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Der deutsche Immobilienmarkt stabilisiert sich. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen steigen weiter. Bestandswohnungen verzeichnen den zweithöchsten Jahrespreisanstieg seit der Zinswende, Neubauten erreichen wieder das Preisniveau von 2022. Konstante Bauzinsen stützen die Nachfrage in Metropolen und im ländlichen Raum. In den acht größten Städten nahm das Suchaufkommen zum Jahresanfang um rund zwei Prozent zu. Parallel sinkt der Verhandlungsspielraum zwischen Angebots- und Kaufpreis. Im Mai lag er bei 5,8 Prozent, nach 6,9 Prozent vor einem Jahr. Während der Energiekrise 2022/2023 betrug er in schwächer angebundenen Regionen teils bis zu 20 Prozent. Die Nachfrage kehrt zurück, nach einem kurzen Rücksetzer. Auch der Mietmarkt belebt sich. In den Metropolen sind größere Wohnungen ab 80 Quadratmetern wieder gefragter. Viele Familien holen verschobene Umzüge nach. Gleichzeitig steigen die Nebenkosten in unsanierten Bestandswohnungen schneller als die Kaltmiete. Der energetische Zustand entscheidet zunehmend über die tatsächlichen Wohnkosten. Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken erwartet, dass die Preise für selbst genutzte Wohnimmobilien 2026 um rund drei Prozent zulegen. Der Markt bleibt jedoch angespannt: Wegen rückläufiger Fertigstellungen wird der Wohnraumbedarf in diesem Jahr voraussichtlich nur zu etwa 58 Prozent gedeckt. Zudem entsteht neuer Wohnraum oft nicht dort, wo er benötigt wird – in Ballungszentren fehlen weiter Wohnungen, während ländliche und demografisch rückläufige Regionen teils Leerstand melden. Seit 2018 sind die Preise im Schnitt um etwa sieben Prozent stärker gestiegen als die Einkommen, besonders im Süden, im Berliner Umland sowie in Teilen Nord- und Westdeutschlands. Der BVR sieht dennoch „Keine Überhitzung erkennbar“; Banken sind gut kapitalisiert, Kreditstandards bleiben hoch.
Der Postbank Wohnatlas 2026 vergleicht in 400 Kreisen und Städten den Kauf einer Bestandswohnung mit der Miete. Ergebnis: In 284 Regionen ist der Kauf gegenüber der Miete günstiger geworden. 2025 stiegen die Nettokaltmieten real um 2,2 Prozent, die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand nur um 0,6 Prozent. Der Vervielfältiger als Preis‑Miete‑Relation sank im Bundesschnitt von 24,8 auf 24,4 Jahresnettokaltmieten. In den sieben größten Städten verringerte er sich um 0,6, in anderen Großstädten um 0,4, in Mittelstädten um 0,2 und in Landkreisen um 0,5. Die Unterschiede nach Region bleiben groß. An der Nordseeküste liegt der durchschnittliche Vervielfältiger bei 42,1, mit dem stärksten Rückgang binnen eines Jahres. Nordfriesland mit den Inseln führt mit 62, trotz deutlichem Minus. Aurich kommt auf 54,5, Leer auf 44,2. An der Ostsee liegen Vorpommern‑Rügen bei 43,4 und die Ferienregionen im Mittel bei 34,8. Im Alpenraum beträgt der Schnitt 31,9; der Landkreis Miesbach liegt bei 40,8. Hohe Vervielfältiger bedeuten laut Studie ein erhöhtes Risiko, weil erwartete Preissteigerungen oft bereits eingepreist sind. Sehr gute Investitionschancen sieht die Analyse in 51 Regionen. Dort treffen moderate Vervielfältiger unter 25 auf prognostizierte reale Preiszuwächse von mindestens 0,6 Prozent pro Jahr bis 2035. Die meisten liegen in westdeutschen Ländern, dazu Bremen; wenige in Brandenburg und Thüringen. 23 grenzen direkt an Metropolen, etwa das Hamburger Umland (alle sechs Landkreise) und der Stuttgarter Speckgürtel. Zu den günstigsten Top‑Regionen zählen der Wartburgkreis mit 17,5 sowie Neumünster mit 19 und Wuppertal mit 20,7. Den stärksten erwarteten Anstieg unter ihnen weist Dahme‑Spreewald mit 1,4 Prozent pro Jahr auf. Auch Ludwigshafen, Groß‑Gerau, Offenbach und der Rhein‑Erft‑Kreis liegen bei rund 1 Prozent.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Hausverwalter dürfen bei der Neuvermietung von von ihnen verwalteten Wohnungen keine Maklerprovision fordern. Damit unterbindet das Gericht eine Doppelvergütung. Verwalter, die Vermietungen im Bestand betreuen, dürfen für diese Vermittlung keine Courtage verlangen.
Gaspreise bleiben volatil – das ist kein Ausreißer, sondern Struktur. Der Winter 2025/26 endete mit sehr niedrigen Speicherständen. Wer heute eine Gasheizung erneuert, kauft damit dauerhafte Preisunsicherheit. Treiber sind vor allem der steigende CO2-Preis (ab 2028 im europäischen ETS 2 ohne feste Obergrenze), höhere Gasnetzentgelte durch abnehmende Nutzerzahlen und neue Abschreibungsregeln sowie der globale LNG-Wettbewerb mit schnellen Preissprüngen. Strom ist breiter aufgestellt und kann lokal erzeugt werden, etwa per Photovoltaik in Kombination mit Wärmepumpe und Speicher. Bei den Alternativen gilt: Fernwärme lohnt, wo sie vorhanden ist; Biomasse verliert an Attraktivität durch Rohstoffpreise und strengere Emissionsvorgaben; Wasserstoff ist für Gebäude absehbar nicht verfügbar und ineffizienter als Wärmepumpen. Wärmepumpen sind heute in der Breite einsatzbereit, für Neubau und die meisten Bestandsgebäude. Viele Klimageräte sind bereits reversible Wärmepumpen. Luft-Wasser-Systeme lassen sich schnell ohne Genehmigung installieren, Luft-Luft-Systeme eignen sich für Gebäude ohne wasserbasiertes Heizsystem, Erdwärme bietet die höchste Effizienz bei höheren Erschließungskosten. Nach Förderung sind Luft-Wasser-Anlagen oft nur wenig teurer als neue Gasgeräte. Die Förderung ist bis mindestens 2029 gesichert; laut Evaluation mobilisiert jeder Euro vier Euro private Investitionen. Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz sendet jedoch gemischte Signale, weil neue Öl- und Gasheizungen wieder möglich wären und Stromabgaben hoch bleiben. Fazit: Die Wärmepumpe ist derzeit die einzig breit verfügbare, geförderte und zukunftsfähige Option.
Thema: Bau-Turbo im Wohnungsbau und neue Möglichkeiten.
Ein neues Baurecht soll Städte gezielt gegen zunehmende Hitze wappnen. Der Beitrag beschreibt, wie Hitzeschutz und der Umgang mit Hitzestress stärker im Planen und Bauen verankert werden sollen. Gezeigt werden rechtliche Anpassungen, die den Schutz der Bevölkerung in Hitzeperioden verbessern und die Stadtentwicklung an die Folgen des Klimawandels anpassen.
