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Der Wohnungsbau in Deutschland fällt 2025 voraussichtlich auf ein neues Tief. Nach Einschätzung von Experten werden in diesem Jahr nur rund 235.000 Wohnungen fertig. Für eine Entspannung bräuchte es laut Institut der deutschen Wirtschaft rund 372.000 neue Wohnungen pro Jahr. Schon 2024 lag die Zahl mit 251.900 deutlich darunter. 2023 wurden noch 294.000 Wohnungen fertiggestellt – ein Minus von 14,4 Prozent im Jahresvergleich. Bundesbauministerin Verena Hubertz warnt deshalb vor einer weiteren Verschärfung der Wohnungsnot und kündigt Gegenmaßnahmen an. Die Bundesregierung will Genehmigungen beschleunigen, Bauvorschriften vereinfachen und die Prozesse digitalisieren, um Kosten zu senken und Projekte schneller umzusetzen. Der Bundestag hat dazu den »Bau-Turbo« beschlossen. Er soll kommunale Verfahren bei Neubauten, Aufstockungen und Nachverdichtungen spürbar verkürzen. Kern ist eine befristete Anpassung des Baugesetzbuchs: Gemeinden dürfen vorübergehend von bestehenden Bebauungsplänen abweichen, um Flächen flexibler zu nutzen. Die Regelung gilt bis Ende 2030. Hintergrund: Bebauungsplanverfahren legen fest, was und wie gebaut werden darf – einschließlich Verkehrs- und Grünflächen. Diese Verfahren ziehen sich oft über Jahre. Mit dem »Bau-Turbo« sollen die Abläufe schlanker werden. Trotz der Erleichterungen bleibt der Abstand zum Bedarf 2025 groß.
Die Preise für Wohnimmobilien steigen wieder. Laut IfW verteuerten sich Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2025 zum Vorquartal um 1,2 Prozent, Einfamilienhäuser um 1,3 Prozent. Mehrfamilienhäuser wurden dagegen um 0,9 Prozent günstiger gehandelt. Im Jahresvergleich legten Wohnungen um 2,7 Prozent zu, Einfamilienhäuser um 4,3 Prozent. Mehrfamilienhäuser gaben um 0,4 Prozent nach. Dennoch liegen die Preise unter den Rekorden von 2022: Wohnungen rund zehn Prozent, Einfamilienhäuser fast zwölf Prozent, Mehrfamilienhäuser etwa 25 Prozent. Hält das Tempo, wären neue Höchststände erst Ende 2027 erreicht. In den acht größten Städten ist das Bild gemischt: Düsseldorf +1,6 Prozent, Leipzig +1,0 Prozent, Stuttgart +0,6 Prozent, Frankfurt stabil, Köln -1,0 Prozent. Für Berlin, Hamburg und München fehlen noch Daten. Leipzig markierte ein neues Rekordhoch. Auch die Marktaktivität nimmt zu. Die Zahl der Kaufabschlüsse stieg im Sommer teils zweistellig. Bei Eigentumswohnungen gab es 14 Prozent mehr Transaktionen. Insgesamt näherten sich die Zahlen dem Niveau der Jahre 2019 bis 2021; bei Einfamilienhäusern lagen sie sogar fünf Prozent darüber. Das IfW misst die Entwicklung mit dem Greix-Index auf Basis von Gutachterausschuss-Daten und ECONtribute.
