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Grundsteuerreform 2025: Das bringt die neue Grundsteuer

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
29. Mai 2024 / 10 Min. Lesezeit

Die Grundsteuer wird zum 1. Januar 2025 neu berechnet. Die Verabschiedung der Grundsteuerreform soll bislang bemängelte Ungleichheiten ausbügeln und für eine faire und verfassungsfeste Regelung sorgen. Was die Grundsteuerreform mit sich bringt und was Sie als Eigentümer jetzt tun müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Definition der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf das Eigentum von Grundstücken erhoben und ist eine der wichtigsten Einnahmequellen von Kommunen. Zahlungspflichtig ist im Grunde jeder Grundstückseigentümer. Wie oft die Grundsteuer entrichtet werden muss, hängt von der Regelung der jeweiligen Gemeinde ab. Häufig wird sie alle 3 Monate fällig, es sind aber auch Steuerzahlungen pro Quartal üblich. Künftig wird bei der Grundsteuer nicht nur zwischen zwei, sondern drei Typen unterschieden:

  • Grundsteuer A wird auf Grundstücke für Landwirtschaft oder Forstwirtschaft erhoben. A steht hierbei für agrarisch.
  • Grundsteuer B wird auf bebaute, beziehungsweise bebaubare Grundstücke erhoben. B steht hierbei für baulich.
  • Die vorgesehene Grundsteuerreform ab 2025 plant zudem die Einführung der Grundsteuer C.

Bei der Grundsteuer C soll es Kommunen ermöglicht werden, bebaubare Grundstücke höher zu besteuern, wenn diese über einen längeren Zeitraum hinweg unbebaut bleiben. Somit soll Spekulation mit Wohnraum entgegengewirkt werden.

Grundsteuer berechnen

Zur Berechnung der Grundsteuer benötigt man 3 Faktoren:

  • den Einheitswert
  • die Grundsteuermesszahl
  • und den sogenannten Hebesatz.

Dementsprechend lautet die Formel, die bis 2025 zur Berechnung der Grundsteuer angewendet wird:

  • Grundsteuer = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz.

Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich festgeschrieben und unterscheidet sich je nach Bundesland und Grundstücksart. Je nach Region Deutschlands beträgt sie zwischen 0,26 und 1 Prozent des Einheitswerts eines Grundstücks. Der Hebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und liegt üblicherweise zwischen 250 und 500 % des Einheitswerts. Allerdings gibt es auch Kommunen, die deutlich höhere Sätze verlangen. Berlin verlangt zum Beispiel einen Hebesatz von 810%.

Kritik an der bisherigen Grundsteuerberechnung

Der Einheitswert ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Noch heute gilt für die Feststellung des Einheitswerts als Orientierung, wie viel ein Haus oder Grundstück zu den Hauptfeststellungszeitpunkten am 1. Januar 1935 (neue Bundesländer), beziehungsweise am 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) wert gewesen wäre. Anschließend werden wertsteigernde, bzw. wertmindernde Faktoren, wie zum Beispiel Baujahr, Bauweise und Größe der Kommune berücksichtigt und verrechnet. 

Doch die Berechnung der Grundsteuer auf Basis dieser Einheitswerte ist seit der Einführung von 1998 sehr umstritten. Einer der wohl offensichtlichsten Kritikpunkte liegt bei der Aktualität der herangezogenen Werte: denen des Jahres 1964 und 1935. Die Immobilienpreise sind mit der Zeit deutlich gestiegen – demnach spiegelt der Einheitswert veraltete Marktwerte wider und sorgte für massive Wertverzerrungen, die wiederum in deutliche Abweichungen des Einheitswerts innerhalb einer Gemeinde resultieren. Das Bundesverfassungsgericht hat daraufhin die Berechnung des Einheitswerts in Frage gestellt. Es bemängelte die Ungleichbehandlungen bei der Bewertung und erklärte im April 2018 die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig.

Die Grundsteuerreform ab 2025 – Was ändert sich?

Als Folge der verfassungswidrigen Grundsteuer beschloss der Bundesrat im November 2019 die Grundsteuerreform, die am 1. Januar 2025 in Kraft treten wird. Der Einheitswert gilt damit als überholt und soll künftig nicht mehr als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden. In Zukunft soll die Grundsteuer neu berechnet werden – und zwar in einem dreistufigen Verfahren:

  1. Schritt: Neubewertung der Grundstücke
  2. Schritt: Der neu ermittelte Grundstückswert wird wie bisher mit der Steuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. 
  3. Schritt: Der Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz, der von den Kommunen individuell festgelegt wird, multipliziert.  

Das Endergebnis ist der Grundsteuerbetrag.

Vogelperspektive eines Wohngebiets. Viele einzelne Grundstücke mit Häusern sind zu erkennen.

Neubewertung der Grundstücke

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen das Bundesfinanzministerium und die Länderbehörden für ca. 36 Millionen Immobilien des gesamten Bundesgebiets neue Werte festsetzen. Bei der sogenannten Hauptfeststellung, die die neuen Grundstückswerte festlegen soll, wird ein Ertragswert ermittelt, der sich an dem möglichen Mietertrag einer Immobilie orientiert. Die Bewertung baut auf den Bodenrichtwerten und einer ermittelten Nettokaltmiete der Grundstücke auf. Die neu festgestellten Grundstückswerte bilden im Zuge der Grundsteuerreform ab dem 1. Januar 2025 die neue Basis zur Berechnung der Grundsteuer. Dann wird von den Finanzämtern zur Berechnung der Grundsteuer nicht mehr der herkömmliche Einheitswert genutzt, sondern der sogenannte Grundsteuerwert.

