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Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) will das neue Gebäudemodernisierungsgesetz vor dem Bundesverfassungsgericht anfechten. Bundesgeschäftsführerin Barbara Metz kündigte eine Verfassungsbeschwerde für September an. Grundlage ist Artikel 20a des Grundgesetzes. Die DUH sieht die Klimaziele 2045 gefährdet, weil das Gesetz weiterhin den Einbau von Öl- und Gasheizungen erlaubt. Das zuvor geplante Verbot ab Mitte der 2040er entfällt. Auch die Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben, wurde gestrichen. Stattdessen sollen neue Anlagen ab 2029 schrittweise CO2-neutrale Brennstoffe wie Biomethan nutzen. Für bestehende Heizungen ist ab 2028 eine Grüngasquote vorgesehen, zunächst sehr niedrig, mit offenen Detailfragen. Verbände und Fachleute zweifeln an Verfügbarkeit, Preisen und ökologischem Nutzen von Biogasen. Die DUH warnt vor unbekannten Kosten der sogenannten Biotreppe, die nur bis 2040 geregelt ist, und vor fehlender Mitsprache für Mieter. Das Gesetz wurde kürzlich im Bundesgesetzblatt verkündet. Das Gericht muss die Beschwerde erst annehmen. Mit einer Entscheidung rechnet die DUH in ein bis anderthalb Jahren. Bei Erfolg könnten Teile des Gesetzes als verfassungswidrig gelten und müssten angepasst werden. Metz sagte: „Das Ziel der Klimaneutralität 2045 kann mit diesem Gesetz nicht erreicht werden.“
Der Immobilienmarkt in Deutschland kühlt ab. Laut dem Greix-Kaufpreisindex des IfW Kiel verteuerten sich Wohnimmobilien im zweiten Quartal nur noch moderat. Eigentumswohnungen lagen zum Vorjahresquartal nominal bei plus 0,4 Prozent, Einfamilienhäuser bei plus 1,9 Prozent, Mehrfamilienhäuser bei minus 3,5 Prozent. Inflationsbereinigt zeigt sich ein Minus in allen drei Segmenten: Wohnungen minus 2,1 Prozent, Einfamilienhäuser minus 0,7 Prozent, Mehrfamilienhäuser minus 5,9 Prozent; die Aussagekraft bei Mehrfamilienhäusern ist wegen weniger Transaktionen eingeschränkt. Damit wächst Vermögen in Euro, verliert aber real an Kaufkraft. Für Käufer sind Immobilien gemessen an der Kaufkraft wieder günstiger. Ein weiterer Schwächeindikator: Angebotspreise in Inseraten werden häufiger nach unten angepasst. Der Greix basiert auf über zwei Millionen notariell beglaubigten Transaktionen seit 1960 und bildet Entwicklungen auf Stadt- und Viertel-Ebene ab. Regional ist das Bild uneinheitlich. Bei Eigentumswohnungen zum Vorquartal: Düsseldorf plus 1,2 Prozent, Köln plus 0,1 Prozent, Frankfurt minus 0,6 Prozent, Stuttgart minus 1,6 Prozent. Außerhalb der größten Städte: Bonn plus 2,8 Prozent, Münster plus 2,1 Prozent, Bochum minus 0,5 Prozent. Die Marktaktivität verläuft unterschiedlich: Im ersten Quartal stiegen Wohnungsverkäufe um 9,3 Prozent zum Vorjahr, bei Ein- und Mehrfamilienhäusern blieb sie weitgehend stabil. Vorläufige Daten deuten auf weiter steigende Wohnungsverkäufe hin, jedoch langsamer.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz führt Deutschland erstmals eine einheitliche Solarpflicht ein. § 106 GModG legt fest, wann und für welche Gebäude Photovoltaik oder Solarthermie Pflicht wird. Bislang galten unterschiedliche Landesvorgaben. Ab 1.1.2027 müssen neue öffentliche Nichtwohngebäude sowie neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche eine Solarenergieanlage erhalten. Ab 2028 rückt der Bestand in den Fokus: Bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 2.000 Quadratmeter sind nachrüstpflichtig. Private Nichtwohngebäude ab 500 Quadratmetern werden bei größeren Änderungen nach § 36 GModG mit Gesamtgebäudeberechnung nach § 38 GModG einbezogen. Zum 1.1.2029 sinkt der Schwellenwert für öffentliche Bestandsgebäude auf 750 Quadratmeter. Ab 1.1.2030 gilt die Pflicht auch für neue Wohngebäude. Neu errichtete überdachte Parkplätze, die an ein Gebäude angrenzen, sind dann ebenfalls mit Solaranlagen auszustatten. Ab 1.1.2031 greift die Pflicht schließlich für öffentliche Bestandsgebäude ab 250 Quadratmetern. Ausnahmen sind möglich, wenn die Installation technisch unmöglich, funktional nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder wenn andere Vorschriften entgegenstehen. Greift die Gesamtenergieeffizienzpflicht nach § 40 Abs. 1 GModG, entfällt die Solarpflicht ebenfalls. Bundesgebäude und Liegenschaften der verbündeten Streitkräfte zur Landes- und Bündnisverteidigung sind ausgenommen. Die Länder dürfen strengere Regeln einführen. Für Verteidigungsgebäude gilt das nicht. Hintergrund ist auch die EU-Gebäuderichtlinie, die eine Solarpflicht für neu errichtete gewerbliche und öffentliche Gebäude vorsieht.
