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Ein Grundstück zu verkaufen zählt zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben – und der Zeitpunkt könnte kaum spannender sein. In Zeiten steigender Nachfrage nach Bauland erreichen die Bodenpreise neue Höchststände. Doch der Weg zum erfolgreichen Grundstücksverkauf birgt einige Herausforderungen.
Wie ermitteln Sie den richtigen Verkaufspreis für Ihr Grundstück? Welche rechtlichen Aspekte müssen Sie beachten und welche Vermarktungsstrategie führt zum Erfolg? Der folgende Ratgeberartikel von Jacasa zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Ihr Grundstück professionell verkaufen – von der Wertermittlung über die notwendigen Unterlagen bis hin zur steuerlichen Optimierung.
Bei Grundstücken erfolgt unter anderem eine Differenzierung in Geschäftsgrundstücke, Mietwohngrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und sonstig bebaute Grundstücke. Die gesetzliche Grundlage der Grundstücksdifferenzierung ist § 75 BewG (Bewertungsgesetz).
Mietwohngrundstücke gehören zur Grundstücksart im Sinne des Bewertungsgesetzes. Sie sind bedeutend für die Einheitsbewertung für Grundsteuer und Zwecke. Es handelt sich um bebaute Grundstücke, welche mehr als 80 % für Wohnzwecke dienlich sind und weder ein Ein- noch ein Zweifamilienhaus darstellen.
Ein Geschäftsgrundstück ist ein bebautes Grundstück, welches über 80 %, berechnet nach der Rohmiete pro Jahr, fremden oder eigenen öffentlichen beziehungsweise gewerblichen Zwecken dient. Dies darf nicht mit einem Betriebsgrundstück verwechselt werden.
Die Art des Grundstücks – ob Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück oder gemischt genutzt – beeinflusst dessen Bewertung und steuerliche Behandlung beim Verkauf. Es ist wichtig, diese Kategorien für eine korrekte Einheitsbewertung und Grundsteuerberechnung zu kennen.
Ein bebautes Grundstück dient teils Wohnzwecken und teils unmittelbar fremden oder eigenen gewerblichen beziehungsweise öffentlichen Zwecken. Es ist nicht als Mietwohngrundstück oder Geschäftsgrundstück anzusehen.
Für den Zweck der Erbschaftsteuer gibt es im Rahmen der Erbschaftsteuerreform eine neue Regelung der Bewertungsvorschriften für den Grundbesitz. Die Bewertung erfolgt unter der Zugrundelegung des gemeinen Wertes.
Für potenzielle Kaufinteressenten eines Grundstücks ist es immer wichtig zu wissen, was sie mit dem Grundstück nach dem Kauf anfangen können. Ist es zum Beispiel ein Baugrundstück, kann der Kaufinteressent direkt mit dem Bau eines Hauses beginnen, da das Grundstück komplett erschlossen ist.
Handelt es sich um ein Bauerwartungsland, ist in Zukunft damit zu rechnen, dass das Grundstück bebaut werden darf. Zum aktuellen Zeitpunkt darf aber noch nicht gebaut werden, da es erst noch in den Bebauungsplan eingetragen werden muss.
Bei einem Rohbauland gibt es zwar schon einen Bebauungsplan, allerdings können Interessenten erst mit dem Bau einer Immobilie beginnen, wenn es von der Gemeinde komplett erschlossen wurde (Stromanschlüsse, Wasseranschlüsse, Abwasser).
Möchten Sie ein bebautes Grundstück verkaufen, haben Sie größere Chancen einen höheren Gewinn zu erzielen, als bei einem unbebauten Grundstück. Hier kommt es allerdings darauf an, wie es mit der Bebauung aussieht, also in welchem Zustand das Haus oder die Wohnungen auf dem Grundstück sind. Muss die Immobilie zum Beispiel abgerissen werden, kann das höhere Kosten für den Kaufinteressenten bedeuten.