Einführung von Grundsteuer C

Die Grundsteuerreform sieht neben Grundsteuer A und Grundsteuer B zudem eine neue Art der Grundsteuer vor: Grundsteuer C. Damit wird es Kommunen ermöglicht, einen höheren Hebesatz für unbebaute Grundstücke festzulegen. Da viele Grundstücke trotz Wohnraummangels unbebaut bleiben, soll die neue Grundsteuer C Spekulation mit Wohnraum entgegenwirken. Durch die neue Grundsteuerregelung wird es Kommunen ermöglicht, über längere Zeit unbebaute Grundstücke als eine eigene Grundstücksart zu definieren und einen abweichenden, höheren Grundsteuerhebesatz festzulegen. 

Die Grundsteuer C motiviert zur sinnvollen Nutzung von ungenutzten Flächen und unterstützt die urbane Entwicklung. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Die Länderöffnungsklausel

Die Grundsteuerreform lässt es durch die sogenannte Länderöffnungsklausel den Bundesländern offen, ob sie ihre Grundsteuer nach dem sogenannten “Bundesmodell” berechnen möchten. Somit steht es jedem Bundesland frei, ein eigenes Modell zur Berechnung der Grundsteuer entwickeln. Die meisten Bundesländer haben das Bundesmodell übernommen: Berlin, Brandenburg, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Die Bundesländer Saarland und Sachsen nutzen das Bundesmodell mit ein paar Abweichungen, während der Rest der Bundesländer eigene Modelle entwickelt hat:

  • Baden-Württemberg berechnet die Grundsteuer nach dem sogenannten “modifizierten Bodenwertmodell
  • Bayern wendet ab 2025 das “Flächenmodell” zur Berechnung der Grundsteuer an
  • Hamburg nutzt das “Wohnlagenmodell
  • Hessen entwickelte ein “Flächen-Faktor-Modell
  • Niedersachsen berechnet die neue Grundsteuer nach dem “Flächen-Lage-Modell”. 
Eigentumsgrundstück mit einem alleinstehenden Haus am See.

Das mussten Immobilieneigentümer tun

Da für die Berechnung der neuen Grundsteuer die Einheitswerte in ganz Deutschland neu ermittelt werden sollen, wurden alle Immobilien- und Grundbesitzer verpflichtend dazu aufgerufen, eine “Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte” beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen nur folgende wenige Angaben erforderlich:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes

Die Erklärung erfolgte elektronisch über die Plattform Elster und sollte bis Ende Januar 2023 erfolgt sein, mit Ausnahme von Bayern: hier fiel die Abgabefrist auf Ende April 2023. Die Finanzämter haben demnach alle Hände voll zu tun, denn bis Ende 2024 soll die neue Grundsteuer berechnet und alle neuen Grundsteuerwertbescheide ausgestellt worden sein.

Grundsteuerreform 2025: Das Wichtigste zusammengefasst

Bislang wurde die Grundsteuer mithilfe des Einheitswerts eines Grundstücks berechnet. Da die Einheitswerte jedoch nicht regelmäßig aktualisiert wurden und damit stark veraltet sind, erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode als verfassungswidrig. Im Jahr 2019 wurde daher die Grundsteuerreform verabschiedet. Die neue Grundsteuerregelung soll bislang bemängelte Ungleichheiten ausbügeln und tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. 

Folgende Änderungen werden durch die Grundsteuerreform 2025 gültig:

  • Die Grundstückswerte sollen in ganz Deutschland neu ermittelt werden
  • Die Steuermesszahl soll auf ein Zehntel des bisherigen Werts verringert werden
  • Die Hebesätze sollen durch die Kommunen angepasst werden
  • Der Grundsteuertyp C soll eingeführt werden, um Spekulationen mit Grundstücken entgegenzuwirken
  • Bundesländern wird ermöglicht, eigene Modelle zum Berechnen der Grundsteuer einzuführen
  • Die Formel ( Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz), die bislang verwendet wurde, um die Grundsteuer zu berechnen, bleibt bestehen.
Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

FAQ zum Thema Grundsteuerreform

  • Was ändert sich durch die Grundsteuerreform 2025?

    Die Steuermesszahl soll auf ein Zehntel des bisherigen Werts verringert werden

    Die Hebesätze sollen durch die Kommunen angepasst werden

    Der Grundsteuertyp C soll eingeführt werden, um Spekulationen mit Grundstücken entgegenzuwirken

    Bundesländern wird ermöglicht, eigene Modelle zum Berechnen der Grundsteuer einzuführen

    Die Formel ( Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz), die bislang verwendet wurde, um die Grundsteuer zu berechnen, bleibt bestehen.

  • Wie berechnet man in Zukunft die Grundsteuer?

    Die Formel, mit der die Grundsteuer berechnet wird, bleibt auch nach der Grundsteuerreform dieselbe: Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  • Was müssen Eigentümer jetzt tun?

    Da für die Berechnung der neuen Grundsteuer die Einheitswerte in ganz Deutschland neu ermittelt werden sollen, wurden alle Immobilien- und Grundbesitzer verpflichtend dazu aufgerufen, eine “Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte” beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen nur folgende wenige Angaben erforderlich: Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes.

    Die Erklärung erfolgt elektronisch über die Plattform Elster und soll bis Ende Januar 2023 erfolgt sein.

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