Eine Auswertung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft zeigt: Der deutsche Immobilienmarkt schwächelt inflationsbereinigt. Besonders Zinshäuser in Großstädten verlieren real an Wert. In Stuttgart sind die Preise bereits real gesunken.
Der Bundesgerichtshof hat zur Mietpreisbremse klargestellt: Eine vor Vertragsabschluss im Vormietverhältnis unterlassene Auskunft des Vermieters, etwa zu Modernisierungen nach § 556g Abs. 1a BGB, mindert nicht die im Folgemietverhältnis zulässige Miethöhe. Ausgangspunkt war eine Berliner Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Vereinbart waren 780,10 Euro nettokalt bzw. 11,39 Euro/m² und damit mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietvertrag verwies darauf, dass dieselbe Miete bereits im Vormietverhältnis galt. Die Vermieterin berief sich auf § 556e Abs. 1 BGB (Vormiete). Die klagende Inkassogesellschaft hielt die Vormiete nicht für geschuldet, weil dem Vormieter vorab keine Modernisierungsauskunft erteilt worden war, und verlangte Rückzahlung. Der BGH wies dies zurück. Für die geschuldete Vormiete nach § 556e Abs. 1 kommt es allein darauf an, ob der geltend gemachte Ausnahmetatbestand der Sache nach vorliegt, etwa eine Modernisierung. Ob der Vermieter die vorvertragliche Auskunft gegenüber dem Vormieter erteilt hat, ist dafür unerheblich. Die unterlassene Auskunft führt nicht zur (Teil-)Unwirksamkeit der früheren Mietvereinbarung, sondern nur dazu, dass sich der Vermieter gegenüber dem betroffenen Mieter zeitweise nicht auf die Ausnahme berufen kann. Rechte späterer Mieter werden dadurch nicht erweitert. Auch der Gesetzeszweck spricht gegen eine Absenkung der im Vormietverhältnis wirksam vereinbarten Miete im neuen Vertrag. Im Ergebnis ist die aktuelle Miete nur dann überhöht, wenn die behaupteten Modernisierungen die höhere Vormiete nicht rechtfertigten. Dazu muss das Landgericht weitere Feststellungen treffen.
Der Klimawandel trifft den Immobilienmarkt. Interessenten fragen bei Besichtigungen zunehmend nach Dämmung, Verschattung, Rollläden und Hochwasserschutz. Südbalkone verlieren an Reiz, kühle Souterrains gelten als Plus. Eine Auswertung von Wüest Partner zeigt: Je nach Szenario könnten bis 2050 zwischen rund 28 Prozent und zwei Drittel der Gebäude in Deutschland unter starkem Hitzestress leiden. Das mindert Wohnkomfort und Gesundheit, belastet die Bausubstanz und kann Bewertungen, Mieten und Wiederverkaufspreise drücken. Besonders gefährdet sind dicht bebaute Städte, schlecht gedämmte Altbauten und Dachgeschosse. Räumlich stechen unter anderem Regionen von der Pfalz bis nach Sachsen hervor. Private Eigentümer stehen vor kostspieligen Nachrüstungen: außenliegender Sonnenschutz, bessere Dämmung, Verschattung von Fenstern, Begrünung und effiziente Lüftung. In Mehrfamilienhäusern birgt die Debatte um Klimaanlagen Konfliktpotenzial, etwa bei Lärm, Energiebedarf und möglichen Mietaufschlägen. Der Markt blendet Klima- und Extremwetterrisiken oft aus, alte Schäden geraten schnell in Vergessenheit. Doch sommerlicher Wärmeschutz, klimaresiliente Bauweisen sowie der nüchterne Blick auf Lage, Versicherbarkeit und Finanzierung werden zur neuen Grundanforderung.
