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Die EZB hat den Leitzins um 0,25 Punkte auf 2,25 Prozent erhöht. Für Käufer wirkt das vor allem psychologisch, denn Hypothekenzinsen haben den Schritt weitgehend eingepreist. Zehnjährige Bauzinsen stiegen seit Juni 2025 von etwa 3,5 auf knapp 4 Prozent. Ein Rechenbeispiel von Remax Germany zeigt die Größenordnung: Bei 300.000 Euro Kredit und 2 Prozent Anfangstilgung steigt die Monatsrate von rund 1.375 auf rund 1.500 Euro. Das sind 125 Euro mehr im Monat, etwa 1.500 Euro im Jahr und rund 15.000 Euro über die Zinsbindung. Trotz höherer Zinsen bleibt der Immobilienkauf möglich – mit der passenden Strategie. Erstens: kleiner einsteigen. Wer die Darlehenssumme durch eine kompaktere Wohnung reduziert, senkt die Zinslast und baut Vermögen schrittweise auf. Zweitens: Tilgung maßvoll wählen. 1,5 bis 2 Prozent als Start sind oft tragfähig; sehr hohe Anfangstilgungen sind heute nur für sehr hohe Einkommen realistisch. In Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil innerhalb der Rate ohnehin mit der Zeit. Drittens: Lagen vergleichen. Strukturwandel bringt Bewegung in viele Teilmärkte und öffnet Alternativen jenseits überhitzter Viertel. Viertens: Eigenkapital stärken. Unter 80, besser 60 Prozent Beleihungsauslauf verbessern die Konditionen deutlich. Fünftens: Puffer bewahren und Angebote vergleichen. Rücklagen von mindestens drei Nettogehältern erhalten, Sondertilgungsrechte prüfen und die veränderte Verhandlungslage nutzen. „Käufer müssen ihre Preisvorstellungen an das Zinsniveau anpassen“.
Der Bundesgerichtshof stellt klar: Erhebt ein Vermieter Einspruch gegen die dem Grundsteuerbescheid zugrunde liegenden Grundlagenbescheide, beginnt die Frist für eine nachträgliche Betriebskostenabrechnung erst mit Abschluss des Einspruchsverfahrens. Im entschiedenen Fall hatte die Vermieterin für 2017 und 2018 zunächst nur Grundsteuerbescheide für unbebaute Grundstücke. In den Abrechnungen setzte sie einen Abschlag an und kündigte eine Nachberechnung an. Ende April 2020 ging der erste geänderte Grundsteuerbescheid für das bebaute Grundstück zu. Gegen Einheitswert- und Steuermessbescheid legte sie Einspruch ein. Im August 2020 rechnete sie die Grundsteuer gegenüber den Mietern ab; der endgültige Bescheid erging erst Ende Oktober 2020. Die Mieter hielten die Nachforderung für verspätet. Der BGH verneint dies. Zwar gilt nach § 556 Abs. 3 BGB die Jahresfrist, bei unverschuldetem Hindernis zudem die Dreimonatsfrist nach Wegfall des Hindernisses. Dieses Hindernis entfällt aber nicht schon mit Zugang eines Grundsteuerbescheids, wenn gegen die Grundlagenbescheide Einspruch läuft. Denn der Grundsteuerbescheid kann aufgrund der vollständigen Überprüfung durch die Finanzbehörde geändert werden (§§ 175, 367 AO). Das Abrechnungshindernis besteht bis zur Kenntnis, ob und in welchem Umfang eine Änderung erfolgt. Eine Abrechnung noch vor dem endgültigen Bescheid ist zulässig, wenn keine Änderung mehr zu erwarten ist. Die Nachforderungen waren daher rechtzeitig (BGH, Urt. v. 20.5.2026, VIII ZR 6/24).
Die EZB hat die Leitzinsen erstmals seit drei Jahren angehoben. Das verteuert Immobilienkredite weiter. Zehnjährige Baufinanzierungen kosten vielerorts rund vier Prozent oder mehr. Der Markt hatte den Schritt weitgehend eingepreist, die Zinsen lagen schon zuvor auf diesem Niveau. Die Hoffnung auf wieder sinkende Konditionen gilt damit als beendet. Experten erwarten im Durchschnitt einen weiteren Anstieg der Bauzinsen um etwa 0,5 Prozentpunkte. Die Finanzierung wird anspruchsvoller, Eigenkapital gewinnt an Gewicht.
