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Die Grundsteuer wird zum 1. Januar 2025 neu berechnet. Die Verabschiedung der Grundsteuerreform soll bislang bemängelte Ungleichheiten ausbügeln und für eine faire und verfassungsfeste Regelung sorgen. Was die Grundsteuerreform mit sich bringt und was Sie als Eigentümer jetzt tun müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Die Grundsteuer wird auf das Eigentum von Grundstücken erhoben und ist eine der wichtigsten Einnahmequellen von Kommunen. Zahlungspflichtig ist im Grunde jeder Grundstückseigentümer. Wie oft die Grundsteuer entrichtet werden muss, hängt von der Regelung der jeweiligen Gemeinde ab. Häufig wird sie alle 3 Monate fällig, es sind aber auch Steuerzahlungen pro Quartal üblich. Künftig wird bei der Grundsteuer nicht nur zwischen zwei, sondern drei Typen unterschieden:
Bei der Grundsteuer C soll es Kommunen ermöglicht werden, bebaubare Grundstücke höher zu besteuern, wenn diese über einen längeren Zeitraum hinweg unbebaut bleiben. Somit soll Spekulation mit Wohnraum entgegengewirkt werden.
Zur Berechnung der Grundsteuer benötigt man 3 Faktoren:
Dementsprechend lautet die Formel, die bis 2025 zur Berechnung der Grundsteuer angewendet wird:
Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich festgeschrieben und unterscheidet sich je nach Bundesland und Grundstücksart. Je nach Region Deutschlands beträgt sie zwischen 0,26 und 1 Prozent des Einheitswerts eines Grundstücks. Der Hebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und liegt üblicherweise zwischen 250 und 500 % des Einheitswerts. Allerdings gibt es auch Kommunen, die deutlich höhere Sätze verlangen. Berlin verlangt zum Beispiel einen Hebesatz von 810%.
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Der Einheitswert ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Noch heute gilt für die Feststellung des Einheitswerts als Orientierung, wie viel ein Haus oder Grundstück zu den Hauptfeststellungszeitpunkten am 1. Januar 1935 (neue Bundesländer), beziehungsweise am 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) wert gewesen wäre. Anschließend werden wertsteigernde, bzw. wertmindernde Faktoren, wie zum Beispiel Baujahr, Bauweise und Größe der Kommune berücksichtigt und verrechnet.
Doch die Berechnung der Grundsteuer auf Basis dieser Einheitswerte ist seit der Einführung von 1998 sehr umstritten. Einer der wohl offensichtlichsten Kritikpunkte liegt bei der Aktualität der herangezogenen Werte: denen des Jahres 1964 und 1935. Die Immobilienpreise sind mit der Zeit deutlich gestiegen – demnach spiegelt der Einheitswert veraltete Marktwerte wider und sorgte für massive Wertverzerrungen, die wiederum in deutliche Abweichungen des Einheitswerts innerhalb einer Gemeinde resultieren. Das Bundesverfassungsgericht hat daraufhin die Berechnung des Einheitswerts in Frage gestellt. Es bemängelte die Ungleichbehandlungen bei der Bewertung und erklärte im April 2018 die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig.
Als Folge der verfassungswidrigen Grundsteuer beschloss der Bundesrat im November 2019 die Grundsteuerreform, die am 1. Januar 2025 in Kraft treten wird. Der Einheitswert gilt damit als überholt und soll künftig nicht mehr als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden. In Zukunft soll die Grundsteuer neu berechnet werden – und zwar in einem dreistufigen Verfahren:
Das Endergebnis ist der Grundsteuerbetrag.
