitraum ist zudem nicht mehr gesetzlich festgeschrieben. Früher wurde von einem Zeitraum von etwa 10 Jahren ausgegangen, was laut neuem WEG Gesetz nun auch überschritten werden darf – zum Beispiel um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung einfacher zu ermöglichen.
Mit dem neuen WEG Gesetz kann der Wohnungseigentumverwalter gewisse Maßnahmen eigenverantwortlich entscheiden. Zuvor war hierfür ein Entschluss der Gemeinschaft bei der Eigentümerversammlung nötig.
Nach den WEG Reform Änderungen ist dies in vielen Situationen nun nicht mehr der Fall. Jedoch haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit selbst zu bestimmen, über welche Anliegen der Verwalter selbst entscheiden darf.
Im Allgemeinen handelt es sich bei diesen Anliegen meist um Maßnahmen mit eher kleinerer Bedeutung, sprich kleinere Reparaturen oder den Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen.
Aber auch gerichtliche Durchsetzungen von Hausgeldforderungen können seit der WEG Reform 2020 vom Verwalter eigenständig durchgeführt werden.
Seit der Reform gilt meistens: Je größer die Wohnanlage, desto mehr Entscheidungen kann der Verwalter selbst treffen.
Auch dem Wohnungseigentümer wurden durch die WEG Reform 2020 zusätzliche Rechte zuteil:
Jeder Eigentümer hat nun das Recht, sämtliche Verwaltungsunterlagen der Wohneigentümergemeinschaft einzusehen. Zudem ist der Verwalter dazu verpflichtet, jedem Eigentümer einen jährlichen Vermögensbericht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstellen.
Außerdem kann der Verwalter jederzeit gemeinschaftlich von den Eigentümern abberufen werden. Vor der WEG Reform war dieser Punkt nur im Härtefall mit einer ausführlichen Begründung möglich. Der Vertrag kann jetzt ohne Begründung spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters gekündigt werden.
Einberufungsfrist: Der Verwalter muss seit dem neuem WEG Gesetz 3 Wochen im Voraus für die Eigentümerversammlung einladen. Vorher galt eine Einberufungsfrist von 2 Wochen. Sollte es dem Verwalter nicht möglich sein, können übrigens auch die Eigentümer eine Versammlung einberufen.
Einladung per Textform: Das alte Wohnungseigentumsgesetz setzte eine schriftliche Einladung mit Unterschrift voraus. Die WEG Novelle setzt lediglich eine Einladung per Textform voraus, die auch ohne Unterschrift gültig ist. Das bedeutet, dass zum Beispiel auch eine Einladung per E-mail seit der WEG Reform ausreicht, um zur Versammlung geladen zu werden.
Online Teilnahme: Das neue WEG Gesetz erlaubt außerdem den Eigentümern, auch online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Das soll vor allem dazu dienen, Eigentümern, die ihre Wohnung vermieten und selbst weiter weg leben, lange Anreisen zu ersparen und die Teilnahme zu vereinfachen. Eine reine Online Versammlung ist jedoch weiterhin nicht erlaubt.
Beschlussfähigkeit: Jede Eigentümerversammlung wurde von der WEG Reform als beschlussfähig erklärt. Und das völlig unabhängig von der Teilnehmerzahl. Das bedeutet, dass es sogar ausreichen würde, wenn nur ein einzelner Teilnehmer an der Versammlung teilnehmen würde.
Dementsprechend ist sollte man sich als Eigentümer gut überlegen, ob man zu dieser Versammlung erscheint, oder nicht. Wer mitbestimmen will, sollte in jedem Fall (zumindest online) erscheinen.
Sie besitzen eine Immobilie und denken über einen Verkauf nach? Mit der kostenlosen Online-Bewertung von Jacasa können Sie den Wert Ihrer Immobilie schnell und unverbindlich ermitteln.
Hier zur kostenlosen Immobilienbewertung
Einen in der Vergangenheit lang umstrittenen Punkt der herkömmlichen WEG Reform stellt der verpflichtende Sachkundenachweis für gewerbliche Gebäudeverwaltung dar. Der Immobilienverband (VDIV) fordert dessen Einführung für gewerbliche Verwalter seit Jahren.
Im Zuge der WEG Novelle wurde sich auf eine Kompromisslinie geeinigt: Gewerberechtlich wird es auch in Zukunft keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben. Das bedeutet, dass der Nachweis einer bestimmten Qualifikation nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis ist.
Allerdings räumt § 19 Abs. 2 Nr. 6 der WEG Reform jedem Wohnungseigentümer das Recht ein, einen Sachkundenachweis von der Verwaltung zu fordern.
Damit das Zertifizierungsverfahren zunächst entwickelt und ordentlich eingeführt werden kann, besteht dieser Anspruch allerdings erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG Reform.
Verwalter, die bereits vor der WEG Reform tätig waren, können ihre Position noch für weitere 3 1/2 Jahre behalten, bevor sie eine Prüfung ablegen müssen, um sich als Verwalter offiziell zu zertifizieren.
Nach der WEG Reform darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer durch eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter benötigt werden.
Die Bundesregierung hat das neue WEG Gesetz außerdem dafür genutzt, um das Eigentums- und Mietrecht besser in Einklang zu bringen. Zum Beispiel müssen Mieter seit der Reform bestimmte bauliche Maßnahmen in der Wohneigentumsanlage dulden.
Zudem gibt es weitere Änderungen bei der Betriebskostenabrechnung: Bislang war die Wohnungsgröße die Bemessungsgrundlage für das Mietrecht. Zudem sah das alte WEG die Kostenverteilung nach Eigentumsanteilen vor. Durch die WEG Reform gilt seit 2020 die in der Eigentümergemeinschaft geltende Verteilung der Betriebskosten – auch für vermietete Eigentumswohnungen.
Neben den oben aufgeführten Punkten gibt es außerdem noch weitere Änderungen im neuen WEG Gesetz:
Die WEG Reform 2020 erleichtert bauliche Veränderungen durch einfache Mehrheitsentscheidungen statt Allstimmigkeit. Verwalter erhalten mehr Befugnisse für eigenständige Entscheidungen. Wohnungseigentümer bekommen erweiterte Einsichtsrechte in Verwaltungsunterlagen. Eigentümerversammlungen sind unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig und Online-Teilnahme ist möglich.
Nach der WEG Reform 2020 dürfen Sie auf eigene Kosten elektrische Autoladestationen, Glasfaseranschlüsse und Einbruchschutzmaßnahmen installieren sowie Umbauten für mehr Barrierefreiheit vornehmen. Diese privilegierten Maßnahmen können ohne Zustimmung der anderen Eigentümer umgesetzt werden, solange Sie die Kosten selbst tragen.
Bei mehr als zwei Drittel Zustimmung und mindestens der Hälfte aller Miteigentumsanteile werden die Kosten auf alle Eigentümer verteilt, sofern sie nicht unverhältnismäßig sind. Bei unverhältnismäßigen Kosten oder geringerer Zustimmung zahlen nur die zustimmenden Eigentümer. Auch bei Maßnahmen, die sich amortisieren, tragen alle Eigentümer die Kosten..
Wohnungseigentümer haben seit der WEG Reform 2020 das Recht, alle Verwaltungsunterlagen einzusehen und jährlich einen Vermögensbericht zu erhalten. Der Verwalter kann jederzeit ohne Begründung abberufen werden. Zudem können Eigentümer einen Sachkundenachweis vom Verwalter fordern und haben mehr Mitspracherecht bei baulichen Veränderungen.