In der folgenden Tabelle sehne Sie die oberen informationen noch einmal übersichtlich dargestellt.
| Grundstückstyp | Beschreibung | Voraussetzungen für Bebauung |
|---|---|---|
| Baugrundstück | Sofort bebaubar, komplett erschlossen | Direkt startklar für Bauvorhaben |
| Bauerwartungsland | In Zukunft bebaubar, noch nicht im Bebauungsplan | Erschließung und Bebauungsplan abwarten |
| Rohbauland | Bebauungsplan existiert, noch nicht erschlossen | Abwarten der kompletten Erschließung |
| Bebautes Grundstück | Bereits bebaut, Wert abhängig vom Zustand | Zustandsabhängige Sanierung oder Abriss |
Es gibt zwei Sonderfälle, bei denen Sie potenzielle Kaufinteressenten unbedingt informieren sollten. Zum einen gibt es Brachland, welches einmal als Acker oder Wiese genutzt wurde, aber wegen Nutzungsspuren (nährstoffarmer Boden, Ruine, Schadstoffe) nicht weitergenutzt werden kann. Hier kann es natürlich schwierig werden, das Grundstück zu verkaufen.
Ein weiterer Sonderfall ist eine Gemeinbedarfsfläche. Das bedeutet, dieses Baugrundstück darf nur für öffentliche Zwecke genutzt werden, zum Beispiel soziale, sportliche oder kirchliche Zwecke und sollen der Allgemeinheit dienen.
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Bei Grundstücken ist die Wertermittlung ein komplexer und wichtiger Prozess, weshalb hier in der Regel ein qualifizierter Sachverständiger hinzugezogen wird. Dieser erstellt ein Gutachten, welches besonders für potenzielle Käufer wichtig ist, bevor sie einen finalen Grundstückskauf durchführen. Die während dieses Prozesses getroffenen Feststellungen helfen zu definieren, was ein Grundstück wert ist, welchen Verkaufspreis man verlangen kann und ob Steuern oder Gebühren zu zahlen sind.
Einer der Hauptfaktoren für die Ermittlung des Grundstückswertes ist der sogenannte Bodenrichtwert. Dieser wird allerdings immer nur alle zwei Jahre von der Gemeinde veröffentlicht und ist deshalb in vielen Fällen vergangenheitsbezogen und bezieht die aktuellen Marktentwicklungen nicht mit ein. Deshalb gilt der Bodenrichtwert nur als erste Orientierung für Eigentümer, um einen Verkaufspreis für das Grundstück festzulegen.
Weitere Faktoren für die Grundstücksbewertung sind:
Vor dem Verkauf eines Teilgrundstücks sind Teilungsgenehmigung und baurechtliche Bedingungen zu prüfen. Steuerliche Aspekte, speziell bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist, sind ebenfalls zu beachten.
Es kann oft schwierig sein, den Zustand eines Grundstücks zu beurteilen, da es wirklich komplex ist, unter die Oberfläche zu sehen. Eine sorgfältige Grundstücksbewertung kann jedoch oft Probleme aufdecken, die möglicherweise nicht sofort offensichtlich sind. In einigen Fällen können diese Probleme lösbar sein, während sie in anderen schwieriger zu beheben sind (Verschmutzungen, etc.).
Um Interessenten und somit potenzielle Käufer zu finden, muss zur richtigen Zeit auf die passende Weise für das mögliche neue Zuhause geworben werden. Wenn jemand sein Grundstück verkaufen möchte, ist es zunächst wichtig, den aktuellen Zustand durch eine Grundstücksbewertung zu beurteilen. Dies hilft dabei zu bestimmen, was zu tun ist, um das Grundstück besser verkäuflich zu machen.
Nachdem der Zustand beurteilt wurde, ist mit der Vermarktung zu beginnen. Das bedeutet, dass zum Beispiel Flyer und Plakate in Bereichen aufzuhängen sind, in denen möglicherweise nach Grundstücken gesucht wird.
Aber auch die Vermarktung auf Social-Media-Kanälen wie Facebook oder auf Immobilienplattformen ist hilfreich. Hier können Sie ansprechende Bilder hochladen und auf Besonderheiten des Grundstücks hinweisen. Sobald einige Interessenten vorhanden sind, müssen Besichtigungstermine vereinbart werden, um über einen möglichen Verkauf zu verhandeln.
Zielgerichtete Vermarktung ist der Schlüssel zum Grundstücksverkauf. Nutzen Sie Online-Plattformen und Social Media, sowie lokale Anzeigen, um Interessenten anzuziehen und Besichtigungstermine zu vereinbaren.
Danach müssen alle Unterlagen vorbereitet sein, um den Verkauf abzuschließen. Oft möchten Interesenten vor Vertragsabschluss aber noch die wichtigsten Dokumente, die zum Grundstück gehören, einsehen. Rechtlich sind Sie nicht dazu verpflichtet, aber die Vermarktung wird daurch um einiges einfacher.
