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Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt sendet gemischte Signale. Nach starken Preisrückgängen stabilisiert sich das Geschäft, eine Erholung ist aber noch nicht sichtbar. Das Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2025 bei 11,4 Mrd. Euro. Das sind 7 % weniger als im Vorjahr (Quelle: BNP Paribas Real Estate). Investoren bleiben vorsichtig und suchen Sicherheit. Gefragt sind vor allem Core- und Core-Plus-Objekte in guten Lagen mit langen Mietverträgen. Der Sweet Spot liegt bei 30–50 Mio. Euro. Reine Core-Deals drehen sich meist um 50 Mio. Euro. Transaktionen über 100 Mio. Euro sind selten. Treiber ist professionelles Asset-Management; spekulative Projektentwicklungen finden kaum Käufer. Finanzierung bleibt die größte Hürde. Trotz EZB-Zinssenkung kosten Kredite meist 3,3–3,8 %. Banken prüfen strenger und vergeben weniger. Das erschwert Refinanzierungen und bremst die Dynamik. Segmenttrends: Wohnen führt mit 4,3 Mrd. Euro. Logistik profitiert weiter vom E‑Commerce. Büros leiden unter Homeoffice und steigenden Leerständen. Chancen sehen Anleger bei modernen, flexiblen, ESG‑konformen Flächen. Nischen wie Gesundheitsimmobilien und Rechenzentren rücken in den Fokus. Die Zinswende hat die Renditen neu justiert. Spitzenrenditen um 5 % sind selbst bei Core wieder möglich. Der Fokus verlagert sich von Wertsteigerung hin zu stabilen Cashflows. Im Vergleich zu Anleihen werden Immobilien langsam wieder attraktiver. Ausblick: Für H2 wird eine Belebung erwartet. Käufer‑ und Verkäuferpreise nähern sich an, institutionelle Investoren kommen zurück. Von einer schnellen Erholung kann jedoch keine Rede sein. Der Markt wird reifer: Qualitätsfokus, Realismus, mehr Nischen und B‑Märkte.
Ein aktueller Fall vor dem OLG Köln zeigt, wie schnell Makler ihren Provisionsanspruch verlieren. Eine Maklerin bewarb ein Objekt im Titel als Zweifamilienhaus, sprach im Exposé aber überwiegend von einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Die Käufer schlossen den Kaufvertrag ohne Maklerklausel. Zunächst stellte die Maklerin eine Rechnung als Einfamilienhaus, später korrigierte sie auf Zweifamilienhaus. Die Käufer zahlten nicht. Ihre Argumente: Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz, da nur sie als Käufer zur Zahlung herangezogen wurden, und fehlende Widerrufsbelehrung. Das OLG Köln gab den Käufern recht. Maßgeblich sei die objektive Betrachtung: Trotz abweichender Bezeichnungen in Baugenehmigung und Grundsteuer vermittelte das Exposé samt Besichtigung den Eindruck eines Einfamilienhauses. Damit greift die gesetzliche Halbteilung der Käufer- und Verkäuferprovision. Weil die Maklerin nur die Käufer belasten wollte, entfiel der Provisionsanspruch. Zusätzlich stufte das Gericht den über Immobilienscout24 zustande gekommenen Maklervertrag als Fernabsatzvertrag ein. Eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung konnte die Maklerin nicht nachweisen; Hinweise bei der Besichtigung waren weder protokolliert noch bestätigt. Folge: Der Interessent konnte wirksam widerrufen. Praxis für Makler: Exposés müssen konsistent und nutzungskonform sein. Provisionsabsprachen strikt halbteilen, Ausnahmen sauber begründen. Widerrufsbelehrung immer in Textform, nachweisbar, vor Leistungsbeginn versenden und den Zugang dokumentieren. Wichtige Vertragsinhalte an alle Interessenten schriftlich übermitteln und – wenn gewünscht – eine Maklerklausel frühzeitig mit den Parteien und dem Notar abstimmen.
Mit dem Bundeshaushalt 2025 ist der Effizienzhaus‑Standard 55 (EH55) für Neubauten vorübergehend wieder förderfähig. Ziel ist es, den Bauüberhang abzubauen. Dafür stellt der Bund rund 59 Mio. Euro bereit. Die Immobilienbranche begrüßt die Rückkehr der Förderung, hält das Budget jedoch für viel zu klein. Zudem wurden die Mittel aus dem Programm „Gewerbe zu Wohnen“ umgewidmet. Das wirft Fragen zur Strategie der Bundesregierung auf. Aus Branchensicht braucht es Planungssicherheit und eine verlässliche Linie über 2025 hinaus. Verbände drängen deshalb auf eine Fortführung der KfW‑55‑Förderung in 2026 und auf deutlich höhere Mittel. Interne Schätzungen gehen davon aus, dass durch die Wiedereinführung bis zu 51.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entstehen könnten. Der nötige Förderaufwand liegt demnach bei rund 1,5 Mrd. Euro für Zuschüsse und Zinsverbilligungen über zehn Jahre. Befürworter sehen darin eine hohe Hebelwirkung für den Wohnungsbau und für bezahlbaren Wohnraum. Politisch ist das Thema aktuell: Der Bundestag berät den Haushaltsentwurf 2026. Für das Bundesbauministerium sind 7,6 Mrd. Euro geplant. Das wären etwa 226 Mio. Euro mehr als im Entwurf 2025. Wichtig für die Praxis: EH55 ist seit 01.01.2023 Mindeststandard im Neubau, aber ohne besondere Förderung. Bei Sanierungen bleibt EH55 weiterhin förderfähig. Die jetzige EH55‑Neubauförderung 2025 sendet ein positives Signal, liefert aber keine Trendwende. Für Makler bedeutet das: kurzfristig ein Verkaufsargument bei EH55‑Projekten, zugleich knappe Töpfe. Förderfähigkeit und Konditionen sollten schnell geprüft werden. Über 2025 hinaus bleibt Unsicherheit, bis über eine Fortsetzung 2026 entschieden ist.
