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Das LG Frankenthal (Urteil vom 01.10.2025, Az. 6 O 259/24) hat einer Käuferin die Rückabwicklung eines Hauskaufs wegen arglistiger Täuschung zugesprochen. Die Verkäuferin veräußerte ein Einfamilienhaus in Neustadt an der Weinstraße für über 600.000 Euro und bewarb es im Exposé als kernsaniert. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen vollständigen Gewährleistungsausschluss. Nach der Eigentumsübertragung zeigte sich: Für die Außentreppe und die Terrasse gab es keine gültige Baugenehmigung, Teile der Anlagen ragten auf ein Nachbargrundstück. Die Stadt forderte den Rückbau. Ein Elektriker stellte zudem fest, dass die elektrische Anlage nicht erneuert war, sondern dem Stand der 1990er Jahre entsprach. Die Käuferin focht den Vertrag wegen Täuschung an und erklärte hilfsweise den Rücktritt. Das Gericht wertete das Verhalten der Verkäuferin als bewusste Verschleierung wesentlicher Umstände. Angaben im Exposé seien öffentliche Erklärungen, die Erwartungen der Käufer maßgeblich prägen. „Kernsanierung“ bedeute regelmäßig auch modernisierte Elektrik und Haustechnik. Da dies fehlte und die Verkäuferin die Arbeiten selbst verantwortete, greift der Haftungsausschluss nicht. Folge: Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückgabe der Immobilie. Das Urteil ist nicht rechtskräftig; die Verkäuferin hat Berufung beim Pfälzischen OLG eingelegt. Relevanz für Makler: Exposé-Aussagen müssen belastbar sein. Bekannte Mängel, fehlende Genehmigungen und Grenzüberbau sind offenzulegen. Genehmigungen nachweisen lassen, Verkäuferangaben schriftlich dokumentieren und Begriffe wie „kernsaniert“ nur mit klar definiertem Leistungsumfang verwenden.
Der BGH stellt klar: Eine Eigentümergemeinschaft darf bauliche Veränderungen genehmigen, auch wenn dadurch eine Nutzung entgegen der Zweckbestimmung ermöglicht wird. Entscheidend ist, dass die nach der Teilungserklärung zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt. Im konkreten Fall bauten zwei Eigentümer Kellerräume aus. Sie installierten Toilette, Heizkörper, eine geflieste Nasszelle mit Dusche, WC, Wasch- und Spülbecken und führten ein Leerrohr für ein TV‑Kabel durch die Fassade. Die Eigentümerversammlung genehmigte die Maßnahmen nachträglich per Mehrheitsbeschluss. Der dritte Eigentümer focht die Beschlüsse an. Er sah einen Verstoß gegen die Zweckbestimmung „Kellerraum“. Der BGH wies die Klage ab. Es handelt sich zwar um bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die nach § 20 Abs. 1 WEG einer Gestattung bedürfen. Die Gestattung ist aber nicht schon deshalb anfechtbar, weil eine Wohnnutzung möglich erscheint. Denn die Räume können weiterhin als Keller im untergeordneten Rahmen genutzt werden, etwa als Hobby-, Fitness- oder Fernsehraum. Eine Dusche oder Heizung macht aus einem Keller noch keine Wohnung. Kommt es später zu einer zweckwidrigen Wohnnutzung oder zu Störungen, kann die Gemeinschaft Unterlassung nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 BGB verlangen. Wichtig ist die Trennung zwischen der Zulässigkeit der baulichen Maßnahme und der tatsächlichen Nutzung. Das Urteil (V ZR 192/24 vom 10.10.2025) schafft Rechtssicherheit für Gestattungsbeschlüsse, ändert aber nichts am Verbot der Wohnnutzung von Kellern. Makler sollten umgebaute Kellerräume nicht als Wohnraum bewerben.
Die Bundesregierung will Bauen günstiger und schneller machen und führt dafür den Gebäudetyp E ein. E steht für einfach. Die Ministerinnen Verena Hubertz (Bauen) und Stefanie Hubig (Justiz) präsentierten Eckpunkte und einen Mustervertrag. Der Ansatz: kompakte Grundrisse, robuste Materialien, weniger Technik, serielle Bauweise. Pilotprojekte, etwa in Hamburg, zeigen Einsparungen von rund 30 Prozent. Es handelt sich nicht um eine starre Gebäudeklasse, sondern um die Möglichkeit, von heute üblichen, hohen Baustandards abzuweichen – im Neubau und im Bestand. Wo Landesvorschriften fehlen, soll ein einfacher Standard genügen. Abweichungen von anerkannten Regeln der Technik gelten nicht automatisch als Mangel; der Verbraucherschutz soll gewahrt bleiben. Hintergrund ist der große Wohnungsbedarf. Im September stiegen die Baugenehmigungen zwar um fast 60 Prozent auf 24.400 Wohnungen, kommen aber von einem Tiefstand. 2024 wurden 251.900 Wohnungen fertiggestellt; für 2025 wird ein weiterer Rückgang erwartet. Das BBSR sieht einen Bedarf von rund 320.000 Wohnungen pro Jahr. In Städten übersteigt die Nachfrage das Angebot, Neubaumieten dürften bis 2029 im Schnitt über 21 Euro je Quadratmeter liegen (Bulwiengesa). Günstigeres Bauen könnte Mieten dämpfen. Weitere Stellschrauben: Kommunale Auflagen (Kita, Stellplätze) treiben Kosten. Der Bund fördert bis 2029 den sozialen Wohnungsbau mit über 23 Milliarden Euro, hat die Mietpreisbremse verlängert und plant Regelungen zu Indexmieten, möbliertem und Kurzzeitwohnen. Die Bauwirtschaft begrüßt den Gebäudetyp E, mahnt aber eine konsequente Umsetzung und warnt vor einem Stigma, weil Erleichterungen zunächst an einen speziellen Vertrag geknüpft sind. Die Eckpunkte werden mit Ländern und Verbänden beraten; Ziel ist ein Kabinettsbeschluss Ende 2026, danach das Parlament.