Die meisten Dokumente bekommen Sie bei den lokalen Bezirksämtern. Einzig den Auszug aus dem Grundbuch müssen Sie beim Grundbuchamt anfragen.
An welche Zielgruppe Sie Ihr Grund und Boden verkaufen sollten, hängt ganz von Ihrem Grundstück ab. Wie groß ist es, in welcher Lage befindet es sich und zu welchen Bauzwecken darf es bebaut werden?
Ein Privatverkauf lohnt sich zum Beispiel, wenn Ihr Baugrundstück mit nur ein oder zwei Wohneinheiten für Wohnzwecke bebaut werden darf. Ist Ihr Grundstück allerdings so groß, dass zum Beispiel eine Reihenhaussiedlung möglich ist, macht es Sinn sich an die Zielgruppe Bauträger oder Projektentwickler zu wenden.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Bei der Suche nach einem Baugrundstück muss zunächst genau klar sein, wonach man sucht. Sobald die Bedürfnisse klar sind, kann man damit beginnen, die Suche einzugrenzen. Dies geschieht, indem man Nachbarschaften und Bezirke ansieht, die diesen Kriterien entsprechen.
Der nächste Schritt ist die Recherche nach verfügbaren Grundstücken. Wenn zwei oder mehr Personen Eigentum, Verwaltung und Nutzung eines Grundstücks gemeinsam teilen wollen oder müssen, spricht man von „share-developed“. Diese Art von Arrangement kann gut für diejenigen funktionieren, die sich keine vollständige Eigentümerschaft leisten können, aber ein gewisses Maß an Beteiligung am Tagesgeschäft wünschen.
Bevor mit dem Verkauf des Grundstücks etwa im Rahmen eines Bieterverfahrens begonnen wird, gibt es eine Reihe von obligatorischen Dokumenten zusammenzustellen. Diese Dokumente umfassen:
Nachdem die einzelnen Dokumente bei den entsprechenden Ämtern und Gemeinden beantragt wurden, dauert es zwei oder drei Wochen, bis sie bearbeitet und zugesandt werden.
Der Ablauf bei einem Bieterverfahren läuft ähnlich wie zum Beispiel bei eBay aus. Hierbei wird kein Kaufpreis festgelegt, sondern das Grundstück wird über eine Auktion mit einem Mindestkaufpreis verkauft.
Wer sich für das Grundstück interessiert, kann in verschiedenen Bieterrunden ein Gebot abgeben. Dies kann möglicherweise höhere Preise erzielen. Besonders, wenn ein Grundstück schon länger zum Verkauf steht.
Dokumente, die Sie zusätzlich zur Hand haben sollten, sind folgende:
Vor allem die Bauvoranfrage ist von großem Interesse bei potenziellen Käufern, wenn es bei der Gemeinde noch keinen Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan für das Grundstück gibt. In solch einem Fall sollten Sie bei Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde eine Bauvoranfrage stellen, in der Sie Bebauungsvorschläge geben.
Hier können Sie sich auch Hilfe von einem Immobilienmakler vor Ort holen. Das Amt prüft diese Vorschläge und schickt Ihnen dann einen Bescheid zu, welcher Auskunft über die Bebaubarkeit gibt und drei Jahre lang gültig ist. Nur so wissen Käufer, was sie mit dem Grundstück nach dem Kauf anfangen können.
Auch vonseiten des Käufers kann eine solche Bauvoranfrage gestellt werden. Dies ist vor allem der Fall, wenn es sich um Bauträger handelt, die wissen möchten, welche Projektperspektiven möglich sind. Sollten Sie als Bauträger eine solche Bauvoranfrage stellen, müssen Sie aber mit mehrmonatigen Reservierungen rechnen.
Es gibt Probleme, die beim Verkauf von Grundstücken auf der Grundlage von Dokumenten öfter auftreten. Eines ist, dass ein Dokument möglicherweise nicht authentisch oder legal ist. Es spiegelt möglicherweise nicht wider, was tatsächlich bei der Transaktion passiert.
Dies könnte mögliche Konsequenzen für Käufer und Verkäufer haben, wenn es als Beweismittel in Gerichtsverfahren oder anderen Geschäften im Zusammenhang mit dem Verkauf von Grundstücken verwendet wird.
