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Zwischen 2040 und 2050 werden laut einer Studie Millionen Babyboomer-Immobilien den Besitzer wechseln. Etwa 32 Prozent der Wohnimmobilien gehören heute dieser Altersgruppe. Experten erwarten dennoch keinen plötzlichen Angebotsanstieg. Verkäufe ziehen sich über Jahre, weil viele Eigentümer lange im Haus bleiben und erst bei Bedarf umziehen. Preisentwicklungen bleiben unsicher und hängen von Zinsen, Konjunktur, Zuwanderung, Lage, Baujahr und Zustand ab. In Metropolen und ihren Speckgürteln dürfte die Nachfrage das Angebot weiter übersteigen. Zusätzliche Objekte finden dort meist schnell Käufer, Preise können stabil bleiben oder steigen. In ländlichen und strukturschwachen Regionen treffen hingegen viele ältere Eigentümer auf weniger Käufer. Das drückt die Preise vor allem bei unsanierten Beständen. Der Zustand der Häuser wird zum entscheidenden Faktor. Gebäude aus den 1950er bis 1980er Jahren entsprechen oft nicht aktuellen Energiestandards. Fehlen Pflege und Modernisierung, rechnen Käufer heute hohe Folgekosten ein. Für eine zeitgemäße energetische Sanierung werden häufig 150.000 bis 200.000 Euro veranschlagt und vom Kaufpreis abgezogen. In Extremfällen bleibt nahezu nur der Bodenwert. Banken prüfen den energetischen Zustand streng. Ohne realistische Sanierungsbudgets verlangen sie mehr Eigenkapital oder lehnen Finanzierungen ab. Steigende Bau- und Sanierungskosten sowie das Risiko großer Baustellen schrecken insbesondere in der Fläche ab. Gepflegte Einfamilienhäuser in guter Stadtlage bleiben dagegen knapp und begehrt.
Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags sieht im beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz weiter verfassungsrechtliche und europarechtliche Risiken. Das Gesetz ersetzt das frühere Heizungsgesetz und lässt den Einbau fossiler Heizungen grundsätzlich zu. Gleichzeitig sollen Gas- und Ölthermen schrittweise mit alternativen Brennstoffen betrieben werden. Im Verfahren wurde ein Enddatum ergänzt: Ab 2045 dürfen nur noch klimaneutrale Brennstoffe verkauft werden. Die Gutachter werten das faktisch als Betriebsverbot für fossile Kessel. Problematisch sei, dass das Gesetz die Bundesregierung lediglich beauftragt, bis zum 1. Dezember eine gesonderte Rechtsgrundlage nachzureichen. Eine solche gesetzliche Verpflichtung zur Gesetzesinitiative sei wegen der Gewaltenteilung nicht bindend. Daher bleiben die bereits im Juni geäußerten verfassungsrechtlichen Zweifel bestehen. Umweltverbände haben Klagen angekündigt. Zusätzlich gibt es praktische Bedenken: Die Versorgung mit grünen Gasen und Ölen ist unsicher, was die Umstellung fraglich macht. Auch mögliche Konflikte mit EU-Vorgaben, etwa der Gebäuderichtlinie, seien trotz Anpassungen im Parlament nicht ausgeräumt. Der Grünen-Abgeordnete Michael Kellner, der das Gutachten veranlasst hat, fordert Korrekturen am Gesetz und verweist auf entsprechende Aussagen von Bundeskanzler Friedrich Merz zum Klimaschutz.
Trotz gestiegener Zinsen und hoher Baukosten wächst das Neugeschäft mit Immobilienkrediten. Laut Verband deutscher Pfandbriefbanken sagten die Institute im ersten Halbjahr 2026 deutlich mehr Finanzierungen zu. Das Volumen stieg auf 80,4 Milliarden Euro und lag damit 8,5 Prozent über dem Vorjahreszeitraum (74,1 Milliarden Euro). Die Banken registrieren vor allem in zwei Segmenten überraschend starke Zuwächse. Insgesamt zeigt sich: Käufer und Investoren agieren zwar in einem schwierigen Umfeld, doch die Kreditvergabe zieht spürbar an.