Die Bundesregierung führt die BEG-Förderung für Heizungen auch 2026 fort. Für Wärmepumpen gelten jedoch ab 1. Januar 2026 strengere Regeln. Außenluft-Wärmepumpen erhalten nur noch Geld, wenn sie 10 dB unter dem gesetzlichen Schallgrenzwert liegen (bis Ende 2025: 5 dB). Die neuen Fördergrenzen im Bestand im Überblick: bis 6 kW Heizleistung: Gesetz 65 dB, förderfähig bis Ende 2025 bis 60 dB, ab 2026 bis 55 dB. 6–12 kW: Gesetz 70 dB, bis 2025 bis 65 dB, ab 2026 bis 60 dB. 12–30 kW: Gesetz 78 dB, bis 2025 bis 73 dB, ab 2026 bis 68 dB. 30–70 kW: Gesetz 88 dB, bis 2025 bis 83 dB, ab 2026 bis 78 dB. Neubauten sind von der Schalländerung nicht betroffen. Die Zuschüsse bleiben attraktiv: bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten. Zusammensetzung: 30 Prozent Basisförderung, plus 20 Prozent Klimabonus für besonders effiziente Geräte, plus 30 Prozent Einkommensbonus (Haushalt bis 40.000 Euro Jahreseinkommen), plus 5 Prozent Effizienzbonus für natürliche Kältemittel oder die Wärmequellen Wasser, Erdreich, Abwasser. Voraussetzungen: Jahresarbeitszahl mindestens 3,0, Smart-Meter-Fähigkeit, Auftrag erst nach Antragstellung. Ab 1. Januar 2028 gilt zusätzlich: Nur Geräte mit natürlichen Kältemitteln sind förderfähig. Die Förderung läuft also auch nach dem Regierungswechsel weiter – aber mit strengeren Umwelt- und Lärmkriterien. Wer noch nach bisherigen Regeln profitieren will, sollte den Antrag bis Ende 2025 stellen. Für Makler relevant: In Bestandsobjekten beeinflussen die neuen Lärmvorgaben die Sanierungsplanung und die Förderfähigkeit.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 6.8.2025, VIII ZR 250/23) stellt klar: Vermieter müssen in den Wintermonaten Gehwege vor dem Haus räumen und streuen. Diese Verkehrssicherungspflicht ist eine vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Sie gilt unabhängig von der Eigentumsform. Auch vermietende Wohnungseigentümer haften gegenüber ihren Mietern wie Alleineigentümer. Ein geringerer Schutzstandard für Mieter in WEG-Objekten ist ausgeschlossen. Wird der Winterdienst einem Hausmeister- oder Winterdienstunternehmen übertragen und bleibt er aus, haftet der Vermieter für deren Versäumnisse. Das gilt selbst dann, wenn nicht der Vermieter, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft den Dienstleister beauftragt hat. Für Mieter bedeutet das: Kommt es wegen unterlassenen Räumens oder Streuens zu einem Sturz, können Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche bestehen. Vermieter müssen organisatorisch sicherstellen, dass geräumt und gestreut wird; Regress gegen den Dienstleister ist möglich. Relevanz für Makler: Weisen vermietende Eigentümer auf ihre fortbestehende Kontroll- und Überwachungspflicht hin – auch im WEG-Kontext. Prüfen Sie, ob Mietverträge klare Regelungen zum Winterdienst enthalten und ob Serviceverträge Zeiten, Zuständigkeiten und Kontrollen festlegen. Empfehlen Sie Dokumentation (Einsatzpläne, Protokolle) und passenden Haftpflichtschutz. So reduzieren Ihre Kunden Haftungsrisiken und Beschwerden in der kalten Jahreszeit.
Gebrauchte Wohnungen werden oft mit Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen“) verkauft. Dieser deckt nur sichtbare, für Käufer erkennbare Mängel wie Kratzer im Parkett oder klemmende Fenster. Bei versteckten Mängeln haftet der Verkäufer, wenn er sie kannte und bewusst verschwieg. Typisch sind verdeckte Feuchte- und Schimmelschäden, die vor dem Verkauf nur überstrichen wurden. Die Beweislast liegt beim Käufer. Der Nachweis gelingt oft nur mit „Detektivarbeit“: Aussagen von Nachbarn, Hausmeister, Hausverwaltung oder Handwerkern sowie Hinweise in Protokollen der Eigentümerversammlung. Stehen dort Probleme wie Schimmel oder geplante Maßnahmen (z. B. Dämmung) seit längerem auf der Agenda, kann das die Kenntnis des Verkäufers belegen. Gelingt der Nachweis der Arglist, sind Rücktritt vom Kaufvertrag oder Kaufpreisminderung möglich – meist mit Unterstützung von Sachverständigen und Anwälten. Für die Praxis: Käufern wird geraten, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum mit Fachleuten zu prüfen (z. B. Dach, Heizung, Balkone). Protokolle der letzten Versammlungen und der Stand der Instandhaltungsrücklage zeigen künftige Kostenrisiken, etwa bei Betonsanierungen an Balkonen oder in Tiefgaragen. Mängel sind kein zwingendes K.-o.-Kriterium, können aber Spielraum bei der Preisverhandlung eröffnen. Makler sollten diese Unterlagen frühzeitig beschaffen, aufklären und bei Verdacht auf verdeckte Mängel eine fachliche Prüfung anstoßen.