Energetische Modernisierungen sind durch GEG, landesrechtliche Solarpflichten und kommunale Wärmeplanung Pflichtthemen. Planungen berühren Bauordnungsrecht und Nachbarrechte. Der Beitrag ordnet den Rechtsrahmen 2026. GEG setzt Mindestanforderungen an Neubau und Bestand. Mehrere Länder verlangen PV auf Dächern oder Parkplätzen. Parallel gelten Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit, Ortsbild und Nachbarschutz. Kommunale Wärmepläne steuern die künftige Wärmeversorgung. Vor jeder Maßnahme ist zu prüfen, welche Pflichten für das konkrete Grundstück gelten und wie sie zusammenwirken. Wärmepumpen und Außendämmungen erzeugen häufig Konflikte an der Grenze. Für nachträgliche Dämmungen gibt es in vielen Ländern Duldungspflichten; die Rechtsprechung akzeptiert maßvolle Überstände aus Klimaschutzgründen. Außengeräte von Wärmepumpen können in Abstandsflächen zulässig sein oder eine Befreiung erfordern. Standortwahl, Schallschutz und eine tragfähige Begründung erleichtern die Genehmigung. Vor Bestellung ist zu klären, ob Genehmigung, Anzeige oder Zustimmung nötig ist. PV und Solarthermie sind oft privilegiert. Dachanlagen sind meist verfahrensfrei, solange sie flach aufliegen und keine Schutzvorschriften entgegenstehen. Fassaden-PV oder freistehende Anlagen lösen schneller eine Genehmigungspflicht aus. Landesweite Solarpflichten sind gegen Denkmal-, Brand- und Standschutz abzuwägen. Gestaltungs- und Erhaltungssatzungen begrenzen Form, Material und Farbe. Klimaschutz hat an Gewicht gewonnen, Lösungen sind oft über integrierte Module, zurückgesetzte Aufbauten und maßvolle Dämmung möglich. Bei Denkmalen gilt eine Zumutbarkeitsprüfung; innenseitige Dämmung, zurückhaltende Dach-PV und externe Technikstandorte sind typische Ansätze. Verfahren sauber planen: Zulässigkeit und Satzungen prüfen, früh mit Behörden abstimmen, dann Anträge stellen. Förderungen früh berücksichtigen. Nachbarstreit vermeiden durch leise Aufstellungen, Blendminderung, transparente Abstimmung und Vereinbarungen. Wer früh koordiniert, reduziert Verzögerungen, Mehrkosten und Rückbau-Risiken.
Die deutsche Bauwirtschaft fordert angesichts der Konjunkturschwäche entschlossene Schritte für mehr Wohnungsbau. In einem gemeinsamen Papier von ZDB, HDB und IG BAU zum Treffen im Kanzleramt betonen die Verbände die Bedeutung der Branche mit 2,6 Millionen Beschäftigten und über 150 Milliarden Euro Wertschöpfung pro Jahr und verweisen auf freie Kapazitäten. Drei Hebel sollen eine Belebung auslösen: mehr Investitionsbereitschaft bei Bauträgern und Investoren, bessere Investitionsfähigkeit privater Haushalte und die Aktivierung bereits genehmigter Vorhaben. Vorgeschlagen werden die Verlängerung des KfW-Neubauförderprogramms für Effizienzhaus 55 mit 100 Prozent erneuerbarer Wärme sowie befristete Sonderkonditionen, um genehmigte, aber nicht gestartete Projekte anzuschieben – etwa Zinsvorteile oder Zuschüsse bei Baustart innerhalb einer Frist. Zusätzlich bringen die Verbände einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag bis 500.000 Euro für selbstgenutzte Ersterwerbe ins Spiel und fordern mehr sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau. Der Handlungsdruck ist hoch: Im vergangenen Jahr wurden nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt, ein Minus von 18 Prozent und der niedrigste Wert seit 2012. Bei einem Bedarf von 400.000 Wohnungen pro Jahr hat sich seit 2022 eine große Wohnungslücke aufgebaut. Lange Durchlaufzeiten von rund 34 Monaten im Geschosswohnungsbau verzögern eine Trendwende.
Die Alterung der Gesellschaft und eine schrumpfende Bevölkerung verändern den Immobilienmarkt. In vielen Regionen dürfte das Angebot steigen, die Nachfrage sinken – mit fallenden Preisen als Folge. Besonders dort, wo weniger Menschen leben, könnten Häuser bald günstiger werden. Eine Datenauswertung zeigt, dass sich Preisentwicklungen regional deutlich auseinanderbewegen. Manche Gegenden behalten Preisdruck nach oben, andere verlieren an Dynamik. Entscheidend sind Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur vor Ort. Der Beitrag bündelt die Trends und ordnet sie räumlich ein: Wo die demografischen Effekte besonders stark ausfallen, steigt das Risiko sinkender Hauspreise; wo Wachstum stabil bleibt, sind weitere Anstiege möglich.