EZB-Direktorin Isabel Schnabel plädiert wegen anhaltend hoher Inflation für einen höheren Leitzins. „Beim aktuellen Leitzins ist es unwahrscheinlich, dass die Inflation mittelfristig auf das Zielniveau zurückkehrt“, sagte sie Bloomberg. Als Gründe nennt sie den andauernden Irankrieg, steigende Energiepreise und eine weiterhin robuste Eurozonen-Konjunktur. Nach Reuters-Informationen drängen auch weitere Spitzen der Notenbank auf eine Anhebung von 2,25 auf 2,50 Prozent. Die EZB hat dies nicht bestätigt. Die Teuerungsrate liegt derzeit bei fast drei Prozent, das Ziel der Notenbank beträgt zwei Prozent. Eine Entscheidung könnte am 10. September fallen. Zuletzt hatte die EZB im Juni die Zinsen erhöht, erstmals seit fast drei Jahren, ebenfalls als Reaktion auf kriegsbedingt teurere Energie. Mit höheren Leitzinsen verteuern sich Kredite für Verbraucher und Unternehmen. Das kann die Nachfrage dämpfen und Preisauftriebe bremsen, wirkt aber zugleich als Belastung für die Konjunktur im Euroraum. Mit einer weiteren Anhebung wollen die Währungshüter Entschlossenheit zeigen und ein Wiederaufflammen der Inflationswelle wie 2022 verhindern, als die Rate zeitweise über zehn Prozent lag. Berichte über eine konkrete Zielmarke kommentierte die EZB nicht.
Der BGH hat entschieden: Verstößt ein Käufer im Einheimischenmodell gegen die vereinbarte Bauverpflichtung, kann die Gemeinde das vertraglich geregelte Wiederkaufsrecht ausüben und das Grundstück zurückverlangen. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag kommt dagegen nicht in Betracht. Die Bauverpflichtung ist keine einklagbare Primärpflicht, sondern eine Obliegenheit, an die der vergünstigte Kaufpreis geknüpft ist. Im entschiedenen Fall hatte eine Gemeinde 2019 ein Grundstück unter Verkehrswert verkauft. Die Käuferin sollte binnen vier Jahren bauen. Der Vertrag sah ein 15-jähriges Wiederkaufsrecht vor, auszuüben binnen sechs Monaten nach Kenntnis des Wiederkaufsgrundes. Die Käuferin bat am 30. Januar 2023 um Fristverlängerung. Die Gemeinde lehnte dies am 9. März 2023 ab und übte am 4. August 2023 das Wiederkaufsrecht aus. Anders als die Vorinstanzen sah der BGH die Sechsmonatsfrist gewahrt. Sie beginnt frühestens mit der ablehnenden Entscheidung über das Verlängerungsgesuch, nicht schon mit dessen Eingang. Gemeinden sind bei Einheimischenmodellen zu einer Ermessensprüfung verpflichtet und dürfen eine Verlängerung erwägen, auch ohne ausdrückliche Vertragsgrundlage. Erst nach der Ablehnung steht fest, dass die ursprüngliche Baufrist nicht eingehalten wird. Die Ablehnung einer fünfjährigen Verlängerung war ermessensfehlerfrei. Ziel der Vergünstigung ist die zeitnahe Wohnnutzung. Bei einem erwarteten Leerstand von mindestens sieben Jahren durfte die Gemeinde die Verlängerung verweigern. Ergebnis: Rückübertragung gegen Erstattung des Kaufpreises ist rechtmäßig.
Das Bundeskabinett hat am 12.8.2026 den Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 beschlossen. Kernpunkt für Immobilien ist eine gesetzliche Kaufpreisaufteilung in § 6f EStG: Fehlt eine vertragliche Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäude, gilt künftig das Verhältnis der Verkehrswerte; der Gebäudewert wird nach einer festen Formel ermittelt. Die Regel soll am Tag nach der Verkündung greifen und erstmals für Kaufverträge gelten, die danach wirksam abgeschlossen werden. Das parlamentarische Verfahren startet voraussichtlich im September. Für die AfA-Bemessungsgrundlage bleibt die BMF-Arbeitshilfe als Schätzung nutzbar; alternativ geht ein Sachverständigengutachten. Weiterhin relevant aus dem JStG 2024: § 7a Abs. 9 EStG ist an die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a angepasst; nach Sonderabschreibung kann die weitere AfA degressiv erfolgen, rückwirkend ab VZ 2023, wenn zuvor degressiv abgeschrieben wurde. Bei der Grundsteuer ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts möglich, etwa über einen zeitnahen Kaufpreis. Die Wohngemeinnützigkeit gilt seit 1.1.2025. Photovoltaikerträge bis 30 kW peak je Wohn- oder Gewerbeeinheit sind steuerfrei; die Grenze wirkt als Freigrenze und gilt für Anlagen ab 2025. Der elektronische Erstattungsantrag beim Bausteuerabzug ist ab 1.1.2026 Pflicht. Der E‑Bilanz‑Datensatz wird erweitert, mit neuen Pflichten ab WJ 2024 bzw. 2028. Die Grundbesitzkürzung der Gewerbesteuer knüpft ab 2025 an die tatsächlich als Aufwand erfasste Grundsteuer. Im Grunderwerbsteuerrecht wurde ein Zuordnungsloch geschlossen. Die Kleinunternehmerregelung ist zur echten Steuerbefreiung mit neuen Schwellenwerten geworden. In der Erbschaftsteuer wurden Drittstaatenbegünstigung und Stundung für Wohnimmobilien erweitert.