Wenn die erforderlichen Dokumente nicht vorliegen, kann sich der Verkauf verzögern oder ganz storniert werden.
Eine der Möglichkeiten, ein Grundstück erfolgreich zu vermarkten und zu verkaufen, besteht darin, die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen. Ein Immobilienmakler hilft, indem er das entsprechende Grundstück zum Verkauf anbietet, mit Käufern oder Bauträgern verhandelt, Angebote vorbereitet und präsentiert, Abschlussverfahren abwickelt und vieles mehr.
Wenn mit einem Immobilienmakler zusammengearbeitet wird, ist es wichtig, zu wissen, welche Fragen gestellt werden müssen, damit sichergestellt werden kann, dass das Grundstück so schnell und einfach wie möglich an einen Kaufinteressenten verkauft wird.
Auf das erste Treffen mit dem Immobilienmakler sollten Sie sich gut vorbereiten. Das bedeutet, ein komplettes Paket bereitzuhaben. Ein Fragenkatalog, der aktuelle Jahresabschluss und die Bauabnahmeberichte werden vorgelegt. Der Immobilienmakler wird wahrscheinlich viele Fragen zum Grundstück und zu den Verkaufszielen stellen.
Er wird mit dem Verkäufer zusammenarbeiten, um den besten Preis sowie die besten Konditionen für das Grundstück zu finden. Natürlich fallen hier auch Kosten an, denn der Makler erhält bei erfolgreichem Verkaufsabschluss eine Provision.
Steuern können einen erheblichen Einfluss auf den Grundstückspreis und darauf haben, wie viel Geld ein Verkäufer letztendlich verdient. Es gibt mehrere Arten von Steuern, die auf die Transaktion anfallen können. Daher ist es wichtig, zu wissen, welche entstehen, bevor ein Angebot abgegeben wird oder Unterlagen unterzeichnet werden.
Besprochen werden sollten auch alle spezifischen Steuerverbindlichkeiten mit dem Makler, um sicherzustellen, dass beide Parteien genau wissen, was während und nach dem Verkaufsabschluss passieren muss.
Vor dem Verkauf eines Grundstücks ist es wesentlich, die aktuellen Steuergesetze zu verstehen. Wenn beispielsweise ein Grundstück in einer ländlichen Gegend verkauft werden soll, können die Grundsteuern niedriger ausfallen, als wenn es in einer Stadt verkauft wird.
Auch wenn landwirtschaftlich genutztes Land verkauft werden soll, können die Grundsteuern höher ausfallen. Die wichtigste Überlegung bei der Ermittlung der Steuersätze ist die Rücksprache mit einem Steuerberater.
Es müssen immer alle Steuern gezahlt werden, die für Grundstücke seit dem ersten Erwerb fällig waren, egal, um welche Art von Grundstück es sich handelt. Dazu gehören alle gezahlten Kapitalertragssteuern sowie alle fälligen Bearbeitungsgebühren. Es müssen auch alle anwendbaren Strafen für verspätete Zahlung und Zinsen auf ausstehende Steuern bezahlt werden.
Schließlich haben alle relevanten Erbschaftssteuern bezahlt zu werden, die möglicherweise für das Grundstück zu entrichten sind. Dies gilt auch für alle Übertragungssteuern, die möglicherweise ebenfalls bezahlt werden müssen.
Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks ist der Verkauf in der Regel steuerpflichtig. Der Verkauf eines unbebauten Grundstücks kann ein sehr profitables Unterfangen sein, aber es gibt bestimmte Steuern, die vor dem Verkauf bezahlt werden sollten. Mögliche Steuern:
Steuerpfandrechte können aus unbezahlten Steuern resultieren und den Verkauf des Grundstücks erschweren oder unmöglich machen. Wenn auf einem unbebauten Grundstück Steuern fällig werden, kann der Pfandgläubiger ein Steuerpfandrecht einreichen, um zu verkaufen.
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Der Pfandgläubiger hat das Recht, zu einem reduzierten Preis an nicht interessierte Käufer zu verkaufen. Um zu verhindern, dass sich Steuerpfandrechte auf einen Verkauf auswirken, ist es wichtig, dass alle Steuern im Voraus bezahlt werden.