Im September wurden in Deutschland 24.400 Wohnungen genehmigt. Das sind 59,8 Prozent mehr als vor einem Jahr. Der Sprung wirkt groß, liegt aber an einem extrem schwachen Vergleich: Im September 2024 gab es nur 15.300 Genehmigungen, den niedrigsten Monatswert seit 2012. Verbände bleiben deshalb vorsichtig. Die Baubranche sieht zwar eine Stabilisierung, aber das Niveau reicht weiterhin nicht, um den Bedarf zu decken. Auch der IVD warnt: Genehmigungen sind noch keine Fertigstellungen. Der Wohnungsbau steckt bei den Fertigstellungen weiter in einem Tal. Von Januar bis September wurden 175.600 Wohnungen genehmigt. Das sind 11,7 Prozent oder 18.400 mehr als im Vorjahr. Bei neuen Einfamilienhäusern gab es 33.300 Genehmigungen, plus 17,4 Prozent. Zweifamilienhäuser gingen mit 9500 leicht zurück, minus 2,8 Prozent. In Mehrfamilienhäusern wurden 93.100 Neubauwohnungen genehmigt, plus 13,0 Prozent. Das ist wichtig, weil hier am ehesten Entlastung entstehen kann. Die Stimmung bleibt jedoch schwach. Im Oktober fiel das Ifo-Geschäftsklima im Wohnungsbau von minus 22,0 auf minus 23,0 Punkte. Viele Firmen klagen weiter über fehlende Aufträge, auch wenn der Anteil der Betriebe mit Auftragsmangel von 46,7 auf 44,4 Prozent sank – der niedrigste Wert seit zwei Jahren. Politik und Experten sehen ersten Aufwind, verweisen aber auf einen langen Weg. Der Fokus soll vor allem auf sozialem Wohnungsbau liegen. Für Makler heißt das: Kurzfristig bleibt das Angebot knapp. Mittelfristig könnte bei Mehrfamilienhäusern mehr in die Pipeline kommen. Projekte, Bauherren und kommunale Vorhaben jetzt eng begleiten.
Viele Menschen im Ruhestand kämpfen mit steigenden Wohnkosten. Strom, Heizung und Sanierungen belasten das Budget. Wer viel Vermögen im Haus gebunden hat, stößt schnell auf Angebote zum Immobilien-Teilverkauf. Die Verbraucherzentrale Hamburg warnt vor diesem Modell. Anbieter werben mit Wohnrecht, Rückkaufoption und dem Gefühl, mindestens die Hälfte zu behalten. In der Praxis zahlen Eigentümer jedoch oft hohe monatliche Nutzungsentgelte für den verkauften Anteil. Meist tragen sie zusätzlich alle laufenden Instandhaltungskosten. Am Ende der Laufzeit drohen weitere, hohe Abrechnungen. Viele Verträge sichern den Unternehmen einen Mindestgewinn von 14 bis 17 Prozent. Das Wertrisiko liegt dagegen vollständig bei den Eigentümern. Sinkt der Immobilienwert, müssen sie die Differenz aus eigener Tasche begleichen. Rechtlich bewegen sich Teilverkaufsmodelle in einer Grauzone. Es gibt derzeit keine behördliche Aufsicht und keine klaren Schutzvorgaben. Auch die Finanzaufsicht Bafin hat bereits auf Risiken hingewiesen: irreführende Werbeaussagen zu erwartbaren Verkaufspreisen, die Gefahr eines schnellen Verkaufs bei Zahlungsverzug sowie das Risiko einer Zwangsversteigerung, wenn der Teilkäufer insolvent wird. Die Verbraucherzentrale rät zu Alternativen. Infrage kommen Leibrenten mit Wohn- oder Nießbrauchrecht, ein Verkauf mit anschließender Rückmiete (Sale & Lease Back) oder spezielle Seniorendarlehen ohne laufende Tilgung. Welche Lösung passt, hängt vom Einzelfall ab und sollte sorgfältig geprüft werden.
