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Im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland nur um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, meldet das IfW Kiel. Es ist der geringste Zuwachs seit Sommer 2024, als die Erholung nach der Preisflaute einsetzte. Laut IfW-Projektleiter Jonas Zdrzalek seien die Preise „inflationsbereinigt leicht gesunken“. Einfamilienhäuser verteuerten sich im gleichen Zeitraum deutlich stärker um 3,2 Prozent. Zwischen den Großstädten gab es im Quartalsvergleich deutliche Unterschiede: Leipzig verzeichnete ein Plus von 2,5 Prozent, Düsseldorf lag mit 0,3 Prozent leicht im Plus. In Köln stagnierten die Preise. Rückgänge gab es in Berlin (-0,3 Prozent), Frankfurt (-1,4 Prozent) und Stuttgart (-1,9 Prozent). Für Hamburg und München liegen für das erste Quartal noch keine aktuellen Werte vor. Gleichzeitig verlängerten sich die Verkaufszeiten. Eigentumswohnungen benötigten im Schnitt 90 Tage bis zum Abschluss, Einfamilienhäuser 91 Tage. Die Auswertung stammt aus einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des IfW und basiert auf notariell beurkundeten Kaufverträgen. Für Mieter bleibt die Lage angespannt. Die IG BAU warnt vor wachsender Wohnarmut unter künftigen Rentnern. Rund 5,1 Millionen Babyboomer werden laut Gewerkschaft weniger als 800 Euro gesetzliche Rente erhalten. Besonders betroffen sei Nordrhein-Westfalen. Bereits heute beziehen bundesweit mehr als 760.000 ältere Menschen Grundsicherung, ihr Anteil an allen Rentnern liegt bei 4,3 Prozent (2010: 2,5 Prozent).
Mieter dürfen die Höhe der Vormiete vom Vermieter verlangen. Das gilt auch, wenn der Vermieter vor Vertragsschluss keine Angaben zu möglichen Ausnahmen von der Mietpreisbremse gemacht hat. Grundlage ist § 556g Abs. 3 BGB. In dem Fall hatte ein Mieter mögliche Ansprüche wegen Verstößen gegen die Mietpreisbremse an einen Rechtsdienstleister abgetreten. Dieser forderte Auskunft zur Vormiete. Der Vermieter lehnte ab und verwies darauf, er habe vor Abschluss keine Informationen nach § 556g Abs. 1a BGB erteilt. Daher bestehe kein nachvertraglicher Auskunftsanspruch. Das Landgericht Berlin wies diesen Einwand zurück. Der Anspruch nach § 556g Abs. 3 BGB besteht unabhängig von der vorvertraglichen Informationspflicht. § 556g Abs. 1a regelt nur, wann sich Vermieter auf Ausnahmen zu §§ 556d ff. berufen können. Unterlässt der Vermieter die Vorabinformation, verliert er dieses Recht. Der Auskunftsanspruch des Mieters bleibt bestehen. Entscheidung: LG Berlin II, Beschluss vom 20.11.2025, Az. 63 S 250/25.
Ein Immobilienkauf kann nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein, wenn der vereinbarte Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Marktwert steht. Die Rechtsprechung sieht dies häufig, wenn sich der Kaufpreis dem Doppelten des Verkehrswerts nähert. Bereits Abweichungen deutlich über 50 Prozent gelten als kritisch. Je größer die Differenz, desto geringer die Anforderungen an weitere Umstände, die auf eine verwerfliche Ausnutzung hindeuten. Solche Begleitumstände können eine gezielte Ansprache unerfahrener Käufer, die Darstellung als besonders sichere oder renditestarke Anlage, unzureichende oder irreführende Informationen zum Wert oder ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen den Parteien sein. Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Gerichte stützen sich hierzu auf Sachverständigengutachten nach anerkannten Methoden wie Vergleichs- oder Ertragswertverfahren. Auch spätere Bankbewertungen können ein starkes Indiz für eine Überteuerung sein. Die Erfahrung des Käufers schützt nicht vor der Anwendung des § 138 BGB; auch geschäftserfahrene Käufer können sich bei besonders gravierenden Missverhältnissen auf die Unwirksamkeit berufen. Wird Sittenwidrigkeit bejaht, ist der Vertrag von Anfang an nichtig. Die empfangenen Leistungen sind zurückzugewähren, also Kaufpreis gegen Rückübertragung des Eigentums. Verluste aus einem späteren Weiterverkauf lassen sich nicht auf den nichtigen Ursprungskaufvertrag stützen. Lässt sich ein auffälliges Missverhältnis darlegen und beweisen, ist eine Rückabwicklung möglich, auch wenn dies erst nach dem Notartermin erkannt wird. Jeder Fall ist einzelfallabhängig.
