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Ab 2026 greifen in Deutschland viele neue Regeln für Gebäude. Kern ist die neue EU‑Gebäuderichtlinie. Sie verlangt bis 2030/2035 deutliche Einsparungen beim Primärenergieverbrauch, vor allem durch Sanierungen der schlechtesten Gebäude. Ab Mai 2026 kommen einheitliche Energieausweise mit A–G‑Skala und konkreten Sanierungsempfehlungen; ältere Skalen verlieren ihre Gültigkeit. Für Makler sind diese Ausweise bei Verkauf und Vermietung Pflicht und gehören ins Exposé. Bei Neubau und größeren Renovierungen sind mehr Ladepunkte für E‑Autos und Fahrradstellplätze vorzusehen. Die Solarpflicht wächst: öffentliche und gewerbliche Neubauten ab Ende 2026, Wohnneubauten spätestens Ende 2029; ab 2030 ist PV auf neuen Wohnhäusern Pflicht. Neue Heizungen müssen 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen; in Städten über 100.000 Einwohnern gilt das bereits ab 30. Juni 2026, gestützt durch kommunale Wärmepläne. Die BEG‑Förderung wird gekürzt und auf Einzelmaßnahmen fokussiert; Mittel für altersgerechten Umbau sollen 2026 zurückkehren. Die Mietpreisbremse gilt bis 2029 weiter, mit angekündigten Bußgeldern; Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen sollen strenger reguliert werden. Möblierte Wohnungen sind nicht ausgenommen; zulässig ist ein Möblierungszuschlag von 10–30 Prozent. Strom könnte wegen Zuschuss zu Netzentgelten sinken, Gas bleibt uneinheitlich; der CO2‑Preis verteuert Öl‑ und Gasheizungen. PV bleibt umsatzsteuerfrei; Einspeisetarife für neue Anlagen könnten marktpreisabhängig werden; Energy‑Sharing ist ab Juli 2026 erlaubt. Ältere Kaminöfen brauchen Nachrüstung. Bei Steuern bleiben Grundsteuerreform, mögliche Änderungen beim Arbeitszimmer und höhere Erbschafts‑Freibeträge in der Diskussion.
Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell der Grundsteuer als verfassungsgemäß bestätigt. Er wies drei Klagen von Wohnungsbesitzern aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin ab. Das Ertragswertverfahren, das in elf Bundesländern gilt, verstößt nach Ansicht des Gerichts nicht gegen den Gleichheitssatz. In einem Massenverfahren mit 36 Millionen Grundstücken und 11.000 Gemeinden darf der Gesetzgeber typisieren und pauschalieren. Bewertungs- und Ermittlungsunschärfen sind zulässig, auch wenn sie spürbare Abweichungen verursachen. Härten für einzelne Eigentümer müssen hingenommen werden. Das kann bedeuten, dass ein Objekt in guter Lage geringer belastet ist, während ein vergleichbares in schwächerer Lage höher besteuert wird. Der BFH hält Abweichungen von bis zu etwa 30 Prozent für vertretbar, solange die Relation der Werte insgesamt realitätsgerecht bleibt. Die Kläger, vertreten von Haus & Grund und dem Bund der Steuerzahler, kritisieren die vielen Durchschnittswerte, etwa bei Nettokaltmieten und Bodenwerten, und sehen ungleiche Belastungen. Sie kündigen Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe an. Sie verweisen zudem auf mögliche Folgen für Mieter, da Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkosten weiterreichen können. Das Urteil betrifft alle Länder, die das Bundesmodell anwenden. Bayern ist ausdrücklich nicht betroffen. Dort gilt das Flächenmodell. Auch dagegen laufen Verfahren; der BFH will die bayerische Klage im zweiten Halbjahr 2026 verhandeln.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Online geschlossene Maklerverträge mit Verbrauchern sind unwirksam, wenn der Bestell-Button nicht klar auf eine Zahlungspflicht hinweist (Az. I ZR 159/24). Grundlage ist § 312j Abs. 3 BGB. Für Makler gilt damit die bekannte „Buttonlösung“ aus dem E‑Commerce. Die Schaltfläche, mit der Interessenten den Makler beauftragen, muss eindeutig formuliert sein, etwa „Zahlungspflichtig bestellen“ oder gleichwertig klar. Eine neutrale Beschriftung wie „Senden“ reicht nicht. Das gilt auch dann, wenn die Provision nur fällig wird, falls später ein Kauf zustande kommt. Selbst die aktive Nutzung der Maklerleistung durch den Kunden, zum Beispiel die Bitte um einen Notartermin, heilt den Formmangel nicht. Folge: Der Vertrag ist nichtig, der Provisionsanspruch entfällt. Laut Bericht nutzen viele Makler und ihre Dienstleister bis heute keine rechtskonformen Buttons. Damit sind zahlreiche Online-Beauftragungen der vergangenen Jahre angreifbar. Kunden können offene Provisionsrechnungen abwehren oder bereits gezahlte Provisionen zurückfordern. Es gilt eine regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Angriffe auf Verträge ab Januar 2022 sind aktuell noch möglich; Ansprüche aus 2022 verjähren zum Jahresende. Für Makler heißt das: Digitale Beauftragungsstrecken sofort prüfen, Button-Beschriftungen rechtssicher anpassen, Dienstleister updaten und Nachweise dokumentieren. Offene oder strittige Provisionsfälle aus Online-Abschlüssen seit 2022 rechtlich bewerten lassen. Das Urteil betrifft Verträge, die elektronisch mit Verbrauchern geschlossen wurden.
