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Der Wohnungsmarkt zieht wieder an, doch die Knappheit bleibt. Laut Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) stiegen die Preise für Wohneigentum im dritten Quartal 2025 erneut leicht. Ein- und Zweifamilienhäuser legten gegenüber dem Vorquartal um 0,9 Prozent zu. Vor einem Jahr herrschte noch Rückgang: 2024 lagen Hauspreise im Trend niedriger. Eigentumswohnungen verteuerten sich um 0,6 Prozent zum Vorquartal und um 2,6 Prozent zum Vorjahr. Preisanstiege gab es in Stadt und Land sowie in allen Metropolregionen. Besonders dynamisch entwickelten sich Ein- und Zweifamilienhäuser im Umland der Großstädte mit plus 4,4 Prozent im Jahresvergleich. Gründe: stabile Bauzinsen, leicht gestiegene Löhne und dadurch bessere Erschwinglichkeit. Zugleich treiben hohe Stadtmieten die Nachfrage ins Umland. Neuvertragsmieten stiegen im Quartalsvergleich um 1,0 Prozent und zum Vorjahr um 3,8 Prozent. Am stärksten legten sie in Düsseldorf (+5,6 Prozent), Köln (+5,1 Prozent) und Hamburg (+4,4 Prozent) zu. Berlin bildet eine Ausnahme: Dort sanken Neuvertragsmieten leicht um 0,2 Prozent. Das IW sieht darin keine Entwarnung, sondern eine kurzfristige Korrektur nach zuvor überdurchschnittlichen Anstiegen. Insgesamt spricht das IW von einem „neuen Normalzustand“: Preise und Mieten entwickeln sich parallel, der Marktdruck bleibt hoch. Hauptgrund ist das zu geringe Bauvolumen. Erforderlich wären jährlich 372.000 Wohnungen, 2025 werden nur rund 235.000 Fertigstellungen erwartet. Die Auswertung beruht auf Millionen von Inseraten. Für Makler heißt das: Kaufinteresse stabilisiert sich, Mieten bleiben Treiber, das Umland gewinnt weiter an Attraktivität.
Beim Umstieg auf eine Wärmepumpe lohnt der genaue Angebotscheck. Stehen Positionen als „bauseits“ im Angebot, sind diese Leistungen nicht im Preis enthalten – etwa Fundamentarbeiten oder Elektroinstallationen. Das kann Zusatzkosten im fünfstelligen Bereich auslösen, teils müssen Eigentümer die Arbeiten selbst organisieren. Verbraucherzentralen berichten zudem von unvollständigen, uneinheitlichen Offerten mit schwer nachvollziehbaren Technikangaben und versteckten Kosten. In einer Prüfung der Verbraucherzentrale Baden‑Württemberg von rund 60 Angeboten lagen die Gesamtkosten weit auseinander: zwischen 29.000 und 62.000 Euro. Eine Auswertung der Verbraucherzentrale Rheinland‑Pfalz von 160 Luft‑Wasser‑Angeboten (10/2024–05/2025) ergab eine Spanne von rund 20.200 bis 63.000 Euro. Empfehlung: mehrere Angebote einholen und die Leistungsbeschreibungen Position für Position vergleichen. Wirtschaftlich kann der Tausch dennoch sinnvoll sein: Laut Stiftung Warentest (10/2025) verursacht eine moderne Wärmepumpe im Altbau im Betrieb etwa 700 bis 1.000 Euro weniger pro Jahr als eine Gasheizung. Effizienz und abdeckbare Wohnfläche steigen mit der Dämmqualität. Für Makler wichtig: Bei Beratung und Kalkulation bauseitige Arbeiten, mögliche Förderungen und Nebenkosten transparent berücksichtigen.
Die Europäische Zentralbank belässt die Leitzinsen unverändert. Der Einlagenzins steht weiter bei 2,0 Prozent. Nach acht Senkungen seit 2024 hatte die EZB bereits im Juli und September pausiert. Zuvor lag der Einlagenzins im Frühjahr 2024 noch bei 4,0 Prozent. In der Folge sanken auch die Sparzinsen deutlich. Hauptgrund für das erneute Stillhalten: Die Inflation in der Eurozone ist weitgehend unter Kontrolle. Für 2025 erwartet die EZB im Schnitt 2,1 Prozent, also nahe am Ziel von 2,0 Prozent. Im September lagen die Verbraucherpreise im Währungsraum rund 2,2 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Oktober-Daten von Eurostat folgen morgen. In Deutschland ging die Teuerungsrate im Oktober leicht auf 2,3 Prozent zurück. Die Konjunktur zeigte sich zugleich robuster als gedacht. Das BIP der Eurozone wuchs im dritten Quartal um 0,2 Prozent zum Vorquartal, trotz höherer US-Zölle. Deutschland verharrte bei Nullwachstum. Einige Ökonomen rechnen dennoch mit weiteren Senkungen, falls die fallenden Ölpreise die Inflation unter das Ziel drücken. Für Makler heißt das: Die Finanzierungsbedingungen bleiben kurzfristig stabil. Bauzinsen orientieren sich zwar vor allem an den Kapitalmarktrenditen, doch das EZB-Signal spricht gegen schnelle Zinsanstiege. Nachfrage kann leicht gestützt werden, während Sparer weiter mit niedrigeren Renditen rechnen müssen.