Die Bauwirtschaft startet mit Rückenwind ins zweite Halbjahr 2025. Laut Statistischem Bundesamt legten die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe im Juli preisbereinigt um 8,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat zu. Branchenvertreter sprechen von einer besseren Entwicklung als erwartet. Gründe sind mehr Aufträge bei der Bahn und im Kabelleitungsbau sowie mehrere Großprojekte der Wirtschaft. Im Wohnungsbau stabilisiert sich die Lage langsam: Bis Juli wurden rund 11,8 Milliarden Euro für neu errichtete Wohnungen ausgegeben. Das sind 12 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, liegen aber noch gut ein Viertel unter dem Vorkrisenniveau von 2022. Für Makler bedeutet das: Die Pipeline im Neubau füllt sich vorsichtig, insbesondere bei größeren und infrastrukturell geprägten Projekten. Gleichzeitig bleibt das Angebotsniveau im Wohnsegment gedämpft. Kurzfristig können sich Chancen in der Vermarktung neuer Projekte ergeben, während Bestandsobjekte aufgrund der weiterhin knappen Neubauleistung attraktiv bleiben.
Bundesbauministerin Verena Hubertz will Verstöße gegen die Mietpreisbremse härter ahnden. Geplant sind spürbare Bußgelder. Im Blick stehen überteuerte möblierte Wohnungen, Indexmieten und teure Untervermietungen. Der Möbelzuschlag soll künftig im Mietvertrag separat ausgewiesen werden. Zudem sollen Kontrollen erleichtert und Schlupflöcher geschlossen werden. Die Mietpreisbremse gilt nun bis Ende 2029. In angespannten Gebieten darf die Anfangsmiete bei Neuvertragsabschluss höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine Expertenkommission im Justizministerium erarbeitet Vorschläge für neue Bußgeldtatbestände, etwa bei Mietwucher und Verstößen gegen die Bremse. Hubertz betont zugleich den Ausbau des Angebots. Der „Bauturbo“ soll Genehmigungen beschleunigen und im Oktober den Bundestag passieren. Ziel sind niedrigere Baukosten und mehr Bauen im Bestand, etwa durch das Aufteilen großer Wohnungen. Für 2025 stehen 7,4 Milliarden Euro im Etat des Bauministeriums, zusätzlich elf Milliarden aus einem Sondervermögen. Für Makler wichtig: Mietpreise noch sorgfältiger prüfen und dokumentieren. Möbelzuschläge transparent ausweisen, Indexmieten klar begründen und kommunizieren, Untervermietungen im Blick behalten und Vermieter zur Rechtskonformität beraten. Gleichzeitig entstehen Chancen durch Umbauprojekte und schnellere Genehmigungen.
Das Bundesbauministerium meldet: Die Zinskonditionen in der Förderung „Klimafreundlicher Neubau“ wurden verbessert. Damit werden KfW-Darlehen für besonders effiziente Neubauten günstiger. Im Fokus stehen neue Wohngebäude und der Erstkauf direkt vom Bauträger, wenn die energetischen Anforderungen erfüllt sind. Die Förderung läuft über die KfW und wird wie gewohnt über Hausbanken beantragt. Der frei zugängliche Text nennt keine konkreten Zinssätze oder Laufzeiten. Klar ist aber: Niedrigere Förderzinsen senken die Monatsrate und erhöhen die Finanzierbarkeit. Das kann die Nachfrage nach förderfähigen Neubauprojekten stärken und Projekte im Verkauf beschleunigen. Was heißt das für Makler? Aktualisieren Sie Finanzierungsbeispiele in Exposés. Weisen Sie Interessenten aktiv auf die Förderoption hin. Klären Sie früh, ob das Projekt die technischen Kriterien erfüllt (z.B. Effizienzhausniveau und nötige Nachweise). Stimmen Sie sich eng mit Finanzierungspartnern ab, um aktuelle Konditionsblätter und Antragswege parat zu haben. Planen Sie Reservierungs- und Optionsfristen so, dass Anträge rechtzeitig vor Vorhabensbeginn gestellt werden können. Für Bauträgervertrieb bietet die Konditionsverbesserung neue Argumente in der Preisverhandlung und im Marketing (geringere Rate statt Rabatt). Prüfen Sie zusätzlich Kombinationsmöglichkeiten mit Landesprogrammen. Hinweis: Fördermittel sind begrenzt; kommunizieren Sie Verfügbarkeiten transparent. Für Bestandsobjekte gilt diese Neuerung nicht, sie adressiert ausschließlich den Neubau.