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Der Bundesgerichtshof stellt klar: Wohnungseigentümer dürfen laufende Hausgeldvorschüsse nicht mit Verweis auf ein Zurückbehaltungsrecht einbehalten. Das gilt auch, wenn seit Jahren keine Jahresabrechnungen vorliegen oder der Eigentümer die Erstellung rechtskräftig eingeklagt hat. Im Fall verlangte eine WEG rund 18.500 Euro an Vorschüssen für Juni bis September 2022, gestützt auf Wirtschafts- und Einzelpläne von Januar 2021. Jahresabrechnungen fehlten seit 2012; für 2019 lag ein Urteil auf Erstellung vor. Dennoch muss gezahlt werden. Begründung: Vorschüsse nach § 28 WEG sind das zentrale Finanzierungsinstrument. Ein Einbehalt gefährdet die Liquidität und die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft; drohen können Versorgungssperren, gefährdeter Versicherungsschutz und Verzugszinsen. Eine Einzelfallprüfung ist aus Praktikabilitätsgründen nicht nötig. Auch anerkannte oder rechtskräftige Gegenansprüche rechtfertigen keinen Zahlungsstopp. Anders als eine Aufrechnung, die als Erfüllung gilt, dient das Zurückbehaltungsrecht nur als Druckmittel und ist hier ausgeschlossen. Eigentümer müssen ihre Abrechnungsansprüche notfalls vollstrecken, aber Vorschüsse pünktlich zahlen. Urteil vom 14.11.2025 (V ZR 190/24). Praxis für Makler: Hausgeldrückstände konsequent abfragen und dokumentieren, Stichtage und Haftung im Kaufvertrag klar regeln, Kunden darauf hinweisen, dass fehlende Abrechnungen keinen Einbehalt erlauben.
Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) erwartet nach Jahren der Flaute wieder Wachstum. 2025 soll der Branchenumsatz real um 0,6 Prozent auf 168 Milliarden Euro steigen, 2026 um 2,5 Prozent auf 178 Milliarden Euro. Die Auftragseingänge lagen bis Ende Q3/2025 real acht Prozent über Vorjahr. Damit wollen Betriebe ab 2026 wieder einstellen. Die Beschäftigung könnte um 0,4 Prozent auf 920.000 steigen. Treiber ist vor allem der Tiefbau. Das Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität (SVIK) schiebt Projekte an. Auch im Wohnungsbau gibt es erste Signale. In der ZDB-Umfrage rechnen fast 70 Prozent der Firmen kurzfristig mit besserer oder stabiler Lage. Im Wohnungsbau kündigt sich 2026 eine Trendwende an. Bundeshilfen wie EH-55-Plus und der Bau-Turbo wirken. Beim Gebäudetyp E fordert der ZDB Tempo; ein Gesetz Ende 2026 käme zu spät. Der Umsatz im Wohnungsbau soll 2026 auf 56,3 Milliarden Euro steigen (2025: 54), real +1,6 Prozent. Die Fertigstellungen sinken jedoch zunächst: 2025 auf 225.000 bis 230.000 Wohnungen, 2026 auf 200.000 bis 215.000. Erst 2027 ist wieder ein Plus zu erwarten. Grund sind die stark gefallenen Genehmigungen 2023/2024. Im Wirtschaftsbau läuft der Hochbau schwach, abgesehen von Rechenzentren. Dagegen bleibt der Tiefbau, etwa für Energie- und Wärmenetze, stark. Prognose: 2025 Umsatz 65,4 Milliarden Euro, real +4 Prozent; 2026 erneut +4 Prozent auf 70 Milliarden. Im öffentlichen Bau wirken Bundesmittel, doch die Kommunen sparen. Erwartet werden 49 Milliarden Euro Umsatz 2025 (+1 Prozent real) und 51,6 Milliarden 2026 (knapp +2 Prozent). Zusätzliche Impulse sollen aus dem Infrastruktur-Zukunftsgesetz kommen. Die Einstufung als überragendes öffentliches Interesse soll Planungen beschleunigen. Kritik übt der ZDB an der Aufweichung der Mittelstandsklausel: Teil- und Fachlose dürfen ab über 11 Millionen Euro gebündelt vergeben werden. Für Makler wichtig: Neubau bleibt 2025/2026 knapp, das Angebot dürfte erst ab 2027 zulegen. Infrastrukturinvestitionen stärken Standorte. Beratung zu Förderprogrammen und zum Gebäudetyp E kann Vermarktungsvorteile bringen. Kommunale Finanznöte können Projekte verzögern.