Ein aktueller Fall zeigt, wann ein Provisionsanspruch scheitert. Ein Interessent erhielt über einen Makler den Nachweis einer Immobilie zum Preis von 3,25 Mio. Euro. Er war nur zu 2,5 bis 2,75 Mio. Euro bereit. Der Makler leitete diese Preisgrenze nicht an den Eigentümer weiter und erklärte, es gebe keine Reduzierung. Der Kauf platzte, der Eigentümer kündigte den Maklervertrag. Später inserierte der Eigentümer selbst neu: anderer Auftritt, mit Umbauentwürfen, und zu 2,6 Mio. Euro. Der Interessent kaufte direkt. Der Makler verlangte dennoch die volle Provision. Rechtlich gilt § 652 Abs. 1 BGB: Provision gibt es nur, wenn der Kaufvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. Der BGH vermutet Kausalität, wenn der Abschluss binnen etwa sechs Monaten nach dem Nachweis erfolgt. Liegt der Abschluss mehr als ein Jahr später, entfällt diese Vermutung meist. Im Fall lagen über zwölf Monate dazwischen. Zudem gab es neue Präsentation, neuen Preis und eine völlig andere Vermarktung. Der ursprüngliche Kausalzusammenhang war unterbrochen. Eine Mitursächlichkeit der Maklerleistung war kaum erkennbar. Zusätzlich fordert die Rechtsprechung wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen nachgewiesenem und abgeschlossenem Geschäft. Nach BGH vom 03.07.2014 sind Preisunterschiede bis ca. 15 % regelmäßig unkritisch, bei über 50 % fehlt die Gleichwertigkeit. Hier betrug der Abschlag ca. 25,5 % und das Angebot war inhaltlich verändert. Ergebnis: kein voller Provisionsanspruch. Per Vergleich wurde die Forderung um 50 % reduziert. Praxis für Makler: Preisvorstellungen der Käufer immer weitergeben, Kommunikation sauber dokumentieren, am Prozess dranbleiben und Fristen im Blick behalten. Deutliche Preisänderungen und Neuvermarktungen können Ansprüche gefährden.
Der BGH hat klargestellt: Wohnungseigentümer haben bei Hausgeldvorschüssen einen weiten Ermessensspielraum. Maßstab ist der Wirtschaftsplan als Prognose. Er muss alle absehbaren Ausgaben enthalten, damit der Verwalter laufende Kosten zahlen kann (§ 28 Abs. 1 WEG). Angefochten werden kann ein Beschluss nur, wenn schon bei der Abstimmung erkennbar ist, dass die Ansätze deutlich zu hoch oder zu niedrig sind. Der Fall: In einer Versammlung 6/2022 beschloss die WEG die Vorschüsse 2022. Die neue Verwalterin war erst kurz im Amt. Ein Eigentümer klagte und kritisierte vier Positionen: 1.500 Euro für die Anmietung einer Fahrradgarage, 3.000 Euro Zusatzvergütung für die Verwaltung, 12.000 Euro für Rechtsberatung und Prozesse sowie 20.000 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Klage blieb erfolglos (BGH, Urt. v. 26.9.2025, V ZR 108/24). Die Begründung: Die WEG darf alle feststehenden oder voraussichtlichen Kosten einstellen. Auch bei zweifelhafter Vertragswirksamkeit ist es aus Vorsicht zulässig, vertragliche Kosten einzuplanen. Eine Zusatzvergütung kann bei Wechsel der Verwaltung angemessen sein. Bei erwarteten Streitigkeiten sind Rechtsberatungskosten einzukalkulieren. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist auch ohne konkreten Reparaturbedarf zulässig; sie ist gesetzlich geboten (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und der WEG steht bei der Höhe weites Ermessen zu. Praxis für Makler: Hohe Vorschüsse sind kein Alarmzeichen. Sehr niedrige Vorschüsse erhöhen das Nachzahlungsrisiko. Prüfen Sie Wirtschaftspläne, Rücklagen und Protokolle und erläutern Sie Käufern die Hintergründe.