Der BFH klärt: Überträgt eine Erbengemeinschaft Grundstücke zur Erbauseinandersetzung auf eine GbR, an der genau dieselben Erben mit denselben Quoten beteiligt sind, greift die Befreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG. „Zur Teilung des Nachlasses“ liegt auch vor, wenn nur einzelne Immobilien aus dem Nachlass herausgelöst werden. Die Befreiung gilt jedoch nur anteilig. Steuerfrei ist nur der Anteil, zu dem ein Miterbe an der erwerbenden GbR beteiligt ist. Sinkt eine Erbenquote innerhalb der Sperrfrist, wird dieser Anteil grunderwerbsteuerpflichtig. Der Fall: Sechs Geschwister bilden Erbengemeinschaft und zugleich eine personen- und beteiligungsidentische GbR (je 1/6). Die Erbengemeinschaft überträgt zwei Flurstücke auf die GbR. Ein Miterbe reduziert noch am selben Tag seinen GbR-Anteil auf 0,55 %. Das Finanzamt besteuert den nicht mehr gedeckten Anteil. Der BFH bestätigt: Es liegt eine begünstigte Erbteilung vor, aber wegen der quotenmindernden Umgestaltung innerhalb von fünf Jahren greift die Sperrfrist der §§ 5 Abs. 3, 6 Abs. 3 GrEStG. Begünstigt sind hier nur 83,85 %. Praxis für Makler: Erbauseinandersetzungen über eine GbR können GrESt sparen. Planen Sie Beteiligungen stabil. Jede Minderung einer Erbenquote innerhalb der Sperrfrist ist schädlich. Seit 1.7.2021 gilt eine 10‑Jahres‑Frist (vorher 5). Notarvertrag klar „zur Teilung des Nachlasses“ benennen. Fristen und Quoten dokumentieren und überwachen. Frühzeitig steuerlich prüfen.
McMakler ordnet die Führung neu: Zum 1. November 2025 übernimmt Steve Simmons den Posten des CEO. Er folgt auf Benedikt Manigold, der nach knapp zwei Jahren als Chef geht und zuvor fast acht Jahre bei McMakler in Leitungsfunktionen arbeitete. Der Wechsel ist Teil eines Neustarts, den die Investoren Target Global und Kreos Fonds durchsetzen. Im Beirat rückt Max-Michael Mayer, Gründer von Propertybase, an die Spitze. Hintergrund: Im Sommer sicherte eine Notfinanzierung die Liquidität. Target Global und Kreos übernahmen die Kontrolle, weil viele Altgesellschafter, darunter Gründer Felix Jahn, die Kapitalerhöhung nicht mehr mittrugen. Der Beirat wurde verkleinert, mit Investorenvertretern besetzt und mit weitreichenden Vetorechten ausgestattet – auch bei der Besetzung der Geschäftsführung. Simmons bringt Erfahrung aus Propertybase und Lone Wolf Technologies mit. Sein Profil: Umsatzsteuerung und Go-to-Market. Das Signal: Die Eigentümer wollen die operative Führung professionalisieren, Prozesse straffen und das krisengeplagte Unternehmen stabilisieren. McMakler steht dennoch unter Druck. Es gab Massenentlassungen, zudem läuft ein Ermittlungsverfahren. Die nächste Bewährungsprobe ist nachhaltiges Wachstum – unter strenger Aufsicht der Mehrheitseigner. Für Makler im Markt könnte das mehr Wettbewerb um Aufträge und eine professionellere, datengetriebene Akquise durch McMakler bedeuten.
