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Die Heizperiode 2026/2027 bringt steigende Energiekosten und neue Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Maßgeblich bleiben die Regeln des BGB: Vermieter müssen eine gebrauchstaugliche, beheizbare Wohnung bereitstellen (§§ 535 ff. BGB). Bei Mängeln wie zu niedrigen Temperaturen oder Schimmel greifen Mietminderung und Schadensersatz (§§ 536, 536a BGB), in gravierenden Fällen auch Kündigungsrechte (§ 543 BGB). Energetische Maßnahmen und Mieterhöhungen richten sich nach §§ 555b ff., 559 BGB. Das GEG (Änderung vom 09.01.2026) setzt technische Mindeststandards und beeinflusst Modernisierungen, ergänzt durch Gesetze wie CO2KostAufG und EWPBG. Für Wohnräume gelten als Untergrenze in der Heizperiode tagsüber etwa 20–22 °C und nachts rund 18 °C. Können diese trotz aufgedrehter Heizung nicht erreicht werden, liegt regelmäßig ein Mangel vor. Sparappelle rechtfertigen keine dauerhafte Absenkung. Mieter sollten Temperaturen stichprobenartig messen, dokumentieren und Abhilfe verlangen. Mieter müssen zumutbar heizen und lüften. Erforderlich ist bedarfsgerechtes Stoß- oder Querlüften, insbesondere nach feuchteintensiven Tätigkeiten. Die Zumutbarkeit hängt vom Einzelfall ab. Unterlassenes Lüften kann als Mitverschulden gewertet werden. Schimmel ist grundsätzlich ein Mangel. Entscheidend ist die Ursache. Der Mieter schildert Befall und Auswirkungen; der Vermieter muss fehlende Baumängel und fehlerhaftes Nutzerverhalten darlegen. Eine bloße Überstreichung genügt nicht. Mängel sind unverzüglich schriftlich anzuzeigen, mit Fotos und konkreten Angaben. Energetische Modernisierungen (Dämmung, Fenster, Wärmepumpe) sind zulässig, Mieterhöhungen nach § 559 BGB bis 8 % der Kosten möglich, begrenzt durch Kappungsgrenzen. Beim Einbau von Wärmepumpen begrenzt das GEG die Umlage, wenn die Jahresarbeitszahl 2,5 nicht erreicht oder das Gebäude gewisse Standards nicht erfüllt. Formell korrekte Ankündigungen und transparente Berechnungen sind Pflicht. Heizkosten tragen Mieter als Betriebskosten, wenn wirksam vereinbart. Vermieter müssen wirtschaftlich handeln. Abrechnungen sind auf Fehler zu prüfen; technische Mängel können Minderungen rechtfertigen. Anpassungen der Vorauszahlungen können Nachzahlungen dämpfen. Prävention hilft: klare Hinweise zum Nutzungsverhalten, Zustandsdokumentation bei Übergabe, frühe Meldung von Feuchte, strukturierte Kommunikation und Dokumentation.
Die Bundesregierung will eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden einführen. Eckpunkte von Justizministerin Stefanie Hubig und Finanzminister Lars Klingbeil sehen vor, dass neu abgeschlossene Wohngebäudeversicherungen künftig automatisch Naturgefahren wie Hochwasser, Starkregen oder Erdbeben einschließen. Bestehende Verträge sollen erweitert werden; reagieren Eigentümer nicht auf ein Angebot der Versicherer, wird der Schutz nach einem Jahr automatisch ergänzt. Die Prämien sollen sich am Gebäudewert und an der Risikolage orientieren. Im Schadenfall ist ein Standard-Selbstbehalt bis 20.000 Euro vorgesehen. Als günstigere Alternative prüft das Ministerium eine Mindestversicherung mit deutlich kleinerem Umfang, bei der Eigentümer bis zu 100.000 Euro selbst tragen. Die Regierung will außerdem verhindern, dass Vermieter die neuen Kosten auf Mieter umlegen, und lässt ein Verbot prüfen. Derzeit sind mehr als 40 Prozent der Wohngebäude nicht gegen Elementargefahren versichert. Nach der Ahrtal-Flut stieg die Quote in Rheinland-Pfalz nur von 37 auf rund 42 Prozent. Übliche Wohngebäudeversicherungen decken derzeit Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, nicht aber Überflutung oder Starkregen. Der Zusatzschutz kostet je nach Region durchschnittlich 92 bis 200 Euro jährlich, in Hochrisikogebieten deutlich mehr. Die Versicherungsbranche kritisiert eine Pflicht, fordert stattdessen verbindliche Prävention und eine staatliche Rückversicherung. Hubig betont: “Wir brauchen einen flächendeckenden Versicherungsschutz.”