Die EU hat die Gebäuderichtlinie (EPBD) verschärft. Ab Mai gelten neue Vorgaben für neu ausgestellte Energieausweise. „Bis zum 29. Mai 2026 muss der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz den neuen Vorgaben entsprechen.“ Bereits vorhandene Ausweise behalten zehn Jahre Gültigkeit. Deutschland setzt die Regeln verspätet um. Ein Kabinettsbeschluss ist für Mai angekündigt, das Gesetzgebungsverfahren soll bis Juli 2026 abgeschlossen sein. Bis dahin gelten die bisherigen Pflichten weiter. Kern der Reform ist eine EU-weit einheitliche Skala von A bis G. A ist Nullemissionsgebäuden vorbehalten, G markiert die energetisch schlechtesten 15 Prozent des Bestands. Die Klassen B bis F werden gleichmäßig dazwischen verteilt. Die konkreten Grenzwerte legen die Mitgliedstaaten fest. Unverändert bleibt die Pflicht, bei Verkauf, Neuvermietung oder Verpachtung rechtzeitig einen gültigen Ausweis vorzulegen und Kennwerte in Anzeigen anzugeben. Neu ist die Pflicht auch bei Mietvertragsverlängerungen sowie bei größeren Renovierungen, wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle saniert werden oder die Kosten mindestens ein Viertel des Gebäudewerts erreichen. Verstöße oder falsche Angaben können Bußgelder bis 10.000 Euro nach sich ziehen. Selbstnutzer brauchen weiterhin keinen Ausweis. Die Regeln gelten für Bedarfs- und Verbrauchsausweise. Zusätzlich werden Energieausweise vollständig digitalisiert. Mitgliedstaaten richten zentrale, maschinenlesbare Register ein, die öffentlich abrufbar sind, auch für Mieter, Käufer und Behörden.
Das Landgericht Hamburg hat den Immobilien-Teilverkauf erstmals klar als eigenständiges Vertragsmodell eingeordnet. Im Urteil vom 24. April 2026 (Az. 307 O 225/25) grenzt es das Modell ausdrücklich vom Verbraucherdarlehen ab. Nach Hinweis des BVIV bestätigte das Gericht die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrags, der Miteigentümervereinbarung und des Nießbrauchbestellungsvertrags; eine Sittenwidrigkeit verneinte es. Damit folgt die Entscheidung der juristischen Fachdebatte: Ein zentrales Merkmal eines Darlehens fehlt, die persönliche Rückzahlungspflicht. Der Teilverkauf sei rechtlich eine Kombination aus Veräußerung, Nießbrauch und späterer Verwertung und unterscheide sich grundlegend von Kreditstrukturen. Die Einordnung hat Gewicht, weil Politik, Aufsicht und Öffentlichkeit das Thema seit Längerem prüfen. Der BVIV spricht von einem „wichtigen Schritt“ und arbeitet an einheitlichen Standards. Geplant sind standardisierte Informations- und Kostendokumente, nachvollziehbare Beispielrechnungen und strukturierte Geeignetheitsprüfungen. Ergänzend sollen BVIV-Basisinformation, Prüf- und Aufklärungsdokumente sowie Musterverträge für mehr Transparenz und Vergleichbarkeit sorgen.
Die Bundesregierung legt einen Entwurf für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz vor. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz ab. Künftig dürfen Eigentümer wieder neue Öl- und Gasheizungen einbauen. Vorgesehen ist die Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe. Das verteuert fossiles Heizen auf Dauer. Weiterhin gibt es staatliche Förderung für den Umstieg auf Wärmepumpen und andere erneuerbare Systeme. Für Mieter steigen die Kosten voraussichtlich. Ab 2028 sollen Vermieter die Hälfte von Netzentgelten und CO₂-Kosten übernehmen. Über den Entwurf will das Kabinett in der kommenden Woche entscheiden. Der Bundestag soll bis zum Sommer beraten. Unterm Strich verschiebt sich die Entscheidung über die Heizung stärker auf die Kostenfrage: Fossile Lösungen bleiben erlaubt, werden aber langfristig zur teuersten Wahl.
