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Die Lage am Bau hellt sich auf: Im September stieg der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe laut Statistischem Bundesamt um 7,7 Prozent zum Vormonat. Großaufträge trieben vor allem den Tiefbau nach oben. Der Hochbau legte um 1,7 Prozent zu, der Tiefbau um 13,2 Prozent. Im Dreimonatsvergleich Juli bis September ergibt sich ein Plus von 4,0 Prozent gegenüber den vorherigen drei Monaten (Hochbau +3,5 Prozent, Tiefbau +4,5 Prozent). Gegenüber September 2024 lag der preisbereinigte Auftragseingang sogar 20,7 Prozent höher. Branchenverbände sehen nach dem langen Rückgang eine vorsichtige Trendwende, auch wenn Basiseffekte mitwirken. Im Wohnungs- und Gewerbehochbau gab es zuvor bereits Bewegung: Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen sprang im September im Jahresvergleich um fast 60 Prozent. Zusätzlich kommen im Wirtschaftstiefbau viele Großprojekte für Schiene, ÖPNV, Strom und Fernwärme hinzu. In der realen Bauproduktion schlägt sich das noch nicht klar nieder. Die Gesamtwirtschaft bleibt schwach: Das BIP stagnierte im dritten Quartal, Exporte bremsten, Investitionen nahmen leicht zu. Der private Konsum ging zum Vorquartal um 0,3 Prozent zurück, höhere Preise drücken die Nachfrage. Für Makler wichtig: Der Frühindikator Auftragseingang verbessert sich, die Projektpipeline wächst. Vermarktungseffekte folgen zeitverzögert, vor allem bei Wohnungsprojekten. Standorte entlang neuer Infrastruktur gewinnen an Attraktivität. Ökonomen erwarten 2026 eine Belebung, gestützt durch staatliche Investitionen.
Im Dezember entscheiden Fed und EZB über die Zinsen. Die Finanzmärkte erwarten unterschiedliche Wege. Für die US-Notenbank ist eine Senkung um 0,25 Prozentpunkte mit rund 85 Prozent eingepreist. Vor einer Woche lag die Chance noch bei 30 Prozent. Auslöser sind Signale aus der Fed und ihr Konjunkturbericht. Der US-Leitzins fiele damit auf 3,5 bis 3,75 Prozent. Die Entscheidung fällt am 10. Dezember. Die EZB dagegen dürfte am 18. Dezember unverändert lassen. Am Markt liegt die Wahrscheinlichkeit einer Senkung bei null. Der Einlagensatz bliebe bei 2,0 Prozent, der Hauptrefi bei 2,15 Prozent, der Spitzenrefi bei 2,4 Prozent. Die Fed hat bereits im September und Oktober gesenkt, nach langem Stillhalten. Die EZB hatte seit dem vergangenen Sommer achtmal gesenkt und seit Juni pausiert. In Frankfurt läuft die Debatte, ob die Inflation zu stark nach unten rutschen könnte. Aktuell erwartet die EZB für das kommende Jahr 1,7 Prozent und für 2027 1,9 Prozent. Am 18. Dezember kommen neue Prognosen, erstmals auch für 2028. Niedriger Ölpreis, schwache Konjunktur und Verzögerungen beim ETS 2 könnten dämpfen. EZB-Spitzen wie Luis de Guindos sehen das Unterschreitungsrisiko aber als begrenzt. Mārtiņš Kazāks hält eine Diskussion über weitere Senkungen für verfrüht. Boris Vujčić warnt, ein punktgenaues Treffen des 2-Prozent-Ziels würde die Märkte unnötig schwanken lassen. Chefvolkswirt Philip Lane verlangt eine klarere Abkühlung der Inflation ohne Energie; sie lag im Oktober bei 2,4 Prozent, die Gesamtteuerung bei 2,1 Prozent. In den Oktober-Protokollen wollten einige Ratsmitglieder Abwärtsrisiken stärker betonen. Diskutiert wurde auch, ob US-Zölle Wachstum und Inflation drücken, während Handelsfragmentierung längerfristig verteuern könnte. Aktuelle Daten stützen das Halten: M3 wuchs im Oktober um 2,8 Prozent. Die Kreditvergabe an Firmen stieg um 2,9 Prozent, an Haushalte um 2,8 Prozent. Für Makler heißt das: Euro-Zinsen bleiben kurzfristig stabil, Finanzierungen voraussichtlich ohne großen Ausschlag.
Der BGH stärkt Vermieterrechte bei Eigenbedarf, wenn Umbau oder Verkauf geplant ist.
Ein Fall vor dem LG Heilbronn (Az. Gr 2 O 109/22) zeigt ein wichtiges Risiko beim Verkauf vermieteter Wohnungen. Ein Eigentümer hatte seine Wohnung an den Bauträger als Zwischenmieter überlassen. Der Bauträger vermietete 2015 unbefristet an eine Endmieterin weiter – zu rund 6,50 €/m² kalt, mit Staffelmiete. Am Markt wären fast 12 €/m² möglich gewesen. 2020 endete der Vertrag mit dem Zwischenmieter. Der Eigentümer trat in das Endmietverhältnis ein und stellte fest: Die Miete liegt dauerhaft deutlich unter dem Niveau. Eine Kündigung war im konkreten Fall nicht möglich. Eine Mieterhöhung war wegen der Staffelmiete gesperrt. Der Eigentümer klagte auf Schadenersatz gegen den Zwischenmieter. Er berief sich auf § 548 Abs. 1 BGB und argumentierte mit einer „Verschlechterung“ bei Rückgabe. Das Verfahren endete im Vergleich. Eine inhaltliche Entscheidung blieb aus. Im Kern steht die Frage: Reicht ein rein wirtschaftlicher Nachteil, um eine „Verschlechterung“ auszulösen und die Sechs-Monats-Frist zu starten? Hierzu fehlt eine höchstrichterliche Klärung. Klar ist: „Kauf bricht nicht Miete.“ Erwerber übernehmen bestehende Verträge, auch wenn Konditionen unattraktiv sind. Für Makler heißt das: Mietstruktur, Staffeln oder Index, Erhöhungssperren, Zwischenmietmodelle und Eintrittstatbestände sauber prüfen und transparent darstellen. In der Due Diligence vollständige Vertragsunterlagen sichern, Fristen und Risiken bewerten und Cashflows konservativ kalkulieren. Käufer sollten keine kurzfristigen Mietanpassungen einpreisen und Streitfälle früh anwaltlich prüfen lassen.