Eine neue Dissertation analysiert 107 deutsche Städte und zeigt eine große Lücke zwischen Bestandsmieten und Angebotsmieten bei Neuvermietungen: im Schnitt 20 bis 25 Prozent, in Metropolen bis zu 50 Prozent. Das begünstigt einen Lock-in-Effekt. Mieter mit günstigen, rechtlich geschützten Altverträgen bleiben in ihren Wohnungen, auch wenn diese nicht mehr passen. Umzüge werden aufgeschoben. Das verknappt das Angebot für mobile Haushalte wie Berufseinsteiger und junge Familien. Der Markt spaltet sich in Insider mit preisgünstigen Bestandsmieten und Outsider, die nur teure Neuverträge finden. Die Arbeit bestätigt, dass gut gemeinte Eingriffe Nebenwirkungen erzeugen. Instrumente wie Mietpreisbremse und verschärfte Kappungsgrenzen dämpfen kurzfristig, verstärken aber langfristig Verzerrungen. Es entsteht eine Interventionsspirale: neue Probleme führen zu weiterer Regulierung mit zusätzlichen Nebenwirkungen. Als Leitgedanke formuliert die Studie: Marktmechanismen respektieren, Anreize setzen, das Angebot ausweiten und verlässliche, langfristige Regeln statt wechselnder Eingriffe. Besonders belastend ist politische Unsicherheit. Schon die Debatte über neue Regeln lässt Investoren abwarten. In der kapitalintensiven, irreversiblen Projektentwicklung bremst das Neubauentscheidungen, verknappt das Angebot und treibt Preise – was wiederum neue Eingriffe befeuert. Berlin dient als Beispiel: frühere Eingriffe senkten private Investitionen, aktuelle Pläne wie Vergesellschaftungen erhöhen die Verunsicherung weiter und gefährden den Neubau.
Der Bundesgerichtshof bekräftigt seine Linie: Begleicht ein Mieter Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, beseitigt dies nur die fristlose Kündigung, nicht aber eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung. Anlass war ein Fall mit zwei Monatsmieten Rückstand. Der Vermieter kündigte fristlos und hilfsweise ordentlich. Der Mieter zahlte kurz darauf fast vollständig, mit geringem Abzug wegen eines nicht nutzbaren Balkons. Amts- und Landgericht Berlin II wiesen die Räumungsklage ab und ließen auch die ordentliche Kündigung entfallen. Der BGH hob das auf: Die Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB schützt nach geltendem Recht nur vor den Folgen der außerordentlichen Kündigung. Die von der Bundesregierung beschlossene Reformpläne ändern daran derzeit nichts, da sie noch nicht gelten. Zugleich betont der BGH, dass die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung im Einzelfall zu prüfen ist. Es kann treuwidrig sein, wenn sich der Vermieter darauf beruft. Dazu fehlen Feststellungen; der Rechtsstreit wurde an eine andere Kammer des LG Berlin zurückverwiesen. Hintergrund: Die geplante Mietrechtsreform sieht vor, dass Schonfristzahlungen künftig auch ordentliche Kündigungen heilen, Kurzzeitvermietungen stärker begrenzt werden, Indexmieten gedämpft und Möblierungszuschläge gedeckelt werden; Modernisierungsmieterhöhungen sollen erweitert werden. Ein Termin für das Inkrafttreten steht nicht fest.
Berlins Pläne zur Vergesellschaftung privater Wohnungskonzerne treffen nach Einschätzung des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken den Kern der Immobilienfinanzierung. Wenn Grundschulden als Kreditsicherheit nach einer Überführung in öffentliches Eigentum entfallen, steigen die Finanzierungskosten. Das beträfe Wohnungsunternehmen ebenso wie private Käufer. Der vdp, dem rund 50 Finanzierer wie Deutsche Bank, Commerzbank und Sparkassen angehören, warnt, die verlässliche, besicherte Immobilienfinanzierung stehe auf dem Spiel. „Auch deren Kredite werden merklich teurer.“ Laut vdp reagieren Banken bereits jetzt zurückhaltender bei der Finanzierung von Neubauprojekten. Ein Gesetz ist noch nicht beschlossen, die Koalitionsverhandlungen in Berlin laufen. Das Sondierungspapier von Linken, Grünen und SPD sieht eine Vergesellschaftung ab 10.000 Wohnungen gegen Entschädigung vor. Die Linke erwartet dämpfende Effekte auf Mieten. Der vdp widerspricht: Es entstünde kein zusätzlicher Wohnraum, privates Kapital werde abgeschreckt, die Wohnungsnot verschärfe sich und Mieter trügen die Last. Der Verband sieht über Berlin hinausgehende Risiken. Die Debatte belaste das Vertrauen in die Verlässlichkeit des Rechts- und Wirtschaftssystems. Nach einer Vergesellschaftung würden Banken Projekte strenger prüfen oder sich zurückziehen. Vom Bund fordert der vdp Tempo bei einem geplanten Gesetz gegen Enteignungen. Die anhaltende Unsicherheit schade dem Investitionsstandort. Bisher existiert kein Gesetzentwurf, nur ein Beschluss des Koalitionsausschusses.
Die Zinsen für Baukredite haben das höchste Niveau seit 2009 erreicht. Immobilienkäufe werden damit deutlich teurer. Das schwächt die Nachfrage und verändert die Preisbildung am Markt. Verkäufer sind zunehmend bereit, ihre Preisvorstellungen zu senken. In einer Objektgattung fallen die Anpassungen besonders stark aus. Die hohen Finanzierungskosten bremsen die Marktdynamik und führen zu spürbaren Preiszugeständnissen.
Eine WWF-Studie bewertet die Wirtschaftlichkeit von Heizsystemen nach der Überarbeitung der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Ergebnis: Auch mit den neuen BEG-Regeln sind Wärmepumpen in der Gesamtrechnung günstiger als Gasheizungen. Der WWF bestätigt die Wärmepumpe damit als erste Wahl für Heizungstausch und Neubau. Die Analyse bezieht sich auf die aktuelle Förderlandschaft und kommt zu dem Schluss, dass Gasheizungen trotz angepasster Rahmenbedingungen nicht mithalten können.