Käufer können einen Immobilienkauf trotz vertraglichem Gewährleistungsausschluss rückgängig machen, wenn der Verkäufer wesentliche Umstände zum Objekt verschweigt. Ein aktueller Fall aus Neustadt an der Weinstraße zeigt: Liegt arglistige Täuschung vor, greift der Ausschluss nicht. Verkäufer müssen gravierende Mängel und rechtliche Hürden ungefragt offenlegen. Dazu zählen etwa Feuchtigkeit und Schimmel, Schädlingsbefall, verdeckte Bauschäden, unzulässige Umbauten, fehlende Genehmigungen, Erbbaurechte oder Nutzungseinschränkungen. Wer solche Punkte verharmlost oder bewusst nicht anspricht, täuscht arglistig. Konsequenz: Der Kaufvertrag wird rückabgewickelt. Die Käuferin gibt die Immobilie zurück und erhält Kaufpreis und Nebenkosten; zusätzlich sind Schadensersatzansprüche möglich. Für Makler ist das ein klares Signal: Standardklauseln wie „gekauft wie gesehen“ schützen nicht bei Täuschung. Sichern Sie Prozesse ab: Lassen Sie Verkäuferfragebögen ausfüllen, sammeln Sie Nachweise (Baugenehmigungen, Rechnungen, Protokolle, Energieausweis), benennen Sie kritische Punkte transparent in Exposé und Notarvertrag und dokumentieren Sie Antworten auf Käuferfragen schriftlich. Prüfen Sie auffällige Indizien (Geruch, Feuchte, Risse, Anbauten) und empfehlen Sie bei Zweifeln ein Gutachten. So reduzieren Sie Rücktritts- und Haftungsrisiken für alle Beteiligten und erhöhen die Transaktionssicherheit.
Das Bundeskabinett hat am 5. November 2025 im Rahmen des Bürokratierückbaugesetzes die Abschaffung der gesetzlichen Weiterbildungspflicht nach § 34c GewO für Immobilienverwalter und -makler beschlossen. Trotz einer gemeinsamen Gegenposition von mehr als 20 Verbänden setzt die Regierung auf „Vertrauen statt Regulierung“ und erwartet Eigenverantwortung. Seit 2018 mussten Makler und Verwalter alle drei Jahre 20 Stunden Fortbildung nachweisen; 2024 wurden die Kontrollen verschärft. Parallel stärkt das WEG seit Dezember 2023 das Recht auf zertifizierte Verwalter. Verbände wie VDIV und BVI warnen vor Qualitätseinbußen und Risiken für den Verbraucherschutz. Ohne verbindlichen Fortbildungsrahmen drohten veraltetes Wissen, fehlerhafte Abrechnungen, schwache Instandhaltungsplanung und Rechtsirrtümer. Besonders kritisch sei die energetische Modernisierung: Ohne aktuelles Know-how zu Förderprogrammen, technischen Standards und Pflichten könnten Projekte stocken und Klimaziele verfehlt werden. Der Entwurf geht nun in die parlamentarische Beratung. Im Bundestag und Bundesrat sind Änderungen noch möglich. Branchenverbände kündigen politischen Widerstand an und wollen die Streichung verhindern. Für Maklerbüros und Verwaltungen bedeutet das: aufmerksam bleiben, Verbandsinformationen verfolgen und den weiteren Gesetzgebungsprozess eng begleiten. Die Entscheidung könnte Arbeitsabläufe, Positionierung gegenüber Kunden und die Qualitätssicherung in der Branche spürbar verändern.
