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Eine Woche nach dem Kabinettsbeschluss zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wachsen rechtliche Zweifel. Fachverbände und Experten sehen Verstöße gegen die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und warnen vor einem Vertragsverletzungsverfahren. Der Entwurf behauptet eine Umsetzung 1:1, schwächt aber zentrale Vorgaben ab. Ab 2030 verlangt die EPBD für Neubauten den Nullemissionsstandard. Das GModG lässt dennoch neue Öl- und Gasheizungen zu und fordert ab 2030 nur einen 15-prozentigen Anteil biogener Brennstoffe statt klimaneutralen Betriebs. Für zwischen 2026 und 2030 genehmigte Neubauten senkt der Entwurf zudem Effizienzanforderungen. Diese Gebäude dürften mehr emittieren als heute üblich und könnten sogar nach 2030 noch errichtet werden. Auch das kollidiert nach Verbandsmeinung mit EU-Recht. Ab 2040 sollen laut EPBD keine neuen fossilen Heizungen mehr eingebaut werden; das GModG lässt dann noch 40 Prozent fossile Anteile zu – rechtlich wohl weniger klar, politisch aber widersprüchlich zu den Klimazielen. Formale Pflichten bleiben ebenfalls offen: Es fehlt die geforderte nationale Gebäudedatenbank zur Sanierungssteuerung. Der Nationale Renovierungsplan ist überfällig; die EU hat Deutschland im März förmlich ermahnt. DENEFF und ZIA fordern Korrekturen, die Grünen kündigen einen Bundestagsantrag für eine Sanierungsoffensive an. Ob Brüssel einschreitet, ist offen. Zunächst müssen Bundestag und Bundesrat entscheiden; mögliche Verfahren vor Verfassungsgericht oder EuGH würden Jahre dauern.
Der Bundesfinanzhof hat die Klagen gegen das baden-württembergische Grundsteuergesetz abgewiesen. Das seit vergangenem Jahr geltende Landesmodell verstößt nach Auffassung des II. Senats weder gegen das Grundgesetz noch gegen die Landesverfassung. Verhandelt wurden zwei Verfahren aus Stuttgart und Karlsruhe. Entscheidend war die Grundsatzfrage. Baden-Württemberg bewertet Grundstücke, indem die Fläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird. Die Bebauung und mögliche Miet- oder Pachteinnahmen bleiben außen vor. Nur die Steuermesszahl ist niedriger, wenn Wohngebäude vorhanden sind. Dadurch tragen vor allem Ein- und Zweifamilienhausbesitzer mit großen Gärten oft höhere Lasten. Die Kläger sahen darin einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz und eine Bevorzugung gewerblicher Vermieter. Der BFH hält das Modell für zulässig. Das Land darf die Bebauung unberücksichtigt lassen. Auch die pauschale Nutzung von Bodenrichtwerten beanstandete das Gericht nicht. Der Gesetzgeber darf typisierende und pauschalierende Regeln setzen, solange Abweichungen nicht überwiegen. Ermittlungsunschärfen sind angesichts von mehr als fünf Millionen Grundstücken hinnehmbar. Das Bundesmodell, das elf Länder anwenden, hat der BFH bereits bestätigt. Baden-Württemberg darf davon abweichen. Grund war die Reformpflicht nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018. Direkt betroffen sind im Land rund 5,6 Millionen Eigentümer; Mieter zahlen die Grundsteuer meist über die Nebenkosten mit. Bundesweit laufen weitere Verfahren; gut 2.000 Eigentümer haben geklagt.