Im Zuge der Grundsteuerreform müssen das Bundesfinanzministerium und die Länderbehörden für ca. 36 Millionen Immobilien des gesamten Bundesgebiets neue Werte festsetzen. Bei der sogenannten Hauptfeststellung, die die neuen Grundstückswerte festlegen soll, wird ein Ertragswert ermittelt, der sich an dem möglichen Mietertrag einer Immobilie orientiert. Die Bewertung baut auf den Bodenrichtwerten und einer ermittelten Nettokaltmiete der Grundstücke auf. Die neu festgestellten Grundstückswerte bilden im Zuge der Grundsteuerreform ab dem 1. Januar 2025 die neue Basis zur Berechnung der Grundsteuer. Dann wird von den Finanzämtern zur Berechnung der Grundsteuer nicht mehr der herkömmliche Einheitswert genutzt, sondern der sogenannte Grundsteuerwert.
Die Grundsteuerreform sieht neben Grundsteuer A und Grundsteuer B zudem eine neue Art der Grundsteuer vor: Grundsteuer C. Damit wird es Kommunen ermöglicht, einen höheren Hebesatz für unbebaute Grundstücke festzulegen. Da viele Grundstücke trotz Wohnraummangels unbebaut bleiben, soll die neue Grundsteuer C Spekulation mit Wohnraum entgegenwirken. Durch die neue Grundsteuerregelung wird es Kommunen ermöglicht, über längere Zeit unbebaute Grundstücke als eine eigene Grundstücksart zu definieren und einen abweichenden, höheren Grundsteuerhebesatz festzulegen.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Die Grundsteuerreform lässt es durch die sogenannte Länderöffnungsklausel den Bundesländern offen, ob sie ihre Grundsteuer nach dem sogenannten “Bundesmodell” berechnen möchten. Somit steht es jedem Bundesland frei, ein eigenes Modell zur Berechnung der Grundsteuer entwickeln. Die meisten Bundesländer haben das Bundesmodell übernommen: Berlin, Brandenburg, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Die Bundesländer Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell mit ein paar Abweichungen, während der Rest der Bundesländer eigene Modelle entwickelt hat:
Da für die Berechnung der neuen Grundsteuer die Einheitswerte in ganz Deutschland neu ermittelt werden sollen, wurden alle Immobilien- und Grundbesitzer verpflichtend dazu aufgerufen, eine “Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte” beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen nur folgende wenige Angaben erforderlich:
Die Erklärung erfolgte elektronisch über die Plattform Elster und sollte bis Ende Januar 2023 erfolgt sein, mit Ausnahme von Bayern: hier fiel die Abgabefrist auf Ende April 2023. Die Finanzämter haben demnach alle Hände voll zu tun, denn bis Ende 2024 soll die neue Grundsteuer berechnet und alle neuen Grundsteuerwertbescheide ausgestellt worden sein.
Bislang wurde die Grundsteuer mithilfe des Einheitswerts eines Grundstücks berechnet. Da die Einheitswerte jedoch nicht regelmäßig aktualisiert wurden und damit stark veraltet sind, erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode als verfassungswidrig. Im Jahr 2019 wurde daher die Grundsteuerreform verabschiedet. Die neue Grundsteuerregelung soll bislang bemängelte Ungleichheiten ausbügeln und tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.
Die Steuermesszahl soll auf ein Zehntel des bisherigen Werts verringert werden
Die Hebesätze sollen durch die Kommunen angepasst werden
Der Grundsteuertyp C soll eingeführt werden, um Spekulationen mit Grundstücken entgegenzuwirken
Bundesländern wird ermöglicht, eigene Modelle zum Berechnen der Grundsteuer einzuführen
Die Formel ( Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz), die bislang verwendet wurde, um die Grundsteuer zu berechnen, bleibt bestehen.
Die Formel, mit der die Grundsteuer berechnet wird, bleibt auch nach der Grundsteuerreform dieselbe: Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.
Da für die Berechnung der neuen Grundsteuer die Einheitswerte in ganz Deutschland neu ermittelt werden sollen, wurden alle Immobilien- und Grundbesitzer verpflichtend dazu aufgerufen, eine “Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte” beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen nur folgende wenige Angaben erforderlich: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.
Die Erklärung erfolgt elektronisch über die Plattform Elster und soll bis Ende Januar 2023 erfolgt sein.