Das Fälligkeitsdatum für Steuern auf einem unbebauten Grundstück ist in der Regel der 1. Januar, kann aber, je nach Gerichtsbarkeit, später liegen. Werden die Steuern nicht fristgerecht bezahlt, kann der Pfandgläubiger ein Steuerpfandrecht geltend machen.
Wenn ein Grundstück verkauft wird, muss man sich immer über die steuerlichen Auswirkungen im Klaren sein. Der Verkauf löst eine Reihe von Steuerereignissen aus. Zunächst müssen alle Kapitalgewinne anerkannt werden, die beim Verkauf des Grundstücks erzielt werden. Veräußerungsgewinne sind die Wertsteigerung im Laufe der Eigentumsdauer.
Dementsprechend muss die Wertsteigerung des Grundstücks nachverfolgt und in der Steuererklärung angegeben werden. Wenn die Wertsteigerung erheblich ist, kann möglicherweise eine Steuerrückerstattung auf der Grundlage dieser Wertsteigerung geltend gemacht werden.
Es gibt bestimmte Fälle, in denen es möglich ist, ein Grundstück steuerfrei zu verkaufen. Der häufigste dieser Fälle ist, wenn Verkäufer und Käufer in verschiedenen Staaten oder Ländern wohnen und das zu verkaufende Grundstück unter eines der Ausnahmegesetze dieser Staaten fällt.
Damit diese Art des Verkaufs als gültig angesehen wird, müssen beide Parteien über ordnungsgemäße Unterlagen verfügen, die ihren Wohnsitz außerhalb des Staates bestätigen, in dem sich das Grundstück befindet.
Ein steuerfreier Verkauf ist eine Transaktion, bei der ein Grundstück verkauft wird, ohne dass der Verkäufer Steuern auf den Verkauf zahlen muss. Um sicherzustellen, dass der Verkauf als steuerfreie Transaktion behandelt wird, braucht es eine Kontaktaufnahme mit der zuständigen Steuerbehörde und das Ausfüllen aller erforderlichen Unterlagen. Durch diese Schritte kann der Verkäufer sicherstellen, dass der Verkauf als steuerfreie Transaktion behandelt wird, was seine Steuerlast verringert.
Steuerfreier Grundstücksverkauf ist unter bestimmten Voraussetzungen, wie etwa bei grenzüberschreitenden Verkäufen und erfüllten Ausnahmeregelungen, möglich. Wichtig ist die rechtzeitige Klärung mit den Steuerbehörden und der Nachweis des Wohnsitzes außerhalb des Verkaufslandes.
Sie denken vielleicht, dass Sie, wenn Sie ein Grundstück verkaufen, hauptsächlich Geld bekommen, also einen Gewinn machen. Tatsächlich können aber auch für Sie als Eigentümer, der sein Grundstück verkaufen möchte, Kosten anfallen.
Wer ein Grundstück verkaufen will, muss einige Dinge beachten. Besonders wichtig sind:
Die Wertermittlung ist bedeutend, um herauszufinden, zu welchem Preis das Grundstück verkauft werden kann und zu entscheiden, ob sich der Verkauf rechnet.
Der Makler wird beauftragt, weil er als Experte agiert und den besten Preis aushandeln kann.
Zu den erforderlichen Unterlagen gehören alle Dokumente und Fotos, die das Grundstück betreffen. Bei der Bewertung einer Immobilie werden verschiedene Faktoren berücksichtigt.
Natürlich sind die Lage und Größe der Immobilie ebenso wichtig wie ihre Ausstattung. Andere Faktoren, die mit einkalkuliert werden, umfassen die jüngsten Trends auf dem lokalen Wohnungsmarkt und die steuerlichen Bewertungswerte ähnlicher Immobilien. Die Entscheidung für einen Immobilienverkauf kann schwierig sein, da die Immobilie für viele Menschen einen erheblichen sentimentalen Wert hat.
Ein Grundstück ist Land und ein Ort, auf dem etwas gebaut oder gepflanzt werden kann.
Es ist möglich, beim Grundstücksverkauf Steuern zu sparen. Für die beste Lösung sollte ein Steuerberater eingesetzt werden.
Hier sollte vorab bei den Steuerberatern nachgefragt werden, ob diese sich auskennen. Ansonsten können Makler häufig passende Steuerberater empfehlen.
Am besten ist es, online- und im Radio Werbung dafür zu schalten, um möglichst viele Interessenten anzuziehen.