In den ersten drei Monaten 2026 sind die Baugenehmigungen in Deutschland deutlich gestiegen. Das Statistische Bundesamt meldet 63.500 genehmigte Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden. Das sind 14,6 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Allein im März wurden 21.800 Wohnungen bewilligt, plus 11,5 Prozent. Im Neubau legten vor allem Zweifamilienhäuser zu (+23,2 Prozent) sowie Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (+14,9 Prozent). Ökonomen sehen dennoch Gegenwind. Laut IMK zeigte der März eine robuste Dynamik, zugleich stiegen seit Anfang März die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite um 0,3 Prozentpunkte. Das verteuert Projekte. Die höhere Inflation schmälert die Kaufkraft, vor allem durch teurere Energie. Mittel- bis langfristig treiben höhere Kraftstoff- und Energiekosten die Baukosten weiter nach oben. Die Erwartungen in der Branche kippen. Das ifo-Geschäftsklima im Wohnungsbau fiel im April von minus 19,3 auf minus 28,4 Punkte – der stärkste Rückgang seit 2022. Geopolitische Unsicherheit belastet, die Firmen senken ihre Prognosen. Auch auf dem aktuellen Genehmigungsniveau reichen die künftigen Fertigstellungen nicht, um den Wohnungsmarkt spürbar zu entlasten. Der Bauverband ZDB warnt vor Euphorie. Für eine Bedarfsdeckung bräuchte es monatlich rund 10.000 zusätzliche Genehmigungen. “Eine Genehmigung ist noch kein Spatenstich.” Die Bundesregierung setzt auf schnellere Verfahren mit einem Bau-Turbo und auf reaktivierte Förderprogramme für energieeffizientes Bauen.
Der Bundesgerichtshof setzt enge Grenzen für den Wechsel zum Objektprinzip bei Erhaltungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften. In einer Anlage mit 15 Einheiten beschlossen die Eigentümer eine Sonderumlage für die Erneuerung der Heizungsanlage zu gleichen Teilen, obwohl die Gemeinschaftsordnung die Kostenverteilung nach Wohnungsgröße vorsah. Eigentümer einer kleinen Einheit klagten. Nach wechselnden Entscheidungen hob der BGH das Urteil des Landgerichts auf und verwies zurück. Seit der WEG-Reform dürfen Eigentümer zwar mit einfacher Mehrheit abweichende Verteilungsschlüssel auch für Erhaltungsmaßnahmen festlegen. Ein Beschluss widerspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er den Interessen der Gemeinschaft und der Eigentümer nicht angemessen ist und einzelne ohne Rechtfertigung benachteiligt. Unproblematisch ist das Objektprinzip, wenn die Wohnungen annähernd gleich groß sind oder der neue Schlüssel den Gebrauch besser abbildet, etwa bei gleich großen Balkonen oder Teilen des Gemeinschaftseigentums, die nur dem Gebrauch Einzelner dienen. Regelmäßig unzulässig ist der Wechsel bei unterschiedlich großen Einheiten, wenn vereinbart ist, nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen abzurechnen. Größere Wohnungen profitieren stärker und verursachen mehr Erhaltungsbedarf, während kleine Einheiten bei Verteilung nach Einheiten überproportional belastet werden. Für eine allgemeine Umstellung hält der BGH bereits etwa fünf Prozent Mehrbelastung für unzumutbar; bei Einzelmaßnahmen kann die Grenze höher liegen, wenn besondere Umstände dies rechtfertigen. Das Landgericht muss prüfen, ob hier eine rund 55-prozentige Mehrbelastung kleiner Einheiten unzumutbar ist.
Der Eigentümerverband Haus & Grund fordert von der Bundesregierung einen Kurswechsel im Wohnungsbau. Präsident Kai Warnecke will private Käufer und Vermieter stärker befähigen, neuen Wohnraum zu schaffen. Kern der Vorschläge sind steuerliche Entlastungen rund um die erste Immobilie. Wer eine Immobilie kauft und selbst einzieht, soll komplett von der Grunderwerbsteuer befreit werden. Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises und belastet Ersterwerber mit hohen Summen. Für die erste vermietete Immobilie schlägt der Verband Freibeträge vor: Ein Teil der Grunderwerbsteuer sowie jährlich die ersten 6.000 Euro an Mieteinnahmen sollen steuerfrei bleiben. Unter 35-Jährige sollen zusätzlich einen zweckgebundenen Bonus auf Erwerbsnebenkosten erhalten. Zudem verlangt Haus & Grund finanzielle Erleichterungen bei Sanierungen. Der Verband verweist auf viele Mieter mit Eigentumswunsch und die Bedeutung von Wohneigentum für die Altersvorsorge; in der Gruppe der 25- bis 45-Jährigen sinkt die Eigentumsquote. Staatliche Baugesellschaften hält Warnecke nicht für die Lösung. „Wir brauchen eine neue Generation von Immobilieneigentümern.“ Die Bundesregierung solle Hürden abbauen und Anreize für Neubau und private Vorsorge setzen.